【文章內(nèi)容簡介】 3。 31 項目風(fēng)險及防范建議 31 10 附表 32 3 1 項目總論 項目背景 項目名稱 項目名稱暫定為“ ”。 開發(fā)公司簡介 承擔可行性研究公司 研究工作依據(jù) （ 1）《關(guān)于規(guī)范深圳市房地產(chǎn)項目計劃立項可行性研究報告編制的通知》 （深圳市發(fā)展計劃局：深計 [2021]590 號） （ 2）《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 （建設(shè)部：建標 [2021]205 號） （ 3）《建設(shè)項目經(jīng) 濟評價方法與參數(shù)》 (國家計委、建設(shè)部：計投資 [1993]530 號） （ 4）《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件 （中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng) [1998]11 號） （ 5）《深圳建設(shè)工程價格信息》（ 2021） （ 6）企業(yè)提供的相關(guān)資料 4 項目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 根據(jù)委托方提供的《深圳建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《方案設(shè)計》等相關(guān)資料，項目經(jīng)濟技術(shù)指標如下表： 表 1：項目經(jīng)濟技術(shù)指標 項目名稱 整個項目 地塊編號 2021補 05 總用地面積（ m2） 4, 建設(shè)用地面積（ m2） 4, 道路用地面積（ m2） 0 容積率 覆蓋率 30% 計容積率面積（ m2） 99,600 其中：住宅公寓（ m2） 92,200 商業(yè)（ m2） 4,000 可出售住宅（ m2） 92,200 可出售商業(yè)（ m2） 4,000 建設(shè)配套 幼兒園 3000 m2 ，居委會 100m2 ，水電房和管理房 300m2 總建筑面積（ m2） 99,600 項目開發(fā)手續(xù) 項目已取得土地使用權(quán) 項目 已 取得土地使用權(quán)，并已補交地價款。 項目開發(fā)合法性手續(xù) 5 表 2：項目開發(fā)合法性手續(xù) 開發(fā)條件 取得文件證號 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書 結(jié)論 項目用地的《土地使用權(quán)出讓合同書》已簽訂，開發(fā)、建設(shè)手續(xù)正在辦理 。 可行性研究結(jié)果 市場預(yù)測 項目建設(shè)進度 項目計劃于 2021 年下半年動工，在資金及時到位的情況下，預(yù)計 2021 年三季度竣工，其開發(fā)建設(shè)期為 2 年 2 個月。 投資估算和資金籌措 投資估算 根據(jù)測算，項目的總投資為 43, 萬元（含地價），詳見下表： 表 3：項目總投資估算表 6 項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資和銷售回款。 項目總投資約 43, 萬元，經(jīng)測算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、銷售收入，其中自有資金 16, 萬元，銀行借款 8, 萬元，銷售收入18, 萬元。 表 4：項目資金來源表 注：自有資金為項目土地成本 (按深圳市規(guī)劃與國土資源局公告的市場地價測算 )。 序號 項目名稱 總額萬元單價（元/平方米）占總投資比例1 土地成本 16, 1, %2 前期工程費 %3 建安工程 21, 2, %4 管理費 %5 不可預(yù)見費 %6 其他費用 %7 財務(wù)費用 %8 銷售費用 1, %9 公用設(shè)施專用基金 %10 合計 43, 4, %序號 項目名稱 總額（萬元） 比例1 自有資金 16, %2 銀行融資 8, %3 銷售收入 18, %4 總投資 43, %7 項目綜合評價結(jié)論 項目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中 項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，并已取得項目土地使用權(quán)。 項目建設(shè)后續(xù)資金保證 項目建設(shè)資金來源于自籌資金、銀行貸款和銷售回款。 項目具有良好的社會效益 項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境 ，改善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機會。 經(jīng)測算經(jīng)濟效益良好 經(jīng)測算主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下表所示： 表 5：項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 注：上表指標按住宅銷售率為 95％和商業(yè)銷售率為 100%的情況下預(yù)測的經(jīng)濟效益指標。 序號 項目 指標1 占地面積（m2） 44,2 總建筑面積（m2） 99,3 項目總投資（萬元） 43,4 項目經(jīng)營收入（萬元） 54,5 利潤總額（萬元） 8,6 稅后利潤（萬元） 6,7 成本利潤率（稅前） %8 成本凈利潤（稅后） %9 財務(wù)凈現(xiàn)值（F N P V ）萬元 3,10 財務(wù)內(nèi)部收益率（F I R R ） %11 動態(tài)投資回收期（年） 12 貸款償還期（年） 8 綜上所述，該項目社會效益和經(jīng)濟效益良好，我司認為本項目可行。 9 2 項目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 2021年國民經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 2021 年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值 116694 億元，比上年增長 %，人均 GDP 達到1090 美元 ,首次突破 1000 美元大關(guān)。是 1997 年以來 增長最快的年份。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值 41045 億元，同比增長 17%；全社會固定資產(chǎn)投資 55118 億元，增長 %；社會消費品零售總額 45842 億元，增長 %；居民消費價格指數(shù)增長 %。 中國加入 WTO 后，開始融入全球經(jīng)濟一體化大潮，經(jīng)貿(mào)合作將進一步擴展。2021 年 112 月全國進出口總值為 億美元，同比增長 %，其中：出口 億美元，同比增長 %；進口 億美元，同比增長 %。隨著中國融入世界經(jīng)濟大潮，中國將面臨更加激烈的國際競爭。 權(quán)威資料顯示，從 2021 年開始居民消費結(jié)構(gòu)已顯示升級勢頭，新一輪以住宅、汽車、通訊等為代表的消費市場持續(xù)升溫，拉動了我國相關(guān)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)和投資的不斷發(fā)展。 2021 年上半年我國商品房銷售增長四成以上，轎車銷售增長七成以上。我國社會消費結(jié)構(gòu)正朝著發(fā)展型、享受型升級，汽車、電腦、高檔電器將加速進入家庭，人們對于住房條件改善的需求也將不斷增長。 我國經(jīng)濟進入重化工業(yè)階段，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速，正迎來一個新的發(fā)展起點。 2021 年重工業(yè)增長明顯快于輕工業(yè)。 