【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 何形式之罷工及/或故意 減慢工作速度。(15)在工作時(shí)間飲酒或在飯酒的影響下工作。(16)參與不合法之外幣找換(17)收受或給予別人利益以換取升職或更佳之工作環(huán)境。(18)未經(jīng)公司當(dāng)局批準(zhǔn)，私自泄露公司，物業(yè)機(jī)密資料，以至其他商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者得到益處，損害公司利益。(19)在物業(yè)內(nèi)攜帶煙花爆竹、爆炸物或危險(xiǎn)武器。(20)窺視客人的私事，如偷看和偵察住客的房間。(21)已被國(guó)家法庭判決有罪。(22)未經(jīng)公司批準(zhǔn)，在公司以外兼職(23)未經(jīng)公司批準(zhǔn)，參予任何商業(yè)活動(dòng)而令公司利益受損。第二篇：戴德梁行物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)分享戴德梁行物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)分享會(huì)【梁少偉】：我是香港人，在香港做物業(yè)管理有二十多年，其中在長(zhǎng)江集團(tuán)做物業(yè)管理，就是李嘉誠(chéng)的公司，來到中國(guó)發(fā)展有十年都在北京。曾經(jīng)在北京一個(gè)莉莎國(guó)際大廈，在中關(guān)村，還有一個(gè)25萬平方米的大樓，在長(zhǎng)安街。那么現(xiàn)在我在戴德梁行是派駐在金融街的國(guó)際大廈。那么我的物業(yè)管理資格是英國(guó)大學(xué)香港地產(chǎn)房屋經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)員，香港地產(chǎn)行政人員學(xué)會(huì)會(huì)員，我是注冊(cè)專業(yè)房屋經(jīng)理，在香港保良局專業(yè)進(jìn)修學(xué)院，我也是這個(gè)培訓(xùn)課程的首席顧問。說到物業(yè)管理，其實(shí)在外國(guó)已經(jīng)有100多年的歷史，在香港已經(jīng)超過60多年。目前中國(guó)的發(fā)展有十多年，那么我們?cè)谙愀鄱嗄暌詠恚乙恢币娮C了這個(gè)行業(yè)的變化和進(jìn)步。那么現(xiàn)在我來到中國(guó)內(nèi)地幾年看，其實(shí)現(xiàn)在中國(guó)的物業(yè)管理是重復(fù)著同個(gè)過程，在改變?cè)谶M(jìn)步，慢慢的一個(gè)過程，向?qū)I(yè)化轉(zhuǎn)變。今天利用短短的時(shí)間，跟各位朋友分享一下什么是專業(yè)的物業(yè)管理。因?yàn)橐銈內(nèi)タ此形飿I(yè)管理公司的服務(wù)書，我們是專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，我們的公司是專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)公司。什么是專業(yè)呢？我就開玩笑，做物業(yè)管理專業(yè)嗎？不專業(yè)。一個(gè)醫(yī)生，這個(gè)朋友問另外的朋友你干嗎的？我做醫(yī)生的。那個(gè)朋友覺得很專業(yè)。我呢？是個(gè)律師，非常專業(yè)。你呢？會(huì)計(jì)師，很專業(yè)。你呢？物業(yè)管理。物業(yè)管理沒有什么專業(yè)的。這個(gè)行業(yè)在社會(huì)地位是比較低的。