【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 舊城改造 （舊區(qū)再開發(fā)）兩種形式，簡(jiǎn)稱為 新開發(fā)和再開發(fā) 。 ? 新開發(fā) 是城市的外延和擴(kuò)展，建設(shè)衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模的新開發(fā)形式； 再開發(fā) 則是對(duì)原有城市功能的改造和擴(kuò)充，涉及到拆遷安置改造等環(huán)節(jié)，程序更為復(fù)雜。新開發(fā)和再開發(fā)的主要工作內(nèi)容分別是： 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)經(jīng)營(yíng)分類 通過(guò) “ 三通一平 ” 或 “ 七通一平 ” ， 將 “ 生地 ” 變成 “ 熟地 ” 對(duì)原有道路、管網(wǎng)等配套設(shè)施增容、更換、重新布線、調(diào)整走向等 新區(qū)開發(fā) 征用土地 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 房屋開發(fā) 舊城改造 拆遷安置 建筑地塊改造 房屋開發(fā) 根據(jù)投資方式不同，可分為 獨(dú)立建房和 合作建房 兩種形式。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)具有階段性和周期性特點(diǎn)，一般可分為 開發(fā)建設(shè) 和 租售管理 兩大階段。 ? 開發(fā)建設(shè)階段分為投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、施工建設(shè)三個(gè)時(shí)期，其持續(xù)時(shí)間受開發(fā)規(guī)模等多種因素影響。在“分期分批、滾動(dòng)開發(fā)”模式中，一般而言，首批項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)期持續(xù)一年后可進(jìn)入租售期，隨后，開發(fā)與租售同期進(jìn)行，整個(gè)項(xiàng)目完成后，又由主體租售期進(jìn)入主體開發(fā)期，形成新一輪的經(jīng)營(yíng)周期。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)經(jīng)營(yíng)流程 ? 租售管理階段分為租售期和售后管理期。租售期的主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為房屋銷售、租賃、抵押、贈(zèng)與，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押，以及合作建房中的分房行為等。售后管理主要指與物業(yè)管理相銜接的階段，二者的關(guān)系見前文。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的基本運(yùn)作流程見右圖： 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)經(jīng)營(yíng)流程 ? 投資量大，投資回收期長(zhǎng)： 為資金密集型行業(yè)，投資量大，除分散建設(shè)的單項(xiàng)工程外，多數(shù)企業(yè)進(jìn)行成片開發(fā)，一般采用分期分批、滾動(dòng)開發(fā)方式，從規(guī)劃、立項(xiàng)、征地、開工審批、建設(shè)、竣工交付使用、租售，直到實(shí)現(xiàn)投資回收和回報(bào)，要跨過(guò)幾個(gè)年頭，經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)， 收益集中在中后期 。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)行業(yè)特點(diǎn) ? 資產(chǎn)負(fù)債率高，對(duì)金融機(jī)構(gòu)依賴程度高： 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 2021－ 2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接使用金融機(jī)構(gòu)資金（含按揭貸款）占全部開發(fā)建設(shè)資金比例達(dá) 50%左右，拖欠占用施工企業(yè)資金占比22%，平均資產(chǎn)負(fù)債率為 72%，比工業(yè)企業(yè)高出 16個(gè)百分點(diǎn)。 ? 牽涉面廣，運(yùn)作程序復(fù)雜： 綜合開發(fā)涉及到規(guī)劃、建委、勘察、市政、施工、供電、電訊、房管、園林、環(huán)衛(wèi)、金融以及基層政權(quán)機(jī)構(gòu)、物價(jià)局、財(cái)政局、稅務(wù)局等， 需要打交道的單位和部門幾十個(gè) ，開發(fā)過(guò)程中的協(xié)作單位也很多。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)行業(yè)特點(diǎn) ? 發(fā)展速度快，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展： 進(jìn)入 90年代以來(lái)，該行業(yè)發(fā)展迅猛，帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、建筑設(shè)備安裝業(yè)、裝飾裝修業(yè)、金融業(yè)以及物業(yè)管理業(yè)等相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)涉稅特點(diǎn) ? 涉稅種類 共涉及 13項(xiàng)稅費(fèi) ① （ 12個(gè)稅種 1項(xiàng)涉稅費(fèi)用）： 1. 營(yíng)業(yè)稅 2. 城市維護(hù)建設(shè)稅（外資企業(yè)不征） 3. 教育費(fèi)附加（外資企業(yè)不征） ① 指現(xiàn)行稅費(fèi)，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已于 2021年 1月 1日停征。除外商投資企業(yè)所得稅外，外資企業(yè)與內(nèi)資企業(yè)相同內(nèi)容不同名稱的稅費(fèi)未單獨(dú)計(jì)數(shù)，包括城房稅、車牌稅、土地使用費(fèi)。 ? 按預(yù)收賬款征收營(yíng)業(yè)稅金及附加 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)涉稅特點(diǎn) 4. 企業(yè)所得稅 5. 外商投資企業(yè)所得稅 6. 個(gè)人所得稅 7. 房產(chǎn)稅 （ 外資企業(yè)為城市房地產(chǎn)稅 ） 8. 城鎮(zhèn)土地使用稅 （ 外資企業(yè)為土地使用費(fèi) ） 9. 車船使用稅 （ 外資企業(yè)為車船使用牌照稅 ） 10. 印花稅 11. 契稅 12. 耕地占用稅 13. 土地增值稅 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)涉稅特點(diǎn) ? 