【文章內(nèi)容簡介】 賓館因情況特殊，房價(jià)代表性不強(qiáng)之外，其他基本反映了各城市同檔次酒店的實(shí)際房價(jià)水平。 數(shù)字表明，與同檔次酒店相比，惠州酒店房間實(shí)際售價(jià)不但排在東莞之前，也排在深圳之前。 房價(jià)變動情況 2020年 1－ 12月，深圳五星級酒店平均房價(jià)比 2020年同期下跌 ％，四星級酒店下跌 ％，三星級酒店下跌 ％， 同期東莞星級酒店的房價(jià)也在下跌，但 2020年惠州的星級酒店房價(jià)卻在上升，其中四星級酒店上升 ％，三星級酒店更是上 升 ％。 （資料來源：惠州市旅游局，深圳市旅游局） 表 5 惠州、深圳、東莞同檔次酒店房價(jià)比較表 單位： RMB (含服務(wù)費(fèi) ) 酒店 星級 設(shè)施水平 門市價(jià) 折扣價(jià) 備注 深圳 景軒酒店 5星 5星尾 1280 736 含早 銀湖度假村 4星 4星頭 692 420 南方國際大酒 店 4星 標(biāo)準(zhǔn) 4星 580 351 含早 西麗大酒店 3星 標(biāo)準(zhǔn) 3星 463 299 東莞 銀城酒店 5星 5星尾 980 564 含早 華僑大酒店 4星 標(biāo)準(zhǔn) 4星 580 288 含早 君爵酒店 4星 標(biāo)準(zhǔn) 4星 500 288 含早 厚街假日酒店 3星 標(biāo)準(zhǔn) 3星 368 260 惠州 天悅大酒店 待批 5星 4星頭 920 736 惠州賓館 4星 3星尾 330 264 三陽酒店 4星 標(biāo)準(zhǔn) 3星 416 416 麥科特酒店 3星 標(biāo)準(zhǔn) 3星 439 308 調(diào)查時(shí)間： 2020年 2月 房價(jià)折扣情況 我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，相對深圳、東莞而言，惠州賓館、酒店的房價(jià)標(biāo)價(jià)較低，但深圳、東莞星級酒店住房折扣率一般比較高，有時(shí)高達(dá) （散客），但惠州星級酒店一般在 6折以上（散客）。其中三陽酒店除持貴賓卡的人士外，其他散客一律不予打折。 上述的數(shù)字統(tǒng)計(jì)和折扣情況說明，惠州賓館、酒店的市場飽和程度低于東莞和深圳。 惠州星級酒店淡旺季情況及分析 惠州酒店業(yè)沒有明顯淡季和旺季，一年四季住房率基本持平。酒店住房率每年在春節(jié)前后 45天左右普遍下滑，下滑幅度在 20％左右。但這個 階段酒店的餐飲、娛樂生意火爆，星級酒店和獨(dú)立酒樓的包房往往供不應(yīng)求，一些星級甚至臨時(shí)將客房改為餐廳包房。 據(jù)此分析： 1）惠州酒店業(yè)的主要客源是商務(wù)客人，春節(jié)期間他們有部分人回家休息，造成酒店住房率下降； 2）餐飲、娛樂對客房依賴程度并不高。 惠州星級酒店分類 惠州酒店可以細(xì)分為以下幾類： 傳統(tǒng)商務(wù)酒店 比較典型的如天悅大酒店，客房收入占總收入的 60％以上，商務(wù)散客和團(tuán)隊(duì)占接待量比例比較大。消費(fèi)群比較分散。聘請專業(yè)酒店管理公司管理，管理比較規(guī)范并高度重視市場推廣工作。 特 色經(jīng)營酒店 比較典型的如三陽酒店、西湖賓館等。房間數(shù)量比較少，餐飲和娛樂設(shè)施規(guī)模比較大。主要經(jīng)營目標(biāo)是周邊工業(yè)區(qū)的商務(wù)人員和惠州本地高消費(fèi)人士，消費(fèi)群比較集中。 政府接待酒店 比較典型的如惠州賓館等，商務(wù)散客和團(tuán)隊(duì)占接待量較少，主要從事政府接待 工作，忽略市場推廣工作。 行業(yè)接待酒店 比較典型的如麥科特酒店、金葉酒店等，由行業(yè)投資建設(shè)，客源大量來自本行業(yè)，同時(shí)對外營業(yè)，但忽略行業(yè)外的市場推廣工作。 惠州酒店客源分布情況及分析 從 2020年的統(tǒng)計(jì)來看，惠州賓館酒店客源以國內(nèi) 顧客為主，海外顧客僅占 10％左右。