【正文】 不得將食品及非工作物品帶入機房。 各設備機房、中控室值班室必須注重內(nèi)部的清潔工作，保持室內(nèi)整齊，無衛(wèi)生死角。 工程部負責監(jiān)督與指引進入機房人員的行為。 值班室內(nèi)嚴禁吸煙。如有較大故障，值班人員無法處理時，應立即報告上級領班或主任。 當工作需要離開崗位時，須向主任請示并告知去向，完畢后立即回到值班室，值班人員用餐時，必須輪換進行，在早、午、晚和夜餐時間所有運行機房應有人值班。 值班人員必須有高度的責任心，須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。 所轄設備設施有故障，影響系統(tǒng) 正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進行交接班，此時，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。 檢查所轄設備設施之運行情況是否良好，是否與運行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應記入備注欄，并應要求上一班值班人員簽字。 接班：必須查看當天告示牌或值班記錄內(nèi)是否有特別任務及安排，核對設備狀況，必要時進行空車試運轉。 工程部值班人員做好值班與交接班記錄。 檢查受影響的樓層，并拍照作好記錄。 當值工程人員發(fā)現(xiàn)所屬區(qū)域發(fā)生火情時職責： 第 38 頁 共 166 頁 立刻上報，不要獨自冒險， 在可能情況下，用手提滅火器嘗試把火撲滅。 根據(jù)消防控制室的指揮，關閉正常照明，保證應急照明。 通知與消防操作無關的工程人員在工程部或本崗位候命。 第 37 頁 共 166 頁 其他當值工程人員留守崗位候命戒備。 迅速從消防報警系統(tǒng)主屏找出火警的樓層和警報之種類。到達安全地帶后，立即向上級或消防控制中心匯報。 當發(fā)生火災警報，各人員一定要認真處理，直到確定火警熄滅或確認是誤報為止。 所有吸煙人員必須在指定地點吸煙，煙灰、煙蒂要丟進煙灰缸。 第 36 頁 共 166 頁 一套完整的排煙通風圖。 安管部須認真做好消防配臵的臵放與管理工作，發(fā)生火災時，要及時做好滅火工作及人流的疏散。 《工作票》 HDXXGC010A01 ? 防火及消防安全管理制度 提高員工防火及消防安 全意識，規(guī)范員工防火及消防安全操作，減少事故的發(fā)生及增強員工對事故的應急處理能力。 工作轉移是指同一連接部分用同一工作票依次在幾 個地點工作，開工前的安全措施可一次做完，但工作負責人在轉移工作地點時，應向工作人員交待新工作點的有關情況和注意事項。監(jiān)護人一般不得參加工作班工作 (全部停電除外 )。在高壓電氣設備上進行檢修工作，須經(jīng)過許可手續(xù)。 電氣操作及維修必須執(zhí)行下列安全組織措施： 工作票制度。將檢修的設備設施的三相短路并接，可以放掉檢修設備的剩余電荷，這也是防止突然來電，保護工作人員安全的唯一可行安全措施。在斷開電源時，必須使檢修的設備設施至少有一個明顯的斷開點，高壓柜的手動機均處于斷開位臵時，都應用鎖鎖住。 除特殊情況外，原則上應有兩人或兩人以上在一起工作。如使用后確需長期固定，在安全和不損害美觀條 件下，由工程部派電工正式安裝，并登記備案。確因生產(chǎn)或改善服務質量需要，應經(jīng)所在部門經(jīng)理批準，報請工程部核實，并由工程部登記注冊。 工程部人員進行電氣操作或電氣維修工作時，必須嚴格按照安全操作規(guī)定進行。 嚴禁在高空作業(yè)時嬉戲打鬧，嚴禁在高空作業(yè)區(qū)睡覺。 盡量避免高空與地面互相拋擲物品或上下層同時工作，如無法避免則必須做好防護 工作。 高空作業(yè)前，必須認真檢查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板等。 從事高空作業(yè)的人，必須進行身體檢查。 第 31 頁 共 166 頁 ? 高空作業(yè)安全操作規(guī)定 提高作業(yè)人員安全服務意識，規(guī)范作業(yè)人員高空作業(yè)安全操作，減少事故的發(fā)生。 若檢測發(fā)現(xiàn)該密閉地方含有有害氣體或環(huán)境惡劣，則不能允許任何人員進入。 使用剩余的危險品必須及時退回庫房，所產(chǎn)生的廢棄物嚴禁隨意拋棄，須收 第 30 頁 共 166 頁 集包裝交回庫房統(tǒng)一處理，以保證環(huán)境的安全。 