【文章內(nèi)容簡介】 出有潛力的地址進入下一步分析。@￥ @￥￥￥ 大學(xué)畢業(yè)論文 10 圖表法雖然不能預(yù)測銷售額，但是初步篩 選降低了選址評估的成本。 第二步，在應(yīng)用圖表法初步判斷之后，零售商會采用類比法進行商圈分析。首先，零售商會收集他們現(xiàn)有店鋪內(nèi)的店內(nèi)訪談資料。通常會有上千名受訪者，而且這種訪談是每兩年一次，不間斷地進行。零售商通過這些調(diào)研可以了解到商圈內(nèi)顧客的消費特點，人口組成，購買行為和媒體選擇習(xí)慣。調(diào)查問卷一般包括以下問題：顧客家庭住址、顧客社會經(jīng)濟特點（年齡、收入、職業(yè)、民族等）、對競爭者商店的惠顧情況（確定主要競爭者）、購買行為（頻率，購買量大?。⒚襟w選擇（廣告知曉度等）。其次，零售商會甄別確定現(xiàn)有和可能的競爭店鋪 ，并對競爭者店鋪進行定性和定量分析。在定量方面，計算預(yù)選地址與競爭者的距離，競爭店鋪的銷售面積。定性分析上，在店鋪外觀、商品陳列、質(zhì)量和服務(wù)水平等方面評估。 第三步，零售商收集待選店址周邊地區(qū)的人口、社會、經(jīng)濟信息。零售商使用這些信息結(jié)合店內(nèi)的顧客調(diào)研能大體把握趨勢，預(yù)測潛在的市場份額和投資回報。 由此可見國外超市企業(yè)在選址過程沒有依賴某一方法，而是組合使用幾個方法。這種組合方法降低了選址評估中的風(fēng)險。 超市選址步驟 11 3 超市選址步驟 選址方法 商圈店址調(diào)查要點與評估 商圈實地調(diào)查及 準確 評估 是十分重要的。 家樂 超市在開店之前， 是精心細致作了 實地調(diào)查作業(yè) 的 。 內(nèi)容包括 考慮商品的內(nèi)容如何、價位的高低、人口流量多少、附近有幾家同類店或不同類店，以及其營業(yè)情況等。 首先 、 商圈實地調(diào)查 第一， 開店地點周圍住戶的情況，就是所謂的居民居住的條件，其范圍有 兩 類： 住宅的種類和住戶的構(gòu)成。 如二環(huán)店附近有高級住宅區(qū)市政府小區(qū)，而且臨近有多所高校如西安電子科技大學(xué)、西安音樂學(xué)院以及長安大學(xué)等。師大店附近更是密集的分布著陜西師范大學(xué)、西安外國語學(xué)院和西北政法學(xué)院。至于住戶的構(gòu)成，市政府小區(qū)的居民有著很強的購買力，而附近大學(xué) 的學(xué)生是處于 18 至 26 歲 的年輕人，也有旺盛的購買力。 第二， 商圈內(nèi)有助于超市設(shè)立的設(shè)施， 家樂超市這兩家店附近都有公共汽車站，很方便顧客到達 。 其次， 評估 評估對超市選址的成敗關(guān)系很大。正常情況下，評估是開店前首先也是一定要做的工作，以國內(nèi)而言，大多是靠有經(jīng)驗 的 人員的經(jīng)驗來論定，所以評估的結(jié)果可能各不一樣。然而普遍認為，調(diào)查經(jīng)驗豐富的老手，比起剛加入評估作業(yè)的新人，其評估結(jié)果的準確度優(yōu)于后者。 評估過程中，數(shù)據(jù)化、定量化評價數(shù)據(jù)是特別重要的，可將人為干擾的因素減至最低。 在地點位置詳細圖中，可顯示周圍 250 米內(nèi)交通、道路、住宅及公共場所的位置關(guān)系，進而判斷該店的位置是否合適。