【文章內(nèi)容簡介】 在整個生產(chǎn)過程中也起到了各類服務職能的作用。 由此可見，一個區(qū)域行使其制造業(yè)服務中心的職能，便是在整個政府服務 7 體制決定的大環(huán)境下，通過各類社會經(jīng)濟服務單元對制造業(yè)流程各個環(huán)節(jié)提供各類服務。在區(qū)域制造業(yè)和國民經(jīng)濟快速發(fā)展的時期，這些社會服務單元提供的服務種類和服務質(zhì)量的高低，對于制造業(yè)和自身服務業(yè)發(fā)展水平的提高，都將舉足輕重 。 服務業(yè)加快發(fā)展的時機 現(xiàn)代經(jīng)濟中，服務業(yè)特別是生產(chǎn)服務業(yè)已成為一個國家或地區(qū)經(jīng)濟增長的動力和現(xiàn)代化的重要標志。 有關 資料顯示， 發(fā)達國家的國 民財富有一半左右源于生產(chǎn)服務業(yè)。眾多跨國公司的主要業(yè)務已從制造環(huán)節(jié)向服務環(huán)節(jié)衍生或偏移，相關數(shù)據(jù)顯示，美國通用電氣服務環(huán)節(jié) 收入占到 其 總收入的 70%， IBM 占到 75%。與之相比，重慶市服務業(yè)發(fā)展差距明顯，服務業(yè)總量占地區(qū)生產(chǎn)總值比重 只有44%左右。 但重慶市服務業(yè) 近年處于加速發(fā)展階段，服務業(yè)增加值呈現(xiàn)出逐年提高的局面，尤其是 2021 年以后，加速勢頭更加明顯， 2021 年其 GDP 增加值已經(jīng)超過第二產(chǎn)業(yè)，成為重慶經(jīng)濟的第一產(chǎn)業(yè)。 重慶市服務業(yè)增長狀況1 3 4 7 . 41 0 5 2 . 89 3 6 . 98 2 7 . 9 77 2 9 . 0 81 1 2 . 3 %1 1 0 . 4 %1 0 9 . 4 %1 0 9 . 2 %1 0 9 . 1 %050010001500單位：億元100%105%110%115%增加值 7 2 9 . 0 8 8 2 7 . 9 7 9 3 6 . 9 1 0 5 2 . 8 1 3 4 7 . 4增速 1 0 9 . 1 0 % 1 0 9 . 2 0 % 1 0 9 . 4 0 % 1 1 0 . 4 0 % 1 1 2 . 3 0 %2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 國際發(fā)展經(jīng)驗表明，在人均 GDP 處于 1000 美元到 3000 美元階段，城 市產(chǎn)業(yè)結構處于快速變動期，特別是服務業(yè)將處于加快發(fā)展的轉(zhuǎn)折點。目前重慶市經(jīng)濟發(fā)展正處于這一階段，服務業(yè)已經(jīng)成為帶動經(jīng)濟增長的重要力量，可以預計重慶市服務業(yè)增長速度會保持進一步上升趨勢。這將為寫字樓產(chǎn)品的硬件需求以及 8 其所承載的服務產(chǎn)品帶來兩方面的市場機會。 知識型服務業(yè)聚集原理 國 外研究成果表明， 服務業(yè)中的生產(chǎn)、生活服務業(yè)以及政府管理型服務業(yè)，屬于聚集性的第三產(chǎn)業(yè)，容易形成規(guī)模優(yōu)勢，成為一個區(qū)域制造業(yè)以及城市經(jīng)濟的服務中心。 借鑒中國區(qū)域經(jīng)濟和總部經(jīng)濟研究專家、北京社科院經(jīng)濟研究所副所長趙弘在制造業(yè)與城市 布局分工的研究中提出的觀點，制造業(yè)總部尋求集中以得到人才、信息、服務等各項戰(zhàn)略資源，而將生產(chǎn)基地外移以尋求能源、原材料、土地、廉價勞動力等各項常規(guī)資源。制造業(yè)總部所在區(qū)域應該是知識型服務業(yè)聚集且發(fā)達的區(qū)域，可形成為制造業(yè)總部服務的知識型服務業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，這包括： ? 由通信、網(wǎng)絡、傳媒、咨詢等組成的信息服務業(yè)； ? 由銀行、證券、信托、保險、基金、租賃等組成的金融服務業(yè)； ? 由會計、審計、評估、法律服務等組成的中介服務業(yè)； ? 由教育培訓、會議展覽、國際商務、現(xiàn)代物流等組成的新型服務業(yè)。 應該說，這樣的研究成果也是對特定服務 業(yè)聚集原理的具體化。 目前重慶市制造業(yè)處于產(chǎn)業(yè)結構升級變動的關鍵時期，工業(yè)增加值穩(wěn)定增長、工業(yè)投資力度加大、招商引資也取得一定進步，服務業(yè)迎來大力發(fā)展的機會點，這也為服務種類齊全、服務品質(zhì)優(yōu)秀的各類服務業(yè)形成聚集區(qū)帶來了機會。