【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 在整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程中也起到了各類(lèi)服務(wù)職能的作用。 由此可見(jiàn)，一個(gè)區(qū)域行使其制造業(yè)服務(wù)中心的職能，便是在整個(gè)政府服務(wù) 7 體制決定的大環(huán)境下，通過(guò)各類(lèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)服務(wù)單元對(duì)制造業(yè)流程各個(gè)環(huán)節(jié)提供各類(lèi)服務(wù)。在區(qū)域制造業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)期，這些社會(huì)服務(wù)單元提供的服務(wù)種類(lèi)和服務(wù)質(zhì)量的高低，對(duì)于制造業(yè)和自身服務(wù)業(yè)發(fā)展水平的提高，都將舉足輕重 。 服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的時(shí)機(jī) 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，服務(wù)業(yè)特別是生產(chǎn)服務(wù)業(yè)已成為一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力和現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。 有關(guān) 資料顯示， 發(fā)達(dá)國(guó)家的國(guó) 民財(cái)富有一半左右源于生產(chǎn)服務(wù)業(yè)。眾多跨國(guó)公司的主要業(yè)務(wù)已從制造環(huán)節(jié)向服務(wù)環(huán)節(jié)衍生或偏移，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)通用電氣服務(wù)環(huán)節(jié) 收入占到 其 總收入的 70%， IBM 占到 75%。與之相比，重慶市服務(wù)業(yè)發(fā)展差距明顯，服務(wù)業(yè)總量占地區(qū)生產(chǎn)總值比重 只有44%左右。 但重慶市服務(wù)業(yè) 近年處于加速發(fā)展階段，服務(wù)業(yè)增加值呈現(xiàn)出逐年提高的局面，尤其是 2021 年以后，加速勢(shì)頭更加明顯， 2021 年其 GDP 增加值已經(jīng)超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)，成為重慶經(jīng)濟(jì)的第一產(chǎn)業(yè)。 重慶市服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)狀況1 3 4 7 . 41 0 5 2 . 89 3 6 . 98 2 7 . 9 77 2 9 . 0 81 1 2 . 3 %1 1 0 . 4 %1 0 9 . 4 %1 0 9 . 2 %1 0 9 . 1 %050010001500單位：億元100%105%110%115%增加值 7 2 9 . 0 8 8 2 7 . 9 7 9 3 6 . 9 1 0 5 2 . 8 1 3 4 7 . 4增速 1 0 9 . 1 0 % 1 0 9 . 2 0 % 1 0 9 . 4 0 % 1 1 0 . 4 0 % 1 1 2 . 3 0 %2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，在人均 GDP 處于 1000 美元到 3000 美元階段，城 市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于快速變動(dòng)期，特別是服務(wù)業(yè)將處于加快發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。目前重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于這一階段，服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量，可以預(yù)計(jì)重慶市服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)速度會(huì)保持進(jìn)一步上升趨勢(shì)。這將為寫(xiě)字樓產(chǎn)品的硬件需求以及 8 其所承載的服務(wù)產(chǎn)品帶來(lái)兩方面的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 知識(shí)型服務(wù)業(yè)聚集原理 國(guó) 外研究成果表明， 服務(wù)業(yè)中的生產(chǎn)、生活服務(wù)業(yè)以及政府管理型服務(wù)業(yè)，屬于聚集性的第三產(chǎn)業(yè)，容易形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，成為一個(gè)區(qū)域制造業(yè)以及城市經(jīng)濟(jì)的服務(wù)中心。 