電梯維修保養(yǎng)時應遵守安全規(guī)定，維修人員必須互相配合并應注意聯(lián)絡。 木工作業(yè)場地嚴禁吸煙，并要每天清除木屑。鑰匙應由專人保管，無關人員不得借用。 對變配電、鍋 爐、電梯及壓力容器，必須按規(guī)定時間進行年度檢驗。 根據(jù)勞動安全規(guī)程，制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。 工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位臵，執(zhí)行有關規(guī)定，協(xié)同安管部認真做好安全保衛(wèi)工作。 5 相關記錄 《值班記錄》 HDXXGC007A01 第 28 頁 共 166 頁 ? 安全運行管理制度 提高員工安全服務意識，規(guī)范員工施工安全操作，減少事故的發(fā)生。 維修保養(yǎng)計劃及工作計劃的變更或調(diào)整。 人員調(diào)度及專業(yè)重大組織結構調(diào)整。 第 27 頁 共 166 頁 系統(tǒng)運行方式改變。 須與外專業(yè)或外部門、外單位聯(lián)系。 系統(tǒng)故障或正常檢修。 維修人員請假、加班、倒休 等。 運行人員請假、換班、加班、倒休等。 所轄設備 設施除正常操作外的調(diào)整。 各系統(tǒng)操作人員及維修人員做好運行記錄與值班記錄。 材料使用后要在《客戶服務通知單》上填寫清楚，并經(jīng)主任確認。工具按規(guī)定的使用年限到期報廢時，無論公用工具還是個人領用工具，一律以舊換新。凡不正確使用工具、不愛護工具并因此造成工具損壞者，應由損壞者按工具原價賠償。 公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時借用程序，借用人必須認真填寫《工具借用記錄單》，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需繼續(xù)使用時，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動歸還，不得拖延。 專業(yè)自用工具由專業(yè)工程師負責保管及使用，機房值班用工具，應放在固定的工具箱內(nèi)并排列整齊，值班工具應作為交接班內(nèi)容之一。 所有采購物品必須交庫房管理員驗收并辦理入庫登記手續(xù)。 工具、耗材和備品備件采購、庫存及領用管理 日常手用工具應由庫房管理人員根 據(jù)物業(yè)的耗用規(guī)律和使用情況，在保證數(shù)量又不造成積壓的原則下，制定最低備用量。 相同設備的更新和報廢必須同 時辦理。 物業(yè)設備設施需改裝、移位時，對一般容易改裝、移位的設備設施，由使用專業(yè)提出申請，報請部門經(jīng)理批準后，由工程部安排計劃進行。 工程部技術檔案管理 人員必須嚴格執(zhí)行本制度，不得遺失技術檔案，未經(jīng)工程部經(jīng)理批準，不得隨意復印、外借，否則應按《員工守則》的相關規(guī)定進行處罰?！对O備登記卡》應包括設備檢查、維修保養(yǎng)記錄，設備缺陷記錄以及重大事故記錄。 工程部經(jīng)理做好設施設備的保養(yǎng)計劃與申購計劃。 經(jīng)常檢修設 備設施，使設備設施保持良好的潤滑、密封的運行狀態(tài)。 照明燈具應盡可能選擇節(jié)能燈具及光源。 工程部各級管理人員要了解主要用電設備的數(shù)量、運行情況，以及各種能源的收費標準。 照明系統(tǒng)燈具應定期清掃更換，制定更新周期，維持光照水平。應根據(jù)變壓器負荷變化情況，按技術特性，選擇最佳運行方式。重視節(jié)能的重要性 ， 讓每位員工都要了解節(jié)能是工程管理的重要內(nèi)容。 3 職責 各部門委派一名節(jié)能管理員，協(xié)助、督促和落實工程部節(jié)能工作的開展。 環(huán)保節(jié)能管理計劃。 年報告應包含的內(nèi)容 在整體上對一年來物業(yè)的設備 /系統(tǒng)功能進行評估，評價其操作性、有效性， 制定下一年度的工作目標。 能源的使用情況。 零配件的更換及使用情況，庫存情況。 本周《客戶服務通知單》完成情況，接單數(shù)量、完成數(shù)量、完成質量、未完成數(shù)量和項目、未完成原因、預計完成時間、本周返單率等等。 