【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 3。 31 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 31 10 附表 32 3 1 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目名稱暫定為“ ”。 開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介 承擔(dān)可行性研究公司 研究工作依據(jù) （ 1）《關(guān)于規(guī)范深圳市房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告編制的通知》 （深圳市發(fā)展計(jì)劃局：深計(jì) [2021]590 號(hào)） （ 2）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （建設(shè)部：建標(biāo) [2021]205 號(hào)） （ 3）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng) 濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 (國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資 [1993]530 號(hào)） （ 4）《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件 （中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司：咨經(jīng) [1998]11 號(hào)） （ 5）《深圳建設(shè)工程價(jià)格信息》（ 2021） （ 6）企業(yè)提供的相關(guān)資料 4 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 根據(jù)委托方提供的《深圳建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《方案設(shè)計(jì)》等相關(guān)資料，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表： 表 1：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱 整個(gè)項(xiàng)目 地塊編號(hào) 2021補(bǔ) 05 總用地面積（ m2） 4, 建設(shè)用地面積（ m2） 4, 道路用地面積（ m2） 0 容積率 覆蓋率 30% 計(jì)容積率面積（ m2） 99,600 其中：住宅公寓（ m2） 92,200 商業(yè)（ m2） 4,000 可出售住宅（ m2） 92,200 可出售商業(yè)（ m2） 4,000 建設(shè)配套 幼兒園 3000 m2 ，居委會(huì) 100m2 ，水電房和管理房 300m2 總建筑面積（ m2） 99,600 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù) 項(xiàng)目已取得土地使用權(quán) 項(xiàng)目 已 取得土地使用權(quán)，并已補(bǔ)交地價(jià)款。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合法性手續(xù) 5 表 2：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合法性手續(xù) 開(kāi)發(fā)條件 取得文件證號(hào) 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū) 結(jié)論 項(xiàng)目用地的《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》已簽訂，開(kāi)發(fā)、建設(shè)手續(xù)正在辦理 。 可行性研究結(jié)果 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目計(jì)劃于 2021 年下半年動(dòng)工，在資金及時(shí)到位的情況下，預(yù)計(jì) 2021 年三季度竣工，其開(kāi)發(fā)建設(shè)期為 2 年 2 個(gè)月。 投資估算和資金籌措 投資估算 根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為 43, 萬(wàn)元（含地價(jià)），詳見(jiàn)下表： 表 3：項(xiàng)目總投資估算表 6 項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金、銀行融資和銷售回款。 項(xiàng)目總投資約 43, 萬(wàn)元，經(jīng)測(cè)算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、銷售收入，其中自有資金 16, 萬(wàn)元，銀行借款 8, 萬(wàn)元，銷售收入18, 萬(wàn)元。 表 4：項(xiàng)目資金來(lái)源表 注：自有資金為項(xiàng)目土地成本 (按深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局公告的市場(chǎng)地價(jià)測(cè)算 )。 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額萬(wàn)元單價(jià)（元/平方米）占總投資比例1 土地成本 16, 1, %2 前期工程費(fèi) %3 建安工程 21, 2, %4 管理費(fèi) %5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) %6 其他費(fèi)用 %7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 %8 銷售費(fèi)用 1, %9 公用設(shè)施專用基金 %10 合計(jì) 43, 4, %序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額（萬(wàn)元） 比例1 自有資金 16, %2 銀行融資 8, %3 銷售收入 18, %4 總投資 43, %7 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中 項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，并已取得項(xiàng)目土地使用權(quán)。 項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金保證 項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于自籌資金、銀行貸款和銷售回款。 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境 ，改善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機(jī)會(huì)。 經(jīng)測(cè)算經(jīng)濟(jì)效益良好 經(jīng)測(cè)算主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示： 表 5：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 注：上表指標(biāo)按住宅銷售率為 95％和商業(yè)銷售率為 100%的情況下預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo)1 占地面積（m2） 44,2 總建筑面積（m2） 99,3 項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元） 43,4 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入（萬(wàn)元） 54,5 利潤(rùn)總額（萬(wàn)元） 8,6 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 6,7 成本利潤(rùn)率（稅前） %8 成本凈利潤(rùn)（稅后） %9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（F N P V ）萬(wàn)元 3,10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（F I R R ） %11 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 12 貸款償還期（年） 8 綜上所述，該項(xiàng)目社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益良好，我司認(rèn)為本項(xiàng)目可行。 9 2 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 市場(chǎng)宏觀背景 全國(guó)投資環(huán)境 2021年國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 2021 年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 116694 億元，比上年增長(zhǎng) %，人均 GDP 達(dá)到1090 美元 ,首次突破 1000 美元大關(guān)。是 1997 年以來(lái) 增長(zhǎng)最快的年份。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 41045 億元，同比增長(zhǎng) 17%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 55118 億元，增長(zhǎng) %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 45842 億元，增長(zhǎng) %；居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng) %。 中國(guó)加入 WTO 后，開(kāi)始融入全球經(jīng)濟(jì)一體化大潮，經(jīng)貿(mào)合作將進(jìn)一步擴(kuò)展。