【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 出有潛力的地址進(jìn)入下一步分析。@￥ @￥￥￥ 大學(xué)畢業(yè)論文 10 圖表法雖然不能預(yù)測(cè)銷(xiāo)售額，但是初步篩 選降低了選址評(píng)估的成本。 第二步，在應(yīng)用圖表法初步判斷之后，零售商會(huì)采用類(lèi)比法進(jìn)行商圈分析。首先，零售商會(huì)收集他們現(xiàn)有店鋪內(nèi)的店內(nèi)訪談資料。通常會(huì)有上千名受訪者，而且這種訪談是每?jī)赡暌淮?，不間斷地進(jìn)行。零售商通過(guò)這些調(diào)研可以了解到商圈內(nèi)顧客的消費(fèi)特點(diǎn)，人口組成，購(gòu)買(mǎi)行為和媒體選擇習(xí)慣。調(diào)查問(wèn)卷一般包括以下問(wèn)題：顧客家庭住址、顧客社會(huì)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)（年齡、收入、職業(yè)、民族等）、對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商店的惠顧情況（確定主要競(jìng)爭(zhēng)者）、購(gòu)買(mǎi)行為（頻率，購(gòu)買(mǎi)量大?。?、媒體選擇（廣告知曉度等）。其次，零售商會(huì)甄別確定現(xiàn)有和可能的競(jìng)爭(zhēng)店鋪 ，并對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者店鋪進(jìn)行定性和定量分析。在定量方面，計(jì)算預(yù)選地址與競(jìng)爭(zhēng)者的距離，競(jìng)爭(zhēng)店鋪的銷(xiāo)售面積。定性分析上，在店鋪外觀、商品陳列、質(zhì)量和服務(wù)水平等方面評(píng)估。 第三步，零售商收集待選店址周邊地區(qū)的人口、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)信息。零售商使用這些信息結(jié)合店內(nèi)的顧客調(diào)研能大體把握趨勢(shì)，預(yù)測(cè)潛在的市場(chǎng)份額和投資回報(bào)。 由此可見(jiàn)國(guó)外超市企業(yè)在選址過(guò)程沒(méi)有依賴(lài)某一方法，而是組合使用幾個(gè)方法。這種組合方法降低了選址評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)。 超市選址步驟 11 3 超市選址步驟 選址方法 商圈店址調(diào)查要點(diǎn)與評(píng)估 商圈實(shí)地調(diào)查及 準(zhǔn)確 評(píng)估 是十分重要的。 家樂(lè) 超市在開(kāi)店之前， 是精心細(xì)致作了 實(shí)地調(diào)查作業(yè) 的 。 內(nèi)容包括 考慮商品的內(nèi)容如何、價(jià)位的高低、人口流量多少、附近有幾家同類(lèi)店或不同類(lèi)店，以及其營(yíng)業(yè)情況等。 首先 、 商圈實(shí)地調(diào)查 第一， 開(kāi)店地點(diǎn)周?chē)?hù)的情況，就是所謂的居民居住的條件，其范圍有 兩 類(lèi)： 住宅的種類(lèi)和住戶(hù)的構(gòu)成。 如二環(huán)店附近有高級(jí)住宅區(qū)市政府小區(qū)，而且臨近有多所高校如西安電子科技大學(xué)、西安音樂(lè)學(xué)院以及長(zhǎng)安大學(xué)等。師大店附近更是密集的分布著陜西師范大學(xué)、西安外國(guó)語(yǔ)學(xué)院和西北政法學(xué)院。至于住戶(hù)的構(gòu)成，市政府小區(qū)的居民有著很強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，而附近大學(xué) 的學(xué)生是處于 18 至 26 歲 的年輕人，也有旺盛的購(gòu)買(mǎi)力。 第二， 商圈內(nèi)有助于超市設(shè)立的設(shè)施， 家樂(lè)超市這兩家店附近都有公共汽車(chē)站，很方便顧客到達(dá) 。 其次， 評(píng)估 評(píng)估對(duì)超市選址的成敗關(guān)系很大。正常情況下，評(píng)估是開(kāi)店前首先也是一定要做的工作，以國(guó)內(nèi)而言，大多是靠有經(jīng)驗(yàn) 的 人員的經(jīng)驗(yàn)來(lái)論定，所以評(píng)估的結(jié)果可能各不一樣。然而普遍認(rèn)為，調(diào)查經(jīng)驗(yàn)豐富的老手，比起剛加入評(píng)估作業(yè)的新人，其評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度優(yōu)于后者。 