【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 應(yīng)對(duì) ?這不僅 關(guān)系到代建制項(xiàng)目的成敗，而且也關(guān)系到代建制這種管理模式能否更好在 我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng) 目中得到推廣。本文運(yùn)用理論聯(lián)系實(shí)際的方法通過(guò)調(diào)研、訪談對(duì)現(xiàn)階段代建制項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn) 因素進(jìn)行建立數(shù)字模型分析，并產(chǎn)生應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行了歸納總結(jié)，最后通過(guò)案例分析法對(duì)國(guó) 內(nèi)典型的代建制模式下房地產(chǎn)代建項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了識(shí)別，并結(jié)合項(xiàng)目情況制訂了 相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。 研究框架 研究框架如圖 。 圖 研究框架 研究背景和研究意義 代建制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論回顧 結(jié)論與展望 案例分析 房地產(chǎn)代建制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) 房地產(chǎn)代建制項(xiàng)目分析識(shí)別與分析 建立風(fēng)險(xiǎn)分析框架 建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)分析模型武漢科技大學(xué) 碩士學(xué)位論文 第 4頁(yè) 第二章 代建制項(xiàng)目管理模式及風(fēng)險(xiǎn)管理分析 代建制項(xiàng)目管理模式 基本概念 代建制是指由項(xiàng)目業(yè)主（項(xiàng)目出資人）通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式或協(xié)議方式確定并委托相應(yīng) 資質(zhì)的項(xiàng)目代建人（或稱專業(yè)項(xiàng)目管理公司）對(duì)項(xiàng)目可行性研究、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施 工等全過(guò)程進(jìn)行管理，并按照項(xiàng)目的規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、投資的目標(biāo)要求完成建設(shè)任務(wù)，直至項(xiàng) 目竣工驗(yàn)收后交付使用人的項(xiàng)目建設(shè)管理模式 [5] 。 2020年 3月 1日由北京市發(fā)展和改革委員會(huì)頒發(fā)的《北京市政府投資建設(shè)項(xiàng)目 代建制管 理辦法（試行）》對(duì)“代建制”的說(shuō)明：“代建制，是指政府采用邀請(qǐng)、公開(kāi)、指定等方 式進(jìn)行招標(biāo)，選擇具有技術(shù)性、專業(yè)性的項(xiàng)目代建管理單位，對(duì)代建項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行全過(guò)程 的管理，代建項(xiàng)目建設(shè)完成后，再轉(zhuǎn)交給政府部門相關(guān)使用單位使用，在項(xiàng)目代建期間代 建單位按照合同約定完成項(xiàng)目建設(shè)的投資主體職責(zé)” [6] 。代建制就是通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng) 招標(biāo)、直接指定等方式進(jìn)行招標(biāo)，確定代建人對(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程的組織管理。最終保 證項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量，減少項(xiàng)目的投資成本后轉(zhuǎn)交給業(yè)主。