【文章內(nèi)容簡介】 基地”和“廣東省火炬計劃高能環(huán)保電池特色產(chǎn)業(yè)基地”。 仲愷高新區(qū)從 1992 年成立到現(xiàn)在已經(jīng)走過了十三年的發(fā)展歷程，經(jīng)過不斷的調(diào)整、發(fā)展、規(guī)劃，已經(jīng)取得了令人矚目的成績，尤其是最近幾年來通過對園區(qū)的重新調(diào)整規(guī)劃后，使得仲愷高新區(qū)的各種資源得到了最優(yōu)化的配置，工業(yè)產(chǎn)值出現(xiàn)了快速的增長，其在惠州經(jīng)濟的龍頭地位得到了進一步的加強。 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況： 自成立以來，高新區(qū)經(jīng)濟一直得到快速的發(fā)展， 2021年全區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長 32%，占全市工業(yè)總產(chǎn)值三分之一；其中高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值 432 億元，同比增長 27%；地方財政收入 億元，其中入庫 億元，退稅及免抵稅額 億元； 2021 年全區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值近 600 億元，是惠州市重要的經(jīng)濟增長點。目前區(qū)內(nèi)設(shè)立的高新技術(shù)企業(yè)有 256 家（這個數(shù)字還在不斷提升），包括各種管理和技術(shù)人才在內(nèi)的從業(yè)人數(shù)已經(jīng)達到 10 萬多人。 2021 年全區(qū) GDP 達到 119 億元，占全市 %；工業(yè)總產(chǎn)值 641 億元，同比增長 %,占全市的三分之一 。其中高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值 561 億元 ,同比增長 10%；技工貿(mào)總收入 643 億元，同比增長 %；出口總額 億美元， 同比增長 % ,其中高新技術(shù)企業(yè)出口總額 52 億美元 ,同比增長%；利潤總額 億元，同比增長 %；實際利用外資 12701 萬美元，是惠州市重要的經(jīng)濟增長引擎。 區(qū)域人口現(xiàn)狀： 截至 2021 年，仲愷高新區(qū)有常住人口 15 萬人，其中企業(yè)用工人數(shù)為 10 萬人，研發(fā)人員 4150 人（包括博士 27 人、碩士 230 人、高級職稱者 503 人），各類企業(yè)管理者、政府公務(wù)員、商業(yè)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員等常住人口約 萬人，當?shù)卦∶窦s 1 萬人。人口層次結(jié)構(gòu)呈梯形分布。參照惠州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（ 2021 年為 15991 元 ），可以預計，處于梯形中部上下的人口將來置業(yè)本片區(qū)的機會較大，而高層置業(yè)者選擇市區(qū)的習慣短期內(nèi)則難以改變。 從 下 規(guī)劃圖表中可以看出，未來 515 年，仲愷高新區(qū)常住人口數(shù)保持一定速度的增長，到 2020 年，常住人口數(shù)將較 2021 年翻一番，同時借助海關(guān)及高新技術(shù)企業(yè)的集聚效應，預計流動人口數(shù)量亦將成倍增長，帶動對住宅、寫字樓、商業(yè)及其他各類配套服務(wù)設(shè)施的需求。 指標 2021 年 2021 年 平均增長率 2020 年 平均增長率 常住人口（萬人） 15 20 6% 30 % 用工人數(shù)（萬人） 10 15 % 25 % 區(qū)域配套設(shè)施現(xiàn)狀： 商業(yè)配套： 2021 年引進了惠臺綜合生活服務(wù)中心、大榮商貿(mào)城， 2021 年又引入了集購物娛樂于一體的仲愷大世界及園中緣等一批商業(yè)設(shè)施，同時將推動仲愷大道兩邊的商業(yè)化改造，完善片區(qū)的商業(yè)配套。 綜合配套：引進和啟動了仲愷文體中心、惠臺綜合生活服務(wù)中心、協(xié)和醫(yī)院。 行政配套：仲愷高新區(qū)管委會、惠州新海關(guān)、惠州檢驗檢疫中心。 總體來講，由于仲愷高新區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于起步階段，各類配套零星且分散，難以發(fā)揮成片的集聚效應，但未來仲愷大道沿線的整體規(guī)劃及改造力度則有機會從根本上 改變目前配套欠缺的狀況。 