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正文內(nèi)容

消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第四章(編輯修改稿)

2025-06-15 06:06 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、 供電 、 供熱 、 燃?xì)?、 通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件 , 其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期; ? ( 七 ) 物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí) 。 不能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) (一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合法律規(guī)定條件的; (二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的; (三)依法收回土地使用權(quán)的; (四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的; (五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的; (六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的; 土地使用權(quán)的期限問題 ? 國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán),在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下,根據(jù)社會(huì)公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。 ? 《 物權(quán)法 》 第 149條規(guī)定, 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的, 自動(dòng)續(xù)期。 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 ? 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿 前一年 申請(qǐng)續(xù)期,除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金 ? 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照規(guī)定未獲批準(zhǔn)的,土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。 土地及其地上建筑物、附屬物無償由國(guó)家取得。 購(gòu)房的基本步驟 ? 一 簽訂認(rèn)購(gòu)書 ? 二 簽訂購(gòu)房合同 ? 三 辦理預(yù)購(gòu)登記 ? 四 辦理交房入住 手續(xù) ? 五 簽訂物業(yè)管理公約 ? 六 辦理產(chǎn)權(quán)證 購(gòu)房訂金的問題 ? 經(jīng)營(yíng)者不得在合同簽訂前收取定金 , 不得在合同外收取費(fèi)用 。 ( 福建省房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例 ) ? 符合商品房銷售條件的 , 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的 ,訂立商品房買賣合同時(shí) , 所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款;當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的 , 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用 。 ( 建設(shè)部商品房銷售管理辦法 ) ? 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證 , 不得進(jìn)行預(yù)售 ,不得簽訂預(yù)售合同 , 不得收取定金等任何費(fèi)用 。( 廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定 ) 退房的問題 ? 地基基礎(chǔ)或者主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格 , 消費(fèi)者要求退房或者換房的 , 經(jīng)營(yíng)者必須予以退房或者換房 ,并承擔(dān)消費(fèi)者裝修 、 搬遷 、 檢測(cè)等費(fèi)用 。 ? 在保修期內(nèi) , 因房屋出現(xiàn)滲漏 、 開裂等質(zhì)量缺陷( 除因消費(fèi)者裝修或使用不當(dāng)造成外 ) , 或者房屋設(shè)施不符合法律法規(guī)規(guī)定 、 合同約定的 , 消費(fèi)者可以要求經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)修理 、 重作 、 更換或者賠償損失的責(zé)任 。 ? 經(jīng)營(yíng)者不予修理 , 或者連續(xù)修理 、 重作 、 更換兩次仍不合格或者不合約定的 , 消費(fèi)者有權(quán)要求經(jīng)營(yíng)者退房或者換房 。 ? 經(jīng)營(yíng)者獲準(zhǔn)變更規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)的 , 應(yīng)當(dāng)在獲準(zhǔn)變更之日起 10日內(nèi) 書面通知消費(fèi)者 ,與消費(fèi)者協(xié)商變更或者解除合同 。 買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù) 。 ? 面積誤差比率超過約定或法定標(biāo)準(zhǔn)的 。 ? 房屋權(quán)屬在 一年內(nèi) 無法登記確認(rèn)的 , 除房屋買賣合同中另有規(guī)定者外 , 消費(fèi)者可以要求經(jīng)營(yíng)者予以退房或者換房 , 并可以要求經(jīng)營(yíng)者賠償損失 。 ? 逾期 滿一年 未能交付使用的 , 消費(fèi)者有權(quán)要求經(jīng)營(yíng)者退還預(yù)付款 , 并賠償消費(fèi)者受到的損失 。 備注 商品房面積問題 ? 商品房銷售可以按套 ( 單元 ) 計(jì)價(jià) , 也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià) 。 ? 商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成 , 套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán) , 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán) 。 