具體比例見表 6。 表 6 2020年惠州酒店中外客源分布表 單位：萬人次 項(xiàng) 目 合 計(jì) 增長率 % 海內(nèi)外游客合計(jì) + 海外游客 + 其中 國外游客 + 香港游客 + 澳門游客 + 臺灣游客 + 國內(nèi)游客 + (資料來源：惠州市旅游局 ) 值得注意的是，國外游客數(shù)量雖然很少，但上升幅度很快。據(jù)了解，與外商投資有直接關(guān)系。天悅大酒店和大亞灣康匯公寓負(fù)責(zé)人介紹，住店外籍人士大部分是因?yàn)橥顿Y項(xiàng)目而來的。可以預(yù)測，隨著中海殼牌石化項(xiàng)目的建設(shè)、投產(chǎn)及下游項(xiàng)目的展開，這個趨勢會越來越明顯。 SAO結(jié)論 作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，惠州賓館、酒店（包括餐飲和娛樂）發(fā)展相對 滯后，有關(guān)部門對酒店建設(shè)缺乏有力的支持。這種滯后也導(dǎo)致惠州賓館、酒店的市場飽和程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于東莞、深圳 等周邊地區(qū)，酒店建設(shè)有很大的市場空間，同時(shí)也需要政府的進(jìn)一步扶持。 在高星級酒店建設(shè)方面，惠州尤為迫切。按 2020年有關(guān)數(shù)據(jù)，惠州的 GDP約為東莞的 71％，接待人數(shù)約為東莞的 63％。但東莞擁有五星級酒店 7家，四星級酒店13家。至 2020年，東莞五星級酒店增至 9家，四星級酒店增至 16家。 2020年，東莞還將有 7家酒店準(zhǔn)備申報(bào)五星級。據(jù)此判斷，惠州的旅游、商務(wù)市場足以支撐 5家以上的五星級酒店。 第三章 酒店式公寓經(jīng)營情況調(diào)查及分析 酒店式公寓概述 酒店式公寓近年來在廣州、深圳等城市很受歡迎，這些酒店 式公寓的主要特點(diǎn)是為顧客提供家庭住房的格局和家居式服務(wù)。顧客在酒店內(nèi)活動相對有較高的自由度，但同時(shí)酒店能夠?yàn)榭腿颂峁I(yè)管家服務(wù)，服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)水平酒店根據(jù)不同客源而定，一些酒店式公寓服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)水平與高星級酒店基本沒有區(qū)別，比如深圳的丹楓白露酒店。 深圳丹楓白露酒店由三九集團(tuán)投資，共有公寓 294套，包括一房一廳、兩房一廳、三房兩廳等各種房型。房間售價(jià)普遍比較高，其中一房一廳（ 69平方米）折后價(jià) 690元 /天（含 15％服務(wù)費(fèi)，下同）；兩房一廳（ 119平方米）折后價(jià) 1610元；兩房三廳（ 205平方米）折后價(jià) 2688元。由于酒店采取購買貴賓卡送住房，為所有顧客提供高檔自助餐等靈活多樣的經(jīng)營措施，酒店住房率很高，有時(shí)高達(dá) 100％。 惠州酒店式公寓基本情況 惠州酒店式公寓起步較晚，目前主要集中在大亞灣，影響較大的有大亞灣康匯外商公寓和假日酒店公寓樓。 康匯外商公寓情況 大亞灣康匯外商公寓位于大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，緊鄰大亞灣管委會行政辦公大樓。公寓于 2020年 7月 26日開業(yè)，是目前惠州最大的酒店式公寓，總建筑面積 50000平方米左右，分七棟公寓樓?，F(xiàn)已投入經(jīng)營的公寓共有 176套。公寓作二臥室、二洗手 間、一書房、一廚房設(shè)計(jì)，面積 120平方米－ 134平方米不等，家居功能齊全。 公寓平均住房率長期在 85% 以上，常駐客人全部是來自美國、英國、日本、菲律賓和新加坡等地的外國專家。散客入住公寓較少，僅占 5%左右。公寓以月為計(jì)費(fèi)周期，租賃價(jià)格 6000—10000元不等，加 15％服務(wù)費(fèi)。 