【文章內(nèi)容簡介】 特別事故。 是否有明顯須改進的工程事項。 整體意見。 年報告應(yīng)包含的內(nèi)容 在整體上對一年來物業(yè)的設(shè)備 /系統(tǒng)功能進行評估，評價其操作性、有效性， 制定下一年度的工作目標。目標應(yīng)詳細具體且經(jīng)過努力確實能夠達到。 設(shè)備設(shè)施運行方案之改進意見 設(shè)備設(shè)施功能的加強、設(shè)備設(shè)施運行的穩(wěn)定性、可靠性 的提升方法。 重大維修保養(yǎng)、改造工程的進行及維修保養(yǎng)計劃。 環(huán)保節(jié)能管理計劃。 人員管理、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)標準方面的改進。 5 相關(guān)記錄 第 19 頁 共 166 頁 《工程部周工作報告》 HDXXGC004A01 《工程部月管理報告》 HDXXGC004A02 《客戶服務(wù)通知單》 HDXXGC002A01 ? 能源管理制度 1 目的 合理使用設(shè)備設(shè)施 ， 使其達到最大限度的工作效率，減少能耗費用支出。 2 適用范圍 園區(qū)內(nèi)所有運行的設(shè)備設(shè)施。 3 職責 各部門委派一名節(jié)能管理員，協(xié)助、督促和落實工程部節(jié)能工作的開展。 主任負責節(jié)能工作開展的指導，檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。 4 管理制度 成立以工程部為主體的節(jié)能領(lǐng)導小組，各部門均應(yīng)設(shè)兼職節(jié)能管理員。 節(jié)能領(lǐng)導小組要經(jīng)常研究物業(yè)的能耗情況，并采取相應(yīng)節(jié)能措施。重視節(jié)能的重要性 ， 讓每位員工都要了解節(jié)能是工程管理的重要內(nèi)容。 工程部應(yīng)進行每月能耗統(tǒng)計并繪制成曲線表，以進行不同年份不同月份的能耗比較。 供配電系統(tǒng)應(yīng)對無功負荷進行補償，以提高功 率因數(shù)。功率因數(shù)應(yīng)控制在 以上。應(yīng)根據(jù)變壓器負荷變化情況，按技術(shù)特性，選擇最佳運行方式。變壓器負載率經(jīng)常小于 30%時，應(yīng)退出運行；應(yīng)經(jīng)常調(diào)整和保持三相電流的平衡。 制冷機組應(yīng)安裝節(jié)電控制裝臵，根據(jù)不同負荷要求，開、停部分機組及控制冷凍水、冷卻水溫度和水質(zhì)，以提高制冷系統(tǒng)的運行效率。 空調(diào)機組運行時應(yīng)對于不同季節(jié)，合理調(diào)整新風比例，以減少新風處理能耗； 第 20 頁 共 166 頁 對于非 24 小時營業(yè)場所，應(yīng)進行風量調(diào)節(jié)，根據(jù)負荷的大小來改變送風量。 照明系統(tǒng)燈具應(yīng)定期清掃更換，制定更新周期，維持光照水平。 照明和動力用電應(yīng)分別裝表計量，內(nèi)部可分層、分區(qū)、分部門裝表計量，依據(jù)獎節(jié)罰超原則，制訂考核辦法。 工程部應(yīng)在所有使用部門安裝相應(yīng)的計量儀表，定期記錄能源消耗數(shù)據(jù)。 工程部應(yīng)派人每天到各使用部門巡視檢查，如發(fā)現(xiàn)漏電、漏水、漏氣、漏油等現(xiàn)象，立刻采取措施解決問題；如屬人為事故，要對有關(guān)人員進行教育并懲罰。 工程部各級管理人員要了解主要用電設(shè)備的數(shù)量、運行情況，以及各種能源的收費標準。 工程部應(yīng)指派專人負責節(jié)能工作的檢查、督促，推廣節(jié)能觀念及意識和方法，不斷對用電、用水 及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進行分析、調(diào)查 ， 使之不斷完善。 充分應(yīng)用樓宇自動化控制（ BAS）進行管理 ， 根據(jù)季節(jié)、時間、天氣等變化因素 ， 時刻調(diào)整設(shè)備運行參數(shù)。 加強管道保溫材料的維護保養(yǎng)。 照明燈具應(yīng)盡可能選擇節(jié)能燈具及光源。 在可能情況下，通過技術(shù)改造，使電梯 /手扶梯達到智能管理和運行。 盡可能在公共區(qū)域采用節(jié)能控制照明開關(guān)，如 ： 聲控開關(guān)、光控開關(guān)、時間控制開關(guān)、延時控制開關(guān)等。 合理使用設(shè)備設(shè)施 ， 使其最大限度的達到工作效率。 經(jīng)常檢修設(shè) 備設(shè)施，使設(shè)備設(shè)施保持良好的潤滑、密封的運行狀態(tài)。 5 相關(guān)記錄 《能源消耗統(tǒng)計表》 HDXXGC005A01 第 21 頁 共 166 頁 ? 設(shè)施設(shè)備管理制度 1. 目的 規(guī)范設(shè)施設(shè)備管理，延長其使用壽命，保障設(shè)施設(shè)備正常運行。 1. 適用范圍 適用于園區(qū)內(nèi)所有的設(shè)施設(shè)備。 