【文章內容簡介】 部大開發(fā)工作會議上，要求將黔中經濟區(qū)建設成省域經濟增長點，并把它列為國家新一輪西部大開發(fā)布局的 “ 重點經濟區(qū) ” 之一。黔中經濟區(qū)正式上升為國家戰(zhàn)略。這意味著將讓貴陽獲得來自國家政策層面的大力支持。如今，貴陽每年經濟規(guī)模以 22%的速度遞增 。 力爭四年、確保在五年內，實現生產總值在2021年基礎上翻一番、超過2021億元，財政總收入翻一番、超過６００億元，固定資產投資累計超過１００００ 億元；基本適應 “ 十三五 ” 、 “ 十四五 ” 更大發(fā)展的需要；新型工業(yè)化、現代服務業(yè)明顯提速，產業(yè)結構進一步優(yōu)化； 屆時也將帶動貴陽房地產業(yè)發(fā)展邁向一個新的更高的平臺。 除此之外，貴陽市 旅游與投資，交通也在迅速發(fā)展 。 “7 小時快鐵交通網 ” 的建設將縮短貴州與國內主要城市 的時空 距離，使貴州不再邊緣化，從而促進貴州與京津冀、長三角、珠三角等發(fā)達地區(qū)之間更緊密的合作。 而 發(fā)達的交通也將帶來大量人流、物流、信息流、資金流，并使之快速的流動，加上各種生產要素的優(yōu)化集成，將為貴陽市的經濟發(fā)展注入全新的活力 ，現實城市建設的快速發(fā)展。 2. 濕地 公園、大學城的建設，具有打造高品質樓盤的先天條件 隨著甲秀南路全線通車，濕地公園建設啟動，大學城建設穩(wěn)步推進，花溪得天獨厚的生態(tài)優(yōu)勢、加上獨一無二的文化氛圍開始為樓市注入持久動力，成為花溪樓市厚積薄發(fā)的強大引擎。使得花溪的整體居住環(huán)境品位大大提升?；ㄏ皟?yōu)居”特點越來越明顯。 3. 城市旅游避暑資源，吸引高端項目客群紛至沓來 作為一個城市高端大盤，注定了本項目的目標客戶群除了本地的客戶之外，外地客戶也是一個重要的來源。而城市旅游資源的豐富為這一目標客戶群的實現奠定了堅實的基礎。 (四 ) 威脅（ Threats） 1. 政策施壓， 導致市場產生觀望氣氛 由于近來房地產市場調控不斷， “ 限購 ” 、 “ 限貸 ” 、 “ 加息 ” 、 “ 上調銀行存款準備 13 金 ” 等措施，對交易量產生一定影響。導致市場產生一定的觀望氣氛。 2. 競爭對手瓜分市場 由于“濕地經濟潮”加上大學城建設的影響，使不少省內甚至國內知名品牌地產開發(fā)企業(yè)開始關注花溪市場。在這些企業(yè)當中不排除惡意競爭的可能。 (五 ) SWOT 分析小結 通過對項目 SWOT 的分析可知，項目最大的優(yōu)勢在于擁有的自然資源，包括項目自身內部自然資源以及項目所處區(qū)位的外部自然資源，自然資源是項目的核心競爭力；最大的發(fā)展機遇來自于城市發(fā)展的快 速提升，快速提升的城市發(fā)展將直接為項目的開發(fā)奠定堅實的基礎；而兩者之合力則可產生更為龐大的推動力，有效的支撐項目的后續(xù)開發(fā)以及盈利能力的提升。 項目的劣勢和威脅除了政策風險難以控制外，其余均可借助項目地塊自身條件通過合理定位、采取適當的營銷措施避免或減少其影響。 圖表 SWOT 總結示意圖 Ｓ trength：（優(yōu)勢） 企業(yè)品牌 資源及區(qū)位條件 Wesk：（劣勢） 區(qū)域產業(yè)結構單一 區(qū)域地價高，導致項目開發(fā)成本增加 高端物業(yè)銷售周期相對較長 Ｏ pportunity：（機會） 區(qū)域宏觀形勢向好，城市消費范圍擴容 濕地公園、大學城的建設，具有打造高品質樓盤 的先天條件 城市旅游資源豐富，高端物業(yè)客戶覆蓋廣 Ｔ hreaten：（威脅） 政策施壓，導致市場產生觀望氣氛 競爭對手瓜分市場 SWOT 14 二、 項目定位思考 (一 ) 整體定位 項目總占地 930 畝，總建筑面積超過 80萬方。項目自身的規(guī)模優(yōu)勢、資源優(yōu)勢等與貴陽市宏觀經濟發(fā)展環(huán)境和定位契合，擬在地方政府的全力支持下，結合產品的多樣性， 可解決大學城剛需以及二、三次改善性客戶的需求。打造成為區(qū)域內首席高端生態(tài)社區(qū)。 (二 ) 產品定位 結合容積率和地塊特征考慮，項目建設初步定位為獨立別墅、聯排別墅、花園洋房、高層、配套商業(yè)以及配套公建 6 種形態(tài)。 其中，獨立別墅 6000平方米，占地上建筑面積的 1%；聯排別墅 62212平方米，占地上建筑面積的 9％；洋房 99560 平方米，占地上總建筑面積的 15%，高層 457972 平方米，占地上總建筑面積的 68%。項目配套商業(yè) 28500平方米，占地上總建筑面積的 4%，配套及公建 16900 平方米，占地上總建筑面積的 3%。 (三 ) 客戶 定位 主力臵業(yè)客戶群， 2550 歲，來自本區(qū)域和貴陽市兩城區(qū)及省內外客戶； 以大學城教師、市中心工作、企事業(yè)單位公務員及省內外二、三次臵業(yè)者為主； 由于本項目體量較大，且配有獨棟、聯排等高端產品?？