【正文】 502042021) 9．《建筑地基基礎(chǔ)規(guī)范》 (GB50007—2021)； i0．《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 (GB50068—2021)； 11．《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GB50016—2021)； 12．《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GB50222—95)； 13．《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 (GB50t89—2021)； 14．《 XX 省用水定額》 (DB41／ T385—2021)； 15．《居住區(qū)綠地設(shè)計(jì)規(guī)范》； 16．各相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)定等。為鼓勵拆遷， 開發(fā)企業(yè)設(shè)置不同檔次獎勵，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)拆遷者可得到不同獎勵。過渡時(shí)間計(jì)算以交原住房鑰匙的時(shí) 間 為生效日，以交新房鑰匙的時(shí)間為結(jié)束補(bǔ)助目 (不足月的不給補(bǔ)助 )。 (4)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)依照平城村改 [2021]1 號文規(guī)定，村民宅基 地的房屋拆遷后，安置面積不超過 167 ㎡ ， 產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置比例按 1： 1 置換；原村民宅基地面積大于或小于安置補(bǔ)償面積的，由村民或開發(fā)商以樓房竣工時(shí)的市場價(jià)互相退補(bǔ)；二層以上房屋 鷹城和諧苑項(xiàng)目申請報(bào)告 24 結(jié)合成新折價(jià)補(bǔ)償。拆遷 人 應(yīng)當(dāng)一次性支付被拆遷 人 6 個(gè)月的臨時(shí)安 置補(bǔ)償費(fèi)，拆遷 人 應(yīng)按規(guī)定發(fā)給被拆遷 人 一次搬遷補(bǔ)助費(fèi)。主要內(nèi)容如下： (1)對被符合給予補(bǔ)償安置者，拆遷補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ) 償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，除國家另有規(guī)定外，被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式。 根據(jù) XXXX 集團(tuán)與大營村達(dá)成的協(xié)議，該宗地上村民宅基地的房屋由大營村負(fù)責(zé)拆遷， XXXX 集團(tuán)負(fù)責(zé)安置原有住戶并與原有住戶簽定舊房拆遷及補(bǔ)償安置辦法。用途為住宅兼商業(yè)用地。主要 建設(shè)內(nèi)容為普通住宅、商業(yè)用房 和 本區(qū)域內(nèi)相關(guān)城市配套 基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)。長期以來，該地 區(qū)房屋陳舊，布局混亂，并嚴(yán)重影響 XX 創(chuàng)建全國優(yōu)秀旅游城市的形象。 鷹城和諧苑項(xiàng)目申請報(bào)告 22 第三章 項(xiàng)目 選址及 土地利用 項(xiàng)強(qiáng)選址 依據(jù)城市總體規(guī)劃、城市村莊改造計(jì)劃、該地區(qū)綜合開發(fā)改造修建性詳細(xì)規(guī)劃和土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)文件，項(xiàng)目建設(shè)地址位于 XX 市礦工東路南側(cè)，本項(xiàng)雖地處 XX 市區(qū)東部城鄉(xiāng)結(jié)合部地帶，地理位置優(yōu)越，開發(fā)潛力巨大。 項(xiàng) 目 符合國家政策和規(guī)劃 該項(xiàng)目屬于 舊 城改造、搬遷進(jìn)行的普通商品房以及商業(yè)辦公用房開發(fā)，符合國家的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)政策；改造建設(shè)用地通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓改變土地用途，符合土地利用政策；項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案經(jīng)平項(xiàng)山市城市規(guī)劃委員會審查并經(jīng)政府城市規(guī)劃部門辦理相關(guān)手續(xù)，符合城市總體規(guī)劃和城市村莊改造規(guī)劃；建設(shè)單位具有國家頒發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)資質(zhì)，具備市場準(zhǔn)入資格。 (6)村莊開發(fā)改造規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)后，具有優(yōu)先開發(fā)權(quán)的土 地所有權(quán)單位或使用權(quán)單位應(yīng)及時(shí)開工建設(shè)。 (5)凡經(jīng)市發(fā)改委批準(zhǔn)立項(xiàng)的城市建成區(qū)村莊改造項(xiàng)目，市財(cái) 政收取的各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi) (除國家 規(guī)定 不能減免的費(fèi)用外 )和土地出讓金返還給開發(fā)商，專項(xiàng)用于改造區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。開發(fā)商按照土地出讓的 合法程序取得土地開發(fā)權(quán)后，擬定開發(fā)改造的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，報(bào)市規(guī) 劃部門批準(zhǔn)后依法實(shí)施。