3. 職責 工程部資產(chǎn)管理員必須做好設(shè)施設(shè)備的臺帳，嚴格做好設(shè)施設(shè)備的庫存管理。 工程部經(jīng)理做好設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)計劃與申購計劃。 其他各部門人員對設(shè)施設(shè)備的改裝、移位提出合理性建議。 4. 內(nèi)容 設(shè)備技術(shù)檔案管理 各類技術(shù)資料必須分類裝訂成冊，編制目錄，專人管理，并按規(guī)定程序借用。 每一臺設(shè)備應(yīng)設(shè)立一張《設(shè)備登記卡》，并按設(shè)備系統(tǒng)分別裝訂成冊?！对O(shè)備登記卡》應(yīng)包括設(shè)備檢查、維修保養(yǎng)記錄，設(shè)備缺陷記錄以及重大事故記錄。設(shè)備應(yīng)每年按《設(shè)備登記卡》進行一次全面的清點核對，應(yīng)該做到帳物相符。 每一獨立用戶單元需設(shè)立一張《單元設(shè)備檔案卡》，以便于掌握對用戶設(shè)備設(shè)施的完好程度及設(shè)備返修率程度的了解。 所有技術(shù)檔案如需復印，必須經(jīng)工程部經(jīng)理批準。 工程部技術(shù)檔案管理 人員必須嚴格執(zhí)行本制度，不得遺失技術(shù)檔案，未經(jīng)工程部經(jīng)理批準，不得隨意復印、外借，否則應(yīng)按《員工守則》的相關(guān)規(guī)定進行處罰。 第 22 頁 共 166 頁 新增、改裝及報廢設(shè)備管理 凡各部門需新增設(shè)備，均應(yīng)由各部門向工程部提出申請，經(jīng)工程部按電力供應(yīng)、建筑物承載允許值，安全及環(huán)保等要求核實后，報請上級批準后方可進行。 工程部應(yīng)提供產(chǎn)品信息和核查新增設(shè)備的產(chǎn)品，與使用部門共同制定安裝要求，并視工程大小，決定由工程部或委托專業(yè)施工單位施工。 新增設(shè)備驗收后，驗收資料及技術(shù)文件，由工程部存 檔，工具由使用部門保管。 物業(yè)設(shè)備設(shè)施需改裝、移位時，對一般容易改裝、移位的設(shè)備設(shè)施，由使用專業(yè)提出申請，報請部門經(jīng)理批準后，由工程部安排計劃進行。當改裝工程較大，技術(shù)復雜性和價格較高或需對原建筑結(jié)構(gòu)做較大面積破損的，一定要由部門經(jīng)理報請上級批準，并由工程部提出方案后再進行施工。設(shè)備設(shè)施改裝的資料及審批文件，應(yīng)由工程部存檔，隱蔽工程設(shè)備設(shè)施的改裝、移位的資料除存檔外，還應(yīng)對相應(yīng)竣工圖紙作有關(guān)說明備案。凡任意改裝、移位設(shè)備設(shè)施或拆除建筑物結(jié)構(gòu)者，應(yīng)追究責任。 相同設(shè)備的更新和報廢必須同 時辦理。 設(shè)備的報廢必須遵循以下原則： 政府指定的淘汰產(chǎn)品 已超過使用期限，損壞嚴重；或是雖能運轉(zhuǎn)，但是有嚴重隱患，而修理成本昂貴的設(shè)備。 因為事故損壞，而修理費用接近或超過原價值的設(shè)備 無法修復的設(shè)備 設(shè)備的報廢，應(yīng)由使用部門提出申請，由工程部進行技術(shù)鑒定后，方可辦理報廢手續(xù)。價值較大的設(shè)備，應(yīng)經(jīng)上級批準。 工具、耗材和備品備件采購、庫存及領(lǐng)用管理 日常手用工具應(yīng)由庫房管理人員根 據(jù)物業(yè)的耗用規(guī)律和使用情況，在保證數(shù)量又不造成積壓的原則下，制定最低備用量。 日常手用工具的初次領(lǐng)用，必須經(jīng)工程部經(jīng)理批準；需要更新時，必須以舊 第 23 頁 共 166 頁 換新，并經(jīng)專業(yè)工程師批準。 日常維修材料和備件，由各專業(yè)根據(jù)需要按月填寫《采購申請單》，制定月度采購計劃，報工程部經(jīng)理審批后提交行政人事部匯總，經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理審批后由行政人事部負責采購。 特殊情況下，計劃采購未包含的，并且?guī)旆繘]有存貨時，可以提出臨時采購申請，由工程部各專業(yè)填寫《采購申請單》，經(jīng)工程部經(jīng)理和總物業(yè)經(jīng)理批準后，交行政人 事部執(zhí)行采購。 所有采購物品必須交庫房管理員驗收并辦理入庫登記手續(xù)。 本部工具分為公用工具、各專業(yè)自用工具及個人工具三部分。工具保管人必須認真建立工具臺帳，做到工具與臺帳相符。 公用工具歸資產(chǎn)管理員負責保管及借出（各種電動工具原則上由庫房統(tǒng)一保管），需要時應(yīng)進行使用登記。 專業(yè)自用工具由專業(yè)工程師負責保管及使用，機房值班用工具，應(yīng)放在固定的工具箱內(nèi)并排列整齊，值班工具應(yīng)作為交接班內(nèi)容之一。 根據(jù)工種的不同，檢修技工的常用工具，可由個人保管使用。 