【文章內容簡介】 心工作之一，也是政協(xié)組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業(yè)的健康有序發(fā)展，按照 2021年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等 7 個房地產市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產、統(tǒng)計等 8 個相關部門及規(guī)模較大的房地產企業(yè)征集相關資料，并在榆林城區(qū)進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業(yè)的確定、視察內容以及 視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產企業(yè)召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議?，F就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下： 一、基本情況 近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。 2021 年至 2021 年 10 月份，全市共建成商品房面積 萬㎡，完成銷售面積 萬㎡，空置面積 萬㎡，空置率為 %，其中 2021 年 110 月份全市建成商品房面積 萬㎡，銷售 萬㎡。 2021 年榆林市區(qū)商品房均價 1646 元 /㎡， 2021 年漲至 2300 元 /㎡， 2021 年更是漲至高層 4000 元 /㎡、多層 3000 元 /㎡， 2021 年 110月份，高層 39004100 元 /㎡、多層 30003200 元 /㎡。盡管 2021 年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。 2021 年特別是 二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈 ，從低迷逐步走向火熱， 510月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚。 經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。 2021 年2021 年全市累計完成經濟適用房 萬㎡，其中 2021 年完成 22 萬㎡； 2021 年完成 萬㎡ ,同比下降 %； 2021 年完成 45 萬㎡，同比增加了 %，安置住房困難戶 8510 戶。目前在建經濟適用住房23 萬㎡，小高層均價 2300 元 /㎡，多層均價約 1800 元 /㎡，在房產市場占有較大份額。 廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等 7 個縣 區(qū)申報了建筑面積 萬㎡（ 1540 套），總投資 億元，其中榆陽區(qū)等 5 個縣區(qū)已開工 萬㎡、 850 套。 二、我市房地產市場的主要表現及原因分析 房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是 2021 年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在“買漲不買跌”消費 心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大（見圖 2），充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響， 2021 年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約 萬㎡，空置率約為 63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。 2021 年全市房地產上市交易面積 萬㎡，交易額 億元，交易面積較上年下降近 40%，開發(fā)量下降 10%，到 2021 年第一季度，更是跌到了低谷，下降了 %。 7縣區(qū) 2021年第一 季度較去年第四季度下降了 61%，到了第 二、三季度強勢反彈， 7 縣區(qū)分別比上季度增長了 %、 %，促成今年 二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是救市政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩(wěn)定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發(fā)熱情，進而引燃了 2021 年三季度樓市的大爆發(fā)。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因 之一。截止 6 月末，全市金融機構各項存款余額已達 1092 億元，居全省第二，較年初增加 206 億元，較年初增加 137億元，增長 %，同比多增 76 億元，增量已相當于 2021 年全年的%，增幅分別高于全國、全省 個和 個百分點。 6 月末，全市金融機構個人消費貸款余額為 67 億元，較年初新增 4 億元，其中，6 月當月個人中長期消費貸款新增 億元。金融機構為積極配合 國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場較快回 暖。 區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業(yè)之一的房產業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部 6 縣區(qū)有規(guī)模較大的房產市場，綏、米、子等南部 6 縣區(qū)房產市場正處于起步發(fā)展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣 2021 年 2021 年全縣共建成商品房面積 60 萬㎡，房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達到 5400 元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。 投資型購房減少，消費者趨于理性。 2021 年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從 2021年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需 求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。 土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提 高。土地供應和土地儲備是房地產企業(yè)進行房產開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設用地使用權招拍掛工作從 2021 年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權供應方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升（見表 4）： 2021 年以前，榆林城區(qū)土地價格畝均價為 萬元，而 2021— 2021 每畝均價為 萬元， 2021 年畝均價 萬元，基本與 2021年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據調查，2021 年上半年榆林城區(qū)房地產企業(yè)未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。 2021 年金融危機以來，房地產企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆 林市房地產開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從 2021 到 2021 年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。 2021 年至 2021 年，榆林市房地產市場持續(xù)火爆，土地購置費用快速增長，增速達到 倍；之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得 2021 年至 2021 年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降 41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格（現價），從 2021 年的 2050 元 /㎡上升到 2021 年的 2394 元 /㎡，上漲了 344 元 /㎡，漲幅達 17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預 征都對開發(fā)商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時， 2021 年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工 資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產開發(fā)的前期準備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從 2021 年 — 2021 年，每平方米土地開發(fā)成本由 263 元上升到 794 元，增加了 531元。 房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。 2021 年榆林市房地產開發(fā)企業(yè)的本資金來源中，國內貸款占到 17%，到 2021年上升到 33%；企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由 51%、 32%下降到 2021 年的 42%和 25%。在省內其他地區(qū)房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產市場良性發(fā)展政策的具體體現。 2021 年國內貸款達到 48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到 27%、 25% 企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。 面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施 ，對全市工業(yè)經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經濟持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標的實施，榆林的房產企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。 三、我市房地產業(yè)在國民經濟中的支柱地位和作用 房地產業(yè)對經濟增長的貢獻。 1998 年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā) 展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從 1998 年到 2021 年，房地產行業(yè)年均增長 24%，高于國民生產總值的增長速度。 1998 年到 2021 年，扣除土地購置費后的房地產開發(fā)投資對 gdp 增長的直接貢獻率從不到 1%上升到 %。由房地產開發(fā)投資到引致的相關產業(yè)經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率， 1998 年到 2021 年榆林市房地產業(yè)開發(fā)投資對 gdp 增長的間接貢獻率從 3%上升到 10%。 房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻 40%是城鎮(zhèn)固定資產投資，房地產開發(fā)投資對固定資產投資總額貢獻比重很大： 房地產業(yè)對消費增長的貢獻。 2021 年以來房地產銷售額 4 年平均占全社會消費品零售總額的 %，是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇（見表 7）： 房地產業(yè)對財政收入的貢獻。 2021 年 — 2021 年房地產稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加 1976 萬元，房地產市場銷售活躍。 2021 年房地產稅收 7116 萬元，較上年同期減少 2742 萬元。 2021 年 1— 10 月份，房地產營業(yè)稅入庫 9877 萬元，較去年同期 6024 萬元增長的 %。2021 年 1— 10 月份，房地產稅收總額 6256 萬元，較去年 5349 萬元同比增長 %。 此外，房地產業(yè)對就業(yè)增長、相關產業(yè)的拉動等作用也非常明顯。 從表 8可以看出， 2021年全市房地產稅收占稅收總收入的 %，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大， 2021 年房地產稅收收入占稅收總收入的 %，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了 198 萬元，仍處于上升趨勢。進入 2021 年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收全年完成 7116 萬元，占稅收總收入的 %，較上年同期減少 2742 萬元，所占份額下降了 個百分點，下滑幅度較大。2021年 1— 10月份，房地產行業(yè)稅收完成 6256萬元，同比增長 %，占稅收總收入的 %。 四、對規(guī)范我市房地產的幾點建議 促進房地產業(yè)持續(xù)健 康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動榆林經濟快速發(fā)展，促進區(qū)域中心城市建設發(fā)揮了重要作用。 為了加快榆林房地產的健康有序發(fā)展，應加強以下幾個方面的工作： 政府要加強對房地產業(yè)的調控和監(jiān)管。房地產業(yè)的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業(yè)中的政府職責，對