【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 xx 省 xx 置業(yè)有限公司 xx 項(xiàng)目建設(shè) 13 第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及發(fā)展趨勢(shì)分析 1 2020 年在寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)遠(yuǎn)好于預(yù)期。 2020 年，為了遏制全國(guó)高地價(jià)、高房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家相繼出臺(tái)了包括土地、房產(chǎn)交易、金融等多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，如限購(gòu)令、房產(chǎn)稅、存款準(zhǔn)備金和利率提高以及積極支持經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造等保障性住房供應(yīng)等。截止 2020 年 10 月末，全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，為第 17 個(gè)月連續(xù)同比上漲，同時(shí)也是繼 2020 年 4月歷史最高漲幅 %后的第 6 個(gè)月連續(xù)回落，這說明國(guó)家宏觀調(diào)控產(chǎn)生了較明顯的成效。據(jù)業(yè)內(nèi)人士 預(yù)測(cè)， 隨著國(guó)家一系列調(diào)控政策實(shí)施力度增強(qiáng)，以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)與城市化進(jìn)程的加快，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將： 房地產(chǎn)開發(fā)投資將呈持續(xù)增長(zhǎng)； 房地產(chǎn)市場(chǎng)將更規(guī)范、穩(wěn)健、成熟； 房地產(chǎn)開發(fā)熱潮將從一線城市逐步轉(zhuǎn)向市縣級(jí)中小城市。 房地產(chǎn)在 xx 城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的地位 xx 市地處 xx 中部，轄婁星區(qū)、冷水江、 xxx、雙峰和新化“二市二縣一區(qū)”， 全市總土地面積 8117 平方公里，總?cè)丝?416 萬； xx 市作為區(qū)域性交通樞紐，是 xx 重要的能源、原材料供應(yīng)基地。近年來， xx 列入全省“兩型社會(huì)”示范區(qū)， 圍繞建設(shè)“兩型社會(huì)”，著力優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，切實(shí)加大生態(tài)環(huán)境治理， xx 城區(qū)綠地率和綠化覆蓋率分別達(dá)到 %和 %。 xx 相繼獲得全國(guó)綠地模范城市和全 1 資料來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 日公布數(shù)據(jù) xx 省 xx 置業(yè)有限公司 xx 項(xiàng)目建設(shè) 14 國(guó)十大宜居城市的基礎(chǔ)上又入選中國(guó)最佳生態(tài)旅游城市。因此， xx 的“宜居城市”與交通樞紐、能源材料基地同等作為 xx 經(jīng)濟(jì)的三駕馬車或“三張金牌”之一，具有推動(dòng) xx 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的巨大潛力。 xx 市委市政府十分重視房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定和發(fā)展，并召開專題會(huì)議研究，進(jìn)一步明確 xx 房地產(chǎn)在城市建設(shè)和發(fā)展中的作用，具體有： 確定房地產(chǎn)作為打造“宜居城市”主力 軍的地位。 xx 作為 xx “ 3+5”城市群體之一，打造“宜居城市”，建設(shè)長(zhǎng)株潭的后花園，是一項(xiàng)綜合性的聯(lián)動(dòng)工程。而房地產(chǎn)業(yè)無疑是打造“宜居城市”的主力軍，市委市政府引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)改組改造并抱團(tuán)作戰(zhàn)，督促房地產(chǎn)開發(fā)擴(kuò)大規(guī)模，提高檔次，提高品質(zhì)； 確立房地產(chǎn)作為 xx 經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位。近幾年來， xx 房地產(chǎn)業(yè)在 xx 經(jīng)濟(jì)建設(shè)中所占份額和比例不斷增加和擴(kuò)大，其中 2020年 xx 房地產(chǎn)業(yè)占全市 GDP的%，房地產(chǎn)稅收占地方財(cái)政收入 56%，無疑房地產(chǎn)業(yè)已在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)占有非常重要地位。對(duì)此，地方政府為了促進(jìn)房地產(chǎn) 業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，制定了中長(zhǎng)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，出臺(tái)了啟動(dòng)內(nèi)資，吸引外資的優(yōu)惠政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和管理工作； 確定房地產(chǎn)行業(yè)作為解決就業(yè)問題的主渠道地位。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型和勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)從建材生產(chǎn)到建筑安裝、物業(yè)管理等相關(guān)產(chǎn)業(yè)有著巨大的拉動(dòng)力，能安置大量人員就業(yè)，成為目前吸納就業(yè)的主渠道之一。 市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn) 狀分析 2020年 xx 市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，比上年增長(zhǎng) %，總量在全省由第 12位上升到第 10位，綜合實(shí)力實(shí)現(xiàn)新跨越。 xx 中心城區(qū)xx 省 xx 置業(yè)有限公司 xx 項(xiàng)目建設(shè) 15 “北擴(kuò)南移” 加速推進(jìn)， xxx大道、 xxx路南段、第一生活污水處理廠、生活垃圾填埋場(chǎng)、垃圾中轉(zhuǎn)站、春園商業(yè)步行街、 xxx建材城等先后建成，城區(qū)道路骨架擴(kuò)展到 60平方公里，建成區(qū)面積達(dá)到 40多平方公里，城市人口增加到 36萬，全市城市化率達(dá)到 %，城市面貌呈現(xiàn)新變化。 