區(qū)域功能定位： 仲愷分區(qū)是惠深經(jīng)濟走廊的重要組成部分，惠州主要的高新技術(shù)及先進制造業(yè)基地，惠州市中心城區(qū)有機組成部分，有良好人居環(huán)境和創(chuàng)業(yè)條件的現(xiàn)代化新區(qū)。 城市發(fā)展戰(zhàn)略： 拋棄單一發(fā)展工業(yè)的開發(fā)區(qū)發(fā)展模式，大力培育城市綜合功能；強化環(huán)境整治，有步驟地改造“園中村”，優(yōu)化整體環(huán)境質(zhì)量。 結(jié)論要點：該區(qū)域是惠州市高新技術(shù)為主導的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地和外貿(mào)加工出口基地，此片區(qū)已成為惠州的熱點區(qū)域，有非常好的發(fā)展前景。 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 ? 惠州市良好的投資環(huán)境，吸引更多投資 進入惠州市場，同時也包括房地產(chǎn)市場，未來惠州的房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫； ? 仲愷高新區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)市場需求的推動作用大，經(jīng)濟的快速發(fā)展對房地產(chǎn)市場是一個重大利好； ? 未來幾年，仲愷高新區(qū)仍然是惠州市重點發(fā)展的熱點區(qū)域，為區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了良好的機會。 惠州房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 2021 年上半年 ,惠州房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 6 52%，達到 2 28 億元，商品房施工面積 42 27 萬平米，其中新開工面積為 1 93 萬平米，竣工面積 4 54 萬平米。在投資增加且房地產(chǎn)市場加速發(fā)展的情況下，市場需求也 比較旺盛，商品房銷售達 7 13 萬平米，銷售總額達 2 27 億元，與去年同期分別增 長 3 9%和 4 7%。以上數(shù)據(jù)充分反映惠州房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的徘徊發(fā)展，目前已出現(xiàn)供求兩旺、行業(yè)加速發(fā)展的態(tài)勢。 項目 固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)比重 房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年同期增長 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年 12% % 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年，銷售額前 20 位樓盤的總銷售面積為 萬㎡，占總體比重%，超過一半。其中，房價超過 4000 元 /㎡的樓盤有 5 個，銷售面積合計為 萬㎡，占總體比重 %；房價 30003900 元 /㎡的樓盤有 4家，銷售面積合計為 萬㎡ ,占總體比重 %；其余的 11 個樓盤的房價均低于 3000 元 /㎡ ,銷售面積合計為 萬㎡ ,占總體比重 %，這類樓盤的銷售占據(jù)主力地位。 從各縣（區(qū)） 2021 年 商品房銷售均價看，惠城區(qū) 3298 元 /㎡、大亞灣區(qū)3015 元 /㎡、惠陽區(qū) 2368 元 /㎡、博羅縣 2281 元 /㎡、惠東縣 1565 元 /㎡、龍門縣 1367元 /㎡ ,截至 2021年第一季度惠州惠城區(qū)商品房價格達到 4373元 /㎡ 。同時， 2021 年全市商品房空置率為 %，比上年下降 2 個百分點，顯示市場的剛性需求仍然比較旺盛。綜合而言，房價總體水平較低，空置率下降，剛性需求依然居主流地位，整體區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 的理性區(qū)間特征明顯。 2021 年 17 月，城市居民人均可支配收入 9982 元，增長 1%，剔除價格因素，實際增長 5%。 7 月末，全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 575， 56億元，比年初增長 2%，其中，城鎮(zhèn)居民 48 14 億元，增長 1%。