房企如何建立高效的多項(xiàng)目運(yùn)營管理體系(編輯修改稿)
2024-10-08 11:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 開發(fā)成立專門的項(xiàng)目公司，該項(xiàng)目公司作為項(xiàng)目開發(fā)的全權(quán)主體，在其下設(shè)立該項(xiàng)目專門的工程、成本、設(shè)計(jì)、營銷等部門或崗位。在這種開發(fā)模式下，項(xiàng)目能夠快速的對外部環(huán)境的變化做出反應(yīng)，但是 削弱了總部對項(xiàng)目的控制力度，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。特別是在多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作時(shí)，資源閑置的現(xiàn)象特別突出。 3) 矩陣制管理模式 ： 又稱雙向匯報(bào)制管理模式，在管理模式下，項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，拓展、設(shè)計(jì)、工程、成本、營銷等職能部門成為項(xiàng)目資源提供、建議與監(jiān)督主體。項(xiàng)目部由各職能部門抽調(diào)專人組建，項(xiàng)目成員既對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，也對項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。矩陣式的項(xiàng)目管理能對外界環(huán)境做出較快反應(yīng)的同時(shí)，避免了資源的閑置，但其雙重領(lǐng)導(dǎo)的缺點(diǎn)也尤為明顯，多項(xiàng)目運(yùn)作的時(shí)候很容易出現(xiàn)權(quán)力交叉、多頭領(lǐng)導(dǎo)、責(zé)任真空的現(xiàn)象。 三種項(xiàng)目管理模式各有 其自身的特點(diǎn)，這就需要從事多項(xiàng)目開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略和管理重點(diǎn)的需要進(jìn)行靈活選擇和運(yùn)用。僅從事同城多項(xiàng)目運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)公司，應(yīng)按照房地產(chǎn)開發(fā)的控制重點(diǎn)設(shè)立項(xiàng)目拓展、設(shè)計(jì)、工程、營銷、成本、采購等職能部門，同時(shí)采用矩陣式的項(xiàng)目管理模式。而從事異地多項(xiàng)目運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)公司，則可以考慮在總部成立拓展、設(shè)計(jì)、成本、營銷等職能部門進(jìn)行總體控制，在地方公司成立工程、銷售、采購等部門進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)施控制，并在地方公司內(nèi)部仍采用矩~ 6 ~ 陣式的項(xiàng)目管理模式。而三種項(xiàng)目管理模式的核心區(qū)別在于哪里？請看下圖： (三 ) 建立科學(xué)的三級運(yùn)營計(jì)劃管理體系 無論是國內(nèi)品牌開發(fā)企業(yè)，還是二三線城市的廣大中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，伴隨著開發(fā)項(xiàng)目的增多，規(guī)模的不斷擴(kuò)張，管理的難度與日俱增。如何解決多項(xiàng)目運(yùn)營帶來的管理效率的下降？如何有效規(guī)避疲于奔命，顧此失彼的管理狀況？如何讓最稀缺的高層時(shí)間，鎖定在最關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)上？如何確保 運(yùn)營 計(jì)劃的合理性、嚴(yán)謹(jǐn)性 、科學(xué)性 ？提升項(xiàng)目運(yùn)營能力是其謀求進(jìn)一步發(fā)展的必須突破的瓶頸障礙。 標(biāo)桿 企業(yè)成功的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，如何在全國化布局，跨地域多項(xiàng)目開發(fā)下，仍能保證開發(fā)過程的有序運(yùn)作？ “ 運(yùn)籌帷幄、決勝千里 ” 的背后離不開其 持 續(xù) 完善、有效的運(yùn)營計(jì)劃管理體系。 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理的成功，除了得益于高屋建瓴的戰(zhàn)略布局水平、以及有效組織管控模式，更離不開任何一個(gè)單體項(xiàng)目的成功運(yùn)營。房地產(chǎn)其典型的項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)式的組織運(yùn)營，企業(yè)的收益源于項(xiàng)目的完成。 因此， 房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃管理體系由此應(yīng)該包括經(jīng)營計(jì)劃與項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃兩個(gè)維度，兩維計(jì)劃密不可分：若干個(gè)同時(shí)并行，所處的開發(fā)階段各異的項(xiàng)目組成的一個(gè)或者多個(gè)項(xiàng)目群 組 ，疊加而成的狀態(tài)，就是我們所看到的房地產(chǎn)跨地域，多項(xiàng)目運(yùn)作的開發(fā)模式。如何建立有效的運(yùn)營計(jì)劃管理體系？就是要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)，搭建經(jīng)營計(jì)劃與開發(fā)計(jì)劃互動(dòng)的運(yùn)營管理平臺(tái) ， 經(jīng)營計(jì)劃基于項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 有效執(zhí)行，同時(shí)指導(dǎo)項(xiàng)目計(jì)劃按照企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃、分解。 （ 1）、企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃： 根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)略目標(biāo)以時(shí)間的 維度 進(jìn)行分解形成企業(yè)年度的經(jīng)營目標(biāo)、盈利指標(biāo) ， 從而形成年度經(jīng)營計(jì)劃， 在周期開始前進(jìn)行編制，例如年度經(jīng)營計(jì)劃。同時(shí)匹配相應(yīng)的考核周期，則有區(qū)域~ 7 ~ 公司半年度經(jīng)營責(zé)任書、總部職能部季度目標(biāo)與計(jì)劃。以某地產(chǎn)集團(tuán)為例來說明：該公司采用 “ 3體系 ” （時(shí)間維度）的經(jīng)營計(jì)劃：即 “ 3年戰(zhàn)略規(guī)劃、 2年盈利預(yù)測、年度經(jīng)營目標(biāo)、（區(qū)域公司半年度 /總部職能部季度）剛性計(jì)劃 ” ，見下圖 : 為什么出現(xiàn) “ 3年戰(zhàn)略規(guī)劃 ” ？這是由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)大概需要 ～ 2年的時(shí)間，往往在今年貢獻(xiàn)利潤的項(xiàng)目，上一年度已開工建設(shè)；而今年又必須為明后年新開工的項(xiàng)目，提前做好土地儲(chǔ)備。這樣，從公司經(jīng)營的角度來看，往往是 “ 走一步，看三步 ” ，需要站在公司持續(xù)發(fā)展的角度，對內(nèi)、外部環(huán)境進(jìn)行分析，
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