【文章內(nèi)容簡介】 廣州 市購房達(dá) 6852 套，購買房屋面積達(dá) 萬平方米，分別占總套數(shù)和總面積的 %和 %。廣州市內(nèi)戶籍人口在抽樣項目購房則占總成交宗數(shù)和面積的六成左右，分別為 %和%。數(shù)據(jù)顯示，廣州市抽樣樓盤 2020 年的住房消費仍以國內(nèi)居民購買為主， 其中市內(nèi)居民仍為本市購房主力。預(yù)計在較長的一段時間內(nèi)，隨著 廣州 市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，市內(nèi)居民購房比例將較為穩(wěn)定，省外、港澳臺、外國人員購買 廣州 市商品房比例或?qū)⒂兴岣?， 具體情況見下表。 套數(shù)套數(shù)占比面積（萬平方米）面積占比金額（億元）套均面積（平方米/套）套總價（萬元/套）均價（元/平方米）8877 % % 86332026 % % 103156852 % % 8095廣州市外 1299 % % 9518廣州市內(nèi) 5553 % % 772273 % % 126705 % % 93048955 % % 8671合計2020年廣州市新建商品房項目戶籍構(gòu)成抽樣情況港澳臺外國中國其中廣東省外廣東省內(nèi)其中 國內(nèi)四大一線城市房價對比 國內(nèi)四大一線城市京、滬、穗、深經(jīng)濟(jì)實力相當(dāng)，但從房價水平來看，廣州明顯比其他三大城市要理性。根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測， 2020年廣州市新建商品住宅年度均價比其他三大城市低 3000～ 5000 元 / 22 平方米不等，年末（ 12 月）均價低 3000～ 10000 元 /平方米 不等 ， 具體情況見下表 。 四大一線城市房價對比表 單位：元 /平方米 時段 北京 上海 廣州 深圳2020年12月 18306 14414 11263 220792020年 14256 12518 9346 14964 數(shù)據(jù) 來源： 中原地產(chǎn) 對不同投資、置業(yè)對象的 政策 建議 和置業(yè) 建議 1） 住房市場需求的構(gòu)成與特點 一般情況下，住房市場的需求可以分成兩大類，包括有自住型需求和投資型需求。其中，自住型需求則可以分成首次置業(yè)需求和改善型需求，投資型需求又可以分成短線投機需求和長線投資需求。 首次置業(yè)需求：即第一次購房的需求。 這 類需求一般是指年輕人工作一段時間之后有了一定積蓄，為滿足獨立生活、結(jié)婚生子等需要而出現(xiàn)的 自住性質(zhì)的購房行為，通?？們r預(yù)算不高，購買的戶型也大多以 90平方米以下的普通商品住房為主。目前二手樓市大約 6～ 7 成的買家都屬于該類型的需求。 改善型需求：改善型需求同樣屬于自住性質(zhì)的購房行為，與首次置業(yè)需求的區(qū)別在于之前已經(jīng)擁有一套居所，再次購房的目的是為了改善生活環(huán)境、提高生活質(zhì)量，包括小房換大房、舊房換新房等。改 23 善型需求是現(xiàn)階段支撐一手樓市的主力買家。 短線投機需求：所謂短線投機需求，就是指在市場上快速買進(jìn)賣出、以賺取差額回報為目的、帶有明顯投機性質(zhì)的需求，人們通常所說的“炒樓客”、“炒房團(tuán)”就是 這 類型 的需求。該類需求對于政策和市場的變化非常敏感，通常出現(xiàn)在市場的上升階段，是市場過熱時期房價上漲的主力推手之一，但在市場調(diào)整時期又會迅速銷聲匿跡，是造成市場波動的不穩(wěn)定因素之一。 長線投資需求：長線投資需求是指在市場上以獲取住房租金回報為主要目的的投資型需求。與短線投機需求一樣，長線投資需求同樣是以獲利 增加財產(chǎn)性收入 為目的，但其行為比較理性，崇尚穩(wěn)健的投資理念，類似于股市的價值投資者。 2）政策建議 合理引導(dǎo)住房消費，鼓勵居民正常的住房消費需求，對于維持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的意義。