【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 伐的加快，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)方面，XX房?jī)r(jià)的上升也顯得必然?！　。ǘX市房地產(chǎn)開發(fā)達(dá)不到市場(chǎng)需求，促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上升。房?jī)r(jià)的變化首先提及的是市場(chǎng)的供求關(guān)系，目前XX整體住宅的開發(fā)量并不能滿足市場(chǎng)的需求，也就是建的少，買的多，商品房的銷售面積大于同期竣工面積，顯現(xiàn)出強(qiáng)勁的消化能力。供應(yīng)量不足。一是土地供應(yīng)的緊張直接造成住宅開發(fā)量的不足。近年來，XX城市規(guī)模方案正在修編，城市土地一直處于被控制狀態(tài)，幾年來土地供應(yīng)量一直不是很充足，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)得到一定的限制。二是國(guó)家實(shí)施的土地、金融、拆遷、稅收等多管齊下的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策和措施的影響。這次房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控對(duì)中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響巨大，而全市本地的90余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（二級(jí)資質(zhì)以上的僅有6家）都屬于中小型開發(fā)企業(yè)，普遍存在著資金少、項(xiàng)目單一、開發(fā)量少的問題。隨著土地招拍掛的力度加大，將相當(dāng)一部分小型開發(fā)企業(yè)擋在了市場(chǎng)門外，去年9月全球球金融危機(jī)造成絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了融資困難的情況，投資下滑是不可避免的，從而造成市場(chǎng)供給量減少。三是由于部分開發(fā)企業(yè)擔(dān)心因國(guó)家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策而產(chǎn)生市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，持幣觀望，開發(fā)處于停頓或半停頓狀態(tài)，也進(jìn)一步導(dǎo)致了市場(chǎng)供給量減少?！　⌒枨罅吭龃?。XX人對(duì)房屋的需求一直比較旺盛，最主要的因素是因?yàn)榻陙鞽X的城市建設(shè)步伐較快，城市拆遷面積較大，其中許多拆遷補(bǔ)償采用貨幣方式，拆遷后的土地用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的改造如修建廣場(chǎng)、道路拓寬等，拆遷戶拿著補(bǔ)償拆遷費(fèi)買房產(chǎn)，無疑加大了住房的需求市場(chǎng)。　　另外，隨著城市化進(jìn)程加快，商貿(mào)的發(fā)展吸引了大量外地經(jīng)商人員，他們?cè)赬X掙到錢后自然要想到安居樂業(yè)購(gòu)房安家，導(dǎo)致居住人口增加，自然擴(kuò)大了房產(chǎn)的市場(chǎng)需求。（三）成本的下降，促使房?jī)r(jià)下降。除了供求方面的因素，一些共性的因素存在也使得XX的房?jī)r(jià)暫時(shí)穩(wěn)中有降。如原料下降等因素造成建造成本下降、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)發(fā)生變化、房屋品質(zhì)上升、環(huán)境營(yíng)造成本下降等。此外，下降的原因也不排除購(gòu)房者買漲不買跌的心理預(yù)期。（四）XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。XX房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于健康發(fā)展的勢(shì)頭，據(jù)調(diào)查，近兩年XX市場(chǎng)上的買房客戶主要以自住為主，投資或投機(jī)的現(xiàn)象在XX市場(chǎng)上所占比例很小，這樣對(duì)XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展有極大的促進(jìn)作用。