【文章內容簡介】 黃河大街 、 云中路 等，項目建設整齊劃一，城市整體形象得以提升。 目前 **旗 房地產項目多數(shù)處于前期準備階段或施工階段。 **旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 14 市場需求分析 （ 1）剛性需求 目前 **旗 基本 人口 為 萬人 ，其中 **鎮(zhèn) 為 萬人，按照 **市城鎮(zhèn)人均居住面積 35m2的標準，全縣居 住面積應在高度城鎮(zhèn)化下達到 680 萬平方米。以目前的住房供應水平，難以滿足 **旗 城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求。再加上外來人口的增加，這種供應狀況更加捉襟見肘。在 居住用房 隨剛性需求 量呈現(xiàn) 不斷增加 的同時 ，相應的配套商業(yè)、辦公設施需求量也隨之增加。 （ 2）改善居住的需求 **旗 經濟的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入增加，對現(xiàn)有居住條件的不滿足造成了大量的社會閑散資金流向房地產市場。并且隨著住房制度的改革，相當一部分群體采取各種方式來改善自己的住房條件，相當程度上擴大了住房需求。 （ 3）非理性消費需求 土地資源的稀缺和地價的自然趨 升，使得社會對地價和房價上漲的預期成為一種認同。同時，由于上述幾方面原因造成的地產市場供不應求，進一步強化了這種認識。再加上目前市場的管理工作嚴重滯后，買賣雙方獲取信息的渠道不對等因素，配合了開發(fā)商對于市場走勢的引導。在這種市場氛圍下，非理性的消費心理促使商業(yè)用房、辦公用房需求不斷釋放。 目前， **旗 的房地產市場是較為穩(wěn)定繁榮，市場需求是在多方面的因素促使下形成的，有切實有效的需求，自用型消費還是市場中的**旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 15 主要力量。而且，根據現(xiàn)在 **旗 的既定發(fā)展戰(zhàn)略，目前的市場格局還將在未來幾年中繼續(xù)持續(xù)一段時間。 項目競爭力 SWOT 分析 優(yōu)勢 （ 1）區(qū)位優(yōu)勢 **旗 是國家電力、生物制藥、冶金、化工等重要工業(yè)基地，在強大的工業(yè)經濟的支撐下， **旗 城鎮(zhèn)水平不斷升級，區(qū)域等級地位將不斷提升。優(yōu)越的區(qū)位使地塊內的土地、住房、店面等不動產存在廣闊的升值空間。 （ 2）規(guī)劃優(yōu)勢 《 **旗 城市總體規(guī)劃》 、《 **旗 **鎮(zhèn) 城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》等規(guī)劃的傳接，為打造高品質的住宅和新區(qū)高品質的整體環(huán)境奠定了基礎，保證了開發(fā)企業(yè)的經濟效益和城區(qū)公共環(huán)境營造的社會效益雙贏。 （ 3）交通優(yōu)勢 項目位于 **旗 **鎮(zhèn) 養(yǎng)大圐圙村，北靠 **克 **大街，南臨盛唐路，東至健康路。 項目區(qū)交通四通八達，依 ****旗 現(xiàn)有公路交通路網，可連接臨近的公路干線、鐵路、航空，連通全國各地。 （ 4）配套設施優(yōu)勢 新鎮(zhèn)區(qū)在未來建成后，配套設施完善、齊備，除小區(qū)自身服務設施外，北側 **克 **大街為商務辦公區(qū)、商業(yè)步行街；東側為 **旗 一中，東南側為商住區(qū)；西南側為 **旗 醫(yī)院。南側有幼兒園、小學。 **旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 16 劣勢 （ 1）項目距離老城區(qū)較遠，缺乏必要的市政公用設施配套，需要在住宅產品設計中著重考慮小區(qū)級公共設施的配套設計。 （ 2）項目區(qū)域周邊建設總體進程不一，整體 視覺形象不直觀。在一段時間內不能顯現(xiàn)出項目的發(fā)展?jié)摿蛢?yōu)勢，將對項目的銷售產生一定的影響。 （ 3）新城區(qū)處于發(fā)展初期，人口聚集規(guī)模較小，當前市場消費能力較弱。 機會 （ 1）當前 **旗 房地產處于房地產發(fā)展的初級階段，大部分建設風格、社區(qū)環(huán)境、配套條件仍不成熟，使本項目的錯位發(fā)展存在機會。 （ 2） 20xx 年房地產 二手房轉讓所得征 20%個稅 的政策，抑制了二手房的銷售，為新建項目帶來了眾多的消費人群。 挑戰(zhàn) （ 1）本片區(qū)用地為沙質土壤，要通過規(guī)劃設計，培育好生態(tài)防護林地，公共綠地，在打造景觀 的同時避免揚塵現(xiàn)象的出現(xiàn)。 （ 2）如何通過住區(qū)整體布局和建筑單體設計，營造富有特色的建筑群體景觀，是本項目考慮的重中之重。 項目市場定位 （ 1）銷售區(qū)域確定 圖 31 項目銷售區(qū)域 **旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 17 （ 2）目標人群確定 隨著 **旗 經濟的快速增長，當?shù)氐姆康禺a開發(fā)建設取得了極大地發(fā)展，同時城鎮(zhèn)人口的迅速增加，每年都有大量的農業(yè)人口轉為城鎮(zhèn)人口，為房地產的發(fā)展提供了廣闊空間。本項目注重產品的差異化和獨特性，在完整配套服務設施上下功夫，以高質量、高品位、適用性強的建筑為主；配套公建同期建設，保證服務設施完善；強調生活品質 ，提供完美的居住、購物環(huán)境，同時注重環(huán)境景觀建設，營造優(yōu)美的外部空間。本項目主要面向中高檔的消費人群，包括地方公務員，**旗 電廠、 **旗 工業(yè)園區(qū)企業(yè)的白領，外來投資人士。 價格預測 結合全縣的地產走勢看，短期內市場的價格穩(wěn)中有升。對于區(qū)域市場有以下特點：（ 1）區(qū)域市場內，有較強的消費能力；（ 2）由于整體規(guī)劃原因，市場有效需求量巨大，短期內市場會持續(xù)繁榮；（ 3）目前市場有效供應量仍然不足，供求關系的矛盾不會在短期內解決；（ 4）多方面因素支撐，短期內市場價格溫和上漲的趨勢不會改變。 根據對 **旗 目前建筑 行業(yè)的調研，住宅價格在 3500～ 4000元。 建設規(guī)模的確定 依據 《 **旗 城市總體規(guī)劃》 、 《 **旗 城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》 和 《 **旗 **鎮(zhèn) 城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》 ， **旗 發(fā)展 平方公里核心區(qū)，重點發(fā)展 平方公里新區(qū)， **鎮(zhèn) 新鎮(zhèn)區(qū) 將 建成 **旗 行政中心區(qū) 的 **旗 城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，以及當前 **旗 房地產市場供需狀況，確定舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ期工程 建設規(guī)模為： 用地面積 28878m2，建筑面積 47761m2。 **旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 18 第四章 場址和項目建設條件 場址 場址位置 項目位于 **旗 **鎮(zhèn) ，北靠 **克 **大街，南臨 盛唐路，東至健康路，西至規(guī)劃建設的城市支路。 場地現(xiàn)狀 項目用地現(xiàn)狀為養(yǎng)大圐圙村建設用地和耕地。 