我們?cè)诒本╅_過很多招聘會(huì)，我們物業(yè)管理經(jīng)常會(huì)招很多人，保安、服務(wù)人員，在物業(yè)管理的攤位前面，總是很少人，凡是什么什么酒店都一大堆人圍著，但是做的工作都差不多，前臺(tái)、服務(wù)，員工工資也不高很多，但是酒店有很多人應(yīng)聘，物業(yè)管理沒有人來應(yīng)聘，物業(yè)管理好象是地下工作者，是保安，清潔，沒有什么專業(yè)不專業(yè)的，什么工作什么是專業(yè)的。我覺得有四個(gè)條件：首先是員工有專業(yè)的技術(shù)和知識(shí)。另外它要有一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)男袠I(yè)規(guī)范，比如律師、會(huì)計(jì)師有一些行業(yè)規(guī)范，他們不能犯錯(cuò)，有一些標(biāo)準(zhǔn)定出來，讓他們都遵守，其實(shí)物業(yè)管理也有。要作為一個(gè)專業(yè)的人士，說一些話都非常精準(zhǔn)，我們不能隨便亂說。那么最后什么是專業(yè)的？就是要有一個(gè)公信力，人家認(rèn)可我們是專業(yè)的，不是我們?nèi)ゴ滴覀兪菍I(yè)的。而是我們的客戶認(rèn)可我們是專業(yè)的。跟各位分享一下，其實(shí)作為物業(yè)管理公司，我們要具備怎么樣的條件，跟怎么樣的一個(gè)技術(shù)水平？我特別舉例，剛才我說了我是英國(guó)特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)會(huì)員，要拿到這個(gè)資格，我們要完成大學(xué)級(jí)別三年的課程要學(xué)，要考試，還要學(xué)，我們這個(gè)三年的學(xué)習(xí)，課題都明白了，原來我們作為一個(gè)物業(yè)管理的專業(yè)人士是要具備很多很多的知識(shí)，不單單是什么物業(yè)條例這么簡(jiǎn)單。首先我們要學(xué)法律。那么這個(gè)法律呢，包括有民事法、公司法、土地法、市政及衛(wèi)生條例、消防法規(guī)、機(jī)電工程法規(guī)、會(huì)所及游泳池管理，還有一些私家路交通管理法規(guī)及物業(yè)管理法規(guī)。那么我們?cè)趯W(xué)法律的時(shí)間，其實(shí)我們跟律師學(xué)的東西是一模一樣的，只不過我們沒有學(xué)刑事法，什么殺人、放火呀，這個(gè)沒有學(xué)，這不是物業(yè)管理的法規(guī)。除了刑事法，什么法都要學(xué)，要求跟律師是一樣的。除了法律我們還要學(xué)工商管理高管概念，怎么去做一些工作流程、風(fēng)險(xiǎn)管理、構(gòu)建團(tuán)隊(duì)，怎么去為我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)做一些評(píng)估管理系統(tǒng)。我們還要學(xué)社會(huì)學(xué)，社會(huì)學(xué)我們學(xué)社會(huì)結(jié)構(gòu)，有不同的人組成。還有社區(qū)關(guān)系，怎么樣建立一些社區(qū)關(guān)系，社區(qū)關(guān)系的重要性跟我們物業(yè)管理是怎么聯(lián)系的。那么我們還要學(xué)親子關(guān)系。親子關(guān)系就是父親、母親跟孩子的關(guān)系，物業(yè)管理怎么學(xué)這個(gè)？物業(yè)管理又不是做社工，其實(shí)是有關(guān)系的，我們管理很多社區(qū)，我們里邊的客戶，不是個(gè)體來的，是一個(gè)家庭來到小區(qū)的。我們來學(xué)親子關(guān)系理論之后，我們以后提供的服務(wù)能夠?yàn)樾^(qū)提升我們每一個(gè)家庭的親子關(guān)系，讓每一個(gè)家庭開開心心的，這是我們工作的一個(gè)目的。