【文章內(nèi)容簡介】 應(yīng)對 ?這不僅 關(guān)系到代建制項目的成敗，而且也關(guān)系到代建制這種管理模式能否更好在 我國的房地產(chǎn)項 目中得到推廣。本文運用理論聯(lián)系實際的方法通過調(diào)研、訪談對現(xiàn)階段代建制項目的風(fēng)險 因素進行建立數(shù)字模型分析，并產(chǎn)生應(yīng)對措施進行了歸納總結(jié)，最后通過案例分析法對國 內(nèi)典型的代建制模式下房地產(chǎn)代建項目中存在的風(fēng)險進行了識別，并結(jié)合項目情況制訂了 相應(yīng)的應(yīng)對措施。 研究框架 研究框架如圖 。 圖 研究框架 研究背景和研究意義 代建制項目風(fēng)險管理理論回顧 結(jié)論與展望 案例分析 房地產(chǎn)代建制項目風(fēng)險應(yīng)對 房地產(chǎn)代建制項目分析識別與分析 建立風(fēng)險分析框架 建立風(fēng)險評價分析模型武漢科技大學(xué) 碩士學(xué)位論文 第 4頁 第二章 代建制項目管理模式及風(fēng)險管理分析 代建制項目管理模式 基本概念 代建制是指由項目業(yè)主（項目出資人）通過招標投標方式或協(xié)議方式確定并委托相應(yīng) 資質(zhì)的項目代建人（或稱專業(yè)項目管理公司）對項目可行性研究、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施 工等全過程進行管理，并按照項目的規(guī)模、標準、投資的目標要求完成建設(shè)任務(wù)，直至項 目竣工驗收后交付使用人的項目建設(shè)管理模式 [5] 。 2020年 3月 1日由北京市發(fā)展和改革委員會頒發(fā)的《北京市政府投資建設(shè)項目 代建制管 理辦法（試行）》對“代建制”的說明：“代建制，是指政府采用邀請、公開、指定等方 式進行招標，選擇具有技術(shù)性、專業(yè)性的項目代建管理單位，對代建項目建設(shè)進行全過程 的管理，代建項目建設(shè)完成后，再轉(zhuǎn)交給政府部門相關(guān)使用單位使用，在項目代建期間代 建單位按照合同約定完成項目建設(shè)的投資主體職責” [6] 。代建制就是通過公開招標、邀請 招標、直接指定等方式進行招標，確定代建人對負責項目實施全過程的組織管理。最終保 證項目建設(shè)的質(zhì)量，減少項目的投資成本后轉(zhuǎn)交給業(yè)主。代建單位具有高品質(zhì)、高素質(zhì)以 及專業(yè)性、技術(shù)強的管理人才，從而代替業(yè)主對項目進行全面的控制管理，減少業(yè)主承擔 的風(fēng)險。我國房地產(chǎn)公司為了改善工程管理市場的競爭力，提高我國經(jīng)濟發(fā)展，由此大力 推行代建制管理模式。 代建制項目管理模式的主體關(guān)系 代建制項目管理模式中，投資方、承包商單位、代建單位、使用單位為了完成共同的 目標，通過對傳統(tǒng)“投資、建設(shè)、管理、使用”四原則模式進一步完善 [7] 。其各方主體關(guān) 系如圖 。 合同關(guān)系 圖 代建制項目管理模式中各方主體關(guān)系 (1)代建項目單位與投資方的關(guān)系 投資人對資金上的利用問題上，具有全權(quán)的監(jiān)督控制。選擇代建單位，利用契約的協(xié) 議來制約代建單位，形成所有權(quán)與管理權(quán)分離的委托代理關(guān)系。根據(jù)代建合同，代建單位 代建單位 房地產(chǎn)公司 使用單位使用方 投資方 管理方 承包方實施方武漢科技大學(xué) 碩士學(xué)位論文 第 5頁 必須隨時向業(yè)主匯報成本、進度等進展情況，使業(yè)主對整個項目中的資金、質(zhì)量、進度等 過程有詳細監(jiān)督控制。對業(yè)主來說，代建單位可以在實際工程項目中，體現(xiàn)出該單位的工 程管理能力。