【文章內容簡介】 xx 省 xx 置業(yè)有限公司 xx 項目建設 13 第三章 市場分析與預測 全國房地產市場情況及發(fā)展趨勢分析 1 2020 年在寬松的貨幣政策和通貨膨脹預期等因素的影響下，我國房地產市場表現(xiàn)遠好于預期。 2020 年，為了遏制全國高地價、高房價，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，國家相繼出臺了包括土地、房產交易、金融等多項宏觀調控政策，如限購令、房產稅、存款準備金和利率提高以及積極支持經濟適用房、棚戶區(qū)改造等保障性住房供應等。截止 2020 年 10 月末，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，為第 17 個月連續(xù)同比上漲，同時也是繼 2020 年 4月歷史最高漲幅 %后的第 6 個月連續(xù)回落，這說明國家宏觀調控產生了較明顯的成效。據(jù)業(yè)內人士 預測， 隨著國家一系列調控政策實施力度增強，以及中國經濟良好的發(fā)展態(tài)勢與城市化進程的加快，未來房地產市場將： 房地產開發(fā)投資將呈持續(xù)增長； 房地產市場將更規(guī)范、穩(wěn)健、成熟； 房地產開發(fā)熱潮將從一線城市逐步轉向市縣級中小城市。 房地產在 xx 城市建設和經濟建設中的地位 xx 市地處 xx 中部，轄婁星區(qū)、冷水江、 xxx、雙峰和新化“二市二縣一區(qū)”， 全市總土地面積 8117 平方公里，總人口 416 萬； xx 市作為區(qū)域性交通樞紐，是 xx 重要的能源、原材料供應基地。近年來， xx 列入全省“兩型社會”示范區(qū)， 圍繞建設“兩型社會”，著力優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，切實加大生態(tài)環(huán)境治理， xx 城區(qū)綠地率和綠化覆蓋率分別達到 %和 %。 xx 相繼獲得全國綠地模范城市和全 1 資料來源于國家統(tǒng)計局 日公布數(shù)據(jù) xx 省 xx 置業(yè)有限公司 xx 項目建設 14 國十大宜居城市的基礎上又入選中國最佳生態(tài)旅游城市。因此， xx 的“宜居城市”與交通樞紐、能源材料基地同等作為 xx 經濟的三駕馬車或“三張金牌”之一，具有推動 xx 經濟和社會發(fā)展的巨大潛力。 xx 市委市政府十分重視房地產業(yè)的健康穩(wěn)定和發(fā)展，并召開專題會議研究，進一步明確 xx 房地產在城市建設和發(fā)展中的作用，具體有： 確定房地產作為打造“宜居城市”主力 軍的地位。 xx 作為 xx “ 3+5”城市群體之一，打造“宜居城市”，建設長株潭的后花園，是一項綜合性的聯(lián)動工程。而房地產業(yè)無疑是打造“宜居城市”的主力軍，市委市政府引導房地產業(yè)改組改造并抱團作戰(zhàn)，督促房地產開發(fā)擴大規(guī)模，提高檔次，提高品質； 確立房地產作為 xx 經濟支柱產業(yè)的地位。近幾年來， xx 房地產業(yè)在 xx 經濟建設中所占份額和比例不斷增加和擴大，其中 2020年 xx 房地產業(yè)占全市 GDP的%，房地產稅收占地方財政收入 56%，無疑房地產業(yè)已在當?shù)亟洕加蟹浅Ｖ匾匚?。對此，地方政府為了促進房地產 業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，制定了中長期房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，出臺了啟動內資，吸引外資的優(yōu)惠政策，加強對房地產市場的引導和管理工作； 確定房地產行業(yè)作為解決就業(yè)問題的主渠道地位。房地產業(yè)是資金密集型和勞動力密集型產業(yè)，房地產業(yè)從建材生產到建筑安裝、物業(yè)管理等相關產業(yè)有著巨大的拉動力，能安置大量人員就業(yè)，成為目前吸納就業(yè)的主渠道之一。 市房地產市場現(xiàn) 狀分析 2020年 xx 市實現(xiàn)生產總值 ，比上年增長 %，總量在全省由第 12位上升到第 10位，綜合實力實現(xiàn)新跨越。 xx 中心城區(qū)xx 省 xx 置業(yè)有限公司 xx 項目建設 15 “北擴南移” 加速推進， xxx大道、 xxx路南段、第一生活污水處理廠、生活垃圾填埋場、垃圾中轉站、春園商業(yè)步行街、 xxx建材城等先后建成，城區(qū)道路骨架擴展到 60平方公里，建成區(qū)面積達到 40多平方公里，城市人口增加到 36萬，全市城市化率達到 %，城市面貌呈現(xiàn)新變化。 