過去 一段時間，房地產(chǎn)市場在蓬勃發(fā)展的同時，也出現(xiàn)了房價上漲過快的現(xiàn)象。在此過程中，部分購房者也衍生了包括“追漲”、“過度消費”等非理性的購房行為，助長了樓市的過熱成分。因此，要達(dá)到穩(wěn)定購房者心理預(yù)期、維護(hù)市場穩(wěn)定的目的，就有必要區(qū)分市場內(nèi)不同類型需求的不同特點，在政策上給予適當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)性建議。 住房問題既是市場問題，也是民生問題。在國民經(jīng)濟(jì)不斷向上發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展一方面應(yīng)當(dāng)允許投資型和自住型的需求同時存在，另一方面又必須確保自住型需求的市場主體地位， 24 對投資型需求特別是其中的短線投機需求給予適當(dāng)限 制，使其成為促進(jìn)市場健康發(fā)展的有益補充而不是不穩(wěn)定因素。因此，政府在出臺管理 措施 和政策文件的時候 ， 應(yīng)當(dāng)有的放矢，防止出現(xiàn)“一刀切”的誤傷。 a、對自住型需求的政策 建議： 首次置業(yè)需求 ， 一般以解決自住需要為主，是維持市場穩(wěn)定發(fā)展的主要力量，同時亦符合政府鼓勵居民擁有合法的財產(chǎn)性收入的政策精神，對擴大住房消費、拉動內(nèi)需有重要作用，因此應(yīng)予支持鼓勵。首先，政府可以繼續(xù)執(zhí)行對首次置業(yè)需求的購房優(yōu)惠政策，如房貸利率 7 折、首付兩成、契稅優(yōu)惠至 1%等，通過降低購房門檻、減免交易稅費的方式鼓勵該類需求入市；其次，針對目前中 心城區(qū)一手樓價較高，首次置業(yè)需求購買有一定難度的現(xiàn)實，應(yīng)積極倡導(dǎo)住房梯度消費的觀念，引導(dǎo)資金實力不是很充裕的首次置業(yè)需求養(yǎng)成“先二手后一手”、“先小房后大房”、 “先郊區(qū)后市區(qū)”等科學(xué)的購房觀念，分階段實現(xiàn)置業(yè)夢想。同時，政府應(yīng)當(dāng)繼續(xù)執(zhí)行“ 90/70”政策，增加90 平方米以下普通商品住房的供應(yīng)，滿足 這 類型需求的置業(yè)需要。 改善型需求，主要是以改善生活環(huán)境、提高生活質(zhì)量為目的的需求，是未能實現(xiàn)“一步到位”的首次置業(yè)需求的進(jìn)階階段，因此同樣應(yīng)當(dāng)給予鼓勵。與首次置業(yè)需求相比， 這 類需求經(jīng)過前期財富的積累，已經(jīng)具有比 較強的購買力，因此購房優(yōu)惠政策較首次置業(yè)需求可適當(dāng)減少，但較投資型需求仍應(yīng)給予一定優(yōu)惠，如可執(zhí)行貸款利率 85折，首付三成等，區(qū)別對待。 25 b、對投資型需求的政策 建議： 以“炒樓獲利”為目的的短線投機需求， 由于 過高比例的短線投機需求容易致使市場產(chǎn)生價格泡沫，危害市場健康發(fā)展，是造成市場波動的不穩(wěn)定因素之一，因此應(yīng)當(dāng)加以抑制。抑制該類需求，關(guān)鍵在于穩(wěn)定市場的供求關(guān)系，使其喪失惡意炒作的生存土壤。同時，對于投資型的二套及多套購房需求，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行首付四成、利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮的二套房貸政策，提高炒房者的投機門 檻、增加投機成本，壓縮其炒作獲利的空間，以達(dá)到抑制其投機沖動的空間。 以獲取出租回報為主要目的的長線投資者， 這 類需求是住房市場發(fā)展的有益補充，是繁榮的市場對資本的吸引力正常體現(xiàn)之一，因此不宜多加干涉， 只 給予適當(dāng)?shù)恼咭龑?dǎo)即可。國務(wù)院總理溫家寶在十一屆全國人民代表大會第三次會議的政府工作報告中指出，要“規(guī)范發(fā)展二手房市場，倡導(dǎo)住房租賃消費。