【文章內容簡介】 況分析 ——— 站北區(qū) 贛州火車站是對外宣傳的窗口，是一個“中轉站”，其所處的站北區(qū)，交通四通八達，人流量大，是贛州的交通要道，所以該區(qū)域的戶外廣告牌深受各商家的青睞，是一種有效的信息推廣渠道。該區(qū)域商業(yè)可劃分為：以飲食、糧油、文具等批發(fā)和全國各地物流為主的贛南貿易廣場，摩托車大市場，以汽車服務、機電、五金為主的五龍新村商鋪，以餐飲為主的站前商鋪。距離市中心遠，周邊相關生活配套不完善，住宅群還未形成規(guī)模，總體規(guī)劃較零亂，主要由單位集資建設、五龍新村集資建設和商品房開發(fā)構成，其中商品房開發(fā)以小高層物業(yè)為主，以多層物業(yè)為輔。 區(qū)域地產優(yōu)勢調研 1）地塊優(yōu)勢： 因政府擬將贛州建成百萬人口城 市，加上老城區(qū)地塊有限，水西地塊山多地少，政策上已明顯引導城區(qū)“東擴南移”。這樣一來，站北區(qū)、水南新區(qū)均屬贛州房地產今后 10 年內的發(fā)展重地。 今后將形成老城區(qū)（購物觀光）、水南新區(qū)（金融市政）、站北區(qū)（交通貿易）三足鼎立的贛州新市區(qū) ，具有很強的地塊升值潛力。 2）地理位置優(yōu)勢： 由于地處火車站、臨近貿易廣場的贛州各大主要批發(fā)市場，在商業(yè)潛力上更顯示出其特有魅力。從國內各大中型城市來看，火車站往往是城市的標志之一，也是商業(yè)交融的疏散地，火車站地段往往會成為城市主要發(fā)達城區(qū)之一 。地塊升值空間大。 3）交通優(yōu)勢： 北接 貿易廣場、老城區(qū)，西臨章江、水南新城區(qū)，東隔沙河工業(yè)園，南通華南地區(qū)，加之多數(shù)公交線必經之地，贛州大橋和章江大橋的建成與在建，實 屬贛州咽喉地段，有贛州窗口之美譽 。 4）開發(fā)空間優(yōu)勢： 隨著“地根”的緊縮，加上站北區(qū)開發(fā)熱潮的高漲，大大提高了站北區(qū)的市場影響力，開發(fā)空間進一步拉大，逐漸成為市民的置業(yè)熱點。 5）臨江環(huán)境優(yōu)勢： 因緊鄰章江的特殊位置，自然造就了 今后“江邊漫步、興首垂釣”的優(yōu)美大環(huán)境 。 區(qū)域地產劣勢調研 1）開發(fā)狀態(tài)劣勢： 由于水南新城區(qū)各市政的建成和政府整體規(guī)劃的傾向，其發(fā)展?jié)摿Υ螅L遠規(guī)劃良好， 增值潛力巨大，成為了置業(yè)者購房的首選之地。同樣老城區(qū)以其“老城區(qū)”生活、購物、就醫(yī)、就學方便的傳統(tǒng)概念優(yōu)勢，仍是具有很大的吸引力。而站北區(qū)目前開發(fā)狀態(tài)較緩，就新開發(fā)地塊而言，在 消費層中站北區(qū)不如水南新城區(qū)的價值負面認識較深 。 2）同比競爭劣勢： 水南新區(qū)多個大樓盤的推出不僅對站北區(qū)乃至整個贛州其它地塊、項目沖擊巨大，且 大勢上規(guī)劃遠比站北區(qū)好 ，小區(qū)規(guī)模完整、齊備。另外， 濱江愛丁堡、藍波灣二期等相對臨近樓盤也給站北區(qū)帶來了一定的競爭影響。 