還要學(xué)兒童及老人心理學(xué)，因?yàn)檫@里面的老人家還有小孩子，我們還要研究他們的心里1學(xué)，因?yàn)槔先烁『?duì)物業(yè)的要求跟一個(gè)普通的成年人是不一樣的，那么我們?cè)趺礃釉诜?wù)中體現(xiàn)讓他們覺得住在這個(gè)小區(qū)很開心，所以我們要理解他們的心理狀態(tài)。我們還要學(xué)一些社會(huì)保障，就是對(duì)一些退休的人，政府能夠提供什么保障。那么我們要學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)。因?yàn)閷?duì)于物業(yè)管理來說，現(xiàn)在包括很多同志，很多員工，現(xiàn)在我們服務(wù)的水平，總之方方面面的很多數(shù)據(jù)就要統(tǒng)計(jì)，做了統(tǒng)計(jì)之后，我們要做預(yù)算各方面都能把握得比較準(zhǔn)一些。我們要學(xué)哪一種方法適合哪一種統(tǒng)計(jì)。我們還要學(xué)公共行政，公共行政是政府運(yùn)作的過程。我們要學(xué)政治學(xué)，他們是怎么運(yùn)作的，怎么投票，怎么選舉。我們要了解公共政策的過程，不管是物業(yè)管理還是服務(wù)管理，這個(gè)過程是怎么做的？我們要理解他們每一個(gè)政策背后的目的。我們物業(yè)管理包括樓宇結(jié)構(gòu)，設(shè)備設(shè)施、施工圖紙等各方面是怎么運(yùn)作的。我們要學(xué)城市規(guī)劃，包括城市規(guī)劃的一些理論，還有就是城市規(guī)劃跟物業(yè)管理對(duì)我們物業(yè)管理的影響。人力資源管理我們要學(xué)勞動(dòng)法、人事管理，員工激勵(lì)，員工考勤，業(yè)績(jī)考核?，F(xiàn)在市場(chǎng)來說，對(duì)物業(yè)管理的承擔(dān)程度還是不夠，另外還有一個(gè)假投標(biāo)的問題。就是很多項(xiàng)目外派物業(yè)管理要投標(biāo)。我們作為一個(gè)物業(yè)管理公司我們有自己的想法，把這個(gè)員工的工資定太高，成本就太貴了，基本上我們實(shí)現(xiàn)不了了我們的想法，因?yàn)槲覀儾粸橹袠?biāo)。這是一個(gè)非常困難的成本。所以怎么辦？生意不能不做？所以我們反過來非常重視員工激勵(lì)，怎么管理員工。人不光是為了錢工作，還為其他事工作。錢不能夠滿足員工的話，我們是不是用其他的辦法滿足員工，我們給員工一個(gè)平臺(tái)去發(fā)展，給他們一個(gè)希望，這都是我們需要加強(qiáng)的方面。另外一個(gè)重要范疇就是物業(yè)管理的重要工作就是財(cái)務(wù)管理。我們要學(xué)物業(yè)管理的收支預(yù)算，資產(chǎn)負(fù)債表，當(dāng)然要學(xué)一些經(jīng)濟(jì)理論。在外國(guó)來說，這是是非常重要的。不要說香港，就是在外國(guó)，客戶買一個(gè)房子，售樓都要交保險(xiǎn)金的，但是收了一大堆錢之后，這個(gè)錢放在銀行里，這個(gè)利息比較低。不光是在外國(guó)，在香港還有一個(gè)規(guī)定，收了錢之后，要把這個(gè)錢放在銀行里，這個(gè)錢用在業(yè)主身上。我們?cè)谙愀圻€能研究哪個(gè)銀行，哪回報(bào)比較好。比如說一個(gè)億的基金5000萬。所以我們要理解金融這方面，是三個(gè)月定期還是五個(gè)月的定期，我們要盈利。就是把業(yè)主的錢咋樣去利用，把這些利息都放回業(yè)主的兜里邊。我們要學(xué)測(cè)量估價(jià)，我們要去對(duì)物業(yè)投資的估計(jì)，要建一個(gè)樓，要怎么去估價(jià)，怎么對(duì)每個(gè)物業(yè)將來不同的回報(bào)率做出一個(gè)預(yù)計(jì)。