盤活住房租賃市場?！逼渲?，“倡導(dǎo)住房租賃消費”和“盤活住房租賃市場”都對地方政府管理住房租賃市場的能力提出了更高的要求。當(dāng)前，政府一方面可以通過出租屋登記備案、推行租賃合同 公共樣板等方式加強對住房租賃市場的監(jiān)管，另一方面也應(yīng)為盤活住房租賃市場創(chuàng)造積極的條件，包括簡化行政管理手續(xù)、在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)降低稅收等，為長線投資者的合理投資行為提供便利。 3） 置業(yè)建議 總體來說， 2020 年廣州房地產(chǎn)市場將維持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，房價呈現(xiàn)震蕩走勢。同時，房貸首付和利率水平雖然有所收緊，但仍處 26 于歷史低位，對于置業(yè)投資仍然有利。 近期 廣州市提出要“保障中低收入家庭、支持中收入人群購房、放開高端市場”， 相信能有效保持今年房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展 。 “在別人貪婪的時候恐懼 ,在別人恐懼的時候貪婪?！?由于今年市場不確定性增加，房價可能會有所震蕩，預(yù)計樓盤優(yōu)惠會增大，有置業(yè)投資需求的人士多加留意對比，將能找到更高性價比、更適合自身需求的物業(yè)。 a、對自住型需求的置業(yè) 建議： 對 于 中低收入者 ， 2020 年廣州 市 可提供保障性住房約 4 萬套，包括 萬套廉租房及 萬套經(jīng)適房。 因此，符合條件的中低收入者今年多關(guān)注政府保障性住房的建設(shè) 、 銷售 情況，積極加入申請，借此改善自身的居住問題。 對 于 首次置業(yè)者 ， 剛參加工作不久的年輕人由于家庭正處于形成階段，財務(wù)狀況比較緊張，而支出將隨著家庭成員的增加而上升，儲蓄也將隨之而下降。因此，首 次置業(yè)者 置業(yè)投資 首先需要考慮 在經(jīng)濟(jì)能力 上的承受能力，然后需要考慮 區(qū)位 與交通的便利性，最后才考慮房屋的自身品質(zhì)等問題。 若因價格因素選不到合適的市區(qū)一手物業(yè)，可以在 郊區(qū)一手市場 或二手市場 找 。 隨著廣州城市發(fā)展空間的不斷擴張， 地鐵、快速路 等不斷完善，郊區(qū)的發(fā)展迅速。因此， 未來交通規(guī)劃利好、 軌道交通附近的郊區(qū) 新盤是選擇之一 ，如番禺區(qū)、花都區(qū)、蘿崗區(qū)等 。同時保持良好心態(tài)，莫有 “抄底 ”幻想，適合自己的、性價比高的才是理想的選擇。市區(qū) 則可以考慮 中小戶型 以及二手物業(yè) ， 切 27 莫選擇超出自己承受能力的物業(yè) 。 改善型購房者 一般資金實力 較強， 注重生活環(huán)境的舒適度及住宅品質(zhì)、套型， 遇到合適的產(chǎn)品該出手時就出手，提前享受居住品質(zhì)的提升。改善型購房者 ，一是考察房間結(jié)構(gòu)、功能布置、周邊環(huán)境、配套等能否滿足自己的生活要求；另外就要著重考慮房子的保值和升值潛力，而項目的品質(zhì)及環(huán)境也是一個重要保障，所以購房時一定要長遠(yuǎn)地看待一個區(qū)域。另外，大的品牌開發(fā)商 也是 品質(zhì)的保證。 b、對投資型需求的置業(yè) 建議： 從長遠(yuǎn)看，中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，居民收入不斷增加，房地產(chǎn)有其強大而可持續(xù)性的剛性和投資需求，使得政策難以改變樓市的長期趨勢，房地產(chǎn)仍然是非常好的長期投資品。 長期投資置業(yè)者應(yīng)重點關(guān)注不同物業(yè)類型和區(qū)域的差異。從物業(yè)類型看，高端住宅物業(yè)是較好的選擇。政府未來將逐步放開高端市場，重點管理中低端市場。從歷史經(jīng)驗看，高端物業(yè)是抗通脹的較好投資品，價格升幅比普通物業(yè)更大更快，亦更受投資者追捧，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，高端物業(yè)的需求亦會持續(xù)增強。 