【文章內容簡介】 、江浙、上海、廣東客戶購買，一來做為旅游房產(chǎn)投資，而來作為養(yǎng)老房產(chǎn)，同時進入北海的一些大企業(yè)，將有相當數(shù)量的外來職工，特別是中高層干部，他們也需要有高尚的居住社區(qū)。為此，本項目在總體規(guī)劃時，77%的小戶型為投資者和養(yǎng)老房產(chǎn)投資人所準備，這部分以一房和兩房為主，而三房的房型主要給外來中高收入者及本地中高收入者購買。本項目的目標客戶：旅游房產(chǎn)投資者養(yǎng)老房產(chǎn)投資者外來企業(yè)中高層管理者本地中高收入者二、總體布局的構思總體布局構思。充分發(fā)揮本項目的地段優(yōu)勢，擬建三棟帶電梯的高層公寓和五棟中、高層住宅；臨西南大道擬建高層商住樓，裙樓底、二層為商鋪，上部為緊湊戶型；整個小區(qū)為全框架中高檔住宅樓，非臨街面住宅底層全部為架空花園和泛會所，總體規(guī)劃為創(chuàng)建一個回歸自然，高尚，新穎而充滿文化底蘊的花園小區(qū)。建筑形式構思。整個小區(qū)總體建筑形態(tài)簡潔、明快、現(xiàn)代，體現(xiàn)良好的整體品質形象，形成良好的品牌效應，將成為北海新的標志性小區(qū)。在外立面的裝飾上，以石材（墻磚）和涂料為主，并輔以局部類似膜結構的西部點綴，在體現(xiàn)時代氣息的同時，也令人可以領略到地域特征。色彩上以藍灰為基調，充分體現(xiàn)了簡潔、明快、現(xiàn)代的建筑特點。環(huán)境布局構思?；陧椖刻幱诒焙Ｊ兄行牡膬?yōu)越位置，擬建成“青山綠水”家園，小區(qū)中設有休閑廣場和噴泉水體，使小區(qū)充滿著東方園林的神韻和靈氣；地面與建筑空間立體綠化，每棟房屋頂層設空中花園，使住戶真正享受和體會理想中的田園生活；絕大多數(shù)戶型均為正南北朝向，通風采光優(yōu)良，更好的利用夏秋季主導風，小區(qū)建筑高低錯落有致，具備了良好的通風采光條件；臨街面一層根據(jù)規(guī)劃為商鋪，小區(qū)將建成擁有373個小車位的立體車位和相當數(shù)量的摩托車自行車位，為真正體現(xiàn)以人為本的的居住環(huán)境，小區(qū)中部11米寬的規(guī)劃道路更便于機動車出入，使小區(qū)內實現(xiàn)人車分流，保持小區(qū)溫馨、祥和的居住環(huán)境。 提倡“全民全程參與”的經(jīng)營理念，小區(qū)的戶型結構及配比、風格、環(huán)境等征詢和采集消費者及專家的意見、建議，真正體現(xiàn)以人為本的生態(tài)居住環(huán)境。三、項目開發(fā)建設的主要內容 項目經(jīng)濟技術指標（1）項目建設用地范圍：南臨西南大道，西靠規(guī)劃路 ，具體范圍見本報告附圖，（建設用地界限圖）。（2）項目總用地面積：㎡，折合350畝。 （3）規(guī)劃經(jīng)濟技術指標：項目總建筑面積：200000㎡，其中地下室建筑面積20000㎡，小區(qū)會所面積3000㎡，㎡，可銷售車位、車庫個2154；用地性質為城鎮(zhèn)居住用地；%；最小綠化率45%；； 新建建筑安裝工程（1） 總體設計①中高層：建筑層數(shù)17+1房（未含地下室、架空層）②高層：建筑層數(shù)25層（未含地下室）③戶型設計：按國家規(guī)范和建設部提出的小康住宅標準，著眼于提高房屋室內的功能和質量，提升住戶的居住品位，主要針對中高檔收入階層的優(yōu)質生活需求?？