【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 款 。 （二）二手房貸款的額度、限期、利率、方式： 二手房貸款額度： 普通按揭貸款：商業(yè)用房最高不超過擬購買住房的評(píng)估價(jià)值或?qū)嶋H合同成交價(jià)的（以低者為準(zhǔn)） 50%，住房不得超過 70%80%。 公積金貸款：?jiǎn)畏劫J款最高限額為 25 萬，夫妻雙方最高限額為 30 萬。 二手房貸款限期： 普通按揭貸款：貸款期限最高不超過 20 年，借款人年齡不超過男性 60 周歲，女性 55 周歲。公積金貸款：最高貸款年限為 30 年。 二手房貸款利率： 普通按揭貸款：． 二手房貸款方式： Ａ、等額本金還款法： 每月還款額＝ 貸 款本金 /貸款期月數(shù)＋（貸款本金 — 已歸還本金累計(jì)額） 日利率每月實(shí)際天數(shù) Ｂ、等額本息還款法： 每月還款額＝貸款本金 月利率（１＋月利率） 還款月數(shù) /（ 1+月利率） 還款月數(shù) 1 （三）申請(qǐng)二手房貸款所需具備的條件 1．年滿１８周歲，具有完全民事行為能力和合法有效的居留身份證明． 2．申請(qǐng)人有穩(wěn)定的合法收入和償還借款本息的能力． 3．借款人同意以所購房屋及其權(quán)益作為抵押物． 4．所購商品房產(chǎn)權(quán)明晰，符合成都市政府規(guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的條件，具有房屋所有權(quán)證、土地使用證和契證，賣房人具有完全處置權(quán)利的住房 。 （四）申請(qǐng)貸款所需提供的資料 邢臺(tái)家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 1． 購房人（借款人）提交的資料 ： （ 1） 收入證明明；身份證和戶口簿及婚姻狀況證明；配偶身份證； （ 2） 若購房人為企業(yè)法人的，須提供企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告及近期財(cái)務(wù)報(bào)表和貸款證等有關(guān)證件資料。 ３．售房人提交的資料 ： （ 1） 售房人（含共有人）身份證、戶口簿或受委托人公證委托書和身份證； 房屋共有人同意出售的書面文件； 所售房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件； （ 2）售 房人為企業(yè)法人，須提供有效的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書等有關(guān)文件（若所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)為國(guó)有 資產(chǎn)，還須提供國(guó)有資產(chǎn)管理部門同意轉(zhuǎn)讓的證明文件）。 二、邢臺(tái) 市二手房交易稅費(fèi) 稅費(fèi)的構(gòu)成 契稅 契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。 營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)稅 (Business tax)，是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。營(yíng)業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個(gè)主要稅種。 交易手續(xù)費(fèi) 交易手續(xù)費(fèi)是在交易時(shí)應(yīng)支付的各種稅收和費(fèi)用的總和 個(gè)稅 個(gè)人 所得稅（ personal ine tax）是調(diào)整征稅機(jī)關(guān)與自然人 (居民、非居民人 )之間在個(gè)人所得稅的征納與管理過程中所發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 轉(zhuǎn)移登記費(fèi) 房屋登記費(fèi) 是指縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門對(duì)房屋權(quán)屬依法進(jìn)行各類登記時(shí) ,向申請(qǐng)人收取的費(fèi)用 印花稅 以經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營(yíng)業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證 文件為對(duì)象所征的稅。 