同時未來重慶市制造業(yè)的大發(fā)展，如果在招商引資方面有所突破，形成制造業(yè)總部聚集區(qū)，則又可以帶動幾個、甚至是十幾個與其有業(yè)務關聯(lián)的服務公司的遷入。這是形成總部經(jīng)濟與生產(chǎn)、生活型服務業(yè)聚集的市場機會，需要靠城市營運商、管理型服務業(yè)的政府組織以及社會經(jīng)濟服務單元的共同打造。 二、重慶市寫字樓 需求與制造業(yè)發(fā)展聯(lián)系說明 城市宏觀層面： 城市經(jīng)濟發(fā)展發(fā)展與寫字樓需求聯(lián)系緊密 。寫字樓物業(yè)與城市經(jīng)濟發(fā)展休戚相關，可以說是地區(qū)經(jīng)濟的晴雨表，寫字樓市場的發(fā)展與城市經(jīng)濟發(fā)展緊密相關。 ? 在寫字樓有效需求面積方面 ，有研究表明， GDP 與辦公面積增長之間具 9 有 比較明顯 的正相關關系，寫字樓的體量過大或過小都不利于城市經(jīng)濟大發(fā)展； ? 在客戶群體來源方面 ，寫字樓是絕大多數(shù)生活服務業(yè)與生產(chǎn)服務業(yè)的承載體，甚至包括與政府有關的社會公共服務業(yè)。這些服務業(yè)種類包括運輸、物流、金融、教育、咨詢、通信、旅游、貿(mào)易、醫(yī)藥衛(wèi)生、政府機構社 會團體等，每個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展特征的不同，所需服務業(yè)種類與數(shù)量也各有差異。同時，不同地區(qū)所有的不同行業(yè)，也必然需要不同的上下游配套產(chǎn)業(yè)來為之服務，如專業(yè)研發(fā)、專業(yè)銷售等； ? 在寫字樓產(chǎn)品 方面， 其需求 與 區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展有緊密聯(lián)系。不同性質(zhì)行業(yè)對于寫字樓產(chǎn)品要求不盡相同，諸多有實力的外資企業(yè)入駐總部型高檔寫字樓，而一些新興產(chǎn)業(yè)如 網(wǎng)絡業(yè)、 廣告業(yè)、咨詢業(yè) 里的中小公司，則往往入駐檔次較低的乙級寫字樓甚至商務公寓。創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)如工業(yè)產(chǎn)品外觀設計可入駐普通寫字樓，而工業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)試驗同樣作為制造業(yè)服務業(yè)，則對辦公場地能否恰當?shù)娜菁{ 其試驗過程有嚴格要求。不同地區(qū)的不同產(chǎn)業(yè)結構以及內(nèi)在特點，對于區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品的需求也各不相同。 區(qū)域 中觀層面 重慶市政府重點規(guī)劃“以北部新區(qū)為龍頭，高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、長壽化工園、西永電子園 4 個重點園區(qū)， 30 個特色園區(qū)”的園區(qū)布局。特色工業(yè)園區(qū)的建設是重慶市發(fā)展制造業(yè)的重要思路和措施，且給與相應的政策支持。其發(fā)展目標是2021 年特色工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)總值達到工業(yè)生產(chǎn)總值的 50%， 2021 年達到 60%。從目前情況來看，北部新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、茶園工業(yè)園區(qū)、九龍園區(qū)、空港工業(yè)園區(qū)等主城核心區(qū)以及江津、西彭等工業(yè)園區(qū) 在招商引資以及產(chǎn)出方面都取得一定的進展，成為重慶工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。 10 園區(qū)經(jīng)濟占工業(yè)總產(chǎn)值比重規(guī)劃0%20%40%60%80%100%占工業(yè)總產(chǎn)值比重 26% 50% 60%2021年 2021年 2021年 特色工業(yè)園區(qū)的建設為重慶市服務業(yè)發(fā)展提供了潛在的市場機會。