康匯公寓經(jīng)營情況較好， 2020年年度營業(yè)收入 840萬元， 2020年預(yù)計(jì)可達(dá) 1320萬元。因餐飲等項(xiàng)目外包經(jīng)營，公寓收入 95％來源于客房。 大亞灣假日酒店情況 大亞灣假日酒店由假日集團(tuán)管理，是大亞灣檔次最高、規(guī)模最大的酒店 ，也是目前大亞灣的標(biāo)志性建筑。酒店裝修高檔，達(dá)到了四星級標(biāo)準(zhǔn)。 酒店共有傳統(tǒng)客房 240間，酒店公寓 302套。傳統(tǒng)客房售價(jià)較高，住房率很低，長期在 20％左右。但公寓出租率卻達(dá) 100％。公寓平均面積 36平方米，作一臥室、一客廳、一洗手間設(shè)計(jì)，沒有獨(dú)立廚房，廚房在客廳一側(cè)。公寓裝修檔次很高，家居設(shè)備、安全設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)設(shè)備齊全并且質(zhì)量都比較好。 但服務(wù)方面只提供工程維修服務(wù)和套外衛(wèi)生服務(wù)，不提供套內(nèi)衛(wèi)生服務(wù)和其他管家服務(wù)。 公寓以月為計(jì)費(fèi)周期，租賃價(jià)格 8000元左右。客源全部是來自美國、英國、日本、菲律賓和新加坡等地 的外國專家。 SAO結(jié)論 酒店式公寓近在惠州很受市場歡迎，根本原因在于惠州是以外向型工業(yè)企業(yè)為經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的城市，這些企業(yè)有大量的外派高層管理人員和技術(shù)人員。對他們來說，酒店式公寓是第一選擇：一是個人活動自由度高；二是居住布局的合理；三是費(fèi)用支出相對較低。 隨著外向型工業(yè)的繼續(xù)發(fā)展，惠州酒店式公寓將會有越來越大的市場。 第四章 餐飲娛樂業(yè)調(diào)查分析 惠州餐飲業(yè)情況 惠州餐飲市場規(guī)模比較大，菜系相對集中，具體可以劃分為中、高、低三個層面。低端市場指的是建筑和衛(wèi)生條件比較差的簡易餐廳，中端市場 指的是有一定規(guī)模，建筑和衛(wèi)生條件比較好，但經(jīng)營檔次較低的餐廳。高端市場指的是裝修條件較好的大型獨(dú)立酒樓和星級酒店所屬餐廳。 中端市場情況 在中端市場中，三種菜系占據(jù)了較大的市場份額，分別是客家菜、傳統(tǒng)粵菜和湘菜，另外 “小肥羊 ”“山天 111”“大豐收 ”等品牌餐廳也在惠州登陸。 中端市場人均消費(fèi)在 30－ 40元之間，與深圳、東莞等地的價(jià)格處于相同水平。 高端市場情況 粵菜基本統(tǒng)治了惠州餐飲的高端市場。規(guī)模較大的餐飲企業(yè)如紅子雞、龍?jiān)肪萍摇ⅫS金海岸、意源、金煌等基本都經(jīng)營粵菜。上述酒樓裝 修檔次普遍不高，海鮮池規(guī)模比較小，沒有大型陳列臺，營業(yè)氣氛不好。 價(jià)格方面，惠州高端餐飲高居珠江三角洲之首，散點(diǎn)人均消費(fèi)一般在 80元以上。宴會人均消費(fèi)在 120元以上（不含酒水），如果菜單有鮑魚、龍蝦等高檔菜式，則往往在 200元以上。我們調(diào)查了大量的高擋餐廳，發(fā)現(xiàn) 1800元（ 10－ 12人）以下的菜單全部沒有鮑魚和龍蝦，魚翅也是質(zhì)量比較差的散翅。而在深圳等地， 1600元以下一般就會有龍蝦或質(zhì)量較好的鮑魚。 大型宴會在惠州蔚然成風(fēng)，每年秋末、冬天和初春，惠州高檔酒樓的大型婚宴和其他宴請爆滿，消費(fèi)者者往往找不到合適 的地方。 酒店餐飲情況 目前國內(nèi)星級酒店普遍存在一個問題，就是餐飲經(jīng)營效果不理想，占酒店總收 入比例太低。在這方面，惠州呈現(xiàn)相反的一面，不少賓館、酒店的餐飲規(guī)模很大，成為了酒店經(jīng)營收入的主要來源，客房反而成了配套項(xiàng)目，占營業(yè)收入很低。 