抵押登記費(fèi) 指房屋抵押登記費(fèi) ,房屋抵押登記費(fèi)是房屋貸款人到房管局辦理住房抵押貸款手續(xù) ,在辦理時(shí)向房管局繳納一定的服務(wù)費(fèi)用 ,即抵押登記 費(fèi)。 契稅 首次購房 90㎡以下 1% 邢臺(tái)家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 90㎡ —— 140㎡ % 140㎡以上 3% 二次↑購房 3% 營(yíng)業(yè)稅 % 普通住房 140㎡↓ 滿 5年 不征收 未滿5年 差額征收 非普通住房 140㎡↑ 滿 5年 差額征收 未滿5年 全額征收 交易手續(xù)費(fèi) 按買賣雙方各 6元 /㎡征收 個(gè)稅 一般情況 按照指導(dǎo)價(jià) 1% 繼承、贈(zèng)與后再出售 差額征收 20% 登記費(fèi) 80元 /戶 印花稅 5元 /戶 抵押登記費(fèi) 抵押費(fèi)用貸款金額 % 登記費(fèi) 80元 /戶 邢臺(tái)家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 填寫成交報(bào)告指引 (一 ) 物業(yè)樓宇必須填寫清楚成交物業(yè)之名稱、地址、座落、性質(zhì)、用途、裝修狀況等。 (二 ) 清晰填寫該項(xiàng)交易之成交價(jià)格。若租賃，除填寫租賃租金外，還需填寫租賃期限。 (三 ) 業(yè)主、租客資料必須填寫清楚是公司還是私人資料，有關(guān)主及租客（或買家）資料須根據(jù)租賃（或買賣）合約上雙方提供的資料填寫。如業(yè)主或租客有代理人，還需填寫清楚代理人之詳細(xì)資料。 (四 ) 傭金收入須填寫清楚業(yè)主傭金、客戶傭金、收傭日期等。 (五 ) 分配欄里根據(jù)實(shí)際情況填寫清楚 (六 ) 核準(zhǔn)人為各部門經(jīng)理，負(fù)有監(jiān)督本部門員工及時(shí)填寫成交報(bào)告和確定成交報(bào)告 填寫無誤、清晰。 其他注意事項(xiàng)： 1． 成交報(bào)告中“成交日期”為客戶雙方簽署正式或臨時(shí)合約日期。 2． 凡已簽署臨時(shí)租賃或買賣合約，即當(dāng)用該交易已成交，因?yàn)槿骄娱g協(xié)議中已清楚列明各客戶須支付之傭金。 3． 物業(yè)顧問無須在成交報(bào)告中計(jì)算個(gè)人于交易中所分之傭金。 4． 成交報(bào)告在填寫時(shí)不得涂污。 邢臺(tái)家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作方法 1．整理：將樓盤資料和客戶資料系統(tǒng)化地歸類，便于查找或記憶。 2．要有工作計(jì)劃： 每一次的出擊要理清先后步驟，作好階段性系統(tǒng)的安排。 每天要理理自己的思路，對(duì)一天的工作進(jìn)行總結(jié)，對(duì)明天的工作做到 心中有數(shù)，凡事做得明明白白。 3．多記、多寫、多備一份資料、多走一步路、你就會(huì)有備無患。 4．針對(duì)自己的性格特點(diǎn)，找對(duì)工作方法，揚(yáng)長(zhǎng)避短，同事間取長(zhǎng)補(bǔ)短，擴(kuò)大自己的工作范圍，提高業(yè)務(wù)能力。 5．專業(yè)知識(shí)豐富、行情熟悉、銷售技巧的靈活運(yùn)用，是你努力的方向。 6．工作中要分清主次，找對(duì)重點(diǎn)。 7．真實(shí)的匯報(bào)業(yè)務(wù)或工作情況，便于他人對(duì)癥下藥，起到“藥到病除”的效果。 8．成為客戶的朋友，取得客戶的信任。 9．有準(zhǔn)確的主見，并能引導(dǎo)客戶。 10．不要輕易的下結(jié)論，凡事多方考慮，無論對(duì)客戶、對(duì)同事，出了問題首先要解決 問題，再從自己身上找原因，不要把責(zé)任推給對(duì)方。 