代建單位具有高品質(zhì)、高素質(zhì)以 及專業(yè)性、技術(shù)強(qiáng)的管理人才，從而代替業(yè)主對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的控制管理，減少業(yè)主承擔(dān) 的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)公司為了改善工程管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，提高我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，由此大力 推行代建制管理模式。 代建制項(xiàng)目管理模式的主體關(guān)系 代建制項(xiàng)目管理模式中，投資方、承包商單位、代建單位、使用單位為了完成共同的 目標(biāo)，通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)“投資、建設(shè)、管理、使用”四原則模式進(jìn)一步完善 [7] 。其各方主體關(guān) 系如圖 。 合同關(guān)系 圖 代建制項(xiàng)目管理模式中各方主體關(guān)系 (1)代建項(xiàng)目單位與投資方的關(guān)系 投資人對(duì)資金上的利用問(wèn)題上，具有全權(quán)的監(jiān)督控制。選擇代建單位，利用契約的協(xié) 議來(lái)制約代建單位，形成所有權(quán)與管理權(quán)分離的委托代理關(guān)系。根據(jù)代建合同，代建單位 代建單位 房地產(chǎn)公司 使用單位使用方 投資方 管理方 承包方實(shí)施方武漢科技大學(xué) 碩士學(xué)位論文 第 5頁(yè) 必須隨時(shí)向業(yè)主匯報(bào)成本、進(jìn)度等進(jìn)展情況，使業(yè)主對(duì)整個(gè)項(xiàng)目中的資金、質(zhì)量、進(jìn)度等 過(guò)程有詳細(xì)監(jiān)督控制。對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，代建單位可以在實(shí)際工程項(xiàng)目中，體現(xiàn)出該單位的工 程管理能力。代建單位在實(shí)施過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)一些不利的風(fēng)險(xiǎn)，則業(yè)主有關(guān)部門對(duì)代建單 位所做出的行 為具有監(jiān)督發(fā)言權(quán)，從而避免了這些風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。 (2)代建項(xiàng)目單位與承包商單位的關(guān)系 業(yè)主在委托代建單位對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理時(shí)，該代建單位可以通過(guò)公開(kāi)、邀請(qǐng)、指定等方 式，對(duì)設(shè)計(jì)單位、施工單位、材料采購(gòu)單位進(jìn)行招標(biāo)，選擇可靠的承包單位，以及對(duì)項(xiàng)目 各個(gè)參與單位簽訂合同契約來(lái)制約各個(gè)單位的行為，從而，幫助業(yè)主更好地管理項(xiàng)目的建 設(shè)實(shí)施。 (3)代建單位與使用單位的關(guān)系 在代建制項(xiàng)目管理模式下，使用單位的主要權(quán)力和責(zé)任是負(fù)責(zé)向代建單位轉(zhuǎn)告該項(xiàng)目 的建設(shè)用途，在代建制項(xiàng)目管理模式下，使用單位的主要權(quán)力和責(zé)任是負(fù)責(zé)向代建單位轉(zhuǎn) 告該項(xiàng)目的建設(shè)用途，配合代建人完成代建項(xiàng)目前期階段、項(xiàng)目建設(shè)階段中各種工序必備 的手續(xù)。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，項(xiàng)目使用單位能夠?qū)?xiàng)目出現(xiàn)工程建設(shè)的質(zhì)量、安全、資金、 施工等要點(diǎn)，進(jìn)行有效的監(jiān)督控制。而項(xiàng)目使用單位不能直接與項(xiàng)目的承包單位、材料采 購(gòu)單位、設(shè)計(jì)單位等聯(lián)系，由代建單位與項(xiàng)目各個(gè)參與單位進(jìn)行簽訂合同，代替使用單位 行使在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的項(xiàng)目法人權(quán)利和責(zé)任。 代建制項(xiàng)目管理模式的特點(diǎn)分析 根據(jù)“代建制”的興起，從 改革的取向和總體效果來(lái)看是有效果的，已采用代建制管 理模式。