【正文】 塊403672 政府儲(chǔ)備用地白云 白云區(qū)廣花路 495684 政府儲(chǔ)備用地黃埔黃 埔 區(qū) 黃 埔 大 道 魚 珠 段以南267908 政府儲(chǔ)備用地荔灣 荔灣區(qū)南源街 105478 源溪舊城改造地塊天 河、 黃埔科 林 路 與 豐 樂 路 交 界 處西南側(cè)932459 奧林匹克體育中心周邊儲(chǔ)備用地合計(jì) 4073805 政府：未來 3～ 5 年城中村改造將提供大量?jī)?chǔ)備土地 廣州計(jì)劃用 10 年左右的時(shí)間基本完成 138 條城中村的整治改造 13 任務(wù)。其中，位于重點(diǎn)功能區(qū)的 52 條城中村，將以整體拆除重建為主，計(jì)劃用 3～ 5 年時(shí)間完成。 天河區(qū)將在總結(jié)獵德村改造成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，按照“成熟一個(gè)、改造一個(gè)”的原則，積極穩(wěn)妥地整體推進(jìn)“城中村”改造工作，力爭(zhēng)在亞運(yùn)會(huì)之前完成林和村、新塘村、冼村的整體 拆遷 ，五年內(nèi)全面完成獵德村、冼村、新塘村、林和村、石牌村、石東村、棠東村和棠下村 8 條城中村的整體改造。 開發(fā)商：存量待開發(fā) 商 服 用地 2800萬平方米 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 開發(fā)商 在廣州十區(qū)現(xiàn)有 商服 儲(chǔ)備用地量 2800 萬平方米。外圍區(qū)域供應(yīng)量：花都、番禺、蘿崗、南沙供應(yīng) 2300 多萬平方米 ，合計(jì)超 80%；中心城區(qū)供應(yīng)量：白云、天河、海珠、荔灣、越秀、黃埔供應(yīng)不足 500 萬 平方米 ,合計(jì)不超過 20%；十大板塊供應(yīng)量：南沙、華南板塊合計(jì)用地近 1200 萬平方米 ， 具體如下圖。 （ 三 ）新建商品住宅市場(chǎng)分析 新建商品住宅月度成交量持續(xù)回升，成交量創(chuàng)歷史新高 2 0 0 9 年政府存量用地分布（按用地面積算）越秀區(qū)1%黃埔區(qū)%荔灣區(qū)2%花都區(qū)21%白云區(qū)7%番禺區(qū)27%天河區(qū)4%蘿崗區(qū)5%海珠區(qū)3%南沙區(qū)30%0 120 240 360 480 600 720南沙城西白云大道石樓山前大道單位: 萬M 2目前發(fā)展商儲(chǔ)備用地十大板塊(按 占地計(jì)) 14 根據(jù)廣州市新建商品住宅成交月度走勢(shì)顯示， 2020 年商品住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)回升，“五 一”前后成交量達(dá)高峰。 2020 年全年廣州市新建商品住宅成交量 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，創(chuàng)歷史新 高。 成交價(jià)格觸底回升 若以年度均價(jià)計(jì)算， 2020 年 ， 全市新建商品住宅成交均價(jià) 9346元 /平方米 ，同比上升 %。從月度走勢(shì)看，成交價(jià)格呈現(xiàn)觸底回升態(tài)勢(shì)。年初價(jià)格處于低位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)， 15 月成交均價(jià)在 8000～ 8500元 /平方米，“五一”黃金周后樓價(jià)開始快速上升，并在 12 月創(chuàng)出全年最高價(jià) 11263 元 /平方米 ， 具 體如下圖。 2020 年 新建商品住宅均價(jià)走勢(shì)圖4 6 . 1 8 4 7 . 3 66 3 . 5 98 3 . 2 47 7 . 4 31 1 0 . 4 08 3 . 4 71 6 9 . 1 39 0 . 9 45 4 . 9 07 7 . 3 07 4 . 