我們?cè)谕鈬?guó)對(duì)二手物業(yè)的估價(jià)也是非常重要的，但是在中國(guó)就是二手市場(chǎng)，這個(gè)在將來也是非常重要的。當(dāng)然最重要的就是物業(yè)管理，在香港叫大廈公契，在中國(guó)內(nèi)地叫合約管理。我們對(duì)每一個(gè)地方的物業(yè)管理都要學(xué)，比如日本、新加坡是怎么做的，我們?cè)谙愀垡矊W(xué)，他們的物業(yè)管理是怎么樣的，我們把學(xué)到的東西，好的東西拿過來用。各位朋友都看到，我們?cè)谙愀垡粋€(gè)所謂專業(yè)的物業(yè)行業(yè)的從業(yè)人員，其實(shí)要學(xué)那么多的東西，學(xué)三年之后，考試合格，你可以看到整個(gè)物業(yè)管理的知識(shí)是非常全面的。在中國(guó)也是要發(fā)展上去，我來中國(guó)十幾年，之前比如說物業(yè)管理上崗證，物業(yè)管理資格，這些都集中在物業(yè)管理范疇?，F(xiàn)在我知道，我看過建設(shè)部推出一個(gè)物業(yè)管理師的要求，它的課程跟以前是不一樣的，讓我覺得很高興了，我覺得摸對(duì)這個(gè)路了，現(xiàn)在這個(gè)物業(yè)管理課程已經(jīng)不單單是物業(yè)管理，要有別的，就像我剛才說的一些東西?，F(xiàn)在像我說的，中國(guó)是處于前進(jìn)這個(gè)步伐，物業(yè)管理不單單是一個(gè)房，不光是保安、收管理費(fèi)，不是那么簡(jiǎn)單的，其實(shí)一個(gè)好的物業(yè)管理，甚至對(duì)整個(gè)社會(huì)、所有國(guó)家都起到非常重要的作用。我們每個(gè)小孩、老人都是股東，這個(gè)我們也要學(xué)，整個(gè)社會(huì)都是親子關(guān)系，每一個(gè)物業(yè)公司都發(fā)揮最大的功能。所以在這方面很多國(guó)家政府，都非常支持中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的，如果每一個(gè)小區(qū)都積極做起來，保安做得很好，保潔做得很好，沒有垃圾沒有傳染病，樓宇各方面都保養(yǎng)的很好，比如我剛才說的一大堆專業(yè)的東西，如果做到這些的話，政府真的會(huì)輕松很多了。所以在這些方面，作為物業(yè)管理一個(gè)從業(yè)人員來說，我希望在中國(guó)方面能夠跟國(guó)際接軌，將來我們要真的要將物業(yè)管理提到一個(gè)專業(yè)水平，前期我們的培訓(xùn)、課程，應(yīng)該像我剛才講的PPT一樣，慢慢去學(xué)?，F(xiàn)在沒有怎么辦？這個(gè)是需要發(fā)展的，需要我們的從業(yè)人員都是應(yīng)該明白，我們做物業(yè)管理原來是要學(xué)很多方面的知識(shí)的，不單單是物業(yè)管理。那么政府還沒有配套，那么我們希望中國(guó)物業(yè)管理的行家，可以通過其他途徑學(xué)，比如可以看書，我們要學(xué)這個(gè)，我們要增強(qiáng)技術(shù)專業(yè)技能，我們可以看書或者短期的培訓(xùn)，各方面提升自己整體的能力。除了這個(gè)之外，還有一個(gè)專業(yè)的，就是剛才說了，所有的律師、醫(yī)生、會(huì)計(jì)師，他們都有一個(gè)什么會(huì)。這些學(xué)會(huì)都有一個(gè)比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)男袠I(yè)規(guī)范，那么在香港剛才我說了，我是香港的英國(guó)特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)會(huì)員，香港專業(yè)房屋經(jīng)理，其實(shí)我們有很多的規(guī)范也是非常嚴(yán)格的。