代建制項(xiàng)目的總投資費(fèi)用，全部控制在代建單位預(yù)算范圍之內(nèi)，也能在計(jì)劃的工 期內(nèi)完成，取得了很好的社會(huì)效益 [8] 。其主要特點(diǎn)如下： (1)通過(guò)代建制按照公開(kāi)、邀請(qǐng)、指定等方式招標(biāo)，選擇確定項(xiàng)目代建單位，代建單 位作為項(xiàng)目建設(shè)期間的法人，對(duì)代建項(xiàng)目實(shí)施采取全過(guò)程組織監(jiān)督管理。 (2)代建制在工程項(xiàng)目管理領(lǐng)域中，是將過(guò)去的建設(shè)單位（使用單位）權(quán)限，從建設(shè) 實(shí)施期間分離出來(lái)，通過(guò)新型專業(yè)化的代建制管理公司代替建設(shè)單位、（使用單位）業(yè)主， 在建筑工程實(shí)施階 段行使項(xiàng)目法人的權(quán)利和責(zé)任。將過(guò)去的項(xiàng)目管理模式中的“建設(shè)、使 用”兩個(gè)原則分離，避免了建設(shè)單位與使用單位（業(yè)主）兩者中出現(xiàn)利益關(guān)聯(lián)，直接導(dǎo)致 使用單位（業(yè)主）不在參與項(xiàng)目的建設(shè)，體現(xiàn)了代建單位的管理系統(tǒng)的專業(yè)化實(shí)力，從而， 使代建單位的管理模式具有社會(huì)性、專業(yè)性、市場(chǎng)性、競(jìng)爭(zhēng)性。保證有效的管理水平、有 效的質(zhì)量（工期）控制以及保證項(xiàng)目投資費(fèi)用的有效使用，減少成本開(kāi)支。 (3)在一定程度的代建制模式情況下，為項(xiàng)目建設(shè)的資金體制進(jìn)行了成功的改革，幫 助業(yè)主解決了過(guò)去權(quán)利和責(zé)任不分以及不能控制的現(xiàn)象。 (4)代建制管理模式有效的解決了因投資人（業(yè)主）引起的人為因素，避免了三超 (規(guī) 模、標(biāo)準(zhǔn)、投資 )現(xiàn)象，有效地增加了業(yè)主投資項(xiàng)目的利益。 (5)代建制管理模式直接導(dǎo)致使用單位不需要建立項(xiàng)目管理部門，有利的減少了使用 單位的壓力。武漢科技大學(xué) 碩士學(xué)位論文 第 6頁(yè) (6)使用單位與建設(shè)單位兩者之間應(yīng)建立有效的監(jiān)督體制，在設(shè)計(jì)單位、施工承包單 位、材料采購(gòu)單位的選擇上通過(guò)國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)，避免了項(xiàng)目各個(gè)參與單位之間協(xié) 調(diào)的矛盾。 (7)代建制管理模式可以防止項(xiàng)目建設(shè)完成投入運(yùn)用后，在對(duì)投資資金進(jìn)行總結(jié)時(shí)， 出現(xiàn)嚴(yán)重的資金損失問(wèn)題。 國(guó)內(nèi)外代建制發(fā)展現(xiàn)狀 (1)國(guó)內(nèi)代建制管理現(xiàn)狀 目前，我國(guó)政府部門大力推行“代建制”管理模式的改革，（非）經(jīng)營(yíng)性政府投資項(xiàng) 目采用代建制管理模式，逐步開(kāi)始在全國(guó)各個(gè)地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn) ,包括北京、山東、上海、成都、 青海等城市，通過(guò)各地不同實(shí)際工程的案例以及將“投、建、監(jiān)、使”原則分離情況，進(jìn) 行分析和研究，解決了傳統(tǒng)管理模式的弊端，得出很大成功和效果。政府部門投資的項(xiàng)目 是以專業(yè)化的工程管理為中心，建立完整的管理體制，制約項(xiàng)目各個(gè)參與方的權(quán)利和責(zé)任， 加強(qiáng)政府投資項(xiàng)目的利益效 益以及項(xiàng)目工程管理的水平。所以，經(jīng)過(guò)以上各地試點(diǎn)的結(jié)論 得出現(xiàn)代的建筑工程管理模式采用“代建制”進(jìn)行改革，是符合我國(guó)建筑工程市場(chǎng)的基本 國(guó)情，以下對(duì)上海、深圳、北京等三個(gè)典型的地區(qū)管理模式簡(jiǎn)單的介紹一下 [9] 。 1)關(guān)于上海模式。自二十一世紀(jì)初上海市政府投資項(xiàng)目的管理方式就開(kāi)始進(jìn)行改革。 通過(guò)上海市政府部門針對(duì)建設(shè)工程管理必須以政府開(kāi)展監(jiān)督 — 工程管理公司進(jìn)行管理 — 社會(huì)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)組成一個(gè)具有實(shí)力的集體的原則，隨后，上海市下建設(shè)廳部門 2020年推行 “代建制”管理模式，幫助政府投資的解決傳統(tǒng)管理模式的弊端 。