【文章內(nèi)容簡介】 1 年至 1 年半左右，市場新增可售房源不小，市場競爭壓力開始逐步凸顯。 20202020（上半年）房地產(chǎn)價格走勢 （來源：河南省統(tǒng)計(jì)網(wǎng)） 2020—2020年許昌市房地產(chǎn)市場的價格走勢27502950250022002300240025002600270028002900300008年 09年 1 0 年上半年均價( 元/ 平方米）線性 (均價(元/平方米）) 鄢陵縣隸屬河南省許昌市，距離許昌市僅 20 余公里，隨著許昌市向東部發(fā)展和鄢陵向西發(fā)展的規(guī)劃，兩地房地產(chǎn)市場逐漸趨于同質(zhì)化，所以許昌市的房地產(chǎn)發(fā)展必將對鄢陵產(chǎn)生巨大的影響，因此分析許昌市房地產(chǎn)市場的價格走勢，可以客觀看出鄢陵的房地產(chǎn)市場的價格走勢。 08 年至今，房地產(chǎn) 市場銷售價格呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢，折射出市場消化的速度和能力， 但隨著宏觀環(huán)境的變化和市場貨量的大幅度遞增，價格將逐漸回歸理性。 （ 二）鄢陵縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 （來源：《 中國城市房價排行榜》 ） 邊緣化趨勢明顯 鄢陵是距許昌市空間位置最近縣份，僅距 20 余公里，區(qū)位優(yōu)勢明顯但有利亦有弊，鄢陵縣的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出的現(xiàn)狀是中高端市場的部分外溢。由于缺乏衛(wèi)星城市應(yīng)有的聚集效應(yīng)，加上房地產(chǎn)市場運(yùn)作缺乏亮點(diǎn)和吸引力，導(dǎo)致中高端市場的購買力部分外溢，從而使鄢陵縣房地產(chǎn)市場提高與自我提高的嚴(yán)重不足。 城市發(fā)展不平衡 城西、城東發(fā)展不平衡，城市化水平滯后。房地產(chǎn)市場容量擴(kuò)展有限，城西的公共設(shè)施不齊全。城市功能不 夠完善，商貿(mào)、服務(wù)業(yè)不夠發(fā)達(dá)，人流、物流、信息流有限，對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的輻射、帶動力較弱。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)。尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，如金融服務(wù)、商貿(mào)流通、休閑娛樂、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)，在未來的城市發(fā)展經(jīng)營中，其戰(zhàn)略地位和作用不容小覷。 形象欠佳，檔次不高，特色不夠 鄢陵房地產(chǎn)開發(fā)還停留在初級階段，缺少精耕細(xì)作，缺乏代表鄢陵縣“中國 花木之鄉(xiāng)” 特色的商業(yè)性文化娛樂設(shè)施和旅游休閑場所， 城市建筑缺少大筆墨，現(xiàn)代簡約式、簡歐式的普通住宅或商業(yè)項(xiàng)目充斥泛濫，形象和檔次較低，同時也缺乏地方特色和城市個性的標(biāo)志性建筑。 要建設(shè)具有文化內(nèi)涵和個性特色的商住區(qū)來提高整個城市之形象 ，還應(yīng)從市場實(shí)際情況出發(fā)來決定產(chǎn)品的規(guī)劃建設(shè)。 城市定位缺乏個性，房地產(chǎn)打造特色文章 鄢陵最早被定位為“農(nóng)業(yè)大縣”，現(xiàn)在政府又提出了“ 中國花木第一縣 ”的定位。聽起來很有氣勢，但缺乏個性，缺乏中原花卉山水特色的靈氣。鄢陵應(yīng)把中原特色的花卉山水園林融入縣城，體現(xiàn)出中原特色花卉山水的靈魂；把縣城具有代表性的花卉﹑木棉﹑古城，融入城市的建設(shè)發(fā)展之中。打造中原特色花卉山水園林城鎮(zhèn)，營造生態(tài)人居環(huán)境。 