倯魯?shù)1011戶，主要戶型依次為：緊湊型兩室兩廳、三室兩廳、局部樓中樓等，高層采用一梯多戶（小戶型）的南北朝向設計，中高層采用一梯四戶南北朝向設計；小戶型為建筑總面積的77%。 （2）土建①結構和基礎形式：根據(jù)現(xiàn)代住宅的特點，考慮用戶裝修時的靈活分隔性，方便不同用戶配置的功能要求，主體結構采用鋼筋混凝土框架結構。②裝修：外立面飾面以涂料和石材（裝飾）為主，室內按國家和北海市初裝修標準進行裝修，二次裝修留給業(yè)主根據(jù)自己的個性進行。（3）設備及安裝①給排水系統(tǒng) ②低高壓配電系統(tǒng) ③消防系統(tǒng) ④燃氣管道系統(tǒng)⑤電梯 ⑥通訊、信息系統(tǒng) ⑦智能安防系統(tǒng) ⑧停車場管理系統(tǒng)第五章 項目的組織管理和實施計劃一、項目的組織管理為使項目的開發(fā)工作能順利進行，成立了以公司總經(jīng)理為組長的開發(fā)領導小組，領導組織項目的市場調研、項目定位、圖紙設計、施工組織、營銷策劃、廣告宣傳、銷售策劃等一系列工作。 項目前期調研及定位：公司聘請知名專家對項目進行調研、評估、定位等工作進行策劃、指導、實施，通過實地調查，專家調研等得出了初步結論。同時通過自己對市場進行深入調查、分析，結合以上幾方面得出的結論進行研究、分析、論證、評審，從而確定項目的整體戶型、面積、價格等結論性定位，為項目的成功開發(fā)打好了堅實的基礎。項目設計及施工：公司本著“公開、公平、公正”的原則，通過招投標方式選擇有資格、有實力的設計單位和國內知名設計師進行圖紙設計。選擇有實力、負責任的施工單位和監(jiān)理公司進行施工及監(jiān)理，保證項目的質量和計劃進度。 資金管理：為保證項目進度的正常進行，公司建立了一套科學完整的資金籌集和使用計劃，充分利用自身實力和國家各種優(yōu)惠政策，與金融單位密切配合，爭取得到金融部門的支持。 項目營銷策劃：為使項目的銷售能順利進行，并到達預期的效果，公司聘請了知名的專業(yè)銷售策劃公司對項目營銷、廣告，促銷、現(xiàn)場銷售、規(guī)劃等進行全程策劃，通過多渠道和多方式進行宣傳，收到了相當好的成效。達到了“未見其物，已聞其聲，先知其名”的效果，已有許多意向客戶電話或上門咨詢。聘請廣西知名設計單位對小區(qū)進行人性化規(guī)劃設計，整個小區(qū)實現(xiàn)人車分流，充分體現(xiàn)以人為本的開發(fā)理念。二、項目的實施計劃 本項目建設、經(jīng)營周期自2008年11月開始計算，到2010年12月完工歷時25個月。具體計劃實施詳見“北海南國華城”項目進展橫道圖“北海雅居華府”項目進展橫道圖項目2013年（月份）2014年（月份）2015年（月份）8910111212345678910111212101112場地平整 地質勘察圖紙設計項目報建樁基礎、地下室施工主體施工裝飾施工竣工驗收第六章 投資估算與資金籌措一、投資估算估算范圍本項目總投資包括：⑴開發(fā)建設投資成本。包括；土地成本、建安成本、開發(fā)建設費用⑵建設時期財務成本（利息）⑶流動資金⑷營銷廣告費用估算依據(jù)項目投資估算依據(jù)主要包括如下：⑴《全國統(tǒng)一建筑安裝基礎定額廣西壯族自治區(qū)單位估價表》（1998）⑵《全國統(tǒng)一建筑安裝工程定額廣西壯族自治區(qū)單位估價表》（2002）⑶《廣西壯族自治區(qū)土建工程費用定額》（1998）⑷《廣西壯族自治區(qū)土建工程費用定額之補充定額》（1998）⑸ 廣西壯族自治區(qū)、北海市同類建設項目概算指標⑹ 根據(jù)基礎資料和市場材料單價作適當?shù)恼{