目前重慶市像通信、網(wǎng)絡、傳媒、咨詢、銀行、證券、保險、會計、審計、法律、培訓、會展等知識型服務業(yè)以及政府服務機關多聚集于主城核心區(qū)的解放碑 — 兩路口板塊，并有少量移向觀音橋與南坪這兩個城市副中心；眾多大企業(yè)的總部以及一部分為特定工業(yè)產(chǎn)品提供上下游服務如原材料配送、物流、銷售的大企業(yè)也集中在傳統(tǒng)的服務集中區(qū)；而諸多為特定工業(yè)產(chǎn)品提供技術服務、材料配送、銷售服務的中小公司會將企業(yè) 選址在離工業(yè)區(qū)較近的區(qū)域。在園區(qū)經(jīng)濟大力發(fā)展的同時，預計為園區(qū)企業(yè)提供服務的知識型服務業(yè)與政府管理型服務業(yè)仍然會在傳統(tǒng)辦公區(qū)域或者離傳統(tǒng)辦公區(qū)域較近地區(qū)進行聚集，而部分為特定工業(yè)產(chǎn)品提供特定上下游服務的中小公司會聚集于特定園區(qū)。 另外， 許多本地制造企業(yè)未來將加工生產(chǎn)基地遷入特色園區(qū)，而企業(yè)總部留在服務業(yè)集中區(qū)域享有企業(yè)各種重要戰(zhàn)略資源，成為中國許多城市制造企業(yè)的發(fā)展模式。這也為我司項目提供了潛在的市場機會。 個案 微觀層面 重慶市重點寫字樓入駐客戶群體的調(diào)研顯示，其入駐企業(yè)與本地制造行業(yè)具有非常緊密地聯(lián)系 ，同時各類知識型服務業(yè)帶有較高的聚集特征。 11 希爾頓入住客戶組成051015202530350 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 03 0 . 0個公司數(shù)目 29 26 18 14 8 5 5 3 3 3 2 8比例（％） 2 5 . 0 2 2 . 4 1 5 . 5 1 2 . 1 6 . 9 4 . 3 4 . 3 2 . 6 2 . 6 2 . 6 1 . 7 6 . 9 制造業(yè)服務業(yè)房地產(chǎn)業(yè)信息科技商貿(mào)業(yè)裝飾業(yè)保險業(yè)化工業(yè)新聞出版業(yè)旅游業(yè)交通運輸業(yè) 大都會入住客戶組成010203040500 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 03 0 . 0個公司數(shù)目 43 21 16 14 10 10 9 7 5 4 4 4 4比例（％） 2 8 . 5 1 3 . 9 1 0 . 6 9 . 3 6 . 6 6 . 6 6 . 0 4 . 6 3 . 3 2 . 6 2 . 6 2 . 6 2 . 6 制造業(yè)交通運輸業(yè)信息科技服務業(yè)房地產(chǎn)業(yè)商貿(mào)業(yè)化工業(yè)裝飾業(yè)金融業(yè)保險業(yè)領事館食品業(yè)其它 從入駐企業(yè)性質(zhì)來說，提供制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游配套服務的公司以及制造業(yè)公司總部所占比例最高，這些公司實力較強，對高檔次寫字樓具有較高的價格承受能力，它們所處的行業(yè)屬于重慶市主導制造行業(yè)如汽摩、裝備制造業(yè)、資源加工制造業(yè)等。這也印證了重慶市制造行業(yè)的發(fā)展特征與寫字樓需求方面具有非常緊密的關系。 12 三、超高層建筑研究路 演 重慶作為具有特色產(chǎn)業(yè)結構與特色主導制造產(chǎn)業(yè)的工業(yè)化城市，目前正處于產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整與升級的關鍵時期。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與高新技術產(chǎn)業(yè)的興起，老工業(yè)基地的發(fā) 展與新興園區(qū)的建設，招商引資力度的加大與本地企業(yè)的發(fā)展，內(nèi)需的拉動與出口創(chuàng)匯，非公有制經(jīng)濟的發(fā)展與小企業(yè)的增多， 上述區(qū)域 性 制造業(yè)發(fā)展 的態(tài)勢 必將 影響寫字樓經(jīng)濟的發(fā)展。 我司項目服務于重慶市制造業(yè)發(fā)展，與重慶市制造業(yè)具有密不可分的關系。因此，對于超高層建筑的研究，必須建立在對重慶市制造業(yè)發(fā)展狀況具有清晰認識的基礎之上，以為決策提供完備的基礎資料 。 關于超高層建筑的研究思路簡述如下： 重慶市制造業(yè)市場研究 此專項研究從四個方面展開。