宣傳途徑單一，銷售手法簡單 從所見的宣傳品來看， 鄢陵縣房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣手段比較單一。最主要的推廣手段是戶外大牌、燈桿旗及樓盤的外墻廣告，兼之有些小報 DM 之類，也比較容易被忽略。從推廣手段上來看，基本還處于等客來看的低水平階段?？梢灶A(yù)見，在其下級鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宣傳上，力度將很差。但這恰是一個很有剛性購買力的群體。銷售人員則過于隨性，專業(yè)知識缺乏、銷售技巧簡單、接待流程隨便、服裝不統(tǒng)一等，都將給銷售帶來壓力。 第三部分 鄢陵縣房地產(chǎn)項(xiàng)目分析 一 、 房地產(chǎn)市場板塊劃分 隨著縣城規(guī)劃發(fā)展以及樓盤的分布現(xiàn)狀，鄢陵縣樓市可分為兩個大板塊：舊 城區(qū)、城西新區(qū)。 2020 年前三個季度年，鄢陵縣已出讓住宅用地 畝。根據(jù)計(jì)劃， 10年內(nèi)已沒有商業(yè)住宅用地提供。已出讓的住宅用地，均已按計(jì)劃開工建設(shè)或進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作。全年商品房供應(yīng)量比去年有所上升。但受縣政府規(guī)劃調(diào)整影響、審批時間過長和開發(fā)進(jìn)度緩慢等因城區(qū)板塊分布圖 數(shù)制約，預(yù)計(jì)明年初只能有少量新增商品房項(xiàng)目入市。 二 、 各板塊房地產(chǎn)現(xiàn)狀 城中區(qū)（老城區(qū)）板塊 （ 1）板塊概況 城中區(qū)（老城區(qū)）是鄢陵縣城中心區(qū)域，此城區(qū)人口密集，傳統(tǒng)商業(yè)比較發(fā)達(dá) ,各種配套設(shè)施完善，但該區(qū)域建筑密度大，整體環(huán)境欠佳，房地產(chǎn)開發(fā)主要依托舊城改造 , 由于土地稀缺，房地產(chǎn)的開發(fā)成本較高，基本依托縣城原有配套，該板塊樓盤基本都是舊城改造項(xiàng)目。 （ 2）板塊樓市現(xiàn)狀 就目前而言，該板塊屬于縣城中心區(qū)域，商業(yè)、文化發(fā)達(dá)，在售樓盤較多，多數(shù)住宅項(xiàng)目基本已進(jìn)入尾盤銷售，商業(yè)項(xiàng)目也準(zhǔn)備銷售經(jīng)營。區(qū)域板塊樓盤分布圖 人氣較旺，人口密集，由于土地稀缺，目前在售樓盤只有康橋半島、鼓樓廣場、康橋公寓、錦繡花園、花城春天、怡和苑、金豐花園，龍?jiān)讽?xiàng)目正在平整土地，預(yù)計(jì)明年 5 月份推出市場。 板 （ 3）在售項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)分析 樓盤名稱 物業(yè)形態(tài) 樓棟情況 康橋半島 商住 37 棟多 層加小高層，一梯兩戶戶，沿街一層商鋪 鼓樓廣場 商住 6 棟高層商住樓加一棟 5 層商業(yè)廣場組成，住宅 2 層商業(yè)。 康橋公寓 商住 有一棟酒店公寓及一棟住宅組成，建筑為小高層。 錦繡花園 商住 共有 18 棟建筑、其中一棟復(fù)式樓、兩棟小高層、兩棟別墅、其他均為多層 花城春天 商住 共 23 棟建筑，其中 13 棟多層均為回遷房，只有 10 棟小高層對外銷售 怡和苑 商住 共 8 棟，由小高層及多層組成 金豐花園 商住 共 10 棟，由多層及小高層組成 龍?jiān)? 尚無資料 由于該區(qū)域?yàn)槌鞘欣现行膮^(qū)，商業(yè)氛圍較為弄好，可開發(fā) 地塊規(guī)模不大，因此，為了最大化發(fā)揮項(xiàng)目地塊的功能價值，大多項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)都以商住為主，且由于該片區(qū)開發(fā)時間較早，市場消費(fèi)者對產(chǎn)品形態(tài)的接受程度還是停留在初級階段，即以綜合形產(chǎn)品為主。 （ 4）項(xiàng)目規(guī)模類比分析 項(xiàng)目名稱 占地 /畝 總建 /萬㎡ 容積率 總戶數(shù)（戶） 康橋半島 160 20 1325 鼓樓廣場 80 一期總戶數(shù) 300 康橋公寓 10 住宅 60 錦繡花園 60 8 650 花城春天 150 約 15 1200 怡和苑 20 約 2 170 金豐花園 30 約 4 2 300 龍?jiān)? 尚無資料 板塊內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)體量較大，主要以大型的舊城改造項(xiàng)目為主，多數(shù)樓盤早已交付使用?，F(xiàn)土地開發(fā)基本已處于飽和狀態(tài)，未來基本無太多開發(fā)地塊。 （ 5）項(xiàng)目主力戶型類比 項(xiàng)目 戶型 面積（㎡） 康橋半島 二居室 93 三居室 128— 143 四居室 187— 188 五居室 232 鼓樓廣場 一居室 40— 55 二居室 78— 98 三居室 139— 142 康橋公寓 公寓 30— 70 三居室 101— 143 空中別墅 169— 252 錦繡花園 二居室 89 三居室 134— 140 四居室 159 花城春天 三居室 140 四居室 160 怡和苑 二居室 93 三居室 109— 139 金豐花園 二居室 93 三居室 118— 135 龍?jiān)? 尚無資料 從戶型統(tǒng)計(jì)中看到，主力戶型基本以二居室、三居室、四居室為主，尤其是 120— 140 ㎡的三居室占的比重比較大，也有部分戶型面積明顯偏大，從而造成面積上的浪費(fèi)。 （ 6）項(xiàng)目定位主題分析 項(xiàng)目 定位主題 康橋半島 康橋河畔 幸福萬家 康橋半島 榮耀鄢陵一座城 鼓樓廣場 鄢陵商業(yè)的發(fā)源地 聚攏財富的新中心 康橋公寓 開創(chuàng)都市生活新典范 國際視野生態(tài)宜居示范社區(qū) 錦繡花園 天賦上品 錦繡人生 花城春天 公園式中央生活城 怡和苑 首推電梯洋房 打造城南第一高度 金豐花園 引領(lǐng)居住新高度 龍?jiān)? 尚無資料 從老城區(qū) 8 個樓盤的主題定位來看，大多以地段和環(huán)境作為定位基礎(chǔ)，部分則以社區(qū)品質(zhì)、檔次的高低作為定位思路方向，亮點(diǎn)不多，缺乏一定的創(chuàng)新性。 （ 7）項(xiàng)目配套 項(xiàng)目 環(huán)境配套 社區(qū)配套 康橋半島 縣第二初級 中學(xué)、超市、家家生活廣場、各大銀行、各大酒店餐飲。 超大多功能會所、主題風(fēng)情商業(yè)街、 13000 ㎡濱水景觀與 6000㎡主題景觀 鼓樓廣場 縣直幼兒園、各大銀行、家家生活廣場、酒店賓館、中心醫(yī)院。 大型商業(yè)中心、中心商業(yè)廣場，步行街、中庭休閑廣場 康橋公寓 城際公交站、汽車站、交通局、公安交警大隊(duì)、家居城、酒店。 四星級精裝公寓、中央空調(diào)、直飲礦泉水入戶 錦繡花園 家家生活廣場、縣直幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、 縣一高、各大銀行以及縣中醫(yī)院等完善 一線街鋪、社區(qū)休閑園林、停車場 生活、教育、金融、醫(yī)療配套。 花城春天 胖發(fā)祥生活廣場、益民幼兒園、各大銀行、郵政局、中心醫(yī)院等完善生活、教育、金融、醫(yī)療配套 50000 ㎡多層次綠地，一線精品街鋪，停車場 怡和苑 家家生活廣場、縣直幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、縣一高、各大銀行以及縣中醫(yī)院等完善生活、教育、金融、醫(yī)療配套。 沿街商鋪、中庭水景休閑綠化帶、停車場 金豐花園 家家生活廣場、縣直幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、縣一高、各大銀行以及縣中醫(yī)院等完善生活、教育、金融、醫(yī)療配套。 沿街商鋪、中庭休閑主題園林、停車場 龍?jiān)? 縣直幼兒園、各大銀行、家家生活廣場、 酒店賓館、中心醫(yī)院。 尚無資料 由于區(qū)域類比的幾個樓盤相對較為集中，環(huán)境配套基本為共有資源，無太大差異化。