10 全國房地產(chǎn)市場狀況 房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭 2021 年，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的動力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落 2021 年房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新興建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強聯(lián)盟，在海外資金加速進入的同時，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會加強聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)。 房價地域分化明顯，價格走勢溫 和回落 有國家計委經(jīng)濟研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》指出， 2021 年房價將呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減；個人購買繼續(xù)成為市場主流。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調(diào)整回落。 品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入 以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比 較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。 2021年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中的重要策略。 中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā) [2021]121號），其要點如下： 加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向； 嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放； 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途； 加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要； 11 強化個人商業(yè)用房 貸款管理； 充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用； 加強個人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù) 的管理。； 切實加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。 《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā) [2021]18 號），積極鼓勵房地產(chǎn)市場發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，充分認識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義； 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)（增加普通商品住房供應(yīng)、控制高檔商品房建設(shè)、加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理等）； 改革住房制度，健全市場體系（搞活住房二級市場、繼續(xù)推進現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)）； 發(fā)展住房信貸，強化管理服務(wù)（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個人住房貸款擔保機制、加強 房地產(chǎn)貸款監(jiān)管）； 改進規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)； 加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序。 深圳市投資宏觀背景 深圳是一座充滿活力的外向型海濱城市，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、體制優(yōu)勢以及智力優(yōu)勢使深圳在短短 20 多年的時間，迅速發(fā)展成為中國綜合實力最強的特大城市之一，在世界史上成就了經(jīng)濟快速成長的奇跡；同時深圳也是一座不斷發(fā)展、不斷完善中的城市，深圳中心區(qū)、地鐵 1 號線、大學(xué)城、 “9+2”高新產(chǎn)業(yè)帶等項目均在快速建設(shè)中，預(yù)計 2021 年中心區(qū)六大工程及地鐵 1 號線將陸續(xù)投入使用， 2021 年全面啟動建設(shè)深港西部跨海通道，這些重 大舉措將進一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳的綜合實力更強，吸引力更大。 12 政策目標： 深圳市委、市政府明確指出：深圳市將圍繞建設(shè)國際性城市、現(xiàn)代化中心城市的目標定位，努力把深圳建設(shè)成為高科技城市、現(xiàn)代物流樞紐城市、區(qū)域性金融中心城市、美麗的海濱旅游城市、高品位的文化和生態(tài)城市，爭取在 2021 年基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。 正式簽署出臺的《深圳市近期建設(shè)規(guī)劃 (20212021)》指出，到 2021 年，深圳市年度國內(nèi)生產(chǎn)總值將達 3000 億元人民幣；第三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重大于50%；總?cè)丝?600 萬 —610 萬， 2021 年和 2020 年規(guī)劃人口規(guī)模分別控制在 750萬人和 900 萬人以內(nèi)。城市建設(shè)用地規(guī)?？刂茷?570 平方公里；人均居住面積25 平方米；綠化覆蓋率 48%；港口吞吐量 億噸；城市污水處理率 60%。 《規(guī)劃》確定了以下五大目標： 區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展：深化深港合作關(guān)系，重點加強跨境大型基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)、口岸通關(guān)及環(huán)境保護等方面的合作；促進 “珠三角 ”城市群協(xié)調(diào)發(fā)展，增強城市間的城際快速交通聯(lián)系，提高大型公共服務(wù)設(shè)施及市政公用設(shè)施的資源共享水平，推動區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境保護的合作。進一步提升深圳在珠三角城市群的中心地位。 可持續(xù)發(fā)展：近期建設(shè)用地范圍 570 平方公里，基本生態(tài)用地控制范圍1100 平方公里。建立六類生態(tài)系統(tǒng)，構(gòu)筑全市基本生態(tài)體系。 城市空間發(fā)展：構(gòu)造一個 “中心 ”、八大組團的組團式網(wǎng)狀空間結(jié)構(gòu)，推進特區(qū)內(nèi)外城市的一體化發(fā)展，提升城市整體標準與