如惠州賓館只有客房 158間，會議室只能容納 200人，但餐廳卻可以擺臺 65圍，同時(shí)容納 780人就餐。 2020年，惠州賓館的餐飲收入是客房收入的兩倍。 同樣，西湖賓館只有客房 80間，但餐飲可以同時(shí)容納 600人同時(shí)就餐，有廳房22間。君豪酒店只有客房 64間，但餐廳同樣可 以容納 600同時(shí)就餐，僅大廳就可以容納 336人同時(shí)用餐。豐湖酒店僅有客房 64間，但餐廳可以容納 1140人同時(shí)就餐，有包房 32間。 除天悅等少數(shù)企業(yè)外，惠州賓館、酒店所屬的餐廳入座率都比較高，典型的如西湖賓館，大規(guī)模的宴請往往要提前一周。 惠州賓館、酒店所屬的餐廳一般都很注意借助周圍景色，圍繞湖面作文章，周圍景色比較好，但餐廳同樣普遍存在裝修檔次不高，營業(yè)氣氛不好，產(chǎn)品更新?lián)Q代慢等問題。 惠州娛樂業(yè)情況 相對餐飲業(yè)，惠州的娛樂業(yè)規(guī)模較小，而且比較分散，分布特點(diǎn)與深圳、東莞不同，后者都有行業(yè)核心集結(jié)地 ，比如深圳娛樂業(yè)大量集中在羅湖商業(yè)小區(qū)，東莞莞城周圍的娛樂業(yè)大量集中在厚街、虎門等地。 經(jīng)營方式 惠州娛樂業(yè)經(jīng)營方式相對單一，既沒有歌劇院式的大型夜總會，沒有大型演唱會，也沒有近年來在一些地區(qū)大量出現(xiàn)的量販?zhǔn)揭魳窂V場?；旧先渴莻鹘y(tǒng)的卡拉 OK模式，經(jīng)營檔次也比較低。 藝術(shù)氛圍 惠州娛樂業(yè)藝術(shù)氛圍比較差，包括設(shè)計(jì)布局普遍比較死板，燈光變化不夠豐富，走廊布置和墻面點(diǎn)綴比較簡單等。尤其是門口的霓虹燈，普遍達(dá)不到金壁輝煌而又富于藝術(shù)變化的效果。 裝修水平 惠州娛樂業(yè)內(nèi)部裝修 基本上停留在深圳 10年前的水平，即便是惠州娛樂業(yè)老大的瑤芳會也是這樣，內(nèi)部裝修包括地面、墻壁、天花等都比較粗糙，家具、器皿等也是這樣。 服務(wù)質(zhì)量 惠州娛樂業(yè)服務(wù)水平較低，缺乏高水平的服務(wù)規(guī)范，比如服務(wù)員不注意細(xì)節(jié)服務(wù)， DJ員對顧客不夠親切等。 價(jià)格水平 惠州娛樂業(yè)的消費(fèi)水平與深圳、東莞同檔次的娛樂企業(yè)持平略高，喜力啤酒售價(jià) 30元 /小瓶；小食一份 30元左右。人均消費(fèi) 150元左右。 上座率情況 惠州上檔次的娛樂企業(yè)上座率普遍比較高，比如瑤芳會、玉灘賓館歌舞廳、三陽賓館歌 舞廳等。其中三陽賓館歌舞廳經(jīng)常出現(xiàn)人滿為患的情況。 相對周邊城市，惠州娛樂業(yè)比較落后，但消費(fèi)潛力很大。 SAO結(jié)論 現(xiàn)代酒店經(jīng)營要求以客房為中心，同時(shí)充分發(fā)揮餐飲、娛樂的功能，形成三足鼎立，經(jīng)營收入多元化的格局。惠州的餐飲、娛樂市場潛力比較大，這為酒店多功能設(shè)計(jì)帶來了有利條件。 目前惠州在餐飲、娛樂方面沒有龍頭企業(yè)，新世紀(jì)酒店可以在這方面大有作為，前期設(shè)計(jì)時(shí)多下功夫，使酒店不但成為酒店業(yè)的龍頭，而且成為餐飲業(yè)和娛樂業(yè)的龍頭。 第五章 產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營情況調(diào)查及分析 惠州從 2020年開始出現(xiàn)產(chǎn)權(quán) 酒店項(xiàng)目，比較知名的有湯泉高爾夫度假公寓、大亞灣康匯外商公寓等。市區(qū)內(nèi)目前還沒有出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，郊區(qū)的金果灣休閑農(nóng)莊和大亞灣三門島等計(jì)劃采用產(chǎn)權(quán)酒店模式，但尚未啟動。 湯泉高爾夫度假公寓項(xiàng)目調(diào)查及分析 湯泉高爾夫俱樂部是由臺資企業(yè)開發(fā)的，目前有 27洞球道、小型會所和水療中心等設(shè)施。俱樂部曾