【文章內容簡介】 3萬 M2 (建筑面積 6萬 M2) 總投資 實際投入 ，其中動遷費： 6億人民幣 (近 2300戶、逾 8000名的居民 ) 租金收益 ≥ 1美元 /M2/天，超過 2億港幣 /年 (04年12月數(shù)據 ) 改造理念 以上海近代建筑的標志 石庫門建筑舊區(qū)為基礎，首次改變了石庫門原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經營功能，把這片反映了上海歷史和文化的石庫門舊城區(qū)改造成集國際水平的餐飲、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂中心 改造成本 2萬元 /平方公尺 (將舊上海石庫門房子外貌保留，內部全部翻新，這個過程需要付出高一倍的成本 ) 規(guī)劃 南里 北里 太平橋公園 建筑風格 現(xiàn)代建筑為主 (充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻 建筑物 )； 石庫門舊建筑為輔 以保留石庫門舊建筑為主 擁有上海市中 心最大的人工湖 —— 太平湖 建筑面積 25,000M2 35,000M2 占地 44,000M2 開幕時間 2023年中 2023年底 7%15%35%43%休閑餐飲零售、服務藝術及文化娛樂商業(yè)業(yè)態(tài)構成 餐飲占商業(yè)體的多數(shù) 創(chuàng)意商業(yè)引領前沿生活體驗 上海 新天地 項目開發(fā)特色構想－休閑商業(yè)功能 Page 38 上海新天地：外表「整舊如舊」、內部「翻新創(chuàng)新」的建筑設計特色 ?石庫門建筑群外表保留了當年的磚墻、屋瓦 ?而建筑的內部，則按照二十一世紀現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身訂做，無一不體現(xiàn)出現(xiàn)代休閑生活的氣氛 文化商業(yè)創(chuàng)造新的生活模式 項目開發(fā)特色構想－休閑商業(yè)功能 Page 39 上海新天地：充分挖掘新型消費享受需求 ?即使在周邊商業(yè)配套十分完善的情況下，這里每天仍舊極聚人氣。 ?即使在周邊經濟型商業(yè)供應豐富，這里的高檔消費仍舊吸引著人群到這里。 ?把生活和商業(yè)的有機結合，充分挖掘了新型消費者中對個性化的追求和在忙碌而平淡的生活中尋求新鮮感的需求。 精神享受引領新的消費模式 項目開發(fā)特色構想－休閑商業(yè)功能 Page 40 中央商務區(qū) ? 悉尼歌劇院的酒吧餐飲區(qū)位于悉尼歌劇院岸邊的開放式大堂。從悉尼中央商務區(qū)步行至此約一公里。 ? 因此這里主要吸引了兩類客流：來悉尼歌劇院聽音樂會的訪客和來自中央商務區(qū)的商務人士。 ? 歌劇院酒吧最近被悉尼先驅晨報飲食指南評為 2023年最受喜愛的酒吧。 悉尼歌劇院 濱水商業(yè)： 悉尼歌劇院臨水 酒吧 項目開發(fā)特色構想－休閑商業(yè)功能 Page 41 約 4m 悉尼歌劇院臨水酒吧：臨水的獨特設計理念 ? 歌劇院周邊的設計以階梯式逐步退層。最高層為歌劇院主廳，其次是位于地面層的前廣場，這一層主要連接了地面交通與人行道。在西面最低的一層設立了臨水酒吧。 ? 這樣的設計理念讓到此用餐，聚會的人們更加臨水、親水。是每一位來此消費的人與自然渾然一體。 ? 人們可以從地面一層直接通過下挖的階梯到達臨水層，也可以直接從建在悉尼歌劇院的地下停車場進入，亦可以從舞臺大門的匯合層進入。 ? 寬敞的開放式臨水場地，現(xiàn)場音樂的表演讓這里的聚會增添了不少除了自然風景外的人文氣息。 