而在內(nèi)部配套上，除了“康橋半島”和“花城春天”兩個項(xiàng)目通過社區(qū)景觀等配套提升附加值外，其它幾個樓盤亮點(diǎn)配套不多，缺乏產(chǎn)品附加值的打造。 城西區(qū)（新開發(fā)區(qū)）板塊 （ 1）板塊概況 城西區(qū)（新開發(fā)區(qū)）是鄢陵縣城未來的中心區(qū)域，此區(qū)域現(xiàn)開發(fā)的樓盤相對較多，政府相關(guān)的行政部門已經(jīng)搬至該區(qū)域辦公，傳統(tǒng)商業(yè)比較薄弱 ,各種配套設(shè)施有待完善。但該區(qū)域因?yàn)槭切麻_發(fā)區(qū)，所以整體的區(qū)域規(guī)劃、交通設(shè)施布置都較老城區(qū)合理，整體的區(qū)域環(huán)境良好，房地產(chǎn)開發(fā) 主要依托土地拍賣完成 ,由于是新開發(fā)區(qū)，也是鄢陵縣政府重點(diǎn)打造的一個區(qū)域，所以未來的升值空間比較大。 （ 2）板塊樓市現(xiàn)狀 就目前而言，該板塊屬于縣城新開發(fā)區(qū)域，也是本項(xiàng)目所在的區(qū)域。該區(qū)域的商業(yè)、文化較薄弱，在售樓盤較多，準(zhǔn)備用地也相對的較豐富，相信在未來的一年里，該區(qū)域?qū)写罅康呢浽赐瞥鍪袌觥Ｄ壳霸搮^(qū)域在售樓盤有碧翠苑、萊茵河畔、水岸映象、花樣年華、名仕家園及本項(xiàng)目。 （ 3）在售項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)分析 項(xiàng)目名稱 物業(yè)形態(tài) 樓棟情況 萊茵河畔 商住 22 棟多層、小高層，東、西面一層底商 碧翠苑 商住 7 棟多層，西、南面沿街一層商業(yè)。 水岸映象 商住 一期 10 棟多層、小高層，二期規(guī)劃未出 花樣年華 商住 22 棟多層、小高層建筑 板塊樓盤分布圖 名仕家園 商住 1 棟小高層和 1 棟高層，兩梯兩戶，小高層沿街三層商鋪 本項(xiàng)目 商住 一期 8棟多層，一梯兩戶，東、南面沿街商鋪 該區(qū)域?yàn)榭h城新開發(fā)區(qū)，商業(yè)氛圍較為薄弱，但可開發(fā)地塊較多，因此該區(qū)域在未來一年內(nèi)將是鄢陵縣主要的住宅樓盤銷售區(qū)域，由于是新開發(fā)區(qū)，市場購房者對該區(qū)域的認(rèn)同感較為抵觸。 （ 4）項(xiàng)目規(guī)模類比分析 項(xiàng)目名稱 占地 /畝 總建 /萬㎡ 容積率 總戶數(shù)（ 戶） 萊茵河畔 80 10 778 碧翠苑 12 144 水岸映象 80 一期 300，二期未詳 花樣年華 140 12 736 名仕家園 20 未知 未知 一 期 小高層 20多戶，具體方案還 在 調(diào) 整 本項(xiàng)目 160 17 未定 該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)體量較大，主要以大型的樓盤項(xiàng)目為主，現(xiàn)在售的多數(shù)樓盤已經(jīng)是尾盤銷售，現(xiàn)鄢陵縣基本的儲備用地都集中在這個區(qū)域 （ 5）項(xiàng)目主力戶型類比 項(xiàng)目 戶型 面積（㎡） 萊茵河畔 二居室 90 三居室 113— 138 空中別墅 240 碧翠苑 二居室 暫無資料 三居室 四居室 水岸映象 二居室 91 三居室 120— 146 四居室 155— 165 花樣年華 兩居室 92 三居室 129— 141 名仕家園 二居室 118 三居室 176 五居室 205 本項(xiàng)目 二居室 85 三居室 91— 132 四居室 122— 137 從戶型統(tǒng)計(jì)中看到，主力戶型基本以二居室、三居室、四居室為主，尤其是 120— 140 ㎡的三居室占的比重比較大，也有部分戶型面積明顯偏大，從 而造成面積上的浪費(fèi)。 （ 6）項(xiàng)目定位主題分析 項(xiàng)目 定位主題 萊茵河畔 城市新核心奢想新生活 鄢陵首席富人區(qū) 碧翠苑 梅鄉(xiāng)花都 大富之家 水岸映象 水有岸 心無疆 鄢陵首席水主題園林社區(qū) 花樣年華 新城核心香洋房派社區(qū) 奢適花香洋房 締造鄢陵海派人居標(biāo)桿 名仕家