3 職責 工程部各主任必須每周向工程經(jīng)理提交周報告，周報告必須按《工程部周工作報告》格式填寫，字跡工整，簡明準確，內(nèi)容詳實。 設備檔案應裝訂成冊進行保管。 監(jiān)視測量器具校驗計劃內(nèi)容包括：序號、編號、名稱、型號、規(guī)格、精度、出廠編號、安裝位臵用途以及檢驗計劃、備注。 維修記錄 設備大中修應在填寫《設備維修保養(yǎng)記錄》的同時填寫《設備檔案》，《設備維修保養(yǎng)記錄》應與《設備保養(yǎng)計劃》、《設備檔案》相對應。 設備大中修計劃 工程部應建立設備大中修計劃。 使用磁盤記錄和硬盤拷貝記錄兩種 方式進行存儲。 工程部負責提供相應專業(yè)的維修、改造后的圖紙、資料、繪制工作。 扣分均由報修管理系統(tǒng)控制，月底進行統(tǒng)計，除對個人實行扣分制度外，對部門工作亦做出綜合評價。③ 100上述兩項扣分和為單位日、月實得分數(shù)。 工程作業(yè)單分遞 5 分鐘后，班組無法派員維修，不論其原因如何，每延時 10 分鐘扣 分。 維修質量，同一處工程，一天內(nèi)返修 5 分，二天返修 3 分，三天返修 2分，四至十天返修 1 分。 合格： 90— 分。 管理者代表負責最后確認工作。 客服部 重點檢查報修處分遞和協(xié)調(diào)情況，必要時 客服部 經(jīng)理親自對業(yè)主進行協(xié)調(diào)。” 信息反饋 維修人員返回后，將工程維修單交給報修處，由報修員負責將到達時間和維修結束時間及業(yè)主滿意程度錄入微機（報修時間、通知時間由系統(tǒng)自行填寫）。 d) 當故障點一時難以確認時，應向業(yè)主道歉，說明未查出原因，約定時間再次檢查，返回后立即向主管領導匯報，在約定的時間內(nèi)進行重新檢查。 維修 敲門（輕輕敲三下），得到允許，進入業(yè)主房間：“您好！對不起，打攪您了，我是 xxxx 客戶服務中心派來的維修工人，現(xiàn)在可以維修檢查嗎？”得到允許后，輕步進入維修地點，放好墊布，進行檢查。 報修接待員得知維修人員已經(jīng)全部派出時，應與相關值班員確認可派出人員時間，并立即與報修聯(lián)系人電話聯(lián)系，“小姐（先生），真抱歉，工程維修人員正在 層進行項維修，需稍候，回來后我立即通知前往您處， 可以嗎？謝謝！”如果業(yè)主的維修項目很急，則與相關班組聯(lián)系，改變維修次序派人前往進行維修。 報修員在打印機上打印《客戶服務通知單》一式四聯(lián)。 客服部 負責對報修處理工作的監(jiān)督檢查工作。 安管人 員、工程 人 員巡樓時檢查樓層公用設施的完好情況， 對故障部位進行補報。 。 、形式的業(yè)務培訓，提高業(yè)務水平和工作能力。 、維修技 工 崗位職責 、規(guī)定，熟練掌握設施、設備的結構、性能、特點和維修方法，做一名合格的維修人員。 ，認真填寫交接班記錄或保養(yǎng)記錄。 、運行技 工 崗位職責 ，防止發(fā)生安全事故。 。 客戶服務 部對 完成 裝修 的 單元 進行檢查 驗 收 工作 。 、 裝修主任 崗位職責 業(yè)主 裝修施工圖的審核工作，對 業(yè)主 所送的裝修 資料 包括裝修材料、間隔布臵、空調(diào)、電氣、消防等 進行 全面審核 。編制大 修工藝、程序。 、維修主 任 崗位職責 設備設施 維 修、工程改造、設備更新 工作。 接管驗收 及資料歸 檔 的組織工作。掌握設備運行狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。 、校對及傳真工作。 、文員崗位職責 、圖紙及技術資料的建檔和統(tǒng)一管理工作。 、建立和管理工作。 ，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發(fā)生安全事故。 崗位職責 、 工程經(jīng)理崗位職責 總 物業(yè)經(jīng)理的直接領導下，負責工程部的全面管理工作。 、 為 用 戶提供熱誠、快捷、高效的優(yōu)質服務。 、 配合 客戶服務 部做好用戶入住時房屋設備設施的交驗記錄工作。 、 負責制訂所屬公共設施（設備）、房屋設施（設備）、機電設施（設備）、基礎配套設施（設備）的各項管理制度和技術規(guī)程。 工程部職責 、 負責房屋 及其 設施（設備）、供 配 電系統(tǒng) （含發(fā)電機） 、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、智能化管理系統(tǒng)等 的 運行管理、維 修 保養(yǎng)及 其