代建單位在實施過程中，會出現(xiàn)一些不利的風(fēng)險，則業(yè)主有關(guān)部門對代建單 位所做出的行 為具有監(jiān)督發(fā)言權(quán)，從而避免了這些風(fēng)險的產(chǎn)生。 (2)代建項目單位與承包商單位的關(guān)系 業(yè)主在委托代建單位對項目進行管理時，該代建單位可以通過公開、邀請、指定等方 式，對設(shè)計單位、施工單位、材料采購單位進行招標，選擇可靠的承包單位，以及對項目 各個參與單位簽訂合同契約來制約各個單位的行為，從而，幫助業(yè)主更好地管理項目的建 設(shè)實施。 (3)代建單位與使用單位的關(guān)系 在代建制項目管理模式下，使用單位的主要權(quán)力和責任是負責向代建單位轉(zhuǎn)告該項目 的建設(shè)用途，在代建制項目管理模式下，使用單位的主要權(quán)力和責任是負責向代建單位轉(zhuǎn) 告該項目的建設(shè)用途，配合代建人完成代建項目前期階段、項目建設(shè)階段中各種工序必備 的手續(xù)。在項目實施過程中，項目使用單位能夠?qū)椖砍霈F(xiàn)工程建設(shè)的質(zhì)量、安全、資金、 施工等要點，進行有效的監(jiān)督控制。而項目使用單位不能直接與項目的承包單位、材料采 購單位、設(shè)計單位等聯(lián)系，由代建單位與項目各個參與單位進行簽訂合同，代替使用單位 行使在項目實施過程中的項目法人權(quán)利和責任。 代建制項目管理模式的特點分析 根據(jù)“代建制”的興起，從 改革的取向和總體效果來看是有效果的，已采用代建制管 理模式。代建制項目的總投資費用，全部控制在代建單位預(yù)算范圍之內(nèi)，也能在計劃的工 期內(nèi)完成，取得了很好的社會效益 [8] 。其主要特點如下： (1)通過代建制按照公開、邀請、指定等方式招標，選擇確定項目代建單位，代建單 位作為項目建設(shè)期間的法人，對代建項目實施采取全過程組織監(jiān)督管理。 (2)代建制在工程項目管理領(lǐng)域中，是將過去的建設(shè)單位（使用單位）權(quán)限，從建設(shè) 實施期間分離出來，通過新型專業(yè)化的代建制管理公司代替建設(shè)單位、（使用單位）業(yè)主， 在建筑工程實施階 段行使項目法人的權(quán)利和責任。將過去的項目管理模式中的“建設(shè)、使 用”兩個原則分離，避免了建設(shè)單位與使用單位（業(yè)主）兩者中出現(xiàn)利益關(guān)聯(lián)，直接導(dǎo)致 使用單位（業(yè)主）不在參與項目的建設(shè)，體現(xiàn)了代建單位的管理系統(tǒng)的專業(yè)化實力，從而， 使代建單位的管理模式具有社會性、專業(yè)性、市場性、競爭性。保證有效的管理水平、有 效的質(zhì)量（工期）控制以及保證項目投資費用的有效使用，減少成本開支。 (3)在一定程度的代建制模式情況下，為項目建設(shè)的資金體制進行了成功的改革，幫 助業(yè)主解決了過去權(quán)利和責任不分以及不能控制的現(xiàn)象。 (4)代建制管理模式有效的解決了因投資人（業(yè)主）引起的人為因素，避免了三超 (規(guī) 模、標準、投資 )現(xiàn)象，有效地增加了業(yè)主投資項目的利益。 (5)代建制管理模式直接導(dǎo)致使用單位不需要建立項目管理部門，有利的減少了使用 單位的壓力。武漢科技大學(xué) 碩士學(xué)位論文 第 6頁 (6)使用單位與建設(shè)單位兩者之間應(yīng)建立有效的監(jiān)督體制，在設(shè)計單位、施工承包單 位、材料采購單位的選擇上通過國家有關(guān)規(guī)定進行招標，避免了項目各個參與單位之間協(xié) 調(diào)的矛盾。 (7)代建制管理模式可以防止項目建設(shè)完成投入運用后，在對投資資金進行總結(jié)時， 出現(xiàn)嚴重的資金損失問題。 