【文章內容簡介】 對企業(yè)提交的資產評估申報明細表進行核查，如有不一致要查明原因并要求企業(yè)寫出書面說明。 (1)房屋建筑物 的數(shù)量和帳面價值的核對 。 明細表與固定資產臺帳核對，主要核對建筑物名稱、建筑結構、建成年月、建筑面積和工程量（長度、寬度、高度、直徑、容積等），同時建筑面積要與房產證進行核對，建筑面積要與房產證一致，沒有房 產證的房屋，建筑面積要與臺帳核對； 明細表與財務帳核對，主要核對帳面原值和帳面凈值 與資產負債表 或匯總表的 帳面原值和帳面凈值 是否一致 ，作到帳表 相符 。 (2)房屋建筑物 的實地勘察 核實 ，包括：建筑結構、建筑標準、建筑面積、使用狀況、新舊程度、使用年限等；具體要求如下： 1)要 深入建筑物及構筑物現(xiàn)場，逐項勘察、核對實物、丈量核實建筑面積和 工程量（長度、寬度、高度、直徑、容積等） ； 19 2)詳查建筑物質量，建筑結構、層數(shù)、層高、檐高、軌高、吊車噸位、建筑跨度、柱距， 簡要繪制平面圖； 3)詳查室內外裝修情況，水暖、電等配套設施的安裝使用情況； 4)了解建筑物的拆、改、擴建情況等 。 5)將測量數(shù)據(jù)及勘察鑒定結果詳細記入《房屋建筑物現(xiàn)狀鑒定表》中作為評估計算的重要依據(jù)； 6)對盤盈的建筑物，按上述步驟操作，要求企業(yè)寫出盤盈情況說明并蓋公章； 7)對盤虧 、待報廢 的建筑物，要求企業(yè)提供上級主管部門的批件或寫出盤虧 、待報廢 情況說明并蓋公章。 評估方法一般上采用重置成本法 其計算公式如下：評估值＝重置價值成新率 (1)重置價值的確定 重置價值＝綜合造價＋前期費用＋其它費用＋資金 成本 合造價的確定 建安工程造價主要采用 決 (預 )算 調整法和類比法計算。按委托評估建筑物的用途分類歸集，選其同類用途和結構中有一定代表性的建筑物進行決算指標調整， 評估人員 根據(jù)當?shù)赜嘘P土建、 安 裝等工程造價資料， 將有代表性的參照建筑物的價格調整至評估基準日公允的綜合造價和單方造價，用來比較計算其他同類委托評估資產的建安工程造價和單方造價。以計算出來的工程造價及單方造價為依據(jù)，采用類比法分別對各種結構的房屋建筑物的具體施工用料、層高、檐高和裝修等方面的情況進行調整計算。 20 前期費用和其它費用主要包括： 規(guī)劃管理費 、勘察設計費、建設單位管理費、招標管理費、質量監(jiān)督費 、合同鑒證費、安全監(jiān)督管理費、工程監(jiān)理費、 抗震技術審查費、白蟻防治費、墻體材料基金、消防設施配套費等。 各地的 前期費用和其它費用都不一樣，具體評估時，評估人員要 根據(jù)當?shù)氐馁M用標準計算。 資金成本按正常建設工期和評估基準日正在執(zhí)行的同期固定資產建設貸款利率計算。假定建設期間工程投資為均勻投入，其計算公式為 :資金成本 =工程總造價建設期貸款利率 (1/2)。貸款利率根據(jù)具體房屋正常施工工期分別計取。 (2)成新率的確定 建筑物成新率的測算采用使用年限法和打分法兩種方法，并以打分法為主，最后綜合確定建筑物成新率。 以估測出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用壽命（年限）的 比率作為建筑物的成新率。用公式表示即為 : 建筑物成新率 =建筑物尚可使用年限247。（建筑物實際已使用年限 +建筑物尚可使用年限） 100% 依據(jù)建筑物成新率的評分標準，包括建筑物整體成新率評分標準，以及按不同構成部分的評分標準進行對照打分，匯總得出建筑物的成新率。 21 根據(jù)原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部 1985 年 1 月 1 日頒發(fā)全國統(tǒng)一的《房屋完損等級評定標 準》和《鑒定房屋新舊程度的參考依據(jù)》以及《房屋不同成新率的評分標準及修正系數(shù)》進行現(xiàn)場技術鑒定。 