11．出門 7 件寶：通訊工具、紙、筆、名片、計(jì)算器、公司介紹、格式文本。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)技巧 要成為出色的置業(yè)顧問，必須過以下五關(guān)： 第一關(guān)：面皮關(guān)。不要怕羞，不怕罵，不懂就問 .有自信心，敢于挑戰(zhàn)自己，喜歡與陌生人交流。 第二關(guān)：專業(yè)關(guān)。物業(yè)顧問的一句話很重要，對(duì)客戶有著至關(guān)重要的影響。要熟悉樓盤，掌握專業(yè)技巧。 第三關(guān)：壓力關(guān)。承受自來公司外部、內(nèi)部、及自身給予的壓力。（可能會(huì)天天睡不著）有壓力才有動(dòng)力，有動(dòng)力才有智力。 第四關(guān)：辛苦關(guān)。沒 有固定的工作時(shí)間，沒有固定的工作地點(diǎn)。不要怕辛苦，“不辛苦何來世間財(cái)” 第五關(guān)：誘惑關(guān)。不要貪心，不做私單，抵受住外間的引誘。 邢臺(tái)家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 九陰真經(jīng)： 第一招：引蛇出洞。 如何找客人出來？ 使其自愿：誘之以利、動(dòng)之以情、訴之以理、迫之以力、系之以約誘：廣告內(nèi)容不能過于詳細(xì)、清楚。讓客人有不吃虧、有利可圖的感覺 第二招：埋身。以最快的速度與客戶建立感情，令他信任你。搞好相互之間關(guān)系。 第三招：揸價(jià)（又稱抓價(jià)）。把有利的東西控制在自己的手里。 得到對(duì)方信任的時(shí)候就是“騙”對(duì)方的時(shí)候。 掌握?qǐng)?bào)價(jià)技巧。 第四招：快。在第一時(shí)間看房 ，在第一時(shí)間談判，在第一時(shí)間成交。每一分，每一秒都在變化。今天決定的事到了明天就可能會(huì)有變化。沒有上、下班時(shí)間的差別。 第五招：準(zhǔn)。像射箭一樣射中客戶的心（客戶的真正想法）。 配對(duì)要準(zhǔn)，談判對(duì)象要準(zhǔn)。 可以成交的房源就是一個(gè)好的房源，千萬不要主動(dòng)的去判斷什么是好的房源。 第六招：狠。對(duì)顧客要一視同仁，不要對(duì)顧客感情用事。 不能拖泥帶水。 第七招：貼。 怎樣和客人處好關(guān)系，讓客人對(duì)你產(chǎn)生信任感。 緊隨著客戶的思維走，時(shí)刻保持與之聯(lián)系。 推銷員最重要的是推銷自己，與客人交朋友 如何做：找到共同話題，不要直接問對(duì)方問題，而是 需要旁敲側(cè)擊 第八招：危機(jī)感。對(duì)每個(gè)成交的單子都要存在危機(jī)感。不僅對(duì)客戶要存在危機(jī)感，對(duì)同事、對(duì)自己也存在危機(jī)感。 第九招：不屈不撓。把前面八個(gè)工作完成之后，還是沒有成交。那么就重新來過，不要?dú)怵H，也更不要放棄。就當(dāng)作是一種學(xué)習(xí)，為下一次的成功作更多、更好的準(zhǔn)備。 如何與客戶接近并建立良好聯(lián)系 : “推銷之前先推銷自己”，這是推銷界的一句至理名言。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在開展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)之前，也需要先將自己推銷出去?？蛻糍徺I房地產(chǎn)商品或服務(wù)時(shí)，不僅要看商品合不合適，而且要考慮經(jīng)紀(jì)人的個(gè)人形象?，F(xiàn)代推 銷理論強(qiáng)調(diào)的一個(gè)原則 —— 推銷，首先是推銷你自己 —— 道理也正在于此。所謂推銷你自己，就是要客戶喜歡你、信任你、尊重你、接受你。簡(jiǎn)而言之，就是讓顧客對(duì)你有好感。如果客戶不喜歡你，或者對(duì)你沒有信任感與好感，那么大多數(shù)情況下交易很難成功。特別是房地產(chǎn)這種價(jià)值高的大宗商品，沒有相當(dāng)程度的信任感，達(dá)成交易就幾乎是不可能的了。 