【文章內(nèi)容簡介】 17 有 10％的居民不滿意現(xiàn)住房物業(yè)管理，物業(yè)管理跟不上居民生活的變化；有 9％的居民認為房屋質(zhì)量和社區(qū)配套 設施 差。 據(jù)建設部統(tǒng)計， 2021 年全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積 平方米，比 2021 年提高 6 平方米。上海市 平方米，北京市 平方米，中部地區(qū) 平方米， XX 省 平方米，而XX 市區(qū)人均住房面積只有 平方米。 “十五 ??時期， XX 省 17 個地級市城市住宅建設完成投資額 億元，比 2021 年增加 億元，年均增長 ％。住宅銷售面積 億元，比 2021 年增加 萬平方米，年均增長 ％；住宅銷售額 億元，比 2021 年增加 億元，年均增長 ％；人均住房面積達 平方米，比 2021 年增加 平方米，年均增加 平方 米。 XX 省建設 “ 十一五 ”規(guī)劃確定的米表， 2021 年年底，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積要達到30 平方米。 由此可以看出，與全國主要城市及全省相比，平項山住宅開發(fā)建設還有很大差距，住宅開發(fā)市場空間巨大。 2． 2 平項山市城市援劃 2． 2。 1XX 市概況 XX 位于 XX 省中部， 1957 年建市，轄四縣兩市四區(qū)，總面積 7882 平方公里，總?cè)丝?492 萬，市區(qū)面積 70 多平方公里，人口 萬。 鷹城和諧苑項目申請報告 18 XX 自然環(huán)境優(yōu)美，境內(nèi)山河密布，叢森疊峰，風景秀麗，山明水秀，氣侯宜人； XX 礦產(chǎn)資源豐富，原煤儲量 103 億噸，素有 “中原煤包 ”之稱 ，鹽儲量 2300 億噸，我國第二大井鹽產(chǎn)地，也是中國十大鐵礦之一； XX 工業(yè)基礎雄厚，建立了以煤炭、電力、鋼鐵、化纖等八大工業(yè)基地為支撐的新興工業(yè)體系，是 XX省中原城市群九個中心城市之一； XX 文化底蘊雄厚， 古 為應國，又稱 XX，是世界劉姓、葉姓華人祖地； XX 投資環(huán)境優(yōu)越，市委、市政府正帶領(lǐng)全市人民，按照實 施 二次創(chuàng)業(yè)，退二進三打造經(jīng)濟強市，提前 5 年實現(xiàn)全面建設小康社會的奮斗目標，求真務實，真抓實干，共創(chuàng) XX 美好明天。 城市總體規(guī)劃 平項山市因煤 而 立、因煤 而 興，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，傳統(tǒng)工礦 城市格局己不能適應大城市的發(fā)展需要。按照XX 省委、省政府提出的 XX 要 “ 建設大城市、發(fā)展大工業(yè) ” 的總體要求和納入中原城市群的戰(zhàn)略部署。 XX 市委、市政府提出了 “優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū) ”的城市發(fā)展思路。 按照新的城市總體規(guī)劃 (200l 一 2020)， XX 市城市規(guī)劃區(qū)總面積 540 平方公里， 規(guī)劃 區(qū)范圍包括規(guī)劃建成區(qū)、近郊區(qū)及周圍的生態(tài)控制區(qū)、白龜山水庫及水源地保護區(qū)、風景旅游區(qū)。城市規(guī)模為 XX 城市人口 2021 年 75 萬人， 2020 年 110 萬人；城市鷹城和諧苑項目申請報告 19 建設總用地 2021 年為 平方公里， 2020 年 109 平方公里；城市化水平 2021 年達到 37％， 2020 年達到 52％。 城市發(fā)展定位于豫中地區(qū)中心城市，增強經(jīng)濟輻射力，提高在 XX 省的經(jīng)濟地位。城市發(fā)展功能定位是：東區(qū)為二、三類工業(yè)區(qū)，老區(qū)為商業(yè)服務區(qū)，西部新區(qū)為行政、文教、高新產(chǎn)業(yè)及居住旅游區(qū)。近期城市建設重點是開發(fā)建設西部新區(qū)。城市發(fā)展目標是：堅持面向 21 世紀國際國內(nèi)經(jīng)濟社會發(fā)展大趨勢，發(fā)揮資源和區(qū)位優(yōu)勢，強化城市的區(qū)域經(jīng)濟中心職能，合理布局城市中的各項設施，將 XX 建設成為工業(yè)強盛、商貿(mào)繁榮、交通便利、市容優(yōu)美、生活舒適、設 施 完善、具有中原特色的現(xiàn)代化 大城市，力爭在中原城市群中居于前列。 