城市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求 本項目符合 《 **旗 城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》（ 20xx— 2020 年） 功能分區(qū)，中提出的“ 把 **鎮(zhèn) 新鎮(zhèn)區(qū)建設和舊城區(qū)改造作為重點 ”的要求 。另外《 **市 **旗 新區(qū)城市設計》（ 20xx— 2030 年）對本項目功能作了詳細定位，對建筑高度、道路紅線、出入口、地標節(jié)點控制綠化率等作了要求。 項目建設條件 自然條件 （ 1）地理位置 本項目位于 **市 **旗 。 **旗 地處大青山南麓， 黃河北岸的土默川平 原 。 位 于 東 經 111176。 2′ 30″ — 111176。32′ 21″ ，北緯40176。5′35″ — 40176。35′ 15″ ，全縣平均 海拔高度 為 1132 米，東西寬 公里，南北長 公里，面積 1416． 8 平方公里。 （ 2）氣候特征 **旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 19 氣候屬中溫帶大陸季風型氣候，四季氣候變化明顯，差異較大，其特點是：冬季漫長嚴寒，夏季炎熱，春秋兩季氣候變化劇烈。四季分明，日照充足，年平均氣溫 ℃，年平均降 雨量 362mm，屬半干旱大陸季風氣候。 （ 3）地形地貌 自然地理為黃土高原，地勢東南高、西北和西南低。由丘陵地形過渡到寬廣的平原地形。分為五類：丘陵區(qū)、山前傾斜平原、湖積臺地、寬谷洼地和沖積平原。成因類型上，由剝蝕堆積地形到堆積地形。 ① 剝蝕堆積地形：分布于縣于縣鏡東南部，海拔高程 1100— 1277米，由第三系砂礫組成，在表面上，普遍被黃土質粘砂土覆蓋、形成渾圓形山頂，地形向西北傾斜。 ②堆積地形：沖積平原，由黃河、大黑河、寶貝河、什拉烏素河沖積而成。地勢平坦，微有起伏。鹽漬化普遍，沼澤零星 分布，由沖積砂粘質砂土、砂質粘土堆積而成．海拔高程 1000—— 1050 米。 ③風成地形：分布于縣境西南、南部黃河以北局部地方，由細紗、粉紗組成固定砂丘和砂垅。一般高出地面約 — 20 米，海拔高程1000— 1050 米。 場地工程及水文地質情況 （ 1）水文 根據區(qū)域水文調查資料，地下水賦存于粘土下部的中、粗沙層中，含水層分布較穩(wěn)定。按照地下水埋藏條件和含水層的狀態(tài)分類，本場區(qū)地下水類型為第四紀松散層孔隙潛水。該區(qū)域分布的上層的滯水，**旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 20 水位在 12～ 13 米之間，年變化幅度為 2 米。場區(qū)附近沒有對地下水產生 污染的污染源。 地下水和上部滲水對混凝土結構中鋼筋無腐蝕性；上部滲水對鋼筋混凝土結構有弱腐蝕性，地下水無腐蝕性。 （ 2）地質 ①地層 A、第四紀前地層，新第三系。底部砂礫巖與紅土互層。頂部紅土夾鈣質結核層，總厚度約 30 米，普遍分布于縣境東南丘陵區(qū)。 B、第四紀沉積 下中更新統(tǒng)：沖積紅積層，為半膠結的砂礫層、局部夾粉沙層，具有交錯層理，礫石成分為花崗巖、片麻巖、石英安山斑巖及玄武巖等，厚度達 15 米。湖相沉積黃綠色粘質砂土及灰黑色淤泥中夾薄層的午膠結的砂層．分布于黃河左岸蒲灘拐。 全新統(tǒng)：風積層，由細砂、粉砂 組成。分布于縣境黃河北岸地帶、呈砂堆、砂垅、砂丘；沖積層，由砂、砂礫、粘質砂土等組成，分布于平原表層，層次清楚，巖層垂直方向變化較大，厚度無常。 ②構造輪廓 位于內蒙古東西褶皺帶南部。基底褶皺抽、近于東西向或東北向，與內蒙古東西褶皺帶的構造線一致．蓋層走向近乎東北 —— 西南方向，向西北緩緩傾斜，與黃河西的鄂爾多斯臺地相似。 （ 3）工程地質評價 場區(qū)無不良地質作用和地質災害，無與建筑相關的環(huán)境地質問**旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 21 題，場地穩(wěn)定，適宜進行本工程建設。 