3 68014 8011828879788386967610008931497771007810282112630204060801001201401601802000901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912萬平方米020204000600080001000012020元 / 平方米新建商品住宅成交量新建商品住宅價(jià)格 縱觀 2020 年至 2020 年 新建商品住宅成交 月度 均價(jià) 走勢(shì)，其大致呈現(xiàn)一 個(gè) U 型的軌跡，即從 2020 年初的 11000 元 /平方米左右逐步回落到 2020 年底、 2020 年初的 8000 元 /平方米附近，之后又逐步回升到 2020 年底的 11000 元 /平方米左右。由于全年均價(jià)是月度均價(jià)的年 15 平均水平，而 2020 年和 2020 年兩個(gè)年度中，月度均價(jià)變化幅度相當(dāng)，都為 3000 元 /平方米左右，運(yùn)行區(qū)間也相同，都為 8000 元 /平方米至11000 元 /平方米之間，因此，不管月度均價(jià)是從 11000 元 /平方米回落到 8000 元 /平方米，還是從 8000 元 /平方米回升到 11000 元 /平方米，其年度均價(jià)是基本相當(dāng)?shù)摹．a(chǎn)生這 一奇特現(xiàn)象是由統(tǒng)計(jì)原理決定的，而并非與客觀事實(shí)存在偏差。 商品住宅區(qū)域市場(chǎng)分析 1） 外圍的番禺、花都成交大幅回升 2020 年成交面積前三位的是番禺區(qū)、花都區(qū)、白云區(qū)，與 2020年（分別是白云區(qū)、天河區(qū)及海珠區(qū)）相比，市場(chǎng)格局發(fā)生明顯變化；各區(qū)的成交量同比均有所增長(zhǎng)，特別是花都、番禺成交面積大幅回升，是全市成交上升的主要?jiǎng)恿?，其中花都增長(zhǎng) %，番禺增長(zhǎng)%， 具體如圖。 2020 年 1 12 月各區(qū)新建商品住宅交易登記面積對(duì)比圖 0306090120150180越秀區(qū) 荔灣區(qū) 海珠區(qū) 天河區(qū) 白云區(qū) 黃埔區(qū) 番禺區(qū) 花都區(qū) 南沙區(qū) 蘿崗區(qū)萬平方米 2） 中心城區(qū)價(jià)值凸顯，價(jià)格遠(yuǎn)超外圍水平 中心六區(qū)中的天河區(qū)、越秀區(qū)、荔灣區(qū)及海珠區(qū)， 2020 年新建 16 商品住宅成交均價(jià)分 別為 15009 元 /平方米 、 14645 元 /平方米 、 12326元 /平方米 、 11559 元 /平方米 ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全市 9346 元 /平方米 的均價(jià)水平 ， 具體如圖。 2020 年 1 12 月各區(qū)新建商品住宅均價(jià)對(duì)比圖1464512326115591500986947367806857784337761120203500500065008000950011000125001400015500越秀區(qū) 荔灣區(qū) 海珠區(qū) 天河區(qū) 白云區(qū) 黃埔區(qū) 番禺區(qū) 花都區(qū) 南沙區(qū) 蘿崗區(qū)元 / 平方米 2020 年廣州市新建商品住宅購(gòu)房者情況抽樣分析 2020 年，隨著 廣州 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的深入發(fā)展， 以及成交量和房?jī)r(jià)的穩(wěn)步回升，樓市置業(yè)者構(gòu)成出現(xiàn)一定的變化。 經(jīng)過對(duì) 全 市 18 個(gè)抽樣新建商品房項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，廣州市住房消費(fèi)已進(jìn)入一個(gè)理性穩(wěn)定的階段。同時(shí)，城市化進(jìn)程加快，城市人口的增長(zhǎng)對(duì)住宅的巨大需求 ， 為 廣州 市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了更加廣闊的空間。隨著生活水平的提 高、收入的增加，高素質(zhì)的置業(yè)者在購(gòu)房群體中占據(jù)中堅(jiān)地位。 1） 購(gòu)房者年齡構(gòu)成分析 對(duì)于購(gòu)房者年齡構(gòu)成， 抽樣新建商品房項(xiàng)目有以下十個(gè)：珠江國(guó)際城、羅馬家園、中海金沙馨園、廣州雅居樂花園、鴻禧華庭、恒大綠洲花園、富力城花園城、富力金禧花園、富力君湖華庭、富力桃園。 