第一部分分析了重慶市制造業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與未來發(fā)展規(guī)劃，從宏觀角度反映重慶制造業(yè)經(jīng)濟 運行狀態(tài)與發(fā)展趨勢；第二部分對決定制造業(yè)發(fā)展的兩個基礎因素 —— 能源與交通進行研究，展望制造業(yè)發(fā)展前景；第三部分闡述園區(qū)經(jīng)濟，重點分析了十個主要工業(yè)園區(qū)；第四部分對重慶市主要制造行業(yè)進行深入研究，對其發(fā)展趨勢進行判斷。 未來重慶制造業(yè)發(fā)展水平的提高，也需要相應的服務業(yè)水平的提升。 國外先進發(fā)展經(jīng)驗表明，先進制造業(yè) 這對 “ 經(jīng)濟 起飛的翅膀”要靠現(xiàn)代服務業(yè)“聰明的腦袋”來支撐，通過對重慶市制造業(yè)發(fā)展狀況的研究，為制造業(yè)服務中心的產(chǎn)品定位和建立我司項目的競爭優(yōu)勢奠定了基礎。 超高層建筑競爭策略研究 當前重慶市寫字樓聚 集區(qū) 出現(xiàn)了 區(qū)位上的多極化趨勢，加之工業(yè)園區(qū)的多區(qū)位發(fā)展，必然出現(xiàn)更多地緣化的服務提供聚集區(qū)。在社會經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，服務提供商數(shù)量有限的情況下，各個服務提供區(qū)域競爭態(tài)勢明顯。站在重慶市制造業(yè)服務中心的高度，研發(fā)有效的服務競爭策略，建立我司項目的競爭優(yōu)勢，成為研究的必要環(huán)節(jié)。主要包括： 13 ? 區(qū)域?qū)用?，?超高層項目建成營運期間，重慶市政府規(guī)劃成型及潛在的重點 商務區(qū)域的競爭態(tài)勢進行調(diào)研，包括功能定位、區(qū)位輻射、運營狀況、服務優(yōu)劣勢狀況等； ? 微觀層面，對重慶市現(xiàn)有超高層建筑個案進行調(diào)研，包含硬件配置、租售狀況、客戶群體性質(zhì) 、價格水平等； ? 研發(fā)超高層項目競爭策略，包括項目理念、項目形象、輻射范圍、客戶群體性質(zhì)、服務定位等。 超高層建筑產(chǎn)品研 究 在重慶市制造業(yè)研究的基礎 上， 結合現(xiàn)有的場地、交通、社會與市場環(huán)境條件，考慮城市規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃的要求，進行超高層建筑產(chǎn)品策略研發(fā)，提供產(chǎn)品設計建議。這個階段研究的重點環(huán)節(jié)包括： ? 外部 規(guī)劃因素研究：考慮超高層對周邊規(guī)劃條件的要求，重點研究超高層建筑與周邊交通條件及周邊服務行業(yè)（商業(yè)、文化娛樂、住宿等行業(yè)）的量化對應關系，提出具體規(guī)劃建議。 ? 內(nèi)部產(chǎn)品因素研究：參考相關理論成果、借鑒國內(nèi)外類 似超高層建筑的產(chǎn)品規(guī)劃，結合項目定位，提出我司超高層建筑在電梯運輸、車庫配套、商務配套（餐廳、住宿等）等方面的產(chǎn)品設計建議。 14 第一篇 重慶工業(yè)發(fā)展狀況與未來規(guī)劃 本篇將通過重慶與成都經(jīng)濟以及工業(yè)發(fā)展狀況與上海、對比，客觀地理解西部地區(qū)在全國經(jīng)濟發(fā)展中的地位、與東部沿海發(fā)達城市的差距；通過重慶與中國西部大城市成都在不同經(jīng)濟指標尤其是工業(yè)發(fā)展指標的對比，客觀地理解重慶在中國西部經(jīng)濟與工業(yè)發(fā)展中的地位。由此分析判斷重慶市工業(yè)發(fā)展面臨的優(yōu)劣勢，客觀地理解政府的工業(yè)發(fā)展目標。 一、重慶、上海、 成都的主要經(jīng)濟指標比較 歷年各城市 GDP 總量比較 各城市歷年G D P 總量比較0202140006000800010000單位：億元上?？偭? 成都總量 1190 重慶總量 1998年 1999年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 注： ? 上海作為中國經(jīng)濟中心，其歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值遠遠超過重慶和成都； ? 重慶作為中國行政區(qū)域最大的城市，其歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值均高于成都； ? 成都與重慶作為西部特大城市，與中國一線大城市之一