這個(gè)行業(yè)規(guī)范包括第一個(gè)專業(yè)操守、第二個(gè)個(gè)人操守，第三對(duì)同事的操守、第四個(gè)是對(duì)雇主及客戶的操守，最后一個(gè)是對(duì)社會(huì)的操守。從這五個(gè)可以看出來，我們不單單是把我們的工作做好，我們?cè)诟鞣矫娑加形覀兊牟偈睾拓?zé)任。在專業(yè)操守方面，PPT有個(gè)副本，我會(huì)給你們的。我挑幾個(gè)出來說一說吧。比方說，專業(yè)操守，我們說的具備一已之能力，保持尊嚴(yán)、并公正、公平，我們要有尊嚴(yán)的，我們是公平的。物業(yè)管理這里邊的錢特別多，采購(gòu)很多東西，很多服務(wù)，所以作為房屋經(jīng)理，物業(yè)管理的行業(yè)，對(duì)于手里邊的費(fèi)用非常重視，那么我們?cè)趺慈プ袷剡@個(gè)守則這是一個(gè)重點(diǎn)。個(gè)人操守，我們是要特別強(qiáng)調(diào)我們不會(huì)因?yàn)榉N族、人種、信仰、性別、年齡或者是身體有什么缺憾，而去歧視任何人，這是我們的個(gè)人操守，是作為物業(yè)管理非常重要的。那么對(duì)同事的操守，我們學(xué)會(huì)要求對(duì)同事要有一定的操守標(biāo)準(zhǔn)。要是我們對(duì)一些同事有一些意見和不同看法，我們要正確地發(fā)表，要是我們見到同事，做一些損害有關(guān)物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)的工作的話，我們需要向這個(gè)學(xué)會(huì)做出一個(gè)舉報(bào)。希望所有的同行，大家要幫忙不要排擠，一起發(fā)展這個(gè)行業(yè)。對(duì)雇主和客戶的操守，我們必須要把雇主或者客戶這個(gè)利益放在前頭，對(duì)于這個(gè)來說，很多物業(yè)管理從業(yè)人員，包括總經(jīng)理都很為難，因?yàn)槲覀円幚砜蛻舾覀児局械睦婀?，因?yàn)榭蛻羰墙o我們一個(gè)合同比方說我們是戴德梁行的職員，所以在公司來說，我們公司都是要求，我們專業(yè)要求當(dāng)我們公司利益跟客戶發(fā)生沖突，作為我們?yōu)榭蛻舴?wù)的物業(yè)管理經(jīng)理，我們還是要以客戶的利益為優(yōu)先，先考慮客戶利益，而不是考慮公司利益。不要以為這樣做公司把你開了怎么辦，因?yàn)椴艜?huì)有陸陸續(xù)續(xù)的商家來，這樣才是幫公司忙。只要以為這樣就把公司利益損害了，不是的，我們物業(yè)管理公司是一個(gè)很長(zhǎng)久的行業(yè)，像戴德梁行是一百多年的品牌，不是一兩年的工作，我們是長(zhǎng)久的工作。我們每一個(gè)事情先去看雇主和客戶，這樣我們的資源才會(huì)慢慢多起來，我們不應(yīng)該做一些對(duì)客戶不好的事情。對(duì)社會(huì)的操守。除了對(duì)人之外，作為一個(gè)專業(yè)的人來說，要求對(duì)社會(huì)要有操守。其中有一條是，有一條我現(xiàn)在在做，物業(yè)管理這個(gè)專業(yè)學(xué)位對(duì)我的要求，要求會(huì)員參加公共事務(wù)，加深公眾對(duì)房屋的管理的認(rèn)識(shí)。除了剛才的條例，我有一個(gè)記錄，好像中國(guó)有一個(gè)中紀(jì)委一樣，要是我們犯了一些條款，雖然不是犯法，不需要坐牢，如果我犯了會(huì)對(duì)我做了批評(píng)，會(huì)把這個(gè)委員的資格去了，以后不能說，我是什么房屋經(jīng)理，什么專業(yè)注冊(cè)房屋經(jīng)理，你就不能用了，這個(gè)是非常嚴(yán)格的。另外一個(gè)就是精確的發(fā)表，大家做物業(yè)管理，對(duì)客戶發(fā)表什么東西，都需要注意這個(gè)東西，所有專業(yè)的要求。