2021 年 112 月全國(guó)進(jìn)出口總值為 億美元，同比增長(zhǎng) %，其中：出口 億美元，同比增長(zhǎng) %；進(jìn)口 億美元，同比增長(zhǎng) %。隨著中國(guó)融入世界經(jīng)濟(jì)大潮，中國(guó)將面臨更加激烈的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)。 權(quán)威資料顯示，從 2021 年開(kāi)始居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)已顯示升級(jí)勢(shì)頭，新一輪以住宅、汽車、通訊等為代表的消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)升溫，拉動(dòng)了我國(guó)相關(guān)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)和投資的不斷發(fā)展。 2021 年上半年我國(guó)商品房銷售增長(zhǎng)四成以上，轎車銷售增長(zhǎng)七成以上。我國(guó)社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)正朝著發(fā)展型、享受型升級(jí)，汽車、電腦、高檔電器將加速進(jìn)入家庭，人們對(duì)于住房條件改善的需求也將不斷增長(zhǎng)。 我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入重化工業(yè)階段，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速，正迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展起點(diǎn)。 2021 年重工業(yè)增長(zhǎng)明顯快于輕工業(yè)。 10 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭 2021 年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的動(dòng)力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅會(huì)逐漸回落 2021 年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新興建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會(huì)加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對(duì)來(lái)自各方面的挑戰(zhàn)。 房?jī)r(jià)地域分化明顯，價(jià)格走勢(shì)溫 和回落 有國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告》指出， 2021 年房?jī)r(jià)將呈溫和回落態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過(guò)前幾年的相對(duì)充分釋放后，正趨于明顯遞減；個(gè)人購(gòu)買繼續(xù)成為市場(chǎng)主流。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價(jià)格將保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房?jī)r(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。 品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走向深入 以品牌為核心來(lái)重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬(wàn)科這樣營(yíng)造品牌比 較成功的企業(yè)，受到市場(chǎng)的追捧。 2021年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的重要策略。 中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā) [2021]121號(hào)），其要點(diǎn)如下： 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向； 嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放； 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途； 加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買住房的需要； 11 強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房 貸款管理； 充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用； 加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù) 的管理。； 切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。 《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā) [2021]18 號(hào)），積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義； 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)（增加普通商品住房供應(yīng)、控制高檔商品房建設(shè)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理等）； 改革住房制度，健全市場(chǎng)體系（搞活住房二級(jí)市場(chǎng)、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)）； 發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制、加強(qiáng) 房地產(chǎn)貸款監(jiān)管）； 改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)； 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序。 深圳市投資宏觀背景 深圳是一座充滿活力的外向型海濱城市，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、體制優(yōu)勢(shì)以及智力優(yōu)勢(shì)使深圳在短短 20 多年的時(shí)間，迅速發(fā)展成為中國(guó)綜合實(shí)力最強(qiáng)的特大城市之一，在世界史上成就了經(jīng)濟(jì)快速成長(zhǎng)的奇跡；同時(shí)深圳也是一座不斷發(fā)展、不斷完善中的城市，深圳中心區(qū)、地鐵 1 號(hào)線、大學(xué)城、 “9+2”高新產(chǎn)業(yè)帶等項(xiàng)目均在快速建設(shè)中，預(yù)計(jì) 2021 年中心區(qū)六大工程及地鐵 1 號(hào)線將陸續(xù)投入使用， 2021 年全面啟動(dòng)建設(shè)深港西部跨海通道，這些重 大舉措將進(jìn)一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳的綜合實(shí)力更強(qiáng)，吸引力更大。 12 政策目標(biāo)： 深圳市委、市政府明確指出：深圳市將圍繞建設(shè)國(guó)際性城市、現(xiàn)代化中心城市的目標(biāo)定位，努力把深圳建設(shè)成為高科技城市、現(xiàn)代物流樞紐城市、區(qū)域性金融中心城市、美麗的海濱旅游城市、高品位的文化和生態(tài)城市，爭(zhēng)取在 2021 年基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 正式簽署出臺(tái)的《深圳市近期建設(shè)規(guī)劃 (20212021)》指出，到 2021 年，深圳市年度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá) 3000 億元人民幣；第三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重大于50%；總?cè)丝?600 萬(wàn) —610 萬(wàn)， 2021 年和 2020 年規(guī)劃人口規(guī)模分別控制在 750萬(wàn)人和 900 萬(wàn)人以內(nèi)。城市建設(shè)用地規(guī)?？刂茷?570 平方公里；人均居住面積25 平方米；綠化覆蓋率 48%；港口吞吐量 億噸；城市污水處理率 60%。 《規(guī)劃》確定了以下五大目標(biāo)： 區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展：深化深港合作關(guān)系，重點(diǎn)加強(qiáng)跨境大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)、口岸通關(guān)及環(huán)境保護(hù)等方面的合作；促進(jìn) “珠三角 ”城市群協(xié)調(diào)發(fā)展，增強(qiáng)城市間的城際快速交通聯(lián)系，提高大型公共服務(wù)設(shè)施及市政公用設(shè)施的資源共享水平，推動(dòng)區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的合作。進(jìn)一步提升深圳在珠三角城市群的中心地位。 可持續(xù)發(fā)展：近期建設(shè)用地范圍 570 平方公里，基本生態(tài)用地控制范圍1100 平方公里。建立六類生態(tài)系統(tǒng)，構(gòu)筑全市基本生態(tài)體系。 城市空間發(fā)展：構(gòu)造一個(gè) “中心 ”、八大組團(tuán)的組團(tuán)式網(wǎng)狀空間結(jié)構(gòu)，推進(jìn)特區(qū)內(nèi)外城市的一體化發(fā)展，提升城市整體標(biāo)準(zhǔn)與