借鑒中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)研究專(zhuān)家、北京社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)趙弘在制造業(yè)與城市 布局分工的研究中提出的觀(guān)點(diǎn)，制造業(yè)總部尋求集中以得到人才、信息、服務(wù)等各項(xiàng)戰(zhàn)略資源，而將生產(chǎn)基地外移以尋求能源、原材料、土地、廉價(jià)勞動(dòng)力等各項(xiàng)常規(guī)資源。制造業(yè)總部所在區(qū)域應(yīng)該是知識(shí)型服務(wù)業(yè)聚集且發(fā)達(dá)的區(qū)域，可形成為制造業(yè)總部服務(wù)的知識(shí)型服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，這包括： ? 由通信、網(wǎng)絡(luò)、傳媒、咨詢(xún)等組成的信息服務(wù)業(yè)； ? 由銀行、證券、信托、保險(xiǎn)、基金、租賃等組成的金融服務(wù)業(yè)； ? 由會(huì)計(jì)、審計(jì)、評(píng)估、法律服務(wù)等組成的中介服務(wù)業(yè)； ? 由教育培訓(xùn)、會(huì)議展覽、國(guó)際商務(wù)、現(xiàn)代物流等組成的新型服務(wù)業(yè)。 應(yīng)該說(shuō)，這樣的研究成果也是對(duì)特定服務(wù) 業(yè)聚集原理的具體化。 目前重慶市制造業(yè)處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)變動(dòng)的關(guān)鍵時(shí)期，工業(yè)增加值穩(wěn)定增長(zhǎng)、工業(yè)投資力度加大、招商引資也取得一定進(jìn)步，服務(wù)業(yè)迎來(lái)大力發(fā)展的機(jī)會(huì)點(diǎn)，這也為服務(wù)種類(lèi)齊全、服務(wù)品質(zhì)優(yōu)秀的各類(lèi)服務(wù)業(yè)形成聚集區(qū)帶來(lái)了機(jī)會(huì)。同時(shí)未來(lái)重慶市制造業(yè)的大發(fā)展，如果在招商引資方面有所突破，形成制造業(yè)總部聚集區(qū)，則又可以帶動(dòng)幾個(gè)、甚至是十幾個(gè)與其有業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的服務(wù)公司的遷入。這是形成總部經(jīng)濟(jì)與生產(chǎn)、生活型服務(wù)業(yè)聚集的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，需要靠城市營(yíng)運(yùn)商、管理型服務(wù)業(yè)的政府組織以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)服務(wù)單元的共同打造。 二、重慶市寫(xiě)字樓 需求與制造業(yè)發(fā)展聯(lián)系說(shuō)明 城市宏觀(guān)層面： 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)展與寫(xiě)字樓需求聯(lián)系緊密 。寫(xiě)字樓物業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展休戚相關(guān)，可以說(shuō)是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的晴雨表，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)。 ? 在寫(xiě)字樓有效需求面積方面 ，有研究表明， GDP 與辦公面積增長(zhǎng)之間具 9 有 比較明顯 的正相關(guān)關(guān)系，寫(xiě)字樓的體量過(guò)大或過(guò)小都不利于城市經(jīng)濟(jì)大發(fā)展； ? 在客戶(hù)群體來(lái)源方面 ，寫(xiě)字樓是絕大多數(shù)生活服務(wù)業(yè)與生產(chǎn)服務(wù)業(yè)的承載體，甚至包括與政府有關(guān)的社會(huì)公共服務(wù)業(yè)。這些服務(wù)業(yè)種類(lèi)包括運(yùn)輸、物流、金融、教育、咨詢(xún)、通信、旅游、貿(mào)易、醫(yī)藥衛(wèi)生、政府機(jī)構(gòu)社 會(huì)團(tuán)體等，每個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征的不同，所需服務(wù)業(yè)種類(lèi)與數(shù)量也各有差異。同時(shí)，不同地區(qū)所有的不同行業(yè)，也必然需要不同的上下游配套產(chǎn)業(yè)來(lái)為之服務(wù)，如專(zhuān)業(yè)研發(fā)、專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售等； ? 在寫(xiě)字樓產(chǎn)品 方面， 其需求 與 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有緊密聯(lián)系。不同性質(zhì)行業(yè)對(duì)于寫(xiě)字樓產(chǎn)品要求不盡相同，諸多有實(shí)力的外資企業(yè)入駐總部型高檔寫(xiě)字樓，而一些新興產(chǎn)業(yè)如 網(wǎng)絡(luò)業(yè)、 廣告業(yè)、咨詢(xún)業(yè) 里的中小公司，則往往入駐檔次較低的乙級(jí)寫(xiě)字樓甚至商務(wù)公寓。