國內(nèi)外代建制發(fā)展現(xiàn)狀 (1)國內(nèi)代建制管理現(xiàn)狀 目前，我國政府部門大力推行“代建制”管理模式的改革，（非）經(jīng)營性政府投資項 目采用代建制管理模式，逐步開始在全國各個地區(qū)進行試點 ,包括北京、山東、上海、成都、 青海等城市，通過各地不同實際工程的案例以及將“投、建、監(jiān)、使”原則分離情況，進 行分析和研究，解決了傳統(tǒng)管理模式的弊端，得出很大成功和效果。政府部門投資的項目 是以專業(yè)化的工程管理為中心，建立完整的管理體制，制約項目各個參與方的權(quán)利和責任， 加強政府投資項目的利益效 益以及項目工程管理的水平。所以，經(jīng)過以上各地試點的結(jié)論 得出現(xiàn)代的建筑工程管理模式采用“代建制”進行改革，是符合我國建筑工程市場的基本 國情，以下對上海、深圳、北京等三個典型的地區(qū)管理模式簡單的介紹一下 [9] 。 1)關(guān)于上海模式。自二十一世紀初上海市政府投資項目的管理方式就開始進行改革。 通過上海市政府部門針對建設(shè)工程管理必須以政府開展監(jiān)督 — 工程管理公司進行管理 — 社會化市場競爭組成一個具有實力的集體的原則，隨后，上海市下建設(shè)廳部門 2020年推行 “代建制”管理模式，幫助政府投資的解決傳統(tǒng)管理模式的弊端 。上海市政府投資工程管 理方式是“政府 —— 政府所屬投資公司 —— 工程管理公司”的三級管理模式，通過這種模 式把政府投資項目的職能、政府投資項目管理職能、代建制項目工程管理職能之間聯(lián)系的 脫離。同時，政府投資項目下的參與單位都具有一定職權(quán)，但是，它們的職權(quán)只能在相應(yīng) 的范圍內(nèi)，才能使用后體現(xiàn)出效果。政府投資的項目采用代建制管理模式，主要為了突出 投資方在項目中的地位，使政府部門的職能由以下三個方面組成：建筑工程管理、業(yè)主投 資管理職能、政府投資相關(guān)管理部門之間分離；大力推行代建項目管理，使政府投資項目 確得最大的利潤，以及減少政府投降方的風(fēng)險，提高建設(shè)工程的管理水平。上海市代建制 改革的具體工作如下：第一，上海市試點主要強調(diào)相關(guān)政府對項目有效投資管理職責和能 力。將該市政府部門下相關(guān)當局的投資項目進行統(tǒng)一規(guī)劃，轉(zhuǎn)交給以政府為中心的投資單 位；第二，加強政府為中心投資單位的管理職責和能力。其非營業(yè)性政府投資項目的管理 職責和能力，主要是以政府部門投資單位在項目實施過程和項目操作以及從代理單位中表 現(xiàn)出來，代替政府委托的建筑投資單位以及代替建筑工程管理公司，都是在一定權(quán)限范圍 內(nèi)行使職權(quán)，任何單位都不會干涉； 第三，培養(yǎng)新一代的代理制式的工程管理咨詢公司， 其該管理咨詢公司是以公開、邀請、指定等方式招標確定。上海市代建制的改革主要采用 了很多措施，還培養(yǎng)很多的代建制建筑工程管理咨詢單位，把上海市政府部門投資方業(yè)主 的職能與對建筑工程管理的意愿大大地分離了。有利于政府脫離工程項目管理方面的缺 陷，使政府部門投資的項目借代理制的建筑工程管理咨詢單位來完全整個管理，以至于把武漢科技大學(xué) 碩士學(xué)位論文 第 7頁 代理制的建筑工程管理咨詢單位推向社會化、市場化、經(jīng)濟化。而代理制的建筑工程管理 咨詢單位主要是對代建的項目進行 全方位、全權(quán)制、全責制的管理。代理制的建筑工程管 理咨詢單位通過招標的方式對整個項目各個單位進行篩選，有利于政府部門對整個項目的 監(jiān)督控制。其管理模式如圖 。 驗收 驗收 招標 招標 圖 上海市政府投資項目代建制模式 2)關(guān)于深圳模式。