其中，外商投資企業(yè)所得稅屬于國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)征管范圍 ① ，其余均屬于地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征管范圍。 ? 評(píng)估重點(diǎn)：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅 ① 從 2021年 1月 1日起，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國(guó)稅繳納。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)涉稅特點(diǎn) ? 經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)與應(yīng)納稅種的關(guān)系 開發(fā)建設(shè)期涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見右表： ? 營(yíng)業(yè)稅稅目及涉稅事項(xiàng) 房地產(chǎn)開發(fā)與 經(jīng)營(yíng)業(yè)所涉及到的營(yíng)業(yè)稅稅目、稅率和涉稅事項(xiàng) 見右表： 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)涉稅特點(diǎn) ? 通過(guò)對(duì)北京市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)稅務(wù)檢查案件的抽樣查看，發(fā)現(xiàn)該行業(yè)檢查 有問題率 較高，為 96%，高出平均有問題率 17個(gè)百分點(diǎn)； 戶均查補(bǔ)金額較大，為 288萬(wàn)元 ，是平均每戶查補(bǔ)金額的 29倍；主要問題集中在營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅（城房稅）、土地使用稅（費(fèi)）和土地增值稅，以上稅種查補(bǔ)金額占全部查補(bǔ)金額的 97%。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)涉稅問題 稅務(wù)檢查發(fā)現(xiàn)問題 常見問題： ? 問題 1： 取得售房預(yù)收款未繳或未足額繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加，未按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。 該問題 出現(xiàn)率為 85%。 ? 問題 2： 發(fā)放年終獎(jiǎng)、過(guò)節(jié)費(fèi)、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼以及支付董事費(fèi)、發(fā)放勞務(wù)報(bào)酬等未按規(guī)定代扣代繳個(gè)稅。 該類問題 出現(xiàn)率為 65%。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)涉稅問題 ? 問題 3： 采取不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本、不計(jì)或少計(jì)收入、多列成本費(fèi)用等方式少繳企業(yè)所得稅。 該問題 出現(xiàn)率為 40%。（僅統(tǒng)計(jì)內(nèi)資企業(yè)） ? 問題 4： 未按房產(chǎn)原值足額納稅或出租房屋未納、少納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅（場(chǎng)地使用費(fèi)）。 該問題 出現(xiàn)率為 27%。 其他問題： （ 以下問題發(fā)生率均為 10%以下 ） 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)涉稅問題 ? 問題 1： 將預(yù)收款計(jì)入其他應(yīng)付款等往來(lái)款項(xiàng)少納 稅，并影響預(yù)繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。 ? 問題 2： 取得售房代收款項(xiàng)未繳稅。 ? 問題 3： 合作建房未按規(guī)定繳稅。 ? 問題 4： 贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的視同銷售行為未繳稅 ? 問題 5： 利用虛假資料向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開發(fā)票，列 支虛假的成本、費(fèi)用，少繳企業(yè)所得稅。 ? 問題 6： 以房抵債、以房換房未繳稅。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)涉稅問題 ? 問題 7： 代建工程或自營(yíng)工程在銷售時(shí)未按建筑業(yè)稅目 繳納營(yíng)業(yè)稅。 ? 問題 8： 兼營(yíng)餐飲、娛樂等服務(wù)業(yè)未按規(guī)定繳稅 ? 問題 9： 采取虛假立項(xiàng)制造“委托開發(fā)”假象，將竣工 期混入 98年 6月底前等手段，利用優(yōu)惠政策未繳 或少繳稅。 ? 問題 10： 境外銷售境內(nèi)房屋未繳稅。 ? 問題 11： （未竣工結(jié)算時(shí)）出租或自用房屋未繳房產(chǎn)稅 (城房稅 )和土地使用稅 (費(fèi) )。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)涉稅問題 問題 12： 采取假合資手段利用外資企業(yè)優(yōu)惠政策少繳稅款。 問題 13： 為股東購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn)未代扣代繳個(gè)人所得稅。 問題 14： 未還原為含稅工資計(jì)算個(gè)人所得稅。 問題 15： 簽訂代建工程合同、租賃合同、借款合同未貼花。 問題 16： 留下一兩套“爛尾房”，不及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目決算，少 繳土地增值稅。 問題 17： 假借“標(biāo)準(zhǔn)住宅”名義，利用優(yōu)惠政策未繳或少繳 土地增值稅。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅評(píng)估方法 ? 基本模型： 納稅 疑 點(diǎn) 財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù) 申報(bào)納稅數(shù) 據(jù) 建委（房管局）提供銷售數(shù)據(jù) 商業(yè)網(wǎng)站查詢相關(guān)信息 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅評(píng)估方法 ? 建委（房管局）提供的銷售數(shù)據(jù)包括： 開發(fā)商名稱、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目類型、可銷售面積、已銷售面積、銷售均