房地產(chǎn)估價第三章房地產(chǎn)估價的原則和程序(編輯修改稿)
2025-06-15 23:34 本頁面
【文章內容簡介】 律、法規(guī)和相關政策，以及當?shù)卣囊?guī)定。 ? 合法產(chǎn)權：應以房地產(chǎn)權屬證書和有關證件為準。 ? 合法使用：應以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。 ? 合法處分：應以法律、行政法規(guī)或合同等允許的處 分方式為依據(jù)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價的原則 最高最佳使用原 則 要求房地產(chǎn)估價在合法的前提下，以待估房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提進行估價。 最高最佳使用： 估價對象在法律上允許、技術上可能、財務上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。 土地與建筑物的配合方式不均衡時應進行減價修正。 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價的原則 供求原 則 掌握一定時期內的供給與需求的總量變化和結構變化。 估價分析時的供求關系主要是指同類房地產(chǎn)的供求關系。 替代原 則 要求房地產(chǎn)估價結果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 類似房地產(chǎn)： 指在實物、權益、區(qū)位狀況三個方面均與估價對象相同或相當?shù)梅康禺a(chǎn)，即估價對象和類似房地產(chǎn)在用途、規(guī)模、建筑物結構、檔次、權利性質等方面相同或相當，且處于同一供求范圍。 市場比較法的基礎 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價的原則 估價 時 點原 則 要求房地產(chǎn)估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。 估價時點： 評估價值所對應的時間。（評估基準日、估價日期、評估時日。） 意義： 估價時點是房地產(chǎn)權益責任的界限和評估時價值的界限。 確定方法： 一般按照委托方的要求確定，委托方若無要求，則選擇現(xiàn)場查勘日期為估價時點。 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價的原則 公平原 則 要求房地產(chǎn)估價人員應站在中立的立場上，評估出一個對各方當事人來說都公平合理的價格。 對估價人員的要求： 良好的職業(yè)道德，與當事人有利害關系應回避，豐富的經(jīng)驗、較高的理論水平、遵守科學嚴謹?shù)墓纼r程序。 公平原則： 又叫公正性原則 ,是指房地產(chǎn)估價人員必須站在公正的立場上遵循房地產(chǎn)價格形成理論及其運動現(xiàn)狀 ,并運用科學方法 ,實事求是地對委托估價的房地產(chǎn)評估出一個客觀的、科學的、合理的價格。 第三節(jié) 房地產(chǎn)估價的程序 指完成一個估價項目所需要做的各項工作按照它們之間的內在聯(lián)系排列出的先后次序。 狹義： 開始于受理估價程序的基礎之上，結束于出具估價報告。 廣義： 在狹義的基礎之上，加上了受理委托之前的獲取估價業(yè)務和出具估價報告之后的估價資料歸檔。 第三節(jié) 房地產(chǎn)估價的程序 接受任 務 明確基本事 項 ， 簽訂 估價合同 擬 定估價作 業(yè) 方案 收集 資 料、 實 地踏勘 配 備 人 員 ，制定作 業(yè)計劃 計 算 并 最 終 確定估價 額 撰 寫 估價 報 告 書 估價報告書的審核、確認、交付及收費事項 估價 資 料 歸檔 第三節(jié) 房地產(chǎn)估價的程序 接受任 務 ?被動接受： 委托方上門委托估價機構對指定的房地產(chǎn) 進行估價。 ?主動接受： 總出門去力爭為估價需求者服務。 ?自有自估： 對自己擁有或擬取得的房地產(chǎn)，自己提出 股價要求，并自己估價，不具法律效力， 自己心中有數(shù)。 接受任務的三個途徑： 第三節(jié) 房地產(chǎn)估價的程序 明確基本事 項 ， 簽訂 估價合同 需明確的基本事項： ? 明確估價對象： 確定方式： 由委托人確定但又不完全由其決定的，是在委托人指定的基礎上，由估價人員根據(jù)估價目的并征求托人同意決定的。 內容： 估價對象的實物狀況、權益狀況、區(qū)位狀況。 第三節(jié) 房地產(chǎn)估價的程序 明確基本事 項 ， 簽訂 估價合同 需明
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