抗震設防烈度 8 度，設計地震基本加速度值 ，設計地震分組第一組。場地屬建 筑抗震有利地段，地基土類型屬中硬土，場地類別Ⅱ類。場地季節(jié)性標準凍深 ，土的凍脹性為中等凍脹性。設計時應考慮凍脹影響。 基礎設施條件 （ 1）道路交通 形成了公路、鐵路和航空相結合的立體交通網絡。公路 —— 現(xiàn)有4 條主要公路干線。其中 **市 —— 準格爾煤田 二級公路 途經縣內三鄉(xiāng)一鎮(zhèn)； **市 —— 喇嘛灣柏油公路經縣城中心向東接呼準公路； **市 —— 涼城 柏油公路經縣城東連烏盟 涼城縣 與晉陜兩省相通； **旗 —— 察素齊 公路與京包鐵路相交。其余 10 多條縣鄉(xiāng) 柏油路 東西南北貫通縣內各鄉(xiāng)鎮(zhèn)， **市 —— 東勝高速公路將在 20xx 年建成通車，極大地拉近了我縣與周邊地區(qū)的距離。 鐵路 —— 與豐準鐵路接軌的大唐 **電專用線橫穿 **電工業(yè)園區(qū)，大型物資可通過鐵路直接運抵 **旗 20xx 年建成通車的呼準鐵路經過**旗 ，將為 **旗 的發(fā)展創(chuàng)造更為便捷的條件。 航空 —— **市 白塔 機場距 **旗 一小時多的路程，距擬新建機場半小時的路程，有通往國際國內多條航線，四通八達。 （ 2）郵電通信 郵電事業(yè)發(fā)展迅速，已實現(xiàn)了長途電話自動化，可直拔全球各地。用戶還可申請辦理數(shù)字化業(yè)務、圖文傳真、移動電話及智能業(yè)務等，**旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 22 移動電話達到了無縫隙覆蓋。 有線電視信號已覆蓋全縣。本項目的通信及有線電視信號已具備接入條件。 （ 3）電力 **旗 電力發(fā)達， **旗 電廠是亞洲最大的火力發(fā)電廠。 20xx 年大 唐**電一期工程 2X600MW機組正式投產發(fā)電， 20xx年二期工程 2 X 600MW機組投產發(fā)電。 20xx 年園區(qū)自備電廠 l0X300Mw 機組也投產發(fā)電。 **旗 電廠電量充沛，可供周邊地區(qū)生產生活用電。電網已經覆蓋全縣。 市政條件 十一五期間， **旗 建成城區(qū)道路 13 條 公里，給排水管線 70多公里 ， 集中供熱面積 120 萬平方米 。 （ 1）給水工程 項目區(qū)由 **克 **大街 市政給水管網供給，管道直徑 DN400，供水壓力 ，接管點埋深為 米。通過本項目區(qū)內自建水泵房引入。 （ 2）污水工程 **克 **大街 已鋪設市政污水管道，管徑為 DN600，管道接點埋深約 米。本 項目污水收集后排往周邊規(guī)劃道路上的市政污水管道。 （ 3）供電 電源由當?shù)刈冸娬?10kv 供給。 （ 4）熱源 **克 **大街 市政供熱管網已鋪設，熱力管網熱媒參數(shù)為供水溫度130℃，回水溫度 90℃。 **旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 23 （ 5）綜合評價 從地址和市政總體情況看，該項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，給排水。通訊、電力等市政配套設施完備，供給量充足，交通便利，建設條件良好。 資源條件 （ 1） 水利資源：黃河流經 **旗 公里，水利條件得天獨厚 。境內有華北地區(qū)提水能力最大的 麻地壕揚水站 和揚程最高的 毛不拉揚 水站，形成了兩大黃灌區(qū)。引黃入呼工程和引黃入 **電工業(yè)園區(qū)工程已全面建成，為工業(yè)生產發(fā)展奠定了良好的水源保證 。 （ 2） 電力優(yōu)勢： 20xx年 **旗 的電力建設正處于高峰期，總裝機容量 4800MW 的 8臺發(fā)電機組同時施工，大 唐 **電一期工程 2179。