隨著長株潭“兩型社會”的獲批，省政府又勾畫出了長沙一個半小時經濟圈“ 3＋ 5”城市群 2建設藍圖。在這一背景下， xx 市將迎來城市建設大發(fā)展的契機。如 xxx年產 200萬噸超薄板生產線投產，全省知名民營企業(yè) xxx重工分廠、 xx 省綜合類排名第二的 xxx集團等一 批實力雄厚企業(yè)落戶 xx ；近年政府投資數(shù)十億元進行道路、供水供電、廣場、公園等市政基礎建設，城市交通、綠化、亮化面貌煥然一新。同時 xx 作為其后花園，以及隨著城市快速擴容等影響，將給 xx 房地產業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。 截止到 2020 年末，全市商品房施工面積 364 萬 ㎡ ，竣工面積122 萬 ㎡ ，銷售面積 113 萬 ㎡ ，銷售額達 億元，空置面積 萬 ㎡ ，空置率為 %。商品房開發(fā)量較上年小幅下降，交易面積較上年較大增長，空置率也同時較上年有所增長。具體情況如下： 表 14 xx 市 房地產開發(fā)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表 3 單位：萬平方米、元 /平方米 億元 年份 2020 2020 2020 2020 2020 20200109 內容 全市商品房施工面積 364 2包括。 數(shù)據(jù)來源于市統(tǒng)計局咨詢數(shù)據(jù) ,空 置率 =本年空置面積 /(上年空置面積 +本年竣工面積 ) 100% xx 省 xx 置業(yè)有限公司 xx 項目建設 16 全市商品房竣工量 全市商品房銷售面積 98 全市商品房銷售金額 14 全市房屋空置面積 7 全市房屋空置率 全市房屋均價 1051 1135 1458 1651 多層 1780 高層 2650 高層 2320 根據(jù) xx 市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示， 2020 年前三季度房地產開發(fā)投資和銷售均顯著增長。 19月 xx 市 完成房地產開發(fā)投資 ，同比增長 %，商品房開發(fā)面積 萬平方米，同比增長 41%，商品房銷售量價齊升， 19 月累計 銷售商品房面積 萬 平方米 ，同比增長 %， 實現(xiàn)商品房銷售額 億元，同比增長 %。 xx 市房地產市場發(fā)展趨勢： 作為 xx “3+5” 城市群規(guī)劃建設的 xx ，將給 xx 很多行業(yè)帶來發(fā)展機會，尤其是 xx 房地產業(yè)，將迎來發(fā)展的好時機。 隨著全球經濟的探底回升， xx 市當年開工項目個數(shù)增加，銷量及房價增長較快。 xx 市因受本市人氣的影響，本市剛性需求較弱，大部分市場需求主要是周邊縣市的購房者。 xx 市中心地段的項目、有團購資源的項目有一定的市場前景。 xx 房地產業(yè)占 xx GDP 的 %，房 地產稅收占 xx 地方財政收入 56%，已成為 xx 市經濟支柱產業(yè)，同樣受到 xx 各級政府的重視。 xx 省 xx 置業(yè)有限公司 xx 項目建設 17 隨著農村人口城鎮(zhèn)化進程的推動和農村大規(guī)模農場化建設的需要，越來越多的農村人口會到城市就業(yè)，因此也會增加對住房和商業(yè)用房的需求，從而促進本地房地產的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。 據(jù) xx 金融機構統(tǒng)計 4， 2020 年 9 月末， xx 金融機構各項存款余額 ，比年初增長 %，城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達 億元，比年初增長 %，這說明 xx 人民潛在購買力較強。 市場風險分析 政策對 xx 房地產市場 影響分析： 2020 年下半年至 2020 年上半年，隨著北京、上海、廣州等地多次刷新“地王”記錄，城市房地產價格居高不下等現(xiàn)象，國家相關職能部門相繼出臺調控新政，如新“國十一條”、新“國四條”、新“國五條”、銀監(jiān)會及各金融機構收緊房地產信貸投放，嚴控住房按揭貸款、房產稅等。對此，房地產市場的觀望氣氛將逐漸增強，市場銷售風險增大，對開發(fā)商的出資能力要求更高等。 xx 市房價在全省同類城市處于中等偏下水平，在當前國家調控時期的主要影響：對開發(fā)商資金實力、管理水平、項目位置及產品、市場策劃等要求更高。 