3）地產結構劣勢： 由于開發(fā)結構參差不齊，造成目前站北區(qū)商品房、五龍新村 自建房、鐵路局集房、農民屋、沙河工業(yè)用房等 “大雜匯”形態(tài)，地產結構非常復雜 。 4）商業(yè)形勢劣勢： 商業(yè)氛圍需做好要在長時間形成的準備 。引發(fā)這一結果的主要原因如下： A、目前居住人氣淡自然也就消費少； B、站北區(qū)目前的居住人口層大多為流動型人口、農村型人口、工業(yè)生產型人口，人口結構屬收入中低層，消費潛力不足； C、就商鋪而言，也只是站前商鋪出租率為 100%，其主要是針對來往過客而旺。離開站前，站北區(qū)周邊商鋪的情況可以用四個字來準確概括：蕭條、空置； D、贛州屬小型城市，整體商業(yè)、貿易、工業(yè)不發(fā)達，流動人口不多也 是造成站北區(qū)商鋪滯銷、空置的主要原因。 三、 2020 年至 2020年 1 月贛州市站北區(qū)房地產項目分析 站北區(qū)，作為贛州市的交通樞紐節(jié)點，重要的進出門戶與窗口，再加上市政規(guī)劃的支持與《站北區(qū)控制性詳細規(guī)劃》的指導，及章江大橋的擬建，其發(fā)展前景誘人。同時，“國六條”及其執(zhí)行細則相繼出臺，政府嚴格把控土地供應量，贛州市其他各片區(qū)的開發(fā)用地日益緊缺，從客觀上將擁有豐富的后備土地資源的站北區(qū)的開發(fā)潛力凸顯了出來，成為贛州樓市的新熱點。據統(tǒng)計，站北區(qū)目前正在開發(fā)的房地產項目已有十余個，總建筑面積超過 30 萬平方米。 有比較， 才有鑒別。下面從站北區(qū)樓盤的 地理位置、規(guī)模、價格、建筑類型及戶型面積、建筑進度及銷售情況、配套設施等 方面進行比較，以研究確定本案可行性。 地理位置評價 樓盤名稱 地理位置 章江龍鑫嘉城 站前大道西側，緊鄰贛州衛(wèi)校 濱江相府 章江北大道東段與綠海路交匯處 錦融望江景城 陽光路與綠海路交匯處 龍灣佳園 五洲大道與站前大道交匯處 逸豪花園 五洲大道與章江北大道東段交匯處 海通大廈 站前大道中段 錦輝佳苑 站前大道中段 五洲花苑 五洲大道與東環(huán)路交匯處 以上樓盤均在不同程度上利用了章江江 景和交通便捷的資源，作為小區(qū)賣點。相比之下，本案江景環(huán)境優(yōu)勢較弱，但是本案交通優(yōu)勢更為顯著。 規(guī)模評價 樓盤名稱 建筑面積 章江龍鑫嘉城 ㎡ 濱江相府 ㎡ 錦融望江景城 38000 ㎡ 龍灣佳園 38884 ㎡ 逸豪花園 海通大廈 9923 ㎡ 錦輝佳苑 五洲花苑 13600 ㎡ 從項目規(guī)?？?，站北區(qū)目前的樓盤中， 龍鑫嘉城 的規(guī)模最大 ,具有明顯優(yōu)勢。 價格評價 樓盤名稱 均價（元 /㎡） 章江龍鑫嘉城 （待定） 濱江 相府 2380 錦融望江景城 2400 龍灣佳園 1950（一期多層） 逸豪花園（暫定名） （待定） 海通大廈 2450 錦輝佳苑 2400 五洲花苑 2300 站北區(qū)樓盤均價集中在 1950－ 2450 元 /㎡之間，售價因樓盤的綜合品質不同而有所差異。售價總體趨勢呈穩(wěn)中有漲態(tài)勢。究其原因：隨著中心城區(qū)、濱江兩岸樓價的整體上升與拉動，城市周邊區(qū)域房價自然呈水漲船高之勢，同時由于贛州土地拍賣的高價效應也將導致房價上升；另一方面：由于站北區(qū)樓盤的品質提升及配套