評(píng)估過(guò)程中，數(shù)據(jù)化、定量化評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)是特別重要的，可將人為干擾的因素減至最低。 在地點(diǎn)位置詳細(xì)圖中，可顯示周?chē)?250 米內(nèi)交通、道路、住宅及公共場(chǎng)所的位置關(guān)系，進(jìn)而判斷該店的位置是否合適。方法如下： 以要開(kāi)設(shè)綜合超市的位置為中心點(diǎn)，用三條圓虛線由內(nèi)而外，各代表 50 米、 150米、 250 米的范圍，可將 250 米內(nèi)的道路、住宅及公共場(chǎng)所標(biāo)注在圖內(nèi)， 師大店在 50米之內(nèi)就有陜西師范大學(xué)， 150 米之內(nèi)是西安外國(guó)語(yǔ)學(xué)院， 250 米之內(nèi)是西北政法學(xué)院；二環(huán)店在 250 米之內(nèi)有 市政府小區(qū)。 將車(chē)輛動(dòng)線表示清楚，這時(shí)設(shè)立地點(diǎn)附近的相關(guān)位置，可以很清楚的判斷哪一點(diǎn)比@￥ @￥￥￥ 大學(xué)畢業(yè)論文 12 較有利，其車(chē)輛的動(dòng)線是在哪里匯集，廣告效果哪一個(gè)最好，哪里停車(chē)較方便等。 從這一點(diǎn) 來(lái)看，師大店的選址是比較理想的，陜西師范大學(xué)和西安外國(guó)語(yǔ)學(xué)院都在街道東側(cè)，也就是超市的同一側(cè)。 區(qū)域位置選擇 適應(yīng) 人 流 方 向、人口分布，便利廣大顧客購(gòu)物是超市店址選擇的原則。在擴(kuò)大銷(xiāo)售的原則指導(dǎo)下，絕大多數(shù)商店都將店址選擇在城市繁華中心、人流必經(jīng)的城市要道和交通樞紐、城市居民住宅區(qū)附近以及郊區(qū)交通要道、村鎮(zhèn)和居民住宅等購(gòu)貨地區(qū)。從而形成了以下四種類(lèi)型的商業(yè)群。 第一，城市居民區(qū)商業(yè)街和邊沿區(qū)商業(yè)中心。居民區(qū)商業(yè)街的顧客，主要是附近居民，在這些地點(diǎn)設(shè)置商店是為了方便附近居民就近購(gòu)買(mǎi)日用雜貨、百貨等。 二 環(huán)店臨近市政府小區(qū)正是為此 。 第二，城市交通要道和交通樞紐，包括城市的直接街道、地下鐵道的大中轉(zhuǎn)站等。這些地點(diǎn)是人流必經(jīng)之處，在節(jié)假日、上下班時(shí)間人流如潮，店址選擇在這些地點(diǎn)就是為了方便來(lái)往人流購(gòu)物。 師大店位于西安市南郊交通干道 長(zhǎng)安南路上，人流量很大，保證了顧客的數(shù)量；二環(huán)店位于含光路和車(chē)流量很大的南二環(huán)交叉口，既方便到達(dá)，有保證了足夠的人流量。 第三，城市中央商業(yè)區(qū)。全市性的主要大街貫穿其間，云集著許多著名的百貨商店和各種專(zhuān)賣(mài)商店、豪華的大飯店、影劇院和辦公室大樓。 例如西安市鐘樓附近，但在此設(shè)點(diǎn)顯然地價(jià)過(guò) 高。 第四，郊區(qū)購(gòu)物中心。在城市停車(chē)?yán)щy、交通日益擁擠，環(huán)境污染嚴(yán)重的情況下，隨著私人汽車(chē)大量增加，高速公路的發(fā)展，一部分城市中的居民前往郊區(qū)。很多超級(jí)市場(chǎng)為了適應(yīng)郊區(qū)居民的購(gòu)物需要把店址改在郊區(qū)住宅區(qū)附近，形成了郊區(qū)購(gòu)物中心。 如電視塔附近的麥德隆超市。 地點(diǎn)選擇 分析交通條件 能決定企業(yè)經(jīng)營(yíng)的順利開(kāi)展和顧客購(gòu)買(mǎi)行為順利實(shí)現(xiàn)的交通條件，也是影響店址選擇的一個(gè)關(guān)鍵因素。 從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度分析，對(duì)交通條件的評(píng)估有以下兩個(gè)方面： 在開(kāi)設(shè)地點(diǎn)或附近，是否有足夠的停車(chē)場(chǎng)所可以利用。絕大多數(shù)購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的停車(chē)場(chǎng)所與售貨場(chǎng)所的一般比率為 4:1。 針對(duì)西安市的具體經(jīng)濟(jì)情況，西安的超市并不設(shè)超市選址步驟 13 置汽車(chē)的停車(chē)場(chǎng)，只要設(shè)置 自行車(chē)的停車(chē)場(chǎng)即可。 商品運(yùn)至商店是否容易，這就要考慮可供商店利用的運(yùn)輸動(dòng)脈能適應(yīng)貨運(yùn)量的要求并利于裝卸，經(jīng)濟(jì)效益受到影響的一個(gè)主要原因就是運(yùn)貨費(fèi)用的明顯上升。 