邢臺(tái)家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 中介業(yè)務(wù)交易 80 問 0客戶在下訂之前，稱過戶當(dāng)天一次性付款，不愿交訂，怎么辦？ 答：向客戶出示國(guó)土局產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移流程表，并解釋流程表中每一步客戶可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，如業(yè)主沒有收定，他（她）不可 能把房產(chǎn)證押在中介公司，他（她）就有可能賣給任何一個(gè)客戶，我們也就有可能失去購買的良好時(shí)機(jī)；如當(dāng)天付款，過戶時(shí)沒有足夠的時(shí)間查清業(yè)主產(chǎn)權(quán)是否清晰。再者，如果不交訂金，交易條件、違約責(zé)任等不明確，草率過戶，是對(duì)雙方很不負(fù)責(zé)任的態(tài)度，更容易發(fā)生問題。 0客戶在看過房之后，要求說明此房的業(yè)主為什么出售此房，而業(yè)主真正售房的理由又不方便說出來，怎么辦？ 答：商品社會(huì)里客戶買賣物業(yè)是一件很平常而又很正常的一件事情，正如我們不能問買方：“您為何要買房”一樣，客戶會(huì)產(chǎn)生一種反感，而這樣對(duì)我的銷售工作是非常不利的。 但如果碰上一個(gè)客戶非打破沙鍋問到底時(shí)，你不仿告訴他（她），業(yè)主發(fā)財(cái)了、要移民、換大房，相信你買了這房今后也會(huì)飛黃騰達(dá)。 0客戶在看房之后并商訂好價(jià)格，要求見業(yè)主面再談，落實(shí)一下業(yè)主是否真的此價(jià)出售，怎么辦？ 答：在您未完全確定下來（下誠(chéng)意金）時(shí)，業(yè)主不會(huì)也沒時(shí)間過來跟您面談，業(yè)主委托我們公司找客戶，如果沒有收定前每個(gè)客戶都要見業(yè)主，那業(yè)主委托我們公司不就沒有意義了嗎？公證、過戶時(shí)業(yè)主必須親臨現(xiàn)場(chǎng)簽字，如證實(shí)此價(jià)不實(shí)，您可以投訴并申請(qǐng)退還不實(shí)價(jià)差也不遲。 0客戶在一家公司多次看房，都未能成交， 對(duì)中介公司已失去信心，該怎么辦？ 答：了解我公司的經(jīng)營(yíng)理念，誠(chéng)信服務(wù)和辦事程序，找到客戶在其它公司退訂的原因，用自己專業(yè)理論說服客戶，給客戶推薦樓盤時(shí)一定要信息準(zhǔn)確，重信譽(yù)，守承諾，讓客戶感覺到你跟其它公司的業(yè)務(wù)員不同，以您的真誠(chéng)打動(dòng)客戶，讓客戶感覺到我們公司就是與其他中介公司不同，為其著想，把他當(dāng)朋友而非客戶，消除客戶的防范意識(shí)，讓其重新樹立信心跟您買房。當(dāng)他看中了你手中的房時(shí)，就可以編一些故事。諸如：業(yè)主就要到其他中介去收定，或者是同事的客戶在查閱有關(guān)資料，并到檔案大廈查檔去了等等，讓他產(chǎn)生一種“危機(jī)” 感。 0在價(jià)格、房子、產(chǎn)權(quán)都落實(shí)、滿意了，后因某種原因訂不下來，或者說下不了決心，該如何跟進(jìn)？ 答：多與客戶溝通，了解客戶真正的需要，了解真正存在的問題并解決問題。 0客戶在沒有交定金之前要求看房產(chǎn)證原件，怎么辦？ 答：客戶在沒有交定金之前要求出具房產(chǎn)證原件本身有些不合理情，因?yàn)闃I(yè)主只有在收定時(shí)才可能將房產(chǎn)證質(zhì)押在公司。但我們可采取雙管齊下的方法，讓客戶來定交的同時(shí)“讓業(yè)主來收定”，分別安排在兩個(gè)不同的會(huì)客室外，然后借口房產(chǎn)證需要復(fù)印一份留底而拿到客戶的面前，看后收定。 邢臺(tái)家易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 0客戶質(zhì)問為什么要 下 10%的的定金，我們應(yīng)該怎樣回答？ 答：當(dāng)你交 10%定金后，公司會(huì)轉(zhuǎn)給業(yè)主，公司就會(huì)收取業(yè)主的房地產(chǎn)證，辦理一