去臨水酒吧的階梯 前廣場 舞臺大門 人行道 項目開發(fā)特色構想－休閑商業(yè)功能 Page 42 ? 占地 25萬平方米，融酒店、辦公、商業(yè)和貿易等多種功能為一體，是當?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品推廣及社區(qū)公益表演的最佳場所。 ? 這個巨大綜合型建筑物形似峽谷狀，且整個商城顯現(xiàn)出濃郁的西方建筑色彩。利用了一條運河組建了商業(yè)、酒店、辦公和文化娛樂的四大功能，把原本分散的資源有效結合成為整體。 ? 在濃厚的商業(yè)環(huán)境中注入自然的元素：水、綠化，開放空間， 自然景觀帶動了商場的觀賞性，也帶來渴望體驗自然生活的消費者。 ? 地上建筑突出景觀采光為了營造一個開放的感覺，可以吸引優(yōu)質的客戶進入。 日本福岡博多水城： 用環(huán)境改變親情，用親情提高消費 項目開發(fā)特色構想－休閑商業(yè)功能 Page 43 內河利用 開曠的觀景平臺 生態(tài)型的濱河景觀 島嶼設計 內街軸線呼應 臨水空間 層次變幻 空間步移景異 特色 /標志連廊 水主題的商業(yè)街 親水活動 水主題廣場 水主題表演活動 音樂噴泉表演 兒童游樂設施 日本福岡博多水城：感受現(xiàn)代生活情趣的商業(yè)綜合體 建議： 在本案利用其內河濱湖景觀，打造多變的臨水空間，結合人性化親水活動，無論是購物、約會、等待還是用餐、親子，這里都會成為人們逗留、活動和消費的心怡之所。 ?中心廣場的引入，使得博多水城生動活潑，朝氣蓬勃， 散發(fā)出不同于傳統(tǒng)商業(yè)概念的光芒，更加貼近人的生活 。 ?中心廣場標新立異的設計使其成為城市標志性的空間和形象化的建筑，從而跨大了其市場影響力，開闊了其輻射圈。 項目開發(fā)特色構想－休閑商業(yè)功能 Page 44 ? 克拉碼頭占地 23, 000平方米， 由 60個 倉庫 改建而成 ，目前已發(fā)展成 200 家商店、餐廳、酒吧和娛樂場所。 ? 該區(qū)保留了原有的建筑，讓游人體驗當?shù)氐奈羧盏纳钗幕Ⅲw現(xiàn)出項目的獨特性，提升項目的吸引力。 ? 享有 新加坡河畔的秀麗 景色，并定期舉辦節(jié)興活動，提高旅客的重游率。同時，克 拉碼頭 還是新加坡有名的美食天堂。 項目開發(fā)特色構想－休閑商業(yè)功能 濱水商業(yè)區(qū)：新加坡克 拉碼頭 —— 以娛樂、餐飲為中心模式 Page 45 ? 克 拉 碼 頭 提 供 日 間 及 夜 間 的 活 動 場 所 ， 包括前往迪士尼式科幻探險 區(qū)游樂與購物 ， 及一系列夜生活場所：如 爵士音樂廳 、 迪斯科 舞池 ， 營造全天候的娛樂方式 。 白天以二手商品店 、 古董店和跳蚤市場聞名 ， 日落后則搖身一變 ， 成為熱辣無比的夜間娛樂場所 。 ? “ 克拉碼頭就是新加坡的餐飲和娛樂文化的中心點 。 ” 克拉碼頭在翻新后 ， 每月平均到訪人流量已經增加到 50萬人以上 ， 目前克拉碼頭已成為了旅客到訪新加坡必到之處 。 項目開發(fā)特色構想－休閑商業(yè)功能 濱水商業(yè)區(qū)：新加坡克 拉碼頭 —— 以娛樂、餐飲為中心模式 Page 46 濱水主題度假酒店 迪拜運河飯店 (MADINAT JUMEIRAH) 環(huán)境至美，設施豪華，主題鮮明： 仿照中世紀阿拉伯城堡的樣式建造，洋溢著伊斯蘭的民族風情。 整個酒店是建在一個人造的水城中，客人可以在蜿蜒的小河中坐船游覽兩岸的風光。