上海市政府投資工程管 理方式是“政府 —— 政府所屬投資公司 —— 工程管理公司”的三級(jí)管理模式，通過(guò)這種模 式把政府投資項(xiàng)目的職能、政府投資項(xiàng)目管理職能、代建制項(xiàng)目工程管理職能之間聯(lián)系的 脫離。同時(shí)，政府投資項(xiàng)目下的參與單位都具有一定職權(quán)，但是，它們的職權(quán)只能在相應(yīng) 的范圍內(nèi)，才能使用后體現(xiàn)出效果。政府投資的項(xiàng)目采用代建制管理模式，主要為了突出 投資方在項(xiàng)目中的地位，使政府部門的職能由以下三個(gè)方面組成：建筑工程管理、業(yè)主投 資管理職能、政府投資相關(guān)管理部門之間分離；大力推行代建項(xiàng)目管理，使政府投資項(xiàng)目 確得最大的利潤(rùn)，以及減少政府投降方的風(fēng)險(xiǎn)，提高建設(shè)工程的管理水平。上海市代建制 改革的具體工作如下：第一，上海市試點(diǎn)主要強(qiáng)調(diào)相關(guān)政府對(duì)項(xiàng)目有效投資管理職責(zé)和能 力。將該市政府部門下相關(guān)當(dāng)局的投資項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，轉(zhuǎn)交給以政府為中心的投資單 位；第二，加強(qiáng)政府為中心投資單位的管理職責(zé)和能力。其非營(yíng)業(yè)性政府投資項(xiàng)目的管理 職責(zé)和能力，主要是以政府部門投資單位在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程和項(xiàng)目操作以及從代理單位中表 現(xiàn)出來(lái)，代替政府委托的建筑投資單位以及代替建筑工程管理公司，都是在一定權(quán)限范圍 內(nèi)行使職權(quán)，任何單位都不會(huì)干涉； 第三，培養(yǎng)新一代的代理制式的工程管理咨詢公司， 其該管理咨詢公司是以公開(kāi)、邀請(qǐng)、指定等方式招標(biāo)確定。上海市代建制的改革主要采用 了很多措施，還培養(yǎng)很多的代建制建筑工程管理咨詢單位，把上海市政府部門投資方業(yè)主 的職能與對(duì)建筑工程管理的意愿大大地分離了。有利于政府脫離工程項(xiàng)目管理方面的缺 陷，使政府部門投資的項(xiàng)目借代理制的建筑工程管理咨詢單位來(lái)完全整個(gè)管理，以至于把武漢科技大學(xué) 碩士學(xué)位論文 第 7頁(yè) 代理制的建筑工程管理咨詢單位推向社會(huì)化、市場(chǎng)化、經(jīng)濟(jì)化。而代理制的建筑工程管理 咨詢單位主要是對(duì)代建的項(xiàng)目進(jìn)行 全方位、全權(quán)制、全責(zé)制的管理。代理制的建筑工程管 理咨詢單位通過(guò)招標(biāo)的方式對(duì)整個(gè)項(xiàng)目各個(gè)單位進(jìn)行篩選，有利于政府部門對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的 監(jiān)督控制。其管理模式如圖 。 驗(yàn)收 驗(yàn)收 招標(biāo) 招標(biāo) 圖 上海市政府投資項(xiàng)目代建制模式 2)關(guān)于深圳模式。從深圳特區(qū)成立至今，政府已嘗試過(guò)多種不同方式對(duì)政府投資項(xiàng)目 管理模式進(jìn)行改革，試圖通過(guò)高度集中管理來(lái)來(lái)根除分散管理的種種弊端，如成立基礎(chǔ)工 作組、城市建設(shè)投資發(fā)展公司和城市建設(shè)開(kāi)發(fā)出等形式；但是無(wú)論如何改革調(diào)整，這些新 成立的機(jī)構(gòu)部門始終無(wú)法改變以市政工程建設(shè)為主的范圍而政府投資其他項(xiàng)目還是由各 政府職能部分自行負(fù)責(zé)管理。深圳市根據(jù)建筑工務(wù)署在負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目的結(jié)算、竣工決算以 及組織相關(guān)單位竣工驗(yàn)收中，工務(wù)署沒(méi)有為項(xiàng)目籌集資金、撥付資金和還貸的職責(zé)。其改 革范圍界定比較窄，沒(méi)有涉及復(fù)雜的投融資改革領(lǐng)域，加之輔助有三方面的條件，因而僅 就減輕委托代理風(fēng)險(xiǎn)而言取得了比較顯著的效果 [10] 。其管理模式如圖 。 