由于住房消費需求潛力大，房從呈現(xiàn)小幅上漲。根據(jù) 2021 年惠州市社會經(jīng)濟調(diào)查隊對該市常年調(diào)查戶中抽取的 50 戶居民家庭進行住房消費意見調(diào)查資料中顯示，有 26%的家庭打算“購買住房”，居民購房意愿足以支撐起龐大的住房消費市場。由此可見，惠州市住房需求潛力還是較大的。只要今后經(jīng) 濟保持良好發(fā)展勢頭，居民收入不斷提高，住房價格就不會出現(xiàn)大幅度下降的情況。另外，從惠州市交易中心資料顯示， 2021 上半年惠州市房產(chǎn)抵押登記面積和金額與去年同期相比有較大幅度增長，其中個人住房貸款增幅較大，表明本市的房產(chǎn)交易市場需求仍較旺盛。 其次，惠州以其便利的交通、優(yōu)良的居住環(huán)境、房價較低且穩(wěn)定等因素，越來越吸引周邊城市，特別是深圳人到惠州置業(yè)，也吸引到深圳發(fā)展商到 惠州挖金。另外，從經(jīng)濟上來看，隨著中海殼牌項目的正式投產(chǎn)，在大項目的帶動下惠州經(jīng)濟高速增長，一些配套項目紛紛興建，大批人才從深圳流動到惠州，深 惠間商務(wù)往來將比往年增加數(shù)倍，這也將推動深圳人在惠州置業(yè)以及品牌發(fā)展商涌入惠州。 另外，建設(shè)局委托惠州市社調(diào)隊進行了住房消費意向的調(diào)查。從購房目的來看，自住性需求占 8 4%，大部分為改善居住條件及結(jié)婚等，而投資保值只占 1 6%。在購房要求中，選三房及四房單位的分別占到 5 1%和 1 3%，這與本地客戶為客家居民為多，家庭人口多，居民普遍想擁有較寬敞住宅相關(guān)。選擇的面積也以 90144 平米的人口居多，占 60、 2%，同時還有 1 5%的人口選擇 144 平米以上。而選擇 90 平米以下的只占 23%。因惠州市人 均住房面積已居家 2 9 平米，反映惠州市居民的住房比較寬裕，因而較大戶型較受歡迎 。從近五年房價變化來看，惠州房價有起有落，有一定的自身調(diào)節(jié)能力，考慮到目前惠州總體房價不高，從銷售增長來看，房價還是在居民的可接受范圍之內(nèi)。 2021年第一季度 惠州 市城區(qū)商品房預售登記面積 ,平 均價格 4195 元 /平 方米。其中住宅 萬平方米 ,均價 4011 元 /平方米 .與去年同期相比登記面積略有增加 ,但均價較去年同期的 2618 元同 期相比登記面積略有增加 ,但均價較去年同期的 2618 元 /平方米有較大幅度的增幅 .從 惠州 市商品房住宅銷售的分布形態(tài)看，均價 20214000 元的住宅銷售量最大，約占 60%以上。 2021 元以上的高檔商品房也占有 15%左右的比例，其中銷售額占 32%的比例，直接導致 惠州 市商品房住宅的均價超過 4000元。 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場界定及概況 根據(jù)規(guī)劃，仲愷片區(qū)是指仲愷高新區(qū)、惠臺工業(yè)區(qū)、平南工業(yè)區(qū)及潼湖管理區(qū)行政管轄范圍。但是高新區(qū)內(nèi)公共服務(wù)（商業(yè)、金融、醫(yī)療、衛(wèi)生、 娛樂、教育等）居住、休閑等城市綜合功 能欠缺，惠州市區(qū)特別是離仲愷高新區(qū)較近的鵝嶺南路區(qū)域樓盤就成為該片區(qū)置業(yè)者置業(yè)區(qū)域的首選。 此外，在惠州市城市總體規(guī)劃 (20212020)中，將陳江鎮(zhèn)定位為仲愷次區(qū)域，作為加工制造業(yè)聚集區(qū)來發(fā)展，成為珠三角東部電子電器業(yè)聚集區(qū)，重點加強產(chǎn)業(yè)升級和空間整合，由此，陳江區(qū)域的企業(yè)和人員數(shù)量不斷壯大，我們認為陳江對仲愷片區(qū)的置業(yè)需求能力是不容忽視的。 綜合以上情況我們將市場的細分區(qū)域擴大到陳江 仲愷片區(qū)。 陳江－仲愷片區(qū)的交通、區(qū)位非常優(yōu)越。它地處珠三角東南部、惠州西南部，位于惠州通往東莞、深圳的要道之上。外 部交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，廣梅汕鐵路和京九鐵路貫穿陳江全境；惠鹽高速、惠河高速、廣惠高速形成圍合之勢。除此之外，這一片區(qū)內(nèi)部還有仲愷大道、曙光大道、金湖大道、陳江大道、五一大道等城鎮(zhèn)主干道，交通網(wǎng)絡(luò)完善順暢。 在空間上，陳江、仲愷、瀝林、鎮(zhèn)隆、潼僑等鎮(zhèn)區(qū)已連成一片，陳江－仲愷作為惠州城市規(guī)劃中的重要組團之一已經(jīng)初步成型。