由于臨近交通干道，家樂(lè)超市的商品運(yùn)輸很方便。 為方便顧客購(gòu)買(mǎi)，促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)行為的實(shí)現(xiàn)，對(duì)交通條件要作如下具體分析： 分析與車(chē)站的距離和方向是設(shè)在邊沿區(qū)商業(yè)中心的商店是考慮的問(wèn) 題。一般距離越近，客流越多，購(gòu)買(mǎi)越方便。 家樂(lè)超市這兩家店都設(shè)在車(chē)站的附近，符合要求。 開(kāi)設(shè)地點(diǎn)還要考慮客流來(lái)去方向，如選在面向車(chē)站的位置，以下車(chē)的客流為主。 二環(huán)店在含光路十字邊，多路公共汽車(chē)經(jīng)過(guò)店址。 分析公共車(chē)站的性質(zhì)，是中途站還是始發(fā)或終點(diǎn)站，是主要停車(chē)站還是一般停車(chē)站，這也是家樂(lè)超市 做的 選址 工作。由于在十字路口，二環(huán)店附近有 308 和 608 等路公共汽車(chē)的主要車(chē)站。師大店附近有多路公共汽車(chē)的始發(fā)站。這都是有利的條件。 要分析市場(chǎng)交通管理狀況所引起的有利與不利條件。例如距離人行橫道較遠(yuǎn)會(huì)造成客流量在一定程度上 的減少，單行線街道、禁止車(chē)輛通行街道等都會(huì)遇到類(lèi)似的情況。二環(huán)店門(mén)前有人行道，師大店離人行道較遠(yuǎn)，稍不方便，不過(guò)此店主要依靠街道東側(cè)的人流，影響不大。 分析客流規(guī)律 客流量的大小是超市成功與否的一個(gè)關(guān)鍵因素?？土靼ìF(xiàn)有客流和潛在客流，超市選址總是力圖處在潛在客流最多、最集中的地點(diǎn)，以使多數(shù)人就近購(gòu)買(mǎi)商品。 家樂(lè)超市 二環(huán)店 附近的客流以附近的居民或?qū)W生，即現(xiàn)有客流為主 ；師大店由于附近有新興的學(xué)校，潛在客流增多 。 分析客流目的、速度和滯留時(shí)間 不同地區(qū)客流規(guī)?？赡芟嗤?，但其目的、速度、滯留時(shí)間各不相同，要做具體分 析，再做最佳地址選擇。 如在師大店的客流以附近高校的學(xué)生為主，客流目的以購(gòu)買(mǎi)生活用品和消磨時(shí)間為主；二環(huán)店的客流以附近的居民為主，目的是購(gòu)買(mǎi)生活用品。 分析 街道 兩側(cè)的客流規(guī)模 同樣一條街道，兩側(cè)的客流規(guī)模在很多情況下，由于光照條件、公共場(chǎng)所、交通設(shè)施條件等影響，而有所差異。此外，人們騎車(chē)、步行或駕駛汽車(chē)都是靠右行，往往習(xí)慣光顧行使方向右側(cè)的商店。因此，開(kāi)設(shè)地點(diǎn)應(yīng)盡可能選擇在客流較多的街道一側(cè)。 典型的選址是二環(huán)店，含光路比二環(huán)路相對(duì)狹窄，二環(huán)路的公共汽車(chē)站要過(guò)路口，因此在十@￥ @￥￥￥ 大學(xué)畢業(yè)論文 14 字路口的東南角設(shè)店是最佳的選擇。 分析 街道特點(diǎn) 選擇商店開(kāi)設(shè)地點(diǎn)還要分析街道特點(diǎn)與客流規(guī)模的關(guān)系。交叉路口客流集中，能見(jiàn)度高，是最佳開(kāi)設(shè)地點(diǎn) ，二環(huán)店的選址就是如此 ；有些街道由于兩端的交通條件不同或通向地區(qū)不同，客流主要來(lái)自街道一端；表現(xiàn)為一端客流集中，縱深處逐漸減少的特征，這時(shí)候店址宜設(shè)在客流集中的一端 ，而師大店即如此 。 分析地形特點(diǎn) 選擇超市開(kāi)設(shè)地點(diǎn)時(shí)，分析地理特點(diǎn)，之所以選址盡量臨街而設(shè)，就是為了選擇能見(jiàn)度高的地點(diǎn)設(shè) 店 ，并盡可能選在二面或三面臨街的路口，增強(qiáng)能見(jiàn)度，并可多設(shè)出入口，多設(shè)臨街宣傳櫥窗。而且，一些大型公共場(chǎng)所迎面處都是能見(jiàn)度較高 的地點(diǎn)。 家樂(lè)超市這兩家店都符合這個(gè)要求。 分析城市規(guī)劃 超市的選址要分析城市建設(shè)的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長(zhǎng)期規(guī)劃。有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是較好的地點(diǎn)，但隨著市場(chǎng)的改造和發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)