17 從十個(gè)抽樣項(xiàng)目情況總體情況來看，購(gòu)房者最集中在 3039年齡段，購(gòu)房宗數(shù)占全部抽樣樓盤置業(yè)者的 %；購(gòu)房面積達(dá) 萬平方米，占十個(gè)抽樣樓盤的最高比例 %。該年齡段屬于人生的中年時(shí)段，多以家庭為單位的住房需求，經(jīng)營(yíng)家庭為這一人生時(shí)段的 主要內(nèi)容，最為體現(xiàn) 廣州市 房地產(chǎn)市場(chǎng)的自住需求，顯示出 廣州 市自住型需求占主導(dǎo)地位；該年齡段購(gòu)房的套均面積為 平方米，該面積戶型最適合家庭單元居住。 1929 歲年齡段購(gòu)房宗數(shù)與面積位于總體抽樣情況的第二位，宗數(shù)為 1255宗，面積達(dá) ，分別占總宗數(shù)與總面積的 %與 %。該年齡段屬于人生的事業(yè)起步階段，主要是以資產(chǎn)、智慧、人脈等社會(huì)資源的積累為主的階段，而且是適婚年齡段，故此年齡段以首次置業(yè)的購(gòu)房者居多。且套均面積為 平方米，明顯小于3039 年齡段的 平方 米的套均面積，顯示 廣州 市首次置業(yè)者較為理性，對(duì)于房屋居住需求多以自身置業(yè)條件出發(fā)，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量與成交價(jià)實(shí)現(xiàn)一定的支撐。 4049歲年齡段的購(gòu)房宗數(shù)與購(gòu)房面積位于總體抽樣情況的第三位，購(gòu)房宗數(shù)為 1164 宗，面積為 萬平方米，分別占總宗數(shù)與總面積的 %和 %。該年齡段人群隨著孩子的成長(zhǎng)與家庭資產(chǎn)的增長(zhǎng)，對(duì)住房的要求不 僅僅 滿足于“有瓦遮頭”的情況，對(duì)優(yōu)良的居住環(huán)境，便捷的交通，全面的配套均有較高的要求，該群體最體現(xiàn)廣州 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的改善型需求。 018 歲年齡段購(gòu)房的，該年齡段由于多 未參與就業(yè)，購(gòu)房資金 18 來源多為父母，購(gòu)房套數(shù)僅有 52 套，占總套數(shù)的 %，面積 萬平方米，占總面積的 %。值得注意的是該年齡段購(gòu)房套均面積為 平方米，為全市購(gòu)房套均面積之最，主要是由于該年齡段多為于父母同住，或是父母為孩子做投資與居住保障的購(gòu)房需求，故套均面積較各年齡段大。 在 5059 以及 60 歲以上年齡段，購(gòu)房套數(shù)分別為 370 與 104，分別占總套數(shù)的 %和 %。購(gòu)房面積分別為 萬平方米和 萬平方米，分別占總面積的 %和 %。隨著年齡的增 長(zhǎng) ，家庭人口的減少以及 孩子的獨(dú)立，此兩個(gè)年齡段的購(gòu)房者隨著年齡的增長(zhǎng)，套均面積呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，從每套的 平方米下降到每套 平方米。購(gòu)房套數(shù)與面積也逐漸減少，住房需求呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。 總體來說，從十個(gè)新建商品房項(xiàng)目抽樣情況來看，首次置業(yè)、自住與改善型住房的 19歲 到 49歲 這 一 年齡段合計(jì)占抽樣樓盤的購(gòu)房套數(shù)的 %，購(gòu)房面積占總面積的 %。推斷 2020 年 廣州 市的新建商品房市場(chǎng)仍以首次置業(yè)、自住與改善型住房需求為主，比例或達(dá)九成左右 ， 具體如下表。 年齡段 套數(shù) 套數(shù)占比面積（萬平方米）面積占比套均面積（平方米/套）018 52 % % 1929 1255 % % 3039 2268 % % 4049 1164 % % 5059 370 % % 60歲以上 104 % % 合計(jì) 5213 % % 2020年廣州市新建商品房項(xiàng)目年齡結(jié)構(gòu)抽樣情況 19 2） 購(gòu)房者職業(yè)構(gòu) 成分析 對(duì)于購(gòu)房者職業(yè)構(gòu)成，抽樣新建商品房項(xiàng)目有以下六個(gè)：珠江國(guó)際城、羅馬家園、中海金沙馨園、廣州雅居樂花園、鴻禧華庭、恒大綠洲花園。 