三、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)(一)數(shù)量預(yù)測(cè)從前面的分析及2008年的房屋銷售看，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)XX的房屋銷售影響不大，應(yīng)該說XX房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有顯現(xiàn)出泡沫問題，今明兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)將平穩(wěn)上升。城市化進(jìn)程加快對(duì)房地產(chǎn)的影響2007年底，%（城鎮(zhèn)住地人口占全市總?cè)丝诘谋壤?，相比青島的61%、濟(jì)南的56%，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的前景是較為樂觀的，發(fā)展空間很大。按照市委、市政府近期確定的城市化發(fā)展目標(biāo)，到2010年，全市城市化水平要達(dá)到50%以上，向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)業(yè)人口140萬人。2010年，XX中心城區(qū)人口發(fā)展到150萬人。，每套100平方米計(jì)算，2005年到2010年的6年間全市將需新建住宅850萬平方米，XX中心城區(qū)平均每年需新建住宅140萬平方米。市委、市政府提出把XX城建設(shè)為魯南蘇北區(qū)域特大中心城市的目標(biāo)，為房地產(chǎn)業(yè)開辟了廣闊的發(fā)展空間。隨著XX城市化進(jìn)程的加快及建設(shè)“大XX、新XX”戰(zhàn)略目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)，XX房地產(chǎn)業(yè)將面臨難得的發(fā)展機(jī)遇，市場(chǎng)前景廣闊。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的影響擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，是中國(guó)的一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)政策，也是維持中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展的不竭動(dòng)力與保證。房地產(chǎn)業(yè)具有擴(kuò)大投資和刺激消費(fèi)的雙向作用，對(duì)GDP增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率就達(dá)3%，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有較大的作用。，即每投入100元的住房資金可帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)150元到170元的消費(fèi)需求，每銷售100元的住宅可帶動(dòng)130150元的其他行業(yè)商品的銷售。同時(shí)，住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)，對(duì)解決剩余勞動(dòng)力也具有重要作用的。因而，隨著國(guó)家和市里一系列促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策的出臺(tái)，必將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策條件。商貿(mào)流通對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響XX作為商貿(mào)物流城，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)所占比重已達(dá)67%，目前XX批發(fā)城上市商品3萬多個(gè)品種，經(jīng)營(yíng)攤點(diǎn)2萬多個(gè)，從業(yè)人員6萬余人，已成為魯、蘇、豫、皖地區(qū)最大的商品集散地和魯東南地區(qū)重要的貿(mào)易中心、物流中心，使XX成為魯南蘇北，乃至全國(guó)聞名的“市場(chǎng)大市”，既帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，也造就了一大批事業(yè)有成的商業(yè)精英。隨著國(guó)家鼓勵(lì)商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的一系列政策的進(jìn)一步落實(shí)，XX批發(fā)城規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，澳龍國(guó)際物流城、香江商貿(mào)城、華藥（香港）物流城、魯信國(guó)際物流城、立晨物流基地等一大批投資幾億至幾十億的物流項(xiàng)目正在建設(shè)之中，潛在住房消費(fèi)群體龐大。