河岸上棕櫚樹婆娑迷離，古色古香的古城堡時隱時現(xiàn)，像臵身于天方夜譚的神話世界中。 DAR AL MASYAF夏屋別墅 AL QASR皇宮酒店 MINA A’ SALAM水上行宮 大型會議廳和辦公樓 MADINAT CONGERENCE HALL 項目開發(fā)特色構想－休閑商業(yè)功能 Page 47 商務功能 ? 發(fā)展定位：現(xiàn)代服務業(yè)基地，大型企業(yè)區(qū)域總部基地 ? 產業(yè)定位： 倡導“兩型”理念，引入多元化現(xiàn)代服務產業(yè)（環(huán)保節(jié)能、創(chuàng)意、金融、商貿等）。 ? 功能定位：長沙優(yōu)質現(xiàn)代商務建筑示范區(qū)， 以寫字樓為核心、服務式公寓及酒店共同構成完善商務功能 資金流、信息流、技術流、人才流 匯聚 功能定位 之 商務功能 Page 48 成熟商務區(qū)與旅游、文化功能之完美結合 ? 上?；春Ｂ飞虅杖εc新天地（商業(yè)、餐飲、娛樂、文化綜合體）的完美結合，形成新型的都市旅游點，并提升區(qū)域物業(yè)價值。 ? 東京六本木新城是一個商務、居住、購物、娛樂、文化的復合型都會區(qū)，平均每天吸引超過 10萬游客到訪。 ? 香港中環(huán)蘭桂坊酒吧街與中環(huán)商務區(qū)同步發(fā)展，成為香港多元文化融合的代表，是香港旅游協(xié)會向外國游客推介的旅游點之一 。 項目開發(fā)特色構想－商務功能 Page 49 位臵： 位于日本東京都港區(qū)六本木六丁目 開發(fā)程序： 規(guī)劃于 1986年 11月，施工于 2023年 4月，竣工于 2023年 3月。 規(guī)模： 占地接近 180畝，總建筑面積為 。 產業(yè)結構： 產業(yè)包含酒店、寫字樓、商業(yè)、住宅、文化等，整個項目分為 4區(qū)，共 13棟建筑，提供約 230間商店、餐廳等。構建了一個功能完善、綠意濃濃、且立體化的“城中之城”與“文化都心”。 目標人口： 就業(yè)人口約 2萬人、居住人口約 2千人、平人到訪人數(shù)約 10萬人、假日到訪人數(shù)約 15萬人。 櫸樹坂 Terrace 寺院 A區(qū) C區(qū) D區(qū) B區(qū) 項目開發(fā)特色構想－商務功能 六本木新城 再開發(fā)計劃以打造 “城市中的城市” 為目的， 被譽為 最能代表“現(xiàn)代東京”的地方 ，是現(xiàn)代東京融工作、生活、休閑于一體的 城市都心 。 Page 50 海上海 LOFT創(chuàng)意設計區(qū)（上海） 商業(yè) 商業(yè)街，商業(yè)面積近 3萬平方米 7幢，總建筑面積 9萬多平方米 住宅 靈活運用木、金屬、玻璃、混凝土、磚五大材質，將各種生活、商務配套融于一體。 海上創(chuàng)意 LOFT特有的玻璃幕墻、高挑大寬面辦公空間，顛覆原有商務辦公環(huán)境。 正南北布臵、大弧面建筑群體組成的創(chuàng)意生態(tài)居 將成為品質最好的高檔公寓住宅區(qū)。 海上海 LOFT形態(tài)開發(fā)特征 項目開發(fā)特色構想－商務功能 創(chuàng)意LOFT 創(chuàng)意商業(yè)街 創(chuàng)意生態(tài)居 商務 3幢 LOFT，總建筑面積 7萬多平方米 居住 零售 Page 51 ? 位臵： 珠江新城內，南側隔廣州新博物館而望珠江，西北側是將來廣州的地標， 400多米高的雙子塔。 ? 高度： 一棟 160米高的塔樓。 ? 功能： 包括 350套客房和 120套高級服務式公寓，群樓部分為酒店餐飲娛樂空間。 ? 