全市建成區(qū)村莊 3 年內(nèi)改造完畢，最遲在 “十一五 ”末改造完畢。為加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，市政府決定建立 XX 市城市建成區(qū)村莊開發(fā)改造聯(lián)席會議 制度 ，各區(qū)相應(yīng)成立村莊開發(fā)改造領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。鐵路以南的新建居住區(qū)，按現(xiàn)代化 居 住區(qū)的要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，形成配套齊全，環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化居住區(qū)。在舊城區(qū)全面實(shí)施城區(qū)改善工程，以優(yōu)化用地布局結(jié)構(gòu)、提高配套標(biāo)準(zhǔn)、建立完善的服務(wù)體系為主，形成良好的城市配套能力和環(huán)境面貌。城市發(fā)展目標(biāo)是：堅(jiān)持面向 21 世紀(jì)國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大趨勢，發(fā)揮資源和區(qū)位優(yōu)勢，強(qiáng)化城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心職能，合理布局城市中的各項(xiàng)設(shè)施，將 XX 建設(shè)成為工業(yè)強(qiáng)盛、商貿(mào)繁榮、交通便利、市容優(yōu)美、生活舒適、設(shè) 施 完善、具有中原特色的現(xiàn)代化 大城市，力爭在中原城市群中居于前列。城市發(fā)展功能定位是：東區(qū)為二、三類工業(yè)區(qū)，老區(qū)為商業(yè)服務(wù)區(qū)，西部新區(qū)為行政、文教、高新產(chǎn)業(yè)及居住旅游區(qū)。城市規(guī)模為 XX 城市人口 2021 年 75 萬人， 2020 年 110 萬人；城市鷹城和諧苑項(xiàng)目申請報(bào)告 19 建設(shè)總用地 2021 年為 平方公里， 2020 年 109 平方公里；城市化水平 2021 年達(dá)到 37％， 2020 年達(dá)到 52％。 XX 市委、市政府提出了 “優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū) ”的城市發(fā)展思路。 城市總體規(guī)劃 平項(xiàng)山市因煤 而 立、因煤 而 興，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步，傳統(tǒng)工礦 城市格局己不能適應(yīng)大城市的發(fā)展需要。 1XX 市概況 XX 位于 XX 省中部， 1957 年建市，轄四縣兩市四區(qū)，總面積 7882 平方公里，總?cè)丝?492 萬，市區(qū)面積 70 多平方公里，人口 萬。 由此可以看出，與全國主要城市及全省相比，平項(xiàng)山住宅開發(fā)建設(shè)還有很大差距，住宅開發(fā)市場空間巨大。住宅銷售面積 億元，比 2021 年增加 萬平方米，年均增長 ％；住宅銷售額 億元，比 2021 年增加 億元，年均增長 ％；人均住房面積達(dá) 平方米，比 2021 年增加 平方米，年均增加 平方 米。上海市 平方米，北京市 平方米，中部地區(qū) 平方米， XX 省 平方米，而XX 市區(qū)人均住房面積只有 平方米。調(diào)查結(jié)果顯示 ： XX市百戶城市居民家庭中有 47％的家庭表示對現(xiàn)有住房滿意或比較滿意，有 53％的城市居民對現(xiàn)住房不滿意；有近三分之一的居民家庭在近 2 年內(nèi)有購房打算；有 34％的居民認(rèn)為，住房面積小給他們的生活帶來了很多不方便；城鎮(zhèn)居民居住房的平均建筑年份為 13． 5 年，認(rèn)為戶型結(jié)構(gòu)不合理的居民戶占 18％； 鷹城和諧苑項(xiàng)目申請報(bào)告 17 有 10％的居民不滿意現(xiàn)住房物業(yè)管理，物業(yè)管理跟不上居民生活的變化；有 9％的居民認(rèn)為房屋質(zhì)量和社區(qū)配套 設(shè)施 差。因此，目前房地產(chǎn)市場仍然是整體供給不足，不存在整體性總供給大于總需求的房地產(chǎn)發(fā)展過 熱 的 問 題。住房已成為市民家庭的第一消費(fèi)支出。實(shí)踐證明，綜合開發(fā)在實(shí)旋城市規(guī)劃、提高投資效益、節(jié)約建設(shè)用地等方面，顯示出了巨大的優(yōu)越性，具有很強(qiáng)的生命力。城市綜合開發(fā)是改造城市、 建設(shè)城市的有效途徑，通過綜合開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃，成片開 展 ，合理布局，配套建設(shè)，在建設(shè)住宅及其他各類房屋的同時(shí)，配套建設(shè)了一批城市基礎(chǔ) 設(shè)施 和公共服務(wù)設(shè)旋，改善了城市的投資環(huán)境和居民的 鷹城和諧苑項(xiàng)目申請報(bào)告 16 生活條件。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益。要量力而行，嚴(yán)禁大拆大建，在沒有落實(shí)拆遷安置房源和補(bǔ)償政策不到位的情況下，不得實(shí)旋拆遷，不得損害群眾合法利益。各地要按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》 (國辦發(fā)[2021]46 號 )的要求，加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩 被動性住房需求的過快增長。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。各級城市人民政府要編制年度用地計(jì)劃， ?科學(xué)確定房地產(chǎn)開 發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模 。