【文章內(nèi)容簡介】 舊城改造 （舊區(qū)再開發(fā)）兩種形式，簡稱為 新開發(fā)和再開發(fā) 。 ? 新開發(fā) 是城市的外延和擴展，建設(shè)衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模的新開發(fā)形式； 再開發(fā) 則是對原有城市功能的改造和擴充，涉及到拆遷安置改造等環(huán)節(jié)，程序更為復雜。新開發(fā)和再開發(fā)的主要工作內(nèi)容分別是： 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)經(jīng)營分類 通過 “ 三通一平 ” 或 “ 七通一平 ” ， 將 “ 生地 ” 變成 “ 熟地 ” 對原有道路、管網(wǎng)等配套設(shè)施增容、更換、重新布線、調(diào)整走向等 新區(qū)開發(fā) 征用土地 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 房屋開發(fā) 舊城改造 拆遷安置 建筑地塊改造 房屋開發(fā) 根據(jù)投資方式不同，可分為 獨立建房和 合作建房 兩種形式。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)具有階段性和周期性特點，一般可分為 開發(fā)建設(shè) 和 租售管理 兩大階段。 ? 開發(fā)建設(shè)階段分為投資機會選擇與決策分析、前期工作、施工建設(shè)三個時期，其持續(xù)時間受開發(fā)規(guī)模等多種因素影響。在“分期分批、滾動開發(fā)”模式中，一般而言，首批項目的開發(fā)建設(shè)期持續(xù)一年后可進入租售期，隨后，開發(fā)與租售同期進行，整個項目完成后，又由主體租售期進入主體開發(fā)期，形成新一輪的經(jīng)營周期。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)經(jīng)營流程 ? 租售管理階段分為租售期和售后管理期。租售期的主要經(jīng)營活動為房屋銷售、租賃、抵押、贈與，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押，以及合作建房中的分房行為等。售后管理主要指與物業(yè)管理相銜接的階段，二者的關(guān)系見前文。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本運作流程見右圖： 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)經(jīng)營流程 ? 投資量大，投資回收期長： 為資金密集型行業(yè)，投資量大，除分散建設(shè)的單項工程外，多數(shù)企業(yè)進行成片開發(fā)，一般采用分期分批、滾動開發(fā)方式，從規(guī)劃、立項、征地、開工審批、建設(shè)、竣工交付使用、租售，直到實現(xiàn)投資回收和回報，要跨過幾個年頭，經(jīng)營運轉(zhuǎn)周期長， 收益集中在中后期 。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)行業(yè)特點 ? 資產(chǎn)負債率高，對金融機構(gòu)依賴程度高： 據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計， 2021－ 2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接使用金融機構(gòu)資金（含按揭貸款）占全部開發(fā)建設(shè)資金比例達 50%左右，拖欠占用施工企業(yè)資金占比22%，平均資產(chǎn)負債率為 72%，比工業(yè)企業(yè)高出 16個百分點。 ? 牽涉面廣，運作程序復雜： 綜合開發(fā)涉及到規(guī)劃、建委、勘察、市政、施工、供電、電訊、房管、園林、環(huán)衛(wèi)、金融以及基層政權(quán)機構(gòu)、物價局、財政局、稅務局等， 需要打交道的單位和部門幾十個 ，開發(fā)過程中的協(xié)作單位也很多。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)行業(yè)特點 ? 發(fā)展速度快，帶動相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展： 進入 90年代以來，該行業(yè)發(fā)展迅猛，帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、建筑設(shè)備安裝業(yè)、裝飾裝修業(yè)、金融業(yè)以及物業(yè)管理業(yè)等相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)涉稅特點 ? 涉稅種類 共涉及 13項稅費 ① （ 12個稅種 1項涉稅費用）： 1. 營業(yè)稅 2. 城市維護建設(shè)稅（外資企業(yè)不征） 3. 教育費附加（外資企業(yè)不征） ① 指現(xiàn)行稅費，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已于 2021年 1月 1日停征。除外商投資企業(yè)所得稅外，外資企業(yè)與內(nèi)資企業(yè)相同內(nèi)容不同名稱的稅費未單獨計數(shù)，包括城房稅、車牌稅、土地使用費。 ? 按預收賬款征收營業(yè)稅金及附加 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)涉稅特點 4. 企業(yè)所得稅 5. 外商投資企業(yè)所得稅 6. 個人所得稅 7. 房產(chǎn)稅 （ 外資企業(yè)為城市房地產(chǎn)稅 ） 8. 城鎮(zhèn)土地使用稅 （ 外資企業(yè)為土地使用費 ） 9. 