品牌： 麗思 〃 卡爾頓，萬豪集團最高端的的酒店品牌，從 19世紀創(chuàng)建以來，一直遵從著經典的風格，成為名門、政要下榻的必選酒店。 ? 意義： 為廣州提供了一家世界最高水平的酒店，而更重要的是，在軟件上，它將把廣州的整個城市服務能力提高到一個新的層次。 項目開發(fā)特色構想－商務功能 國際高星酒店 (公寓） 富力麗思卡爾頓酒店（廣州） 1. 富力君悅酒店（公寓） —— 超 5星級酒店 2. 富力麗思卡爾頓酒店（公寓） —— 超 5星級酒店 3. 國門酒店 4. 四季酒店 （公寓） —— 超 5星級酒店 5. w酒店 （公寓） 6. 圣瑞吉酒店 7. 朱美拉廣州大酒店（公寓） —— 超 5星級酒店 8. 嘉峪禮頓陽光酒店（公寓） 9. 富力萬豪酒店（公寓） 珠江新城已知高星級酒店（公寓） 富力麗思卡爾頓酒店 Page 52 功能定位 之 居住功能 居住功能 ? 定位： “兩型社會”和諧居住示范區(qū) ? 客戶定位： 倡導和諧居住原則，形成多元化居民結構。新建住宅社區(qū)以中產階層和高收入階層為主流群體。 ? 建筑類型 ：針對居民結構，建設高層、小高層多層及別墅等多種建筑類型。 Page 53 居住功能開發(fā)理念 城市之心 國際濱水領地 首席地位 宜居生態(tài) 服務體系 居住功能支撐 ?首席地位：長沙大河西新城市中心 ?生態(tài)宜居：坐擁山水資源，生態(tài)宜居 ?服務體系：服務城市之心、商務中心的國際社區(qū) 項目開發(fā)特色構想－居住功能板塊 Page 54 居住功能價值體現(xiàn) 物業(yè)類型 景觀資源價值 價格層次 多層、別墅居住區(qū) 一線江景 頂端 高層、小高層住宅區(qū) 一線江景、湖景 高端 高層、小高層住宅區(qū) 二線、三線江景、園景 中端、中高端 標志性國際濱水生活區(qū) 項目開發(fā)特色構想－居住功能 Page 55 環(huán)保節(jié)能新城：瑞典斯德哥爾摩哈默比湖城 哈默比湖城存在著一個由政府驅動，享譽國際的生態(tài)環(huán)境規(guī)劃，其中包括土地凈化，工業(yè)污染地利用，公共交通系統(tǒng)，降低能源消耗，水和垃圾的循環(huán)使用等。 項目開發(fā)特色構想－居住功能 ?位于斯德哥爾摩中心城區(qū)以南 ?曾經是碼頭和工業(yè)用地 ?總用地面積 2平方公里 ?全部建成后將擁有超過 100萬平方米居住物業(yè)， 20萬平方米的商業(yè)面積，可容納 2萬人在此居住和生活。 ?將于 2023年建成 Page 56 項目客戶定位 土地 樓宇建設 樓宇交付使用 中間客戶： 土地的需求者 終端客戶： 各類物業(yè)的使用者 不同階段的客戶類型 現(xiàn)代商務區(qū)對中間客戶的要求： ?資金實力和籌資能力： 現(xiàn)代 商務區(qū) 物業(yè)投資具有高投入的特質，要求投資者具有雄厚的資金實力和有效的籌資渠道。 ?開發(fā)經營能力： 新城物業(yè)投資具有高質素的特質，要求投資者具有豐富的開發(fā)和經營經驗。 ?長遠戰(zhàn)略： 濱江新城的開發(fā)與建設需要一個較長的過程，易出現(xiàn)不確定性風險，因此，要求投資者具有長遠的發(fā)展戰(zhàn)略眼光。 Page 57 中間客戶定位及引進建議 項目客戶定位 近期客戶 中遠期客戶 項目特點 區(qū)域土地處于啟動階段，土地獲利能力相對較弱 CBD逐漸成熟，價值開始體現(xiàn)，且發(fā)展商通過土地所能獲取的收益較為清晰、穩(wěn)定 客戶引入 類型 戰(zhàn)略型投資者：國內及境外投資者（上市