創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)如工業(yè)產(chǎn)品外觀(guān)設(shè)計(jì)可入駐普通寫(xiě)字樓，而工業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)試驗(yàn)同樣作為制造業(yè)服務(wù)業(yè)，則對(duì)辦公場(chǎng)地能否恰當(dāng)?shù)娜菁{ 其試驗(yàn)過(guò)程有嚴(yán)格要求。不同地區(qū)的不同產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及內(nèi)在特點(diǎn)，對(duì)于區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品的需求也各不相同。 區(qū)域 中觀(guān)層面 重慶市政府重點(diǎn)規(guī)劃“以北部新區(qū)為龍頭，高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、長(zhǎng)壽化工園、西永電子園 4 個(gè)重點(diǎn)園區(qū)， 30 個(gè)特色園區(qū)”的園區(qū)布局。特色工業(yè)園區(qū)的建設(shè)是重慶市發(fā)展制造業(yè)的重要思路和措施，且給與相應(yīng)的政策支持。其發(fā)展目標(biāo)是2021 年特色工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到工業(yè)生產(chǎn)總值的 50%， 2021 年達(dá)到 60%。從目前情況來(lái)看，北部新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、茶園工業(yè)園區(qū)、九龍園區(qū)、空港工業(yè)園區(qū)等主城核心區(qū)以及江津、西彭等工業(yè)園區(qū) 在招商引資以及產(chǎn)出方面都取得一定的進(jìn)展，成為重慶工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。 10 園區(qū)經(jīng)濟(jì)占工業(yè)總產(chǎn)值比重規(guī)劃0%20%40%60%80%100%占工業(yè)總產(chǎn)值比重 26% 50% 60%2021年 2021年 2021年 特色工業(yè)園區(qū)的建設(shè)為重慶市服務(wù)業(yè)發(fā)展提供了潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。目前重慶市像通信、網(wǎng)絡(luò)、傳媒、咨詢(xún)、銀行、證券、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律、培訓(xùn)、會(huì)展等知識(shí)型服務(wù)業(yè)以及政府服務(wù)機(jī)關(guān)多聚集于主城核心區(qū)的解放碑 — 兩路口板塊，并有少量移向觀(guān)音橋與南坪這兩個(gè)城市副中心；眾多大企業(yè)的總部以及一部分為特定工業(yè)產(chǎn)品提供上下游服務(wù)如原材料配送、物流、銷(xiāo)售的大企業(yè)也集中在傳統(tǒng)的服務(wù)集中區(qū)；而諸多為特定工業(yè)產(chǎn)品提供技術(shù)服務(wù)、材料配送、銷(xiāo)售服務(wù)的中小公司會(huì)將企業(yè) 選址在離工業(yè)區(qū)較近的區(qū)域。在園區(qū)經(jīng)濟(jì)大力發(fā)展的同時(shí)，預(yù)計(jì)為園區(qū)企業(yè)提供服務(wù)的知識(shí)型服務(wù)業(yè)與政府管理型服務(wù)業(yè)仍然會(huì)在傳統(tǒng)辦公區(qū)域或者離傳統(tǒng)辦公區(qū)域較近地區(qū)進(jìn)行聚集，而部分為特定工業(yè)產(chǎn)品提供特定上下游服務(wù)的中小公司會(huì)聚集于特定園區(qū)。 另外， 許多本地制造企業(yè)未來(lái)將加工生產(chǎn)基地遷入特色園區(qū)，而企業(yè)總部留在服務(wù)業(yè)集中區(qū)域享有企業(yè)各種重要戰(zhàn)略資源，成為中國(guó)許多城市制造企業(yè)的發(fā)展模式。這也為我司項(xiàng)目提供了潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 個(gè)案 微觀(guān)層面 重慶市重點(diǎn)寫(xiě)字樓入駐客戶(hù)群體的調(diào)研顯示，其入駐企業(yè)與本地制造行業(yè)具有非常緊密地聯(lián)系 ，同時(shí)各類(lèi)知識(shí)型服務(wù)業(yè)帶有較高的聚集特征。 11 希爾頓入住客戶(hù)組成051015202530350 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 03 0 . 0個(gè)公司數(shù)目 29 26 18 14 8 5 5 3 3 3 2 8比例（％） 2 5 . 0 2 2 . 4 1 5 . 5 1 2 . 1 6 . 9 4 . 3 4 . 3 2 . 6 2 . 