從六個(gè)抽樣項(xiàng)目情況總體情況來看，企業(yè)員工購(gòu)房比例最大，購(gòu)房宗數(shù)達(dá) 1807 宗，占總宗數(shù)的 %，購(gòu)房面積達(dá) 萬平方米，占總面積的 %。顯示廣州市購(gòu)房人群主要集中在眾多的企業(yè)當(dāng)中，該人群成為支撐 廣州 市房地產(chǎn)成交量的中堅(jiān)力量。 職業(yè)為公務(wù)員的人群購(gòu)房比例不高，宗數(shù)為 484 宗，占總套數(shù)的%；面積為 萬平方米，占總面積的 %。顯示 廣州 市公務(wù)員群體購(gòu)房 傾向理性審慎 ，另外公務(wù)員占社會(huì)總體人群比重不高也是購(gòu)房比重不高的原因之一。值得注意的是公務(wù)員群體購(gòu)房均價(jià)為全部群體最低，套總價(jià)也偏低，顯示公務(wù)員人群在購(gòu)房時(shí)多以自身收入與資產(chǎn)條件出發(fā)，以滿足自住需求為主要目標(biāo)。 職業(yè)為教師和醫(yī)生的人群購(gòu)房宗數(shù)分別為 175 和 87，占總套數(shù)的 %和 %；購(gòu)房面積分別為 和 萬平方米，分別占總面積的 %和 %。 這 兩類社會(huì)公共事業(yè)從業(yè)人員購(gòu)房比例最低，顯示教師和醫(yī)生的職業(yè)人群較為穩(wěn)定，套均面積分別為 和 平方米均超出平均 的 水平，也體現(xiàn)出該類人群對(duì)房屋居住寬敞度的要求較高。 職業(yè)為商人的購(gòu)房人群為抽樣項(xiàng)目的購(gòu)房群體的另一主力，購(gòu)房宗數(shù)達(dá) 1078 宗，占總宗數(shù) %，購(gòu)房面積達(dá) 萬平方米，占 20 總面積的 %。值得注意的是，該人群購(gòu)房均價(jià)達(dá) 7901 元 /平方米，套總價(jià)達(dá) 萬 /套，均列各類職業(yè)之首，顯示該職業(yè)購(gòu)房資金實(shí)力雄厚，自住需求與投資需求相結(jié)合是此類人群購(gòu)房的主要特點(diǎn)，是廣州 市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性需求的主要組成部分。 總體來說，從六個(gè)新建商品房項(xiàng)目抽樣情況來看， 2020 年， 廣州 市各類職業(yè)人群在新建商品房市場(chǎng)的構(gòu) 成比例較為穩(wěn)定，按照各自收入水平進(jìn)行購(gòu)房成為我市居民購(gòu)房的顯著特點(diǎn)，置業(yè)者素質(zhì)普遍提高，購(gòu)房心理趨于理性，各類戶型、套型的新建商品房適應(yīng)各層次人群需求，從而實(shí)現(xiàn) 廣州 市新建商品房市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展 ， 具體如下表。 職業(yè) 套數(shù) 套數(shù)占比面積（萬平方米）面積占比金額（億元）套均面積（平方米/套）均價(jià)（元/平方米）套總價(jià)（萬/套）公務(wù)員 484 % % 6257 企業(yè)員工 1807 % % 6642 教師 175 % % 7511 醫(yī)生 87 % % 6683 商人 1078 % % 7901 其他 1357 % % 7415 合計(jì) 4988 % % 7142 2020年廣州市新建商品房項(xiàng)目職業(yè)構(gòu)成抽樣情況 3） 購(gòu)房者戶籍構(gòu)成分析 購(gòu)房者戶籍構(gòu)成，抽樣新建商品房項(xiàng)目有以下 18 個(gè)：珠江國(guó)際城、羅馬家園、中海金沙馨園、廣州雅居樂花園、鴻禧華庭、恒大綠洲花園、富力城花園城、富力金禧花園、富力君湖華庭、富力桃園、廣州金色城品、萬科金色康苑、萬科金色荔苑、廣州萬科城、 萬科云山花園、廣州金域華府、萬科金域藍(lán)灣。 21 從 18 個(gè)抽樣項(xiàng)目情況總體情況來看，我國(guó)居民在 廣州 市購(gòu)房占絕對(duì)主導(dǎo)地位，購(gòu)房套數(shù)達(dá) 8877 套，占總套數(shù)的 %；購(gòu)房總面積達(dá) 萬平方米，占總套數(shù)的 %。其中，在我國(guó)的購(gòu)房者中，廣東省內(nèi)市民在