區(qū)域的選擇則可參考租金水平和未來規(guī)劃情況。租金水平高，說明區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，實際居住需求大，投資回報有保障，如 天河北 體育中心板塊、環(huán)市東淘金板塊 等是投資熱點區(qū)域。另外，一些未來重點發(fā)展區(qū)域亦是投資熱點，如珠江新城 員村、白云新城、 新機場周邊、亞運新城等，未來重大規(guī)劃的建設(shè)和落成，城市價值大大提升，將對周邊房地產(chǎn)帶來巨大的促進(jìn)作用 。 28 （ 四 ）二手商品住宅市場分析 全 年 “量增價升” 綜觀 2020 年，廣州二手住宅市場“量增價升”，可以按季度分成四個不同的發(fā)展階段： 第一季度，為剛性需求釋放階段。表現(xiàn)為 2020 年被市場調(diào)整壓抑的剛性需求隨著樓市系列優(yōu)惠政策的執(zhí)行集中入市，成交量開始從2020 年的低谷走出，價格止跌回穩(wěn)。與此同時，部分先知先覺的投資者也在這一階段開始入市。第一季度的市場特點可以概括為“量增價穩(wěn)”。 第二季度，為市場快速升溫 階段。在這個階段，樓市回暖格局已經(jīng)完全形成，不僅剛性需求入市，彈性需求、投資性需求也在大量入市，市場追漲氣氛熱烈。由于市場嚴(yán)重供不應(yīng)求，在此階段二手樓價快速走高。第二季度的市場特點可以概括為“量增價升”。 第三季度，為市場僵持博弈階段。在此階段，市場受到高樓價的壓力，由于剛性需求的觀望和投資者的卻步，市場總體的成交量有所減少，但是由于民間資金對于通貨膨脹的擔(dān)憂，市場上新出現(xiàn)了具有較強承接能力的防通脹需求，繼續(xù)推動樓價上漲，最終超過了 2020年的高位。第三季度的市場特點可以概括為“量減價升”。 第四季度，為“ 末班車效應(yīng)”階段。在此階段，由于營業(yè)稅減免等優(yōu)惠政策即將在年底到期，二手樓市出現(xiàn)了搶搭“末班車”的購房潮，市場交易量增加，價格再創(chuàng)新高。第四季度的市場特點與第二季 29 度一樣可以用“量增價升”概括，但是成因有所不同 ， 具體如下圖 。 2020 年廣州二手住宅市場季度成交量走勢（單位：萬平方米、宗）010000202003000040000050100150200250300350交易登記面積 1 2 8 . 9 4 2 4 7 . 9 4 2 9 8 . 2 2 2 8 3 . 6 4交易登記宗數(shù) 14781 29312 34205 33153第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 成交量翻番 宗數(shù)份額高達(dá) % 2020 年，廣州二手住宅成交宗數(shù)為 111451 宗，同比大增（ %） ，交易登記面積為 萬平方米，同比大增 （ %） 。全市十區(qū)之中，有八個區(qū)域的成交量都比 2020 年翻了一番有多，荔灣區(qū)、南沙區(qū)的成交量增幅也在 50%以 上，市場交易氣氛十分火爆。 值得注意的是， 2020 年廣州市二手住宅的成交宗數(shù)市場份額為%，已經(jīng)超越一手住宅成為置業(yè)者的重要選擇。不過，由于二手住宅的套均成交面積僅在 82 平方米左右，與一手住宅約 105 平方米的套均成交面積還有差距，因此二手住宅的面積市場份額略低于一手住宅，為 %?？偟膩砜?，二手住宅已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)廣州住宅交易市場的半壁江山。 以區(qū)域來看，番禺區(qū)的成交量繼續(xù)排在全市十區(qū)之首，為 30 萬平方米，同比增長 %。該區(qū)近期有新火車站、亞運城等重大利好的刺激，因此交易持續(xù)保持活躍。 此外，成交量位居三甲的還有天河區(qū)和海珠區(qū)，其交易登記面積依次為 萬平方米、 萬平方米，同比增長 %和 %。 值得一提的是， 2020 年廣州中心六區(qū)僅白云區(qū)的二手市場份額不足 50%（