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到 35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。自 2021 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用房 )面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70％以上。 (9)明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。利用原劃撥土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須納入政府統(tǒng) 一 供地渠道，嚴(yán)禁私下交易。 (8)加強(qiáng)對土地市場的宏觀調(diào)控。 (7)充分發(fā)揮城 鄉(xiāng)規(guī)劃的調(diào)控作用。對高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業(yè)性用房積壓較多的地區(qū)，要控制此類項(xiàng)目的建設(shè)用地供應(yīng)量，或暫停審批此類項(xiàng)目。 (6)控制高檔商品房建設(shè)。要根據(jù)市場需求，采取有效措施 加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應(yīng)中的比例。要通過土地劃撥、減免 行政事業(yè)性收費(fèi)、政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè) 施 建設(shè)、控制開發(fā)貸款利率、落實(shí)稅收優(yōu)惠政策等措施，切實(shí)降低經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本。各地要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改 革進(jìn)展、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭能夠購買或承租普通商品住房。更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；堅(jiān)持以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同收入家庭的住房需要；堅(jiān)持深化改革，不斷消除影響居民住房消費(fèi)的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；堅(jiān)持加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定，在國家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜，分 別 決策，使房 鷹城和諧苑項(xiàng)目申請報(bào)告 13 地產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)具有十分重要的意義。 國家關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的主要產(chǎn)業(yè)政策是： (1)保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 當(dāng)前，我國正處在加快城鎮(zhèn)化發(fā)展、構(gòu)建社會主義和諧社會的重要時(shí)期，雖然社會經(jīng)濟(jì)得到了一定的發(fā)展，但是與發(fā)達(dá)國家 鷹城和諧苑項(xiàng)目申請報(bào)告 12 和發(fā)達(dá)地區(qū)相比，生產(chǎn)力水平和城市居民收入水平并不高，要讓大多數(shù)群眾住得起或租得起房，是各級政府的一項(xiàng)重要責(zé)任，也是建設(shè)社會主義和諧社會的必然要求。 特別是近年來，國家針對房地產(chǎn)業(yè)出臺了一系列調(diào)控政策。建設(shè)資金來源為：公司自有資金 3000 萬元，定向回收資金 1500 萬元，銀行貸款 3000 萬元。 建設(shè)規(guī)模：總用地面積 4827 ㎡ ，總建筑面積 24038 ㎡ 。 建設(shè)性質(zhì) 根據(jù)城市規(guī)劃要求，該地段為城中村改造綜合開發(fā)的一 部分，系城市建成村莊搬遷改造工程。 項(xiàng)目概況 建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng) 目 位于平項(xiàng)山礦工東路南側(cè)，距東環(huán)路約 300 米，東邊不遠(yuǎn)處即是月臺河，總占地面積約 4827 ㎡ 。 基本依據(jù)和主要資料 XX 和諧苑建設(shè)項(xiàng)目工程咨詢《委托書》 (XXXX 集團(tuán)有限公司、 XX 市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 )； 《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》 (國發(fā) (2021)20 號文件 )； 《 XX 省人民政府貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于投資體制改革決定的通知》 (豫政 (2021)59 號文件 )； 《企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行辦法》 (國 家發(fā)展改革委員會令第19 號 )； 《 XX 城市總體規(guī)劃 (20212020)》 (上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制， 2021 年 lO 月 )； 《平項(xiàng)山市人民政府關(guān)于加快城市建成區(qū)村莊開發(fā)改造的意見》 (平政 (2021)42 號文件 )； 豫鄉(xiāng)鎮(zhèn) [2021] 2 號文件； 建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。 2021 年 3 月被 XX 新聞 消費(fèi)維權(quán)辦公室評為 “2021年