(二)品質(zhì)預(yù)測(cè)XX的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于由數(shù)量型發(fā)展階段向數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展階段轉(zhuǎn)變的過程中，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求開始呈現(xiàn)多樣化，已不再僅僅滿足于有一個(gè)“容身之處”，而是開始追求居住舒適，強(qiáng)調(diào)住宅的功能，注重周邊環(huán)境的優(yōu)越性等，尤其是高收入階層，隨著生活素質(zhì)的提高，居住郊區(qū)化的需求越來越大。這些率先富裕起來的客戶對(duì)住宅的要求已經(jīng)開始由“安置型”、“實(shí)用型”轉(zhuǎn)向“舒適型”以至“豪華型”，寬敞、舒適、清雅、安逸的山景房、水景房反映了人們對(duì)自然居住環(huán)境的向往，成為房地產(chǎn)業(yè)的寵兒，依山傍水、優(yōu)美舒適的居住環(huán)境將成為這類客戶首選的目標(biāo)。當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，隨著XX市工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，城市居民收入水平將進(jìn)一步提高，中高收入群體的逐漸增加，消費(fèi)層次越來越高，對(duì)高檔消費(fèi)品的需求將越來越多，品質(zhì)優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)美的高檔住宅將越來越受到中高檔收入群體的青睞。 項(xiàng)目建設(shè)的SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)本地塊處于XX市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，屬于一級(jí)居住用地，下一步XX市重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)，地段優(yōu)勢(shì)明顯。擬建場(chǎng)址西鄰沂河，自然環(huán)境良好，遠(yuǎn)離喧鬧的市區(qū)，空氣清新，是良好的居住、辦公場(chǎng)所。隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)住房和辦公的要求已不再是有一個(gè)容身之處，而更多地考慮居住、辦公的舒適程度，考慮居住的周邊環(huán)境，濱水住宅一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的寵兒，也是眾多開發(fā)商著力追求的。本項(xiàng)目自然環(huán)境同市區(qū)內(nèi)小區(qū)相比具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。二、劣勢(shì)本地塊濱河地帶東西狹長(zhǎng)，地塊里面的建筑物觀景視線受到影響。雖然規(guī)劃中本地塊為一級(jí)居住用地，但由于處在開發(fā)初期，目前周邊生活及商業(yè)配套還不成熟。項(xiàng)目建設(shè)時(shí)重點(diǎn)完善配套服務(wù)設(shè)施，以彌補(bǔ)這方面的不足。直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，目前項(xiàng)目附近的正在規(guī)劃樓盤較多，是本項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)突出自己的特色，以便在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)。項(xiàng)目與近郊的濱水小區(qū)如沂河花園、清水灣花園等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相比，距市中心稍遠(yuǎn)。但由于私家車的逐漸普及，與市中心十幾分鐘的車程預(yù)計(jì)不會(huì)成為銷售障礙。三、機(jī)會(huì)XX市城整體發(fā)展北上東進(jìn)的趨勢(shì)明顯，項(xiàng)目所在地是東進(jìn)的必經(jīng)地段，近年來XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展迅速，項(xiàng)目所在地瀕臨XX的母親河—沂河，隨著周邊市政配套的逐步完善，項(xiàng)目板塊升值潛力巨大。XX市舊城改造步伐的加快和銀行按揭政策進(jìn)一步擴(kuò)大了項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群。四、威脅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，尤其是近年來開發(fā)的濱河居住區(qū)如沂河花園、美澳花園、陶然水榭華庭等高檔住宅區(qū)由于距市區(qū)較近，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成了巨大的威脅。