方法如下： 以要開設(shè)綜合超市的位置為中心點，用三條圓虛線由內(nèi)而外，各代表 50 米、 150米、 250 米的范圍，可將 250 米內(nèi)的道路、住宅及公共場所標注在圖內(nèi)， 師大店在 50米之內(nèi)就有陜西師范大學(xué)， 150 米之內(nèi)是西安外國語學(xué)院， 250 米之內(nèi)是西北政法學(xué)院；二環(huán)店在 250 米之內(nèi)有 市政府小區(qū)。 將車輛動線表示清楚，這時設(shè)立地點附近的相關(guān)位置，可以很清楚的判斷哪一點比@￥ @￥￥￥ 大學(xué)畢業(yè)論文 12 較有利，其車輛的動線是在哪里匯集，廣告效果哪一個最好，哪里停車較方便等。 從這一點 來看，師大店的選址是比較理想的，陜西師范大學(xué)和西安外國語學(xué)院都在街道東側(cè)，也就是超市的同一側(cè)。 區(qū)域位置選擇 適應(yīng) 人 流 方 向、人口分布，便利廣大顧客購物是超市店址選擇的原則。在擴大銷售的原則指導(dǎo)下，絕大多數(shù)商店都將店址選擇在城市繁華中心、人流必經(jīng)的城市要道和交通樞紐、城市居民住宅區(qū)附近以及郊區(qū)交通要道、村鎮(zhèn)和居民住宅等購貨地區(qū)。從而形成了以下四種類型的商業(yè)群。 第一，城市居民區(qū)商業(yè)街和邊沿區(qū)商業(yè)中心。居民區(qū)商業(yè)街的顧客，主要是附近居民，在這些地點設(shè)置商店是為了方便附近居民就近購買日用雜貨、百貨等。 二 環(huán)店臨近市政府小區(qū)正是為此 。 第二，城市交通要道和交通樞紐，包括城市的直接街道、地下鐵道的大中轉(zhuǎn)站等。這些地點是人流必經(jīng)之處，在節(jié)假日、上下班時間人流如潮，店址選擇在這些地點就是為了方便來往人流購物。 師大店位于西安市南郊交通干道 長安南路上，人流量很大，保證了顧客的數(shù)量；二環(huán)店位于含光路和車流量很大的南二環(huán)交叉口，既方便到達，有保證了足夠的人流量。 第三，城市中央商業(yè)區(qū)。全市性的主要大街貫穿其間，云集著許多著名的百貨商店和各種專賣商店、豪華的大飯店、影劇院和辦公室大樓。 例如西安市鐘樓附近，但在此設(shè)點顯然地價過 高。 第四，郊區(qū)購物中心。在城市停車困難、交通日益擁擠，環(huán)境污染嚴重的情況下，隨著私人汽車大量增加，高速公路的發(fā)展，一部分城市中的居民前往郊區(qū)。很多超級市場為了適應(yīng)郊區(qū)居民的購物需要把店址改在郊區(qū)住宅區(qū)附近，形成了郊區(qū)購物中心。 如電視塔附近的麥德隆超市。 地點選擇 分析交通條件 能決定企業(yè)經(jīng)營的順利開展和顧客購買行為順利實現(xiàn)的交通條件，也是影響店址選擇的一個關(guān)鍵因素。 從企業(yè)經(jīng)營的角度分析，對交通條件的評估有以下兩個方面： 在開設(shè)地點或附近，是否有足夠的停車場所可以利用。絕大多數(shù)購物中心設(shè)計的停車場所與售貨場所的一般比率為 4:1。 針對西安市的具體經(jīng)濟情況，西安的超市并不設(shè)超市選址步驟 13 置汽車的停車場，只要設(shè)置 自行車的停車場即可。 商品運至商店是否容易，這就要考慮可供商店利用的運輸動脈能適應(yīng)貨運量的要求并利于裝卸，經(jīng)濟效益受到影響的一個主要原因就是運貨費用的明顯上升。 由于臨近交通干道，家樂超市的商品運輸很方便。 