在目前全 球各國較為寬松的貨幣政策下，通脹預期壓力日益嚴峻，而我國正處于經濟轉型和調控結構階段，房地產市場泡沫風險將增大 ，由此可能產生信用渠道的阻滯與中斷 ,從而危害國家金融安全和社會穩(wěn)定。 從房價看， xx 房價相對本省其他城市（如衡陽、益陽等） 4 數(shù)據(jù)來源于 xx 市人民銀行。 xx 省 xx 置業(yè)有限公司 xx 項目建設 18 的價格仍處于 偏低水平，但從 xx 的經濟發(fā)展速度、居民收入、房價水平、宜居環(huán)境等因素來看，未來年內 xx 的房地產走勢預計將保持相對穩(wěn)定。 房價收入比分析 5 表 8 xx 市近 年 房價收入比、月供收入比 分析表 單位： 元 /平米、元 /年、元 /月 年份 人均可支配收入 三口之家年收入 商品住宅均價 100平米總價 房價收入比 最新按揭利率 家庭月供支出 月供收入比 2020 8932 26796 1135 113500 612 2020 10704 32112 1458 145800 843 2020 12920 38760 1651 165100 971 2020 13370 40110 2320 232020 1158 2020 7660 22980 2650 265000 1158 近幾年 xx 市“房價收入比”處在 — ,“月供收入比”處在 — 之間 ,基本保持在一個較穩(wěn)定的水平； 2020年 xx 市“房價收入比”、“月供收入比”雖比上年有所上升，但仍處在一個較合理的水平。 選址優(yōu)勢： 本項目西臨 xxx 南路，南臨 xxx 街 ，周邊擁有眾多的政府職能部門，能滿足企業(yè)家、高級經理人、公務員及成功人士的置業(yè)需求。 項目設計引入“智能化”新概念，使小區(qū)按“精品化”的 標 5 婁星區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來自于 婁底市 統(tǒng)計局， xx 省 xx 置業(yè)有限公司 xx 項目建設 19 準檔次規(guī)劃設計和經營管理，充分體現(xiàn)該項目的整體形象和優(yōu)越性。戶型多元化，其中主力戶型為 130 平米左右的三房二廳 ， 是城區(qū)較典型的樓盤。 劣勢分析：本項目周邊區(qū)域在城市規(guī)劃中已有學校、醫(yī)院、商業(yè)專業(yè)市場等，由于商品房開發(fā)快于公益配套建設速度而造成目前該區(qū)域居民在購物、就醫(yī)、金融服務等方面不便，對項目將市場銷售產生一定影響。 項目定位分析 依據(jù)市場調查， xx 項目優(yōu)勢點集中表現(xiàn)在以下幾個方面： 近年來， xx 經濟增長平穩(wěn)，招商引資力度較大 ,經濟形式總體趨好；消費需求和居民收入穩(wěn)步增長； 目標顧客群已具備相當規(guī)模，置業(yè)意識已重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面； xx 項目 的地理位置優(yōu)越，在 xx 市得天獨厚，城區(qū)兩條主要交通干道： xxx 南路和 xxx 街交匯于此，可作為企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地。 項目開發(fā)經營狀況分析 綜合考慮到 xx 房地產現(xiàn)狀、市場的接受度以及開發(fā)商自身實力等因素，以減少自留物業(yè)，加快資金回籠速度，縮短投資周期，降低投資風險為目標，達到充分展示項目優(yōu)勢，提升項目價值 的目的。xx 項目整體定位為：中檔、普通住宅建筑。消費群界定為： 高校、科研院所高級職稱人員； xx 省 xx 置業(yè)有限公司 xx 項目建設 20 民營或私營企業(yè)家； 政府部門職工； 附近居民區(qū)部分富裕居民購房或二次換房的需要。 xx 項目 項目中包括 團購房、自售房 以及 商業(yè)用房、 生活服務設備用房 、車庫等公建項目。其中， 團購房 采用 限價 銷售形式， 自售房采用自主銷售形式， 公建項目可采用銷售或出租，或自行經營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經營估算時，所有公建項目以銷售方法考慮。 公建項目中，部分為非經營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室 、變電站，部分為收益 較少的物業(yè)，且要投入一定的經營費用 。故公建項目的經營收入僅考