圖 深圳市政府投資項(xiàng)目代建制模式 3)關(guān)于北京模式。自 2020年北京市啟動(dòng)“代建制”試點(diǎn)，截止 2020低，北京累計(jì)批復(fù) 了代建制項(xiàng)目 30項(xiàng)（不包括北京工業(yè)大學(xué)體育館等 11 個(gè)奧運(yùn)“代建制”項(xiàng)目），總投資約 政府投資人 建筑工務(wù)署 監(jiān)理單位 承包商 工 程 管 理 公 司 財(cái) 務(wù) 監(jiān) 理 公 司 政府 投資公司 分包商 分包商 竣工驗(yàn)收階 財(cái) 務(wù) 監(jiān) 理 公 司 總 承 包 公 司武漢科技大學(xué) 碩士學(xué)位論文 第 8頁(yè) 30億，涉及市政府投資 43億元，包括以下幾個(gè)項(xiàng)目：首都圖書(shū)館二期、人民團(tuán)體辦公室等 市重點(diǎn)工程均實(shí)施了代建管理。在代建制項(xiàng)目中，對(duì)初步設(shè)計(jì)概算進(jìn)行批復(fù)后，發(fā)改委按 照正常程序從中介機(jī)構(gòu)庫(kù)中選定代建單位。此后，代建單位提交批復(fù)概算投資 10%— 30%的 銀行履約擔(dān)保函，發(fā)改委作為委托人，與代建單位、使用單位簽訂三方委托代建合同。北 京模式的特點(diǎn)具體有三點(diǎn)：第一，通過(guò)公開(kāi)、邀請(qǐng)、指定等招標(biāo)方式，選擇確定代建單位， 發(fā)揮了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)者生存的現(xiàn)狀；第二，通過(guò)合同契約落實(shí)主體責(zé)任，構(gòu)建 起了剛性的投資控制約束機(jī)制和利益均衡機(jī)制；第三，通過(guò)簽約的保函，設(shè)立投資風(fēng)險(xiǎn)防 范體系。其管理模式如圖 。 圖 北京政府投資項(xiàng)目代建制模式 4)上海、深圳、北京地模式比較分析 在表 2． 1中，我們針對(duì)上海、深圳、北京等三個(gè)典型的地區(qū)管理模式進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析， 結(jié)合實(shí)際情況總結(jié)了它們?nèi)齻€(gè)典型地區(qū)的區(qū)別和優(yōu)點(diǎn)以及缺點(diǎn)。其中，行政代理模式分別 為上海、深圳模式，它們的管理模式，都是項(xiàng)目代建單位按照政府投資單位（業(yè)主）的意 見(jiàn)，對(duì)該建筑項(xiàng)目進(jìn)行管理，整體來(lái)說(shuō)，代建模式代建單位作為政府投資項(xiàng)目的委托人， 對(duì)該項(xiàng)目行使全方位監(jiān)督控制的管理。從而，政府部門也真正意義上發(fā)揮出投資人在項(xiàng)目 上主體的地位，更體現(xiàn)出“代建制”具有專業(yè)性的管理能力，也強(qiáng)調(diào)了代建制社會(huì)化的發(fā) 展趨勢(shì) [11][12][13] 。 北京市場(chǎng)代理模式：業(yè)主市場(chǎng)代理模式是指政府依法授予項(xiàng)目管理公司即市場(chǎng)主體項(xiàng) 目控制權(quán)，由項(xiàng)目管理公司履行業(yè)主職責(zé)，挑選施工隊(duì)伍并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全部管理工作，直 至向政府業(yè)主最終交付完工的建筑項(xiàng)目產(chǎn)品；在此過(guò)程中，政府選擇專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)管理 投資項(xiàng)目并對(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理的進(jìn)行招標(biāo)，擇優(yōu)選擇。這種完全市場(chǎng)化的運(yùn)作方式從根本上 改變了以往政府投資項(xiàng)目建管部分的管理模式。在此種模式中，作為獨(dú)立第三方的受委托 的項(xiàng)目管理公司不再是政府部門附庸和累贅，項(xiàng)目管理公司不再是協(xié)助政府管理而是獨(dú)立 行使專業(yè)化、市場(chǎng)化管理，全權(quán)代理項(xiàng)目具體的運(yùn)作和管理。這種模式極大地加強(qiáng)了項(xiàng)目 管理公司對(duì)項(xiàng)目的支配權(quán)和主導(dǎo)權(quán)，另一方面，這種模式可以充分發(fā)揮項(xiàng)目管理公司專業(yè) 化管理的優(yōu)勢(shì)。但是，這種模式