從深圳特區(qū)成立至今，政府已嘗試過多種不同方式對政府投資項目 管理模式進行改革，試圖通過高度集中管理來來根除分散管理的種種弊端，如成立基礎(chǔ)工 作組、城市建設(shè)投資發(fā)展公司和城市建設(shè)開發(fā)出等形式；但是無論如何改革調(diào)整，這些新 成立的機構(gòu)部門始終無法改變以市政工程建設(shè)為主的范圍而政府投資其他項目還是由各 政府職能部分自行負責管理。深圳市根據(jù)建筑工務(wù)署在負責編制項目的結(jié)算、竣工決算以 及組織相關(guān)單位竣工驗收中，工務(wù)署沒有為項目籌集資金、撥付資金和還貸的職責。其改 革范圍界定比較窄，沒有涉及復(fù)雜的投融資改革領(lǐng)域，加之輔助有三方面的條件，因而僅 就減輕委托代理風(fēng)險而言取得了比較顯著的效果 [10] 。其管理模式如圖 。 圖 深圳市政府投資項目代建制模式 3)關(guān)于北京模式。自 2020年北京市啟動“代建制”試點，截止 2020低，北京累計批復(fù) 了代建制項目 30項（不包括北京工業(yè)大學(xué)體育館等 11 個奧運“代建制”項目），總投資約 政府投資人 建筑工務(wù)署 監(jiān)理單位 承包商 工 程 管 理 公 司 財 務(wù) 監(jiān) 理 公 司 政府 投資公司 分包商 分包商 竣工驗收階 財 務(wù) 監(jiān) 理 公 司 總 承 包 公 司武漢科技大學(xué) 碩士學(xué)位論文 第 8頁 30億，涉及市政府投資 43億元，包括以下幾個項目：首都圖書館二期、人民團體辦公室等 市重點工程均實施了代建管理。在代建制項目中，對初步設(shè)計概算進行批復(fù)后，發(fā)改委按 照正常程序從中介機構(gòu)庫中選定代建單位。此后，代建單位提交批復(fù)概算投資 10%— 30%的 銀行履約擔保函，發(fā)改委作為委托人，與代建單位、使用單位簽訂三方委托代建合同。北 京模式的特點具體有三點：第一，通過公開、邀請、指定等招標方式，選擇確定代建單位， 發(fā)揮了市場競爭狀況，實現(xiàn)了強者生存的現(xiàn)狀；第二，通過合同契約落實主體責任，構(gòu)建 起了剛性的投資控制約束機制和利益均衡機制；第三，通過簽約的保函，設(shè)立投資風(fēng)險防 范體系。其管理模式如圖 。 圖 北京政府投資項目代建制模式 4)上海、深圳、北京地模式比較分析 在表 2． 1中，我們針對上海、深圳、北京等三個典型的地區(qū)管理模式進行簡單的分析， 結(jié)合實際情況總結(jié)了它們?nèi)齻€典型地區(qū)的區(qū)別和優(yōu)點以及缺點。其中，行政代理模式分別 為上海、深圳模式，它們的管理模式，都是項目代建單位按照政府投資單位（業(yè)主）的意 見，對該建筑項目進行管理，整體來說，代建模式代建單位作為政府投資項目的委托人， 對該項目行使全方位監(jiān)督控制的管理。從而，政府部門也真正意義上發(fā)揮出投資人在項目 上主體的地位，更體現(xiàn)出“代建制”具有專業(yè)性的管理能力，也強調(diào)了代建制社會化的發(fā) 展趨勢 [11][12][13] 。 北京市場代理模式：業(yè)主市場代理模式是指政府依法授予項目管理公司即市場主體項 目控制權(quán)，由項目管理公司履行業(yè)主職責，挑選施工隊伍并負責項目的全部管理工作，直 至向政府業(yè)主最終交付完工的建筑項目產(chǎn)品；在此過程中，政府選擇專業(yè)的管理機構(gòu)管理 投資項目并對負責項目管理的進行招標，擇優(yōu)選擇。這種完全市場化的運作方式從根本上 改變了以往政府投資項目建管部分的管理模式。在此種模式中，作為獨立第三方的受委托 的項目管理公司不再是政府部門附庸和累贅，項目管理公司不再是協(xié)助政府管理而是獨立 行使專業(yè)化、市場化管理，全權(quán)代理項目具體的運作和管理。這種模式極大地加強了項目 管理公司對項目的支配權(quán)和主導(dǎo)權(quán)，另一方面，這種模式可以充分發(fā)揮項目管理公司專業(yè) 化管理的優(yōu)勢。但是，這種模式