所有工具保管人必須認真負責并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類工具的正常使用。 公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時借用程序，借用人必須認真填寫《工具借用記錄單》，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需繼續(xù)使用時，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動歸還，不得拖延。 借用公用工具歸還時，須由庫管員和使用人共同進行檢驗，如有遺失或損壞，須由使用人負責照價賠償，如借用工具時未按規(guī)定填寫公用工具借用記錄單，或無法確 定使用人時，造成公用工具的遺失或損壞，由庫管員負責照價賠償。 專業(yè)自用工具必須由專業(yè)工程師進行每日清點，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償，如未能確定使用人，則由專業(yè)工程師照價賠償。 全體員工必須愛護工具，必須正確使用工具。凡不正確使用工具、不愛護工具并因此造成工具損壞者，應(yīng)由損壞者按工具原價賠償。 第 24 頁 共 166 頁 所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)工程部經(jīng)理批準后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實要嚴肅處理。不得使用任何工 具干私活。 所有工具要愛惜使用。工具按規(guī)定的使用年限到期報廢時，無論公用工具還是個人領(lǐng)用工具，一律以舊換新。 專業(yè)員工需領(lǐng)料時，應(yīng)填寫領(lǐng)用單，完成報修后，填寫材料耗量單。主任對領(lǐng)用量和耗用量進行核銷，由專業(yè)工程師簽字，并由工程部經(jīng)理確認。 對進口備件或其他價值較高的物品應(yīng)采用以舊換新的制度。 材料使用后要在《客戶服務(wù)通知單》上填寫清楚，并經(jīng)主任確認。多余材料必須退回庫房。 5 相關(guān)記錄 《采購申請單》 HDXXGC006A01 《工具借用記錄表》 HDXXGC006A02 《設(shè)備登記卡》 HDXXGC006A03 《單元設(shè)備檔案卡》 HDXXGC006A04 《工程項目質(zhì)保期及單位聯(lián)系情況一覽表》 HDXXGC006A05 《客戶服務(wù)通知單》 HDXXGC002A01 第 25 頁 共 166 頁 ? 報告制度 規(guī)范設(shè)施設(shè)備管理，延長其使用壽命，保障設(shè)施設(shè)備正常運行。 適用于工程部全體人員。 各系統(tǒng)操作人員及維修人員做好運行記錄與值班記錄。 各專業(yè)主任檢查記錄情況，發(fā)現(xiàn)問題及時組織解決。 專業(yè)主任不能解決的問題或重大問題須及時書面報告工程經(jīng)理。 4 內(nèi)容 各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或值班記錄中書面報告上級領(lǐng)班： 所轄設(shè)備設(shè)施非正常操作的開停及開停時間。 所轄設(shè)備 設(shè)施除正常操作外的調(diào)整。 所轄設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障或停臺檢修。 零部件更新、代換、或加工修理。 運行人員因公離崗，須報告離崗時間及去向。 運行人員請假、換班、加班、倒休等。 第 26 頁 共 166 頁 各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告上級領(lǐng)班： 執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃時，發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施存在重大故障隱患。 重要零部件的更換、代替或加工修理。 系統(tǒng)巡檢時發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。 維修人員請假、加班、倒休 等。 各系統(tǒng)領(lǐng)班，在下列情況下必須書面報告本專業(yè)主任： 重點設(shè)備設(shè)施除正常操作外的調(diào)整。 變更運行方式。 主要設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障或停臺檢修。 系統(tǒng)故障或正常檢修。 零部件更新、改造、或加工修理。 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。 所屬人員的加班、換班、倒休、病假、事假等。 須與外專業(yè)或外部門、外單位聯(lián)系。 專業(yè)主任在下列情況下必須以書面形式報告工程部經(jīng)理： 重點設(shè)備設(shè)施 發(fā)生故障或停臺檢修。 因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運行而影響用戶使