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著總體規(guī)劃的明確，相信片區(qū)的整合力量會加強。仲愷已經(jīng)對周邊惠臺、平南、松山等幾個工業(yè)園進行了整合，作為一個規(guī)劃思路，潼湖華僑農(nóng)場將成為仲愷的備用土地。 2021 年以前，陳江仲愷作為國家 高新技術(shù)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)之一，全部都是居民自建的農(nóng)民房，商品房項目稀少，各種商業(yè)、生活配套檔次低且極不成熟。在經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市化建設(shè)加快的過程中，第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟及服務(wù)配套嚴重脫節(jié)于整體經(jīng)濟發(fā)展形勢，對于房地產(chǎn)市場來說，這里可說是一片未經(jīng)開發(fā)的處女地。以良好的工業(yè)基礎(chǔ)，優(yōu)越的交通區(qū)位，強大的市場潛力，撬動區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展， 2021 年第三產(chǎn)業(yè)完成投資由 億元跨越至 2021 年的 億元，成為陳江經(jīng)濟中的一個新的增長點，全年第三產(chǎn)業(yè)增幅較大的同時所占 GDP 比例首次突破 20%的關(guān)口。近期， 金寶創(chuàng)業(yè)家園的四期推市 ,御景華城、君悅豪庭房地產(chǎn)項目先后落戶，以及口岸國際的即將入市，和其附近三幢商務(wù)綜合樓的建設(shè)，至此，陳江 仲愷片房地產(chǎn)市場于 2021 年下半年將呈現(xiàn)出更加欣欣向榮之勢 頭。 從 2021 年年初開始，以惠州檢驗檢疫大樓和新海關(guān)大樓為圓點 的 口岸新區(qū)開始受到越來越多的重視，不少人對惠州口岸新區(qū)的發(fā)展前景表現(xiàn)出極大的期待。越來越多的人相信，隨著惠州新海關(guān)的啟用，其周邊房地產(chǎn)、商業(yè)、物流的發(fā)展都將煥然一新，并躍上城市與經(jīng)濟發(fā)展的最前端。隨著它的成型，對該片區(qū)的地產(chǎn)、商務(wù)及物流等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展將起到舉足 輕重的作用。 仲愷高新片區(qū)房地產(chǎn)市場概況 仲愷高新區(qū)作為惠州市重要的產(chǎn)業(yè)基地，一直以來，全力推進第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)明顯滯后，據(jù)高新區(qū)管委會綜合數(shù)據(jù)顯示， 高新區(qū)在20212021 年之間推盤量較少，主要推出主力樓盤為金寶創(chuàng)業(yè)家園以及御景華城 1 期等項目，到 2021 年之后，其樓盤推售量有較大幅度的增幅，累計達到 萬平方米，主要項目包括欣欣家園、口岸外商公寓御景華城以及格林童話世界 1 期等項目。從銷售速度上來看， 2021— 2021 年期間由于高新區(qū)的形象及相關(guān)配套設(shè)施的不完善，樓盤銷售較為緩慢， 但由于其市場放量較少，片區(qū)仍舊存在一定的剛性需求，其銷售情況也較為樂觀， 2021 年之后，由于片區(qū)形象的提升，相關(guān)配套設(shè)施的完善以及海關(guān)搬遷等利好因素的影響，片區(qū)樓市得到快速發(fā)展，各樓盤去化速度較快，惠州本地和外地的投資客戶數(shù)量比例也在逐漸加大，如口岸外商公寓在 1個月左右時間銷售率達 90%以上，而欣欣家園也在 2 個月左右達到 80%左右的銷售率，樓盤市場銷售情況前景看好。 在高新區(qū)的住宅地產(chǎn)發(fā)展之中，金寶創(chuàng)業(yè)家園是的先行者和領(lǐng)導者，其 3期的住宅在 2021 年售價達到 2800 元 /㎡，目前在推的欣欣家園住宅均價已經(jīng)達到 3500 元 /㎡，而口岸外商公寓由于其帶精裝修出售，售價已經(jīng)達到 4500 元 /㎡，且在一個月左右時間已消化 90%以上，近年來高新區(qū)住宅物業(yè)售價其增長比例都在 15%以上，新區(qū)住宅物業(yè)的持續(xù)走高一方面說明高新區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，另一