為方便顧客購買，促進購買行為的實現(xiàn)，對交通條件要作如下具體分析： 分析與車站的距離和方向是設(shè)在邊沿區(qū)商業(yè)中心的商店是考慮的問 題。一般距離越近，客流越多，購買越方便。 家樂超市這兩家店都設(shè)在車站的附近，符合要求。 開設(shè)地點還要考慮客流來去方向，如選在面向車站的位置，以下車的客流為主。 二環(huán)店在含光路十字邊，多路公共汽車經(jīng)過店址。 分析公共車站的性質(zhì)，是中途站還是始發(fā)或終點站，是主要停車站還是一般停車站，這也是家樂超市 做的 選址 工作。由于在十字路口，二環(huán)店附近有 308 和 608 等路公共汽車的主要車站。師大店附近有多路公共汽車的始發(fā)站。這都是有利的條件。 要分析市場交通管理狀況所引起的有利與不利條件。例如距離人行橫道較遠會造成客流量在一定程度上 的減少，單行線街道、禁止車輛通行街道等都會遇到類似的情況。二環(huán)店門前有人行道，師大店離人行道較遠，稍不方便，不過此店主要依靠街道東側(cè)的人流，影響不大。 分析客流規(guī)律 客流量的大小是超市成功與否的一個關(guān)鍵因素?？土靼ìF(xiàn)有客流和潛在客流，超市選址總是力圖處在潛在客流最多、最集中的地點，以使多數(shù)人就近購買商品。 家樂超市 二環(huán)店 附近的客流以附近的居民或?qū)W生，即現(xiàn)有客流為主 ；師大店由于附近有新興的學(xué)校，潛在客流增多 。 分析客流目的、速度和滯留時間 不同地區(qū)客流規(guī)?？赡芟嗤?，但其目的、速度、滯留時間各不相同，要做具體分 析，再做最佳地址選擇。 如在師大店的客流以附近高校的學(xué)生為主，客流目的以購買生活用品和消磨時間為主；二環(huán)店的客流以附近的居民為主，目的是購買生活用品。 分析 街道 兩側(cè)的客流規(guī)模 同樣一條街道，兩側(cè)的客流規(guī)模在很多情況下，由于光照條件、公共場所、交通設(shè)施條件等影響，而有所差異。此外，人們騎車、步行或駕駛汽車都是靠右行，往往習(xí)慣光顧行使方向右側(cè)的商店。因此，開設(shè)地點應(yīng)盡可能選擇在客流較多的街道一側(cè)。 典型的選址是二環(huán)店，含光路比二環(huán)路相對狹窄，二環(huán)路的公共汽車站要過路口，因此在十@￥ @￥￥￥ 大學(xué)畢業(yè)論文 14 字路口的東南角設(shè)店是最佳的選擇。 分析 街道特點 選擇商店開設(shè)地點還要分析街道特點與客流規(guī)模的關(guān)系。交叉路口客流集中，能見度高，是最佳開設(shè)地點 ，二環(huán)店的選址就是如此 ；有些街道由于兩端的交通條件不同或通向地區(qū)不同，客流主要來自街道一端；表現(xiàn)為一端客流集中，縱深處逐漸減少的特征，這時候店址宜設(shè)在客流集中的一端 ，而師大店即如此 。 分析地形特點 選擇超市開設(shè)地點時，分析地理特點，之所以選址盡量臨街而設(shè)，就是為了選擇能見度高的地點設(shè) 店 ，并盡可能選在二面或三面臨街的路口，增強能見度，并可多設(shè)出入口，多設(shè)臨街宣傳櫥窗。而且，一些大型公共場所迎面處都是能見度較高 的地點。 家樂超市這兩家店都符合這個要求。 分析城市規(guī)劃 超市的選址要分析城市建設(shè)的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長期規(guī)劃。有的地點從當前分析是較好的地點，但隨著市場的改造和發(fā)展將會出現(xiàn)