居住區(qū)規(guī)劃 根據(jù)《 XX 市城市總體規(guī)劃 (20212020)》，城市居住區(qū)建 設應符合全面建設小康社會的要求，貫徹新區(qū)建設和舊區(qū)改造相結(jié)合的方針，創(chuàng)造方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住生活環(huán)境。在舊城區(qū)全面實施城區(qū)改善工程，以優(yōu)化用地布局結(jié)構(gòu)、提高配套標準、建立完善的服務體系為主，形成良好的城市配套能力和環(huán)境面貌。 在老城區(qū)，規(guī)劃安排 56 萬居住入口，其中鐵路北 28 萬人，鐵路南 28 萬人，對鐵路以北的現(xiàn)建成區(qū)范圍內(nèi)的居住區(qū)主要進行調(diào)整和改造，逐步將三、四類居住區(qū)改 造為二類居住區(qū)，尤其 鷹城和諧苑項目申請報告 20 要加快工廠設施等向外搬遷，搬遷和改造后的用地主要用于完善公共配套設施和市政基礎設 施 、增加公共綠地面積，全面提高居住環(huán)境質(zhì)量。鐵路以南的新建居住區(qū)，按現(xiàn)代化 居 住區(qū)的要求和標準進行建設，形成配套齊全，環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化居住區(qū)。 舊 城改造的主要政策 為全面提高 XX 市城市建設水平，從根本上改變城市建成區(qū)人居環(huán)境，加快城市化進程，改善城市形象， 2021 年 10 月， XX市人民政府以平政 (2021)42 號文件印發(fā)了《關(guān)于加快城市建成區(qū)村莊開發(fā)改造的意見》 ； 該文件對舊城改造工作制定了一系 列的政策規(guī)定： (1)城市建成區(qū)村莊開發(fā)改造工作政策性強，涉及面廣，難度 大，與群眾利益密切相關(guān)。為加強領(lǐng)導，市政府決定建立 XX 市城市建成區(qū)村莊開發(fā)改造聯(lián)席會議 制度 ，各區(qū)相應成立村莊開發(fā)改造領(lǐng)導機構(gòu)。 (2)建成區(qū)村莊開發(fā)改造工作要按照城市總體土地規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃、年度計劃和分區(qū)詳細規(guī)劃，統(tǒng)一組織、分批實施。全市建成區(qū)村莊 3 年內(nèi)改造完畢，最遲在 “十一五 ”末改造完畢。 (3)建成區(qū)村莊開發(fā)改造要有序進行。開發(fā)商按照土地出讓的 合法程序取得土地開發(fā)權(quán)后，擬定開發(fā)改造的規(guī)劃設計方案，報市規(guī) 劃部門批準后依法實施。 (4)在組織開發(fā)改造過程中，堅持優(yōu)先安置被拆遷居民的原則， 鷹城和諧苑項目申請報告 21 切實維護群眾利益；制定具體措旌，保證除主次干道以外的各項公共基礎設施同步設計、同步建設、同步竣工。 (5)凡經(jīng)市發(fā)改委批準立項的城市建成區(qū)村莊改造項目，市財 政收取的各項行政事業(yè)性收費 (除國家 規(guī)定 不能減免的費用外 )和土地出讓金返還給開發(fā)商，專項用于改造區(qū)域基礎設施建設。經(jīng)營服務性收費按成本收取。 (6)村莊開發(fā)改造規(guī)劃設計方案批準后，具有優(yōu)先開發(fā)權(quán)的土 地所有權(quán)單位或使用權(quán)單位應及時開工建設。 (7)市政府有關(guān)部門和相應單位要積極支持，大力配合建成區(qū) 村莊改造建設工作，從速從 簡 辦理各項手續(xù)，任何單位和個人不得設置障礙影響建成區(qū)村莊開發(fā)改造工作。 項 目 符合國家政策和規(guī)劃 該項目屬于 舊 城改造、搬遷進行的普通商品房以及商業(yè)辦公用房開發(fā)，符合國家的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)政策；改造建設用地通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓改變土地用途，符合土地利用政策；項目開發(fā)建設方案經(jīng)平項山市城市規(guī)劃委員會審查并經(jīng)政府城市規(guī)劃部門辦理相關(guān)手續(xù)，符合城市總體規(guī)劃和城市村莊改造規(guī)劃；建設單位具有國家頒發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)資質(zhì)，具備市場準入資格。 綜上所述，該項目開發(fā)建設能夠優(yōu)化城市老區(qū)環(huán)境，改善居民居住條件，有利于繁榮市場經(jīng)濟，完全符合國家有關(guān)法規(guī)和XX 市的各項政策和城市規(guī)劃。 