根據(jù)上述標準，按房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好和損壞量程度，劃分為 5 個等級：（ 1）完好房；（ 2）基本完好房；（ 3）一般損壞房；（ 4）嚴重損壞房；（ 5）危房。各等級 均對應有相應的成新率范圍及標準。 用打分法估測建筑物的成新率按下列數(shù)學式進行： 成新率 =結構部分合計得分 G+裝修部分合計得分 S+設備部分合計得分 B 式中： G為結構部分的評分修正系數(shù)，取 S為裝修部分的評分修正系數(shù) , 取 B為設備部分的評分修正系數(shù) , 取 使用年限法權重取 , 打分法權重取 , 加權平均確定建筑物成新率 , 則： 成新率 =使用年限法權確定的成新率 +打分法確定的成新率 (3)計算評估值 根據(jù) 測 算出的重置價值和成新率，逐一 計算評估值。 (4) 房屋建筑物類在建工程 房屋建筑物 : 獲取 房屋建筑物預算資料 ， 已付 工程 款 憑證 計算評估值并調整負債 評估值 =房屋建筑物 重置價 值 形象進度 (%) 負債（應付） =房屋建筑物 評估值 已付 工程 款 用的在建工程 按固定資產評估 查明是否欠付 工程 款、工程款未在負債方反映，如 22 有相應調增負債 4. 撰寫評估技術 說明 評估人員要完成各自負責范圍內各項 建筑物 的清查、核實、評估 技術 說明的撰寫 ， 說明要符合財政部 91號文件的要求 。 評估技術說明中對盤盈、盤虧資產、 待報廢資產、 抵押、擔保事項、各類資產貶值及增值的原因 或其它重要問題 要在特別事項中予以說明。 三、房屋建筑物評估 工作底稿資料 1. 房屋建筑物評估申報明細表； 2. 房屋建筑物概況的書面說明； 3. 房屋所有權證 或當 地政府房管部門出具的產權證明； ； 5. 房地產抵押合同和清單； 6. 在建項目立項、審批文件，主要有立項批文、建設用地許可證、房屋規(guī)劃許可證、開工許可證、施工許可證等。 7. 當?shù)噩F(xiàn)行建筑、安裝工程概（預）算及費用定額中相關資料復印 件 ； 、機械臺班費、材料價格； 9. 當?shù)噩F(xiàn)行有關報建費用（工程前期費用和 其它費用 ）規(guī)定； 10. 近期完工的主要房屋建筑物決算資料及有關圖紙； 11. 近期主要房屋建筑物大修 狀況資料； 12. 主要評估對象 帳面 原值構成分析 資料 ； (建筑物或構筑物 )項目內容及有關工程進度等方面的資料； 14. 在建工程 (建筑物或構筑物 )帳面價值的明細構成及支付工程款的情況。 用市場法評估， 有 三個以上的相同或類似的評 23 估案例，當?shù)亟洕l(fā)展情況和房地產市場價格資料； 用收益法評估， 有 房屋建筑物的收益狀況及收益額，當?shù)亟洕l(fā)展情況和房地產市場未來的發(fā)展趨勢； 17. 評估對象所在的區(qū)位條件、開發(fā)程度、工業(yè)集聚狀況和前景 資料 ； 資料 ； 19. 交通狀況：機場、車站、長途站、公路干線距離； 20. 基礎設施及文化娛樂設施狀況資料； 21. 自然環(huán)境及生態(tài)環(huán)境等方面的資料 ； 22. 房屋建筑物帳面 價值核對情況說明 ； 23. 房屋建筑物現(xiàn)狀鑒定表； 24. 房屋建筑物拆、改、擴建情況的資料； 25. 房屋建筑物清查核實及調整情況說明 資料； 26. 房屋房產 證面積與 核 實面積情況說明資料； 27. 房屋建筑物 盤盈、盤虧 情況 說明 并蓋公章 ； 28． 計算中使用參數(shù)的取值 、 計價標準 資料 ； 29. 評估過程中遇到 的 重大 問題及解決措施； 30． 評估技術說明初稿； 31. 評估結果及說明的復核 意見； 機器設備 評估 一、 機器設備 數(shù)據(jù)資料的收集 備評估申報明細表； 2． 企業(yè)設備總體情況說明 (1)設計生產能力、實際生產能力、達不到設計生產能力原因； (2)產品的工藝流程及工藝的先進程度； 24 (3)設備 日常管理制度、 維修保養(yǎng)情況 等 ； (4)設備的分類 管理 情況； (5)主要 重點設備簡介； (6)工廠的環(huán)保情況、設備的安全狀況、能源消耗情況、是否存在不符合國家有關環(huán)保勞動安全能源政策規(guī)定的設備。 ； 、設備的大修記錄及技術改造文件、歷年 精度 檢測 技術數(shù)據(jù)資料及監(jiān)測 說明 ； 5. 重點國產設備的定貨合同、 設備使用說明及原始購置發(fā)票復印件； 6. 進口設備的購置發(fā)票、合同、報關單、說明書復印件； 7. 自制設備提供各種材料耗材量、單價，外購通用設備總體情況的簡介，包括設備分類情況、技術水標準件的型號規(guī)格、數(shù)量、單價、設計費、管理費以及其它費用、加工工時等數(shù)據(jù)并核算自制設備的重置價值； 8. 近三年設備大修理、改造紀錄，大修理設備合格驗收單復印件； 9. 企業(yè)關于設備產權的聲明 ， 有無租賃使用、融資租入、有無抵押、擔保資產等 ，如 有則提供具體明細及合同復印件； 10. 全部車輛的行駛證 復印件及當?shù)刭徶密囕v有關稅費規(guī)定文件的復印件 ； 11. 報廢設備、盤虧設備清單 、情況說明并加蓋公章 。 12. 盤盈設備的清單 、情況說明并加蓋公章 ； 13. 在建工程具體內容 、訂貨合同、 實際完工程度； 25 二、 機器設備評估過程 (1)要求企業(yè)按規(guī)定申報并及時對申報的明細表進行檢查； (2)指導企業(yè)相關資產管理人員對評估申報明細表進行填報； (3)解答企業(yè)相關資產管理人員提出的問題； (4)要求企業(yè)所填報的申報明細表與 基準日 資產負債表（經審計 后的）進行核對，做到帳表相符 。 (5)要求企業(yè)所填報的申報明細表 格式要符合要求、內容 要 規(guī)范、齊全，如設備的規(guī)格型號、制造廠家、購置日期、啟用日期，運輸車輛的車牌號、規(guī)格型號、制造廠家、已行駛公里一定要填全； 在建項目的帳面已付款額是否按“設備費”、“資金成本”、“安裝費及其他費用”分別填寫，設備的規(guī)格型號、制造廠家、開工日期、預計完工日期、完工程度等項目是否填全； (6) 如設備無設備編號、出廠編號則請廠方臨時進行編號，以免現(xiàn)場清查時重復； (7) 申報表中多臺（套）同型號設備分開一項一項申報，便于 評估人員現(xiàn)場操作； 2. 現(xiàn)場清查核實 (1)將申報明細表中帳面原值、帳面凈值匯總后與評估基準日的資產負債表核對，如不相符查明原因并作出說明； (2)分析資產構成 , 對不了解的設備向專家咨詢 , 結合企業(yè)提供的重點設備清單確定重點設備 , 制定現(xiàn)場清查及鑒定計劃（時間計劃、鑒定要點等）； (3)根據(jù)設備編號對設備進行逐臺清點； (4)通過察看設備標牌核對設備名稱、型號、規(guī)格、制造廠家、出廠日期、出廠編號等內容，如實物與申報資料不符在清查表中作出記錄，如出入較大查明原因，作相應處理，重大調整需企業(yè)作出書面說明； (5)觀察設備現(xiàn)狀及使用環(huán)境并向設備管理人員、設備操作人員了解設備的目前使用情況、設備最近大修理、 26 改 造情況，如設備目前使用情況不好、閑置或處于待報廢、報廢狀況應在申報表中注明； (6)對于申報表上有而現(xiàn)場沒有的設備，按盤虧處理，應在申報表中注明，并要企業(yè)出據(jù)說明并加蓋公章；對于申報表上沒有而現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的盤盈設備，首先應查明原因，確定為真實的盤盈設備后，根據(jù)不同的評估目的，確定盤盈設備是否屬于評估范圍內，如屬于則要企業(yè)出據(jù)說明并加蓋公章； (7)通過向設備管理人員、設備操作人員了解、觀察、查閱有關可以作為依據(jù)的技術資料（如：技術說明書、企業(yè)對設備的定期精 度檢測數(shù)據(jù)資料等）或采取其他技術手段對設備的現(xiàn)實狀態(tài)作出判斷，并作出必要的文字記錄； (8)對重點設備、車輛填寫機器設備技術鑒定表及運輸設備技術鑒定表； (9)獲取與判斷成新率相