項(xiàng)目營銷策劃提議案(編輯修改稿)
2025-10-07 18:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 多年，已經(jīng)認(rèn)同了這里的生活習(xí)俗，或者因?yàn)榭春们陌l(fā)展 ，有意在此置業(yè)安家（或者把家人接過來，或者在此購買房產(chǎn)作為第二居所）。 11 第二部分 項(xiàng)目定位及產(chǎn)品優(yōu)化建議 產(chǎn)品優(yōu)化建議 我司就本項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)化問題，從三個(gè)方面進(jìn)行建議，供超龍公司參考。 打造休閑景觀長廊 本項(xiàng)目地塊系狹長的條形狀，根據(jù)初步的規(guī)劃，從小區(qū)大門到 4 號樓和 5 號樓，將有很長的一段步行路程，這將對業(yè)主的出行造成不便，并有可能影響到這兩棟樓的銷售。 優(yōu)化建議：從小區(qū)大門到 4號樓和 5號樓的小區(qū)道路，打造成小區(qū)的景觀綠化長廊，沿路種植景觀植被、設(shè)置小品。同時(shí)，沿路依地勢打造 2— 3 個(gè) 休閑平臺（最好是可遮風(fēng)避雨的亭子），放置休閑設(shè)施和運(yùn)動(dòng)設(shè)施，供業(yè)主休息、運(yùn)動(dòng)、觀景、休閑。 通過這樣的處理，到 4號樓和 5號樓，更如同是進(jìn)入公園觀景休閑，不僅解決了業(yè)主的心理故障，更豐富了小區(qū)的景觀環(huán)境和休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施，可形成小區(qū)的一大賣點(diǎn)。 總體規(guī)劃優(yōu)化 12 2 室、 3 室為主，少量 4 室為輔 1 室不予考慮或者盡量控制 根據(jù)之前的規(guī)劃，本項(xiàng)目的產(chǎn)品配比統(tǒng)計(jì)如下： 戶型格局 建筑面積 套內(nèi)面積 戶型數(shù)量 戶型比例 小計(jì) 1室 1廳1衛(wèi) 約 56㎡ 約 48㎡ 32 % 48戶 占 % 空中院落 約 60㎡ 約 51㎡ 16 % 2室 2廳1(2)衛(wèi) 1衛(wèi) 約 7793㎡ 約 6783㎡ 241 % 273戶 占 % 2衛(wèi) ,空中院落 約 112㎡ 約 96㎡ 32 % 3室 2廳2衛(wèi) 約 117㎡ 約 101㎡ 64 % 275戶 占 % 入戶花園 約 115118㎡ 約 102105㎡ 131 22% 空中院落 約 119146㎡ 約 103126㎡ 80 % 合計(jì) 596 100% 100% 我司優(yōu)化建議： ①整個(gè)項(xiàng)目以 2室、 3室為主， 4室為輔， 1 室不予設(shè)計(jì)或者盡量控制。 ②根據(jù)我司對對市場的把握，尤其是針對本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體的分析， 1 室雖然也有一定的需求，但量非常少（主要是部分外省市生意人購買），再加上 1室的建造成本比較高。從這兩個(gè)方面考慮，建議不設(shè)計(jì)或者少設(shè)計(jì) 1 室。 建議將3 號樓的 H1 戶型設(shè)計(jì)為 2 室。 ③ 建議部分 2 室設(shè)計(jì)入戶花園 ，既豐富了產(chǎn)品，也符合目標(biāo)客戶群體追求舒適的要求。此外， 建面 112 ㎡的 2 室，面積略顯過大，建議壓縮面積。 ④之前的規(guī)劃中實(shí)際并沒有設(shè)計(jì) 4 室，而我司通過客戶群體的分析，判斷 4室有一定量的需求。 建議將建面 146 ㎡的 3 室設(shè)計(jì)為 4 室。 產(chǎn)品配比優(yōu)化 13 全明設(shè)計(jì)，功能分區(qū)和平面布局合理 ① 2 號樓 B B2 戶型中，臥室的門與廚房共用一個(gè)通道極不合理，而且該臥室距離衛(wèi)生間過遠(yuǎn)。建議該臥室從餐廳一側(cè)開門，餐廳相應(yīng)向左上方移動(dòng)。 ② 3 號樓 F F2 戶型中，衛(wèi)生間是暗房，且距離臥室太遠(yuǎn)。建議廚房與衛(wèi)生間位置對調(diào)，廚房仍然帶生活陽臺保證采光通風(fēng)，衛(wèi)生間則在靠生活陽臺一側(cè)開高窗保證采光通風(fēng)。 ③ 3 號樓 H1 戶型中，衛(wèi)生間設(shè)計(jì)在主臥室內(nèi)，如果客人使用將極不合理。 ④ 3 號樓 G1 戶型，以及 4（ 5）號樓的 J2 戶型中，從陽臺開門進(jìn)入主臥室的設(shè)計(jì)極不合理 ，而且這樣使主臥室距離衛(wèi)生間很遠(yuǎn)。建議將儲藏室作為進(jìn)入主臥室的通道。 ⑤ 4（ 5）號樓的 J2 戶型中的餐廳太小，建議將 J2和 I2的入戶門上移。另外， I2 戶型中次衛(wèi)是暗房，且其中一個(gè)次臥太小。 在戶型的具體設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)中，我司還發(fā)現(xiàn)有其他的一些不太合理但又一時(shí)難以修改的地方，希望開發(fā)商、代理商、規(guī)劃設(shè)計(jì)院三方能當(dāng)面溝通、交流。 戶型設(shè)計(jì)優(yōu)化 14 價(jià)格定位建議 ①測算方法 市場比較法。 ②參考標(biāo)的選擇及權(quán)重分配 參考標(biāo)的的權(quán)重分配，主要根據(jù)該項(xiàng)目與本項(xiàng)目的相似性比較決定，比較因素主要有地理位置、市場定位、競爭性等。 陽光花園 均價(jià)約 1560 元 /㎡ 權(quán)重 30% 金龍花園 均價(jià)約 1450 元 /㎡ 權(quán)重 15% 麗都花苑 均價(jià)約 1800 元 /㎡ 權(quán)重 35% 新 禹 苑 均價(jià)約 1740 元 /㎡ 權(quán)重 20% ③綜合系數(shù)計(jì)算 以本項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，通過分析比較本項(xiàng)目和參考標(biāo)的的七大要素：地理位置、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、交通條件、配套設(shè)施、人居環(huán)境、市場環(huán)境、營銷空間，運(yùn)用市場比較法論證得出各項(xiàng)目的綜合系數(shù)。 由于各因素對價(jià)格定位的影響力不同，因此有必要設(shè)置修正系 數(shù)，根據(jù)我司多年的操盤經(jīng)驗(yàn)及對當(dāng)?shù)厥袌龅陌芽?，設(shè)定上下限幅度為： 地理位置、配套設(shè)施、交通條件 —— + 人居環(huán)境、產(chǎn)品設(shè)計(jì) —— + 營銷空間、市場環(huán)境 —— + 15 項(xiàng)目名稱 位置 產(chǎn)品 交通 配套 人居 市場 營銷 綜合 陽光花園 1 金龍花園 1 麗都花苑 新 禹 苑 本 項(xiàng) 目 1 1 1 1 1 1 1 ④項(xiàng)目目前均價(jià)測算（假設(shè)項(xiàng)目目前銷售） = 24
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