房屋 “ 縮水 ” 問題 ? 福建省房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例 : ? 房屋面積允許誤差未約定 , 不足部分超過千分之六的 , 經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)加倍予以補(bǔ)償 ,并承擔(dān)房屋面積的測(cè)量費(fèi)用和消費(fèi)者因此而受到的其他損失 。 ? 建設(shè)部商品房銷售管理辦法 : ? 面積誤差比絕對(duì)值在3 % 以內(nèi) ( 含3 % ) 的 , 據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款; ? 面積誤差比絕對(duì)值超出3 % 時(shí) , 買受人有權(quán)退房 。 ? 買受人不退房的 , 產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí) , 面積誤差比在3 % 以內(nèi) ( 含3 % ) 部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3 % 部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān) , 產(chǎn)權(quán)歸買受人 。 產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí) , 面積誤差比絕對(duì)值在3 % 以內(nèi) ( 含3 % ) 部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超出3 % 部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人 。 預(yù)售合同的登記問題 ? 商品房預(yù)售合同實(shí)行備案制度。出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同簽訂之日起 30日內(nèi)到房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。買受人也可向房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)辦理備案手續(xù)。房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起 5日內(nèi)予以辦理。 ? 預(yù)售商品房設(shè)定土地抵押權(quán)的,應(yīng)先取得抵押權(quán)人對(duì)該套商品房的登記放行證明,方可辦理商品房預(yù)售合同登記備案。 ? 設(shè)定在建工程抵押權(quán)的,應(yīng)先辦理該套商品房的抵押權(quán)注銷登記手續(xù),方可辦理商品房預(yù)售合同登記備案。 ? 已辦理按揭的預(yù)購(gòu)商品房在竣工驗(yàn)收之前需轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)注銷或變更按揭后方可轉(zhuǎn)讓。 交房的問題 ? ( 一 ) 房屋的 質(zhì)量保證書 、 使用說明書 ; ? ( 二 ) 房屋面積測(cè)量的證明文件 ? (三) 房屋權(quán)屬登記的證明文件 簽訂合同的有關(guān)問題 ? 購(gòu)房者有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合同中約定商品房廣告和宣傳資料中所明示的事項(xiàng) 。 ? 購(gòu)房者有權(quán)要求在合同中約定公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬 。 ? 購(gòu)房者有權(quán)要求在合同中約定房屋建筑面積不變 ,而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式 。 ? 購(gòu)房者有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)說明實(shí)際交付的房屋與樣板房是否一致 。 ? 購(gòu)房者有權(quán)要求受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)出示商品房銷售委托書 。 合同注意事項(xiàng) ? 要了解一些專業(yè)指標(biāo)的定義及法定標(biāo)準(zhǔn)。 ? 注意閱讀房屋平面圖 ? 對(duì)賣方自擬條款不要盲目接受 。 ? 謹(jǐn)慎填寫空白行 ? 屋面 、 外墻面的使用權(quán) 與收益歸屬 ? 將付款條款 、 生效條款 、 登記備案條款聯(lián)系起來 ? 對(duì)商品房周圍環(huán)境和配套設(shè)施的要求 第五節(jié) 食品、藥品、化妝品 管理法律制度 一、食品衛(wèi)生 管理法律制度 ? 中華人民共和國(guó)食品衛(wèi)生法 ? 1995年 10月 30日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議通過 食品衛(wèi)生法適用范圍 ? 適用于一切食品,食品添加劑,食品容器、包裝材料和食品用工具、設(shè)備、洗滌劑、消毒劑; ? 也適用于食品的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、設(shè)施和有關(guān)環(huán)境。 食品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) ? 食品應(yīng)當(dāng)無毒、無害,符合應(yīng)當(dāng)有的營(yíng)養(yǎng)要求,具有相應(yīng)的色、香、味等感官性狀。 ? 專供嬰幼兒的主、輔食品,必須符合國(guó)務(wù)院衛(wèi)生行政部門制定的營(yíng)養(yǎng)、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 食品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程必須符合的衛(wèi)生要求 ? 保持內(nèi)外環(huán)境整潔,采取消除蒼蠅、老鼠、蟑螂和其他有害昆蟲及其孳生條件的措施,與有毒、有害場(chǎng)所保持規(guī)定的距離; ? 食品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有與產(chǎn)品品種、數(shù)量相適應(yīng)的食品原料處理、加工、包裝、貯存等廠房或者場(chǎng)所; ? 應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的消毒、更衣、盥洗、采光、照明、通風(fēng)、防腐、防塵、防蠅、防鼠、洗滌、污水排放、存放垃圾和廢棄物的設(shè)施; ? 設(shè)備布局和工藝流程應(yīng)當(dāng)合理,防止待加工食品與直接入口食品、原料與成品交叉污染,食品不得接觸有毒物、不潔物; ? 餐具、飲具和盛放直接人口食品的容器,使用前必須洗凈、消毒,炊具、用具用后必須洗凈,保持清潔; ? 貯存、運(yùn)輸和裝卸食品的
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