隨著長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”的獲批，省政府又勾畫出了長(zhǎng)沙一個(gè)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈“ 3＋ 5”城市群 2建設(shè)藍(lán)圖。在這一背景下， xx 市將迎來城市建設(shè)大發(fā)展的契機(jī)。如 xxx年產(chǎn) 200萬噸超薄板生產(chǎn)線投產(chǎn)，全省知名民營(yíng)企業(yè) xxx重工分廠、 xx 省綜合類排名第二的 xxx集團(tuán)等一 批實(shí)力雄厚企業(yè)落戶 xx ；近年政府投資數(shù)十億元進(jìn)行道路、供水供電、廣場(chǎng)、公園等市政基礎(chǔ)建設(shè)，城市交通、綠化、亮化面貌煥然一新。同時(shí) xx 作為其后花園，以及隨著城市快速擴(kuò)容等影響，將給 xx 房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。 截止到 2020 年末，全市商品房施工面積 364 萬 ㎡ ，竣工面積122 萬 ㎡ ，銷售面積 113 萬 ㎡ ，銷售額達(dá) 億元，空置面積 萬 ㎡ ，空置率為 %。商品房開發(fā)量較上年小幅下降，交易面積較上年較大增長(zhǎng)，空置率也同時(shí)較上年有所增長(zhǎng)。具體情況如下： 表 14 xx 市 房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表 3 單位：萬平方米、元 /平方米 億元 年份 2020 2020 2020 2020 2020 20200109 內(nèi)容 全市商品房施工面積 364 2包括。 數(shù)據(jù)來源于市統(tǒng)計(jì)局咨詢數(shù)據(jù) ,空 置率 =本年空置面積 /(上年空置面積 +本年竣工面積 ) 100% xx 省 xx 置業(yè)有限公司 xx 項(xiàng)目建設(shè) 16 全市商品房竣工量 全市商品房銷售面積 98 全市商品房銷售金額 14 全市房屋空置面積 7 全市房屋空置率 全市房屋均價(jià) 1051 1135 1458 1651 多層 1780 高層 2650 高層 2320 根據(jù) xx 市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示， 2020 年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售均顯著增長(zhǎng)。 19月 xx 市 完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比增長(zhǎng) %，商品房開發(fā)面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) 41%，商品房銷售量?jī)r(jià)齊升， 19 月累計(jì) 銷售商品房面積 萬 平方米 ，同比增長(zhǎng) %， 實(shí)現(xiàn)商品房銷售額 億元，同比增長(zhǎng) %。 xx 市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)： 作為 xx “3+5” 城市群規(guī)劃建設(shè)的 xx ，將給 xx 很多行業(yè)帶來發(fā)展機(jī)會(huì)，尤其是 xx 房地產(chǎn)業(yè)，將迎來發(fā)展的好時(shí)機(jī)。 隨著全球經(jīng)濟(jì)的探底回升， xx 市當(dāng)年開工項(xiàng)目個(gè)數(shù)增加，銷量及房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快。 xx 市因受本市人氣的影響，本市剛性需求較弱，大部分市場(chǎng)需求主要是周邊縣市的購(gòu)房者。 xx 市中心地段的項(xiàng)目、有團(tuán)購(gòu)資源的項(xiàng)目有一定的市場(chǎng)前景。 xx 房地產(chǎn)業(yè)占 xx GDP 的 %，房 地產(chǎn)稅收占 xx 地方財(cái)政收入 56%，已成為 xx 市經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，同樣受到 xx 各級(jí)政府的重視。 xx 省 xx 置業(yè)有限公司 xx 項(xiàng)目建設(shè) 17 隨著農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推動(dòng)和農(nóng)村大規(guī)模農(nóng)場(chǎng)化建設(shè)的需要，越來越多的農(nóng)村人口會(huì)到城市就業(yè)，因此也會(huì)增加對(duì)住房和商業(yè)用房的需求，從而促進(jìn)本地房地產(chǎn)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。 據(jù) xx 金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì) 4， 2020 年 9 月末， xx 金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 ，比年初增長(zhǎng) %，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額達(dá) 億元，比年初增長(zhǎng) %，這說明 xx 人民潛在購(gòu)買力較強(qiáng)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 政策對(duì) xx 房地產(chǎn)市場(chǎng) 影響分析： 2020 年下半年至 2020 年上半年，隨著北京、上海、廣州等地多次刷新“地王”記錄，城市房地產(chǎn)價(jià)格居高不下等現(xiàn)象，國(guó)家相關(guān)職能部門相繼出臺(tái)調(diào)控新政，如新“國(guó)十一條”、新“國(guó)四條”、新“國(guó)五條”、銀監(jiān)會(huì)及各金融機(jī)構(gòu)收緊房地產(chǎn)信貸投放，嚴(yán)控住房按揭貸款、房產(chǎn)稅等。對(duì)此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望氣氛將逐漸增強(qiáng)，市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)增大，對(duì)開發(fā)商的出資能力要求更高等。 xx 市房?jī)r(jià)在全省同類城市處于中等偏下水平，在當(dāng)前國(guó)家調(diào)控時(shí)期的主要影響：對(duì)開發(fā)商資金實(shí)力、管理水平、項(xiàng)目位置及產(chǎn)品、市場(chǎng)策劃等要求更高。 