鷹城和諧苑項目申請報告 22 第三章 項目 選址及 土地利用 項強選址 依據(jù)城市總體規(guī)劃、城市村莊改造計劃、該地區(qū)綜合開發(fā)改造修建性詳細規(guī)劃和土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)文件，項目建設地址位于 XX 市礦工東路南側(cè)，本項雖地處 XX 市區(qū)東部城鄉(xiāng)結(jié)合部地帶，地理位置優(yōu)越，開發(fā)潛力巨大。 用 地 情況 項目建設用地范圍內(nèi)原址系 XXXX 集團下屬子公司倉儲用地 、大營村村民 宅基地用地。長期以來，該地 區(qū)房屋陳舊，布局混亂，并嚴重影響 XX 創(chuàng)建全國優(yōu)秀旅游城市的形象。根據(jù)市委、市政府盤活城市存量土地，提高土地利用效率，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和市區(qū)環(huán)境，努力改善城市面貌和城市居住條件以及三年內(nèi)完成城中村改造任務的要求， XXXX 集團經(jīng)與大 營 村民委員會充分協(xié)商并對原有居民進行了補償安置，利 用 自有土地和大營村村民宅基地進行商品房開發(fā)。主要 建設內(nèi)容為普通住宅、商業(yè)用房 和 本區(qū)域內(nèi)相關(guān)城市配套 基礎 設施建設。 項目建設用地共計 4827 ㎡ 。用途為住宅兼商業(yè)用地。 鷹城和諧苑項目申請報告 23 第 四 章 安置補償 本項目區(qū)域內(nèi)的原有房屋 是 XXXX 集團下屬子公司倉儲用地和大營村村民宅基地。 根據(jù) XXXX 集團與大營村達成的協(xié)議，該宗地上村民宅基地的房屋由大營村負責拆遷， XXXX 集團負責安置原有住戶并與原有住戶簽定舊房拆遷及補償安置辦法。拆遷補償方案和安置措旋已經(jīng)落實到位。主要內(nèi)容如下： (1)對被符合給予補償安置者，拆遷補償方式可以實行貨幣補 償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，除國家另有規(guī)定外，被拆遷人可以選擇補償方式。 (2)選擇貨幣補償?shù)?，其補償金額根據(jù)房地產(chǎn)市場評估價格確 定。拆遷 人 應當一次性支付被拆遷 人 6 個月的臨時安 置補償費，拆遷 人 應按規(guī)定發(fā)給被拆遷 人 一次搬遷補助費。 (3)拆遷范圍內(nèi)的違法、超過批準期限的臨時建筑，占用道路 作臨時性經(jīng)營點及攤位的，必須在拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)按規(guī)定拆除，對拆除的違章建筑、經(jīng)營點、自建房不予補償安置。 (4)拆遷補償標準依照平城村改 [2021]1 號文規(guī)定，村民宅基 地的房屋拆遷后，安置面積不超過 167 ㎡ ， 產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置比例按 1： 1 置換；原村民宅基地面積大于或小于安置補償面積的，由村民或開發(fā)商以樓房竣工時的市場價互相退補；二層以上房屋 鷹城和諧苑項目申請報告 24 結(jié)合成新折價補償。 (5)在過渡期間，被拆遷人一律自行過渡，過渡期為 24 個月， 過渡時期補助費每月每平方米 元 (按原主房建筑面積計算 )。過渡時間計算以交原住房鑰匙的時 間 為生效日，以交新房鑰匙的時間為結(jié)束補助目 (不足月的不給補助 )。 (6)新 建樓房按拆遷順序挑選摟層，先拆先挑。為鼓勵拆遷， 開發(fā)企業(yè)設置不同檔次獎勵，在規(guī)定時間內(nèi)拆遷者可得到不同獎勵。 鷹城和諧苑項目申請報告 25 第五章 建設方案 5． 1 編制 依據(jù) 1．《民用建筑設計 通則 》 (GB50352—2021)。 2．《建筑地基基礎設計規(guī)范》 (GB50007—200t)； 3．《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 (GB50009—20211)； 4．《砌體結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》 (GB50003—2021)； 5．《混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》 (GB50010—2021)； 6．《建筑工程抗震設防分類標準》 (GB50223—2021)； 7．《建筑抗震設計規(guī)范》 (GB50011—2021)； 8．《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)