比如說醫(yī)生，會(huì)計(jì)師，他們每一個(gè)編號(hào)，每一個(gè)數(shù)字，無論是醫(yī)生還是會(huì)計(jì)師，每一次用都是非常準(zhǔn)確的。因?yàn)樗麄冇泻芏鄮ど系膯栴}。但是作為我們的物業(yè)管理好像沒有這樣，都是一個(gè)通告，一個(gè)文什么的，這就需要我們將來發(fā)表一個(gè)什么東西，要特別準(zhǔn)確。我在北京租了一套房子，在這個(gè)小區(qū)，我每天進(jìn)去電梯都有一個(gè)守則，該怎么怎么辦，下面是什么什么物業(yè)管理公司，而它下面是什么什么物業(yè)管理有限公司，這個(gè)有限沒有了，完全是整個(gè)意思倒轉(zhuǎn)過來。第一個(gè)我覺得真有趣，現(xiàn)在更有趣的是，我進(jìn)去一年半了，這個(gè)東西還在。不是沒有人看過，有一次這里面被人打破了玻璃，但是這個(gè)東西還是沒有人理他。如果要重申一遍，打出去多煩哪，還是貼原來這個(gè)吧。我覺得當(dāng)我們發(fā)表什么通告，要特別注意我們文章的發(fā)表有下列三個(gè)特點(diǎn)：不容許有錯(cuò)誤，要清晰及不含糊，負(fù)責(zé)任的。我剛到北京看過一個(gè)文，里面就是裝修要收保證金，裝修有一個(gè)文，里面有一個(gè)規(guī)章制度，比如說你交保證金，我們覺得你沒事，30天之后退后這個(gè)保險(xiǎn)金。我覺得這個(gè)很納悶，30天之后退后這個(gè)保證金是什么概念？五年、十年30天之后，沒有一個(gè)很準(zhǔn)確的概念。我問他，什么是30天后？他就說，如果你覺得30天之內(nèi)能夠完成這個(gè)東西，我30天之內(nèi)就給你退后保險(xiǎn)金。如果你30天之內(nèi)完成不了，那么我可以45天之內(nèi)拿回這個(gè)錢。但是你現(xiàn)在說30天之后，他就不知道30天到底是什么時(shí)間可以拿到這個(gè)錢。這個(gè)就是不準(zhǔn)確的發(fā)表。剛才還有我說的公信力。公信力有兩個(gè)方面，第一是來自第三方審查機(jī)構(gòu)的認(rèn)證，比如ISO9OOO，比如說國(guó)際認(rèn)可等，第二個(gè)就是來自市民的認(rèn)可，所以我們戴德梁行的標(biāo)準(zhǔn)每年都要做兩次服務(wù)調(diào)查的。我們對(duì)客戶的服務(wù)滿意調(diào)查定的是非常高的，我們要95%以上的，如果達(dá)不到95%以上，我們當(dāng)時(shí)駐在那個(gè)地方總經(jīng)理就要寫報(bào)告，為什么做不到，六個(gè)月之內(nèi)必須補(bǔ)上去了。我們也特別注重客戶的認(rèn)同，客戶不認(rèn)同專業(yè)那也沒有用。今天我跟各位嘉賓、各位行業(yè)的好友，分享了一下過去二十多年我在物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和看法，其實(shí)我從香港來中國(guó)內(nèi)地十年，現(xiàn)在是越來越好，物業(yè)管理都是一片大好，無論是行業(yè)的前景還是發(fā)展，都是非常的紅紅火火的。希望在行業(yè)各位的一起努力一下，把物業(yè)管理推向一個(gè)更高的、更專業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)。首先感謝容總今天給我們這個(gè)機(jī)會(huì)讓我跟大家分享物業(yè)管理。剛才我們大梁總也說了，什么是專業(yè)的物業(yè)管理，它的要求是非常嚴(yán)格的，方方面面都要兼顧到。我來之前跟容總也談過，容總跟我說，現(xiàn)在世界500強(qiáng)的公司在西安有91個(gè)辦事處，但是他們中國(guó)支行、分行，在西安還是沒有的。但是在這個(gè)方面，我知道一般在世界500強(qiáng)的公司，他