在目前全 球各國(guó)較為寬松的貨幣政策下，通脹預(yù)期壓力日益嚴(yán)峻，而我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和調(diào)控結(jié)構(gòu)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)將增大 ，由此可能產(chǎn)生信用渠道的阻滯與中斷 ,從而危害國(guó)家金融安全和社會(huì)穩(wěn)定。 從房?jī)r(jià)看， xx 房?jī)r(jià)相對(duì)本省其他城市（如衡陽、益陽等） 4 數(shù)據(jù)來源于 xx 市人民銀行。 xx 省 xx 置業(yè)有限公司 xx 項(xiàng)目建設(shè) 18 的價(jià)格仍處于 偏低水平，但從 xx 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、居民收入、房?jī)r(jià)水平、宜居環(huán)境等因素來看，未來年內(nèi) xx 的房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)計(jì)將保持相對(duì)穩(wěn)定。 房?jī)r(jià)收入比分析 5 表 8 xx 市近 年 房?jī)r(jià)收入比、月供收入比 分析表 單位： 元 /平米、元 /年、元 /月 年份 人均可支配收入 三口之家年收入 商品住宅均價(jià) 100平米總價(jià) 房?jī)r(jià)收入比 最新按揭利率 家庭月供支出 月供收入比 2020 8932 26796 1135 113500 612 2020 10704 32112 1458 145800 843 2020 12920 38760 1651 165100 971 2020 13370 40110 2320 232020 1158 2020 7660 22980 2650 265000 1158 近幾年 xx 市“房?jī)r(jià)收入比”處在 — ,“月供收入比”處在 — 之間 ,基本保持在一個(gè)較穩(wěn)定的水平； 2020年 xx 市“房?jī)r(jià)收入比”、“月供收入比”雖比上年有所上升，但仍處在一個(gè)較合理的水平。 選址優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目西臨 xxx 南路，南臨 xxx 街 ，周邊擁有眾多的政府職能部門，能滿足企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人、公務(wù)員及成功人士的置業(yè)需求。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使小區(qū)按“精品化”的 標(biāo) 5 婁星區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來自于 婁底市 統(tǒng)計(jì)局， xx 省 xx 置業(yè)有限公司 xx 項(xiàng)目建設(shè) 19 準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理，充分體現(xiàn)該項(xiàng)目的整體形象和優(yōu)越性。戶型多元化，其中主力戶型為 130 平米左右的三房二廳 ， 是城區(qū)較典型的樓盤。 劣勢(shì)分析：本項(xiàng)目周邊區(qū)域在城市規(guī)劃中已有學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)專業(yè)市場(chǎng)等，由于商品房開發(fā)快于公益配套建設(shè)速度而造成目前該區(qū)域居民在購(gòu)物、就醫(yī)、金融服務(wù)等方面不便，對(duì)項(xiàng)目將市場(chǎng)銷售產(chǎn)生一定影響。 項(xiàng)目定位分析 依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查， xx 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)點(diǎn)集中表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 近年來， xx 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平穩(wěn)，招商引資力度較大 ,經(jīng)濟(jì)形式總體趨好；消費(fèi)需求和居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)； 目標(biāo)顧客群已具備相當(dāng)規(guī)模，置業(yè)意識(shí)已重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面； xx 項(xiàng)目 的地理位置優(yōu)越，在 xx 市得天獨(dú)厚，城區(qū)兩條主要交通干道： xxx 南路和 xxx 街交匯于此，可作為企事業(yè)單位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理想的生活基地。 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析 綜合考慮到 xx 房地產(chǎn)現(xiàn)狀、市場(chǎng)的接受度以及開發(fā)商自身實(shí)力等因素，以減少自留物業(yè)，加快資金回籠速度，縮短投資周期，降低投資風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)，達(dá)到充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 的目的。xx 項(xiàng)目整體定位為：中檔、普通住宅建筑。消費(fèi)群界定為： 高校、科研院所高級(jí)職稱人員； xx 省 xx 置業(yè)有限公司 xx 項(xiàng)目建設(shè) 20 民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家； 政府部門職工； 附近居民區(qū)部分富裕居民購(gòu)房或二次換房的需要。 xx 項(xiàng)目 項(xiàng)目中包括 團(tuán)購(gòu)房、自售房 以及 商業(yè)用房、 生活服務(wù)設(shè)備用房 、車庫等公建項(xiàng)目。其中， 團(tuán)購(gòu)房 采用 限價(jià) 銷售形式， 自售房采用自主銷售形式， 公建項(xiàng)目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營(yíng)等多種形式，為測(cè)算方便，本報(bào)告在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)估算時(shí)，所有公建項(xiàng)目以銷售方法考慮。 公建項(xiàng)目中，部分為非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室 、變電站，部分為收益 較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 。故公建項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入僅考