車船使用稅 （ 外資企業(yè)為車船使用牌照稅 ） 10. 印花稅 11. 契稅 12. 耕地占用稅 13. 土地增值稅 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)涉稅特點 ? 其中，外商投資企業(yè)所得稅屬于國家稅務機關(guān)征管范圍 ① ，其余均屬于地方稅務機關(guān)征管范圍。 ? 評估重點：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅 ① 從 2021年 1月 1日起，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國稅繳納。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)涉稅特點 ? 經(jīng)營環(huán)節(jié)與應納稅種的關(guān)系 開發(fā)建設(shè)期涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見右表： ? 營業(yè)稅稅目及涉稅事項 房地產(chǎn)開發(fā)與 經(jīng)營業(yè)所涉及到的營業(yè)稅稅目、稅率和涉稅事項 見右表： 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)涉稅特點 ? 通過對北京市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)稅務檢查案件的抽樣查看，發(fā)現(xiàn)該行業(yè)檢查 有問題率 較高，為 96%，高出平均有問題率 17個百分點； 戶均查補金額較大，為 288萬元 ，是平均每戶查補金額的 29倍；主要問題集中在營業(yè)稅、房產(chǎn)稅（城房稅）、土地使用稅（費）和土地增值稅，以上稅種查補金額占全部查補金額的 97%。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)涉稅問題 稅務檢查發(fā)現(xiàn)問題 常見問題： ? 問題 1： 取得售房預收款未繳或未足額繳納營業(yè)稅金及附加，未按規(guī)定預繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。 該問題 出現(xiàn)率為 85%。 ? 問題 2： 發(fā)放年終獎、過節(jié)費、獎金、補貼以及支付董事費、發(fā)放勞務報酬等未按規(guī)定代扣代繳個稅。 該類問題 出現(xiàn)率為 65%。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)涉稅問題 ? 問題 3： 采取不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本、不計或少計收入、多列成本費用等方式少繳企業(yè)所得稅。 該問題 出現(xiàn)率為 40%。（僅統(tǒng)計內(nèi)資企業(yè)） ? 問題 4： 未按房產(chǎn)原值足額納稅或出租房屋未納、少納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅（場地使用費）。 該問題 出現(xiàn)率為 27%。 其他問題： （ 以下問題發(fā)生率均為 10%以下 ） 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)涉稅問題 ? 問題 1： 將預收款計入其他應付款等往來款項少納 稅，并影響預繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。 ? 問題 2： 取得售房代收款項未繳稅。 ? 問題 3： 合作建房未按規(guī)定繳稅。 ? 問題 4： 贈與不動產(chǎn)的視同銷售行為未繳稅 ? 問題 5： 利用虛假資料向稅務機關(guān)申請代開發(fā)票，列 支虛假的成本、費用，少繳企業(yè)所得稅。 ? 問題 6： 以房抵債、以房換房未繳稅。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)涉稅問題 ? 問題 7： 代建工程或自營工程在銷售時未按建筑業(yè)稅目 繳納營業(yè)稅。 ? 問題 8： 兼營餐飲、娛樂等服務業(yè)未按規(guī)定繳稅 ? 問題 9： 采取虛假立項制造“委托開發(fā)”假象，將竣工 期混入 98年 6月底前等手段，利用優(yōu)惠政策未繳 或少繳稅。 ? 問題 10： 境外銷售境內(nèi)房屋未繳稅。 ? 問題 11： （未竣工結(jié)算時）出租或自用房屋未繳房產(chǎn)稅 (城房稅 )和土地使用稅 (費 )。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)涉稅問題 問題 12： 采取假合資手段利用外資企業(yè)優(yōu)惠政策少繳稅款。 問題 13： 為股東購買商業(yè)保險未代扣代繳個人所得稅。 問題 14： 未還原為含稅工資計算個人所得稅。 問題 15： 簽訂代建工程合同、租賃合同、借款合同未貼花。 問題 16： 留下一兩套“爛尾房”，不及時進行項目決算，少 繳土地增值稅。 問題 17： 假借“標準住宅”名義，利用優(yōu)惠政策未繳或少繳 土地增值稅。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評估方法 ? 基本模型： 納稅 疑 點 財務報表數(shù)據(jù) 申報納稅數(shù) 據(jù) 建委（房管局）提供銷售數(shù)據(jù) 商業(yè)網(wǎng)站查詢相關(guān)信息 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評估方法 ? 建委（房管局）提供的銷售數(shù)據(jù)包括： 開發(fā)商名稱、項目名稱、項目類型、可銷售面積、已銷售面積、銷售均