6 2 . 6 1 . 7 6 . 9 制造業(yè)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)信息科技商貿(mào)業(yè)裝飾業(yè)保險(xiǎn)業(yè)化工業(yè)新聞出版業(yè)旅游業(yè)交通運(yùn)輸業(yè) 大都會(huì)入住客戶(hù)組成010203040500 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 03 0 . 0個(gè)公司數(shù)目 43 21 16 14 10 10 9 7 5 4 4 4 4比例（％） 2 8 . 5 1 3 . 9 1 0 . 6 9 . 3 6 . 6 6 . 6 6 . 0 4 . 6 3 . 3 2 . 6 2 . 6 2 . 6 2 . 6 制造業(yè)交通運(yùn)輸業(yè)信息科技服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)商貿(mào)業(yè)化工業(yè)裝飾業(yè)金融業(yè)保險(xiǎn)業(yè)領(lǐng)事館食品業(yè)其它 從入駐企業(yè)性質(zhì)來(lái)說(shuō)，提供制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游配套服務(wù)的公司以及制造業(yè)公司總部所占比例最高，這些公司實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)高檔次寫(xiě)字樓具有較高的價(jià)格承受能力，它們所處的行業(yè)屬于重慶市主導(dǎo)制造行業(yè)如汽摩、裝備制造業(yè)、資源加工制造業(yè)等。這也印證了重慶市制造行業(yè)的發(fā)展特征與寫(xiě)字樓需求方面具有非常緊密的關(guān)系。 12 三、超高層建筑研究路 演 重慶作為具有特色產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與特色主導(dǎo)制造產(chǎn)業(yè)的工業(yè)化城市，目前正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的興起，老工業(yè)基地的發(fā) 展與新興園區(qū)的建設(shè)，招商引資力度的加大與本地企業(yè)的發(fā)展，內(nèi)需的拉動(dòng)與出口創(chuàng)匯，非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與小企業(yè)的增多， 上述區(qū)域 性 制造業(yè)發(fā)展 的態(tài)勢(shì) 必將 影響寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 我司項(xiàng)目服務(wù)于重慶市制造業(yè)發(fā)展，與重慶市制造業(yè)具有密不可分的關(guān)系。因此，對(duì)于超高層建筑的研究，必須建立在對(duì)重慶市制造業(yè)發(fā)展?fàn)顩r具有清晰認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)之上，以為決策提供完備的基礎(chǔ)資料 。 關(guān)于超高層建筑的研究思路簡(jiǎn)述如下： 重慶市制造業(yè)市場(chǎng)研究 此專(zhuān)項(xiàng)研究從四個(gè)方面展開(kāi)。第一部分分析了重慶市制造業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，從宏觀(guān)角度反映重慶制造業(yè)經(jīng)濟(jì) 運(yùn)行狀態(tài)與發(fā)展趨勢(shì)；第二部分對(duì)決定制造業(yè)發(fā)展的兩個(gè)基礎(chǔ)因素 —— 能源與交通進(jìn)行研究，展望制造業(yè)發(fā)展前景；第三部分闡述園區(qū)經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)分析了十個(gè)主要工業(yè)園區(qū)；第四部分對(duì)重慶市主要制造行業(yè)進(jìn)行深入研究，對(duì)其發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行判斷。 未來(lái)重慶制造業(yè)發(fā)展水平的提高，也需要相應(yīng)的服務(wù)業(yè)水平的提升。 國(guó)外先進(jìn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，先進(jìn)制造業(yè) 這對(duì) “ 經(jīng)濟(jì) 起飛的翅膀”要靠現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“聰明的腦袋”來(lái)支撐，通過(guò)對(duì)重慶市制造業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的研究，為制造業(yè)服務(wù)中心的產(chǎn)品定位和建立我司項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)奠定了基礎(chǔ)。 超高層建筑競(jìng)爭(zhēng)策略研究 當(dāng)前重慶市寫(xiě)字樓聚 集區(qū) 出現(xiàn)了 區(qū)位上的多極化趨勢(shì)，加之工業(yè)園區(qū)的多區(qū)位發(fā)展，必然出現(xiàn)更多地緣化的服務(wù)提供聚集區(qū)。