市政規(guī)劃配套能否及早完成，周邊的環(huán)境何時(shí)得到改善，這也對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值提升至關(guān)重要。進(jìn)入2008年以來政府加大輿論導(dǎo)向作用，穩(wěn)定和控制房?jī)r(jià)，在一定程度上打擊了購(gòu)房者積極性。第五章　項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總用地面積為73060平方米。建設(shè)內(nèi)容以綜合性寫字樓科技大廈和配套服務(wù)設(shè)施科技苑為主，包括雙拼高檔寫字樓、高層聯(lián)排、小高層普通式住宅及配套公建建筑。，其中科技大廈建筑面積51900平方米，可以承擔(dān)400余戶企業(yè)辦公，總戶數(shù)為1644戶。 建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目總用地面積為73060平方米，,建筑密度20%,%,機(jī)動(dòng)車位共1112輛,總體分為A、B、C三塊區(qū)域。其中A地塊為高層高檔住宅，用地面積31354平方米，，；，地下建筑面積35774平方米。，%，%。共837戶。B地塊為綜合型高檔寫字樓，用地面積11492平方米，總建筑面積51900平方米，寫字樓地上建筑面積47000平方米，配套公建4900平方米。，%，%。C地塊為高層住宅，用地面積30214平方米，，；，地下建筑面積34555平方米。，%，%。共807戶?？萍即髲B項(xiàng)目建設(shè)有100平方米、90平方米、80平方米、70平方米、60平方米、50平方米、40平方米等多種寫字間?？萍荚讽?xiàng)目建設(shè)有111平方米、103平方米、101平方米、89平方米、85平方米、 83平方米、60平方米、55平方米、46平方米多種戶型。戶型結(jié)構(gòu)以四臥二廳二衛(wèi)一書一廚、三臥二廳二衛(wèi)一書一廚、三臥二廳一衛(wèi)一書一廚、兩臥二廳二衛(wèi)一書一廚、兩臥二廳一衛(wèi)一書一廚、兩臥二廳一衛(wèi)一廚、一臥一廳一衛(wèi)一廚等多種結(jié)構(gòu)為主。第六章　項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 建設(shè)地點(diǎn)一、場(chǎng)址綜述本項(xiàng)目擬建場(chǎng)地位于XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，清源路以東，碧溪路以西，南湖路以南、開發(fā)區(qū)管委會(huì)大樓以北。，東西寬約350米，南北長(zhǎng)約200米。二、周邊環(huán)境建設(shè)場(chǎng)地西臨50米寬的市區(qū)景觀大道—濱河大道，濱河大道為XX市主干道之一，該路南到郯城縣城，北到沂水縣城。北臨寬90米的南湖路，南湖路為XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東西主干道之一。南臨XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)辦公大樓，東臨碧溪路，碧溪路為XX開發(fā)區(qū)南北主干道之一。 建設(shè)條件一、地形、地貌、地質(zhì)等資料XX市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為第四系臨郯蒼平原的一部分，全區(qū)地勢(shì)西北高，東南低，自然坡降為1‰左右?！?。境內(nèi)河道縱橫交差，碧水如練。流經(jīng)境內(nèi)的沂河又名沂水,發(fā)源于魯山,流經(jīng)沂源,沂水、沂南、河?xùn)|、蘭山、羅莊、沂河是XX的母親河,從沂蒙山區(qū)縱貫XX南部平原,河水環(huán)山繞崮,款款南行,兩岸芳草鮮美,綠樹成茵,呈現(xiàn)出碧水青山。境內(nèi)水資源豐富，水質(zhì)優(yōu)良，大都符合人畜飲水和工農(nóng)業(yè)用水標(biāo)準(zhǔn)。XX市是地震多發(fā)地帶，XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于沂河?xùn)|岸，地跨沂沭斷裂帶兩側(cè)，地質(zhì)構(gòu)造條件復(fù)雜，斷層比較發(fā)育，地下侵入巖分布較廣。XX市地處魯中南低山丘陵區(qū)東南部和魯東丘陵南部，地形復(fù)雜。境內(nèi)西部、北部為山區(qū)，東部為丘陵區(qū)，中南部為平原。山區(qū)占全市總面積的62%，平原面積占38%。整個(gè)地勢(shì)東北高西南低，成傾斜狀態(tài)。 XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)所在的XX市河?xùn)|區(qū)地處臨郯蒼平原北部，為沂河沖積平原，海拔50～80m，自然坡降為1‰左右。%。全區(qū)地勢(shì)北高南低，平坦開闊。