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，服務(wù)提供商數(shù)量有限的情況下，各個(gè)服務(wù)提供區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)明顯。站在重慶市制造業(yè)服務(wù)中心的高度，研發(fā)有效的服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)策略，建立我司項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，成為研究的必要環(huán)節(jié)。主要包括： 13 ? 區(qū)域?qū)用?，?duì) 超高層項(xiàng)目建成營(yíng)運(yùn)期間，重慶市政府規(guī)劃成型及潛在的重點(diǎn) 商務(wù)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)進(jìn)行調(diào)研，包括功能定位、區(qū)位輻射、運(yùn)營(yíng)狀況、服務(wù)優(yōu)劣勢(shì)狀況等； ? 微觀(guān)層面，對(duì)重慶市現(xiàn)有超高層建筑個(gè)案進(jìn)行調(diào)研，包含硬件配置、租售狀況、客戶(hù)群體性質(zhì) 、價(jià)格水平等； ? 研發(fā)超高層項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略，包括項(xiàng)目理念、項(xiàng)目形象、輻射范圍、客戶(hù)群體性質(zhì)、服務(wù)定位等。 超高層建筑產(chǎn)品研 究 在重慶市制造業(yè)研究的基礎(chǔ) 上， 結(jié)合現(xiàn)有的場(chǎng)地、交通、社會(huì)與市場(chǎng)環(huán)境條件，考慮城市規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃的要求，進(jìn)行超高層建筑產(chǎn)品策略研發(fā)，提供產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議。這個(gè)階段研究的重點(diǎn)環(huán)節(jié)包括： ? 外部 規(guī)劃因素研究：考慮超高層對(duì)周邊規(guī)劃條件的要求，重點(diǎn)研究超高層建筑與周邊交通條件及周邊服務(wù)行業(yè)（商業(yè)、文化娛樂(lè)、住宿等行業(yè)）的量化對(duì)應(yīng)關(guān)系，提出具體規(guī)劃建議。 ? 內(nèi)部產(chǎn)品因素研究：參考相關(guān)理論成果、借鑒國(guó)內(nèi)外類(lèi) 似超高層建筑的產(chǎn)品規(guī)劃，結(jié)合項(xiàng)目定位，提出我司超高層建筑在電梯運(yùn)輸、車(chē)庫(kù)配套、商務(wù)配套（餐廳、住宿等）等方面的產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議。 14 第一篇 重慶工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與未來(lái)規(guī)劃 本篇將通過(guò)重慶與成都經(jīng)濟(jì)以及工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與上海、對(duì)比，客觀(guān)地理解西部地區(qū)在全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、與東部沿海發(fā)達(dá)城市的差距；通過(guò)重慶與中國(guó)西部大城市成都在不同經(jīng)濟(jì)指標(biāo)尤其是工業(yè)發(fā)展指標(biāo)的對(duì)比，客觀(guān)地理解重慶在中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)與工業(yè)發(fā)展中的地位。由此分析判斷重慶市工業(yè)發(fā)展面臨的優(yōu)劣勢(shì)，客觀(guān)地理解政府的工業(yè)發(fā)展目標(biāo)。 一、重慶、上海、 成都的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較 歷年各城市 GDP 總量比較 各城市歷年G D P 總量比較0202140006000800010000單位：億元上?？偭? 成都總量 1190 重慶總量 1998年 1999年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 注： ? 上海作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中心，其歷年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)重慶和成都； ? 重慶作為中國(guó)行政區(qū)域最大的城市，其歷年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值均高于成都； ? 成都與重慶作為西部特大城市，與中國(guó)一線(xiàn)大城市之一