擬建項(xiàng)目廠區(qū)場(chǎng)地勢(shì)為東高西低，地貌為河流沖洪積平原邊緣。該區(qū)地層連續(xù)性好，其層序穩(wěn)定。場(chǎng)地地形平坦，基巖埋藏較淺。本工程場(chǎng)地范圍內(nèi)地質(zhì)層結(jié)構(gòu)堅(jiān)實(shí)，地基土承載力高，是天然的良好建筑場(chǎng)所。地下水對(duì)基礎(chǔ)施工無影響。根據(jù)項(xiàng)目單位提供的場(chǎng)址工程地震安全評(píng)價(jià)報(bào)告，該項(xiàng)目地址位于華北地震區(qū)、郯廬地震帶內(nèi)。對(duì)工程場(chǎng)地有影響的主要斷裂帶有沂沭斷裂帶和北西向蒙山山前斷裂、蒼尼斷裂和雙山——李家莊斷裂以及上五井?dāng)嗔?，它們?duì)區(qū)域強(qiáng)震和中強(qiáng)地震具有明顯的控制作用。其中，沂沭斷裂帶地震活動(dòng)對(duì)工程場(chǎng)地地震危險(xiǎn)性影響最大，其地震活動(dòng)具有強(qiáng)度大、頻次低、復(fù)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，8級(jí)地震復(fù)發(fā)周期約3500年左右。工程場(chǎng)地屬河流沖積平原，地處沂河一級(jí)階地，場(chǎng)地的地層屬華北地臺(tái)型沉積蓋層，地層主要有下古代寒武系、奧陶系巨厚的碳酸鹽沉積層；上古生界的海陸交互相頁巖及海相灰?guī)r、和火成巖，中生代火山巖。場(chǎng)址區(qū)附近無較大規(guī)模斷層通過，雖有次級(jí)小斷層，但第四紀(jì)以來活動(dòng)較弱，對(duì)工程的影響較小。場(chǎng)址區(qū)第四系地層厚約15—，主要為粘土、亞粘土、粗砂和礫沙層，隱伏基巖為奧陶系中厚層石灰?guī)r和閃長(zhǎng)玢巖，基巖上部為強(qiáng)中等風(fēng)化。由于建設(shè)場(chǎng)地的第四系地層較厚，在基礎(chǔ)處理時(shí)，應(yīng)采取適當(dāng)措施，盡量避免或減少未來地震對(duì)工程安全的影響。該意見僅用于項(xiàng)目可行性研究論證和該項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)使用，不做設(shè)計(jì)依據(jù)。在設(shè)計(jì)前，必須嚴(yán)格按照地震行政主管部門所審定的地震參數(shù)設(shè)計(jì)。二、氣象水文條件項(xiàng)目所在地全年氣候溫和，四季分明，雨量充沛，屬北溫帶大陸性季風(fēng)氣候。根據(jù)XX市氣象局統(tǒng)計(jì)，本地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸北睎|－東北，夏季盛行東風(fēng)、東南風(fēng)，冬季盛行北北東風(fēng)、東北風(fēng)。，最大風(fēng)速24m/s，大于8級(jí)大風(fēng)年平均日數(shù)為20天?！妫?，℃，一月份最冷，℃，七月份最熱，℃。冬季天氣干燥寒冷，秋季涼爽。，主要集中在7～9月份。，（1981年），夏季降水相對(duì)集中，%，發(fā)生于2004年7月16日。全年相對(duì)濕度為68%，最大雪壓為15kg/m178。，最大凍土深度為32cm。 光熱資源豐富，年日照時(shí)數(shù)為2400～2600h，無霜期202天。河?xùn)|區(qū)西XX河，東臨沭河，區(qū)內(nèi)灌渠縱橫交錯(cuò)。地表水流向以205國(guó)道為界：205國(guó)道以西地區(qū)的地表水流入沂河，屬于沂河水系；205國(guó)道以東地區(qū)的地表水流入沭河，屬于沭河水系。沭河發(fā)源于沂水縣沂山南麓，向南流經(jīng)沂水、莒縣、河?xùn)|、臨沭、郯城等縣區(qū)，進(jìn)入江蘇新沂河匯入黃海。沭河在臨沭大官莊閘處向東開鑿出的河流為新沭河，流入江蘇石梁河水庫。，最大流量7290m3/s（1974年）。較大支流有潯河、高榆河、湯河等，流域面積5320km2。 沂河主源發(fā)源于沂源、蒙陰、新泰交界處的老松山北麓，向南流經(jīng)沂水、沂南、蘭山、河?xùn)|、羅莊、蒼山、郯城等縣區(qū)，流入江蘇省境內(nèi)后注入黃海，全長(zhǎng)570km，最大流量15400m3/s（1957年）。較大支流有東汶河、蒙河、柳青河、枋河、涑河、李公河、白馬河等，流域面積10790km2。 引沂入沭河道是沂沭泗河洪水東調(diào)南下骨干工程之一。引沂入沭彭家道口分洪閘于1974年建成。，共36孔，單孔凈寬16m，設(shè)計(jì)正常蓄水位60m，正常蓄水位庫容2680萬m3。 擬建工程附近河流為黃白排水溝。黃白排水溝為人工開挖的排澇泄洪溝渠，同時(shí)兼作灌區(qū)使用，最高水體功能為農(nóng)田灌溉，灌溉用水引自于上游沂河地表水。黃白排水溝源頭為河?xùn)|區(qū)的李家湖村南，并經(jīng)引沂入沭河道于大官莊閘處匯入沭河。 擬建工程處于沂河沖洪積平原邊緣，、。場(chǎng)區(qū)第四系地層為含姜