紤]到貴陽市乃至貴州省經濟水平在西部地區(qū)還處于相對低位，高端客戶群體容量相對有限，因此本項目目標客戶群體還需要著力拓展貴陽周邊（成都、重慶、昆明、長沙、廣州等城市）度假避暑的客戶群體；本土和其他地區(qū)商務 /旅游目的來黔的人士。 (四 ) 產品初步價格定位 結合目前貴陽市場的發(fā)展現狀，并且本著保守估算、減小項目立項風險的定位原則 ，初步判定本項目各種物業(yè)形態(tài)可實現銷售價格如下： 獨立別墅： 16880 元 /平方米 聯排別墅： 9845 元 /平方米 花園洋房： 7300 元 /平方米 高 層： 6400 元 /平方米 15 此外，本著保守估算、減小項目立項風險的定位原則，在項目測算時并不考慮價格漲幅。 圖表 項目市場比較定價表 影響因素 權重 XX 洛 平項目 金陽新 世界 中鐵逸 都國際 萬科金 域華府 花果園 騰龍灣 藏瓏 溪山御 景 銀地班 芙小鎮(zhèn) 地段 價格 配套 交通 物業(yè)管理 景觀 規(guī)劃前景 樓盤規(guī)模 產品結構 市場資源 品牌 其他 各項目權重合計 1 類比項目權重系數 別墅價格 16680 13000 12600 （起價） 聯排價格 9854 洋房價格 7300 5500 7000 高層價格 6400 6200 5000 6000 5300 4450 （起價） 5300 16 第三部分：規(guī)劃設計初步分析 一、 規(guī)劃設計的可行性分析 ? 占地面積： 930 畝 其中建設用地： 437 畝 市政用地： 493 畝 ? 建設用地綜合容積率 ： ? 總建筑面積： 萬方 其中住宅： 萬方 配套商業(yè)： 萬方 配套及公建： 萬方 二、 規(guī)劃設計的初步概念 (一 ) 整體設計初步概念 ? 規(guī)劃設計充分尊重原有的地形地貌，保留了區(qū)內的全部林地和主要的天然水體； ? 規(guī)劃設計充分考慮建筑群體與周圍現狀地形的關系，合理進行功能布局，妥善處理建筑群體內各組成部分之間與地塊和周圍道路之間的關系； ? 景觀設計上將建筑景觀和臨近的生態(tài)自然景觀融為一體，盡可能做到戶戶觀景； ? 社區(qū)整體綠化做到點、線、面結合，豐富層次，明細結構，明晰功能； (二 ) 建 筑設計初步概念 ? 臨水庫住宅考慮布臵舒適型別墅，內部較為平整，考慮花園洋房分布，交通沿線，景觀面較少處，緊湊高層為主； ? 以人文關懷為視角進行建筑規(guī)劃，將整個社區(qū)按產品類型規(guī)劃為若干組團，各組團自成特色。幾個組團之間設臵一個社區(qū)服務點，體現細微關懷； ? 各組團分區(qū)明確，道路組織流暢，同時也有利于分區(qū)開發(fā)； ? 商業(yè)街、會所、學校、幼兒園等公建配套分布合理。 ? XX 花溪洛平項目的整體規(guī)劃充分體現了原有地形地貌的自然之美，必將成為貴陽高品 17 質居住小區(qū)的典范之作。 ? 最終規(guī)劃布局以設計圖紙為準。 圖表 1 項目初步設計方案的建筑排布示意圖 18 第四部分：項目開發(fā)及銷售計劃 一、 項目整體開發(fā)計劃 初步估計，項目整體開發(fā)完畢（最后一批房源建設完成）需 56 個工程整年（項目正式啟動時間為 2021年 5月），項目銷售時間需要 6年（ 2021 年第四季度 ~2021年第四季度）。 二、 項目工程計劃 (一 ) 工程進度計劃原則 ? 以獨立別墅與聯排別墅兩類高端物業(yè)作為項目的一期啟動物業(yè)形態(tài)，其中 2021 年獨立別墅啟動，開發(fā)量為 20%，聯排別墅開發(fā)量為 25%。以此確立項目整體的高端形象，為后期項目整體價值的提升奠定基礎； ? 根 據市場整體容量，項目整體開發(fā)體量逐步增加； ? 為了緩解前期現金流壓力，在項目一期啟動時配以一定比例的花園洋房和高層產品作為輔助； ? 為了滿足項目商業(yè)配套的需求，在 2021 年開始啟動商業(yè)配套的建設，按規(guī)劃分期建設； ? 為確保項目前期住戶的日常生活需要，社區(qū)配套及公建（會所、幼兒園以及社區(qū)配套）于 2021 開始建設； ? 高層產品于 2021年啟動，當期啟動 10%。在 2021 年增加至 30%，并保持此開發(fā)量直到 2021 年結束； (二 ) 整體工程進度計劃 根據以上計劃原則，項目于 2021 年度開始動工，啟動物業(yè)為獨立別墅 1200平方米，聯 排別墅 15553 平方米，花園洋房 39824 平方米，高層 45797平方米，配套商業(yè) 5700 平方米，地下建筑面 34013平方米，累計全年啟動 145187平方米。其中可銷售面積 平方米。 項目后續(xù)開發(fā)按年初啟動排布，每年根據進度原則搭配不同體量的各類物業(yè)，逐年提升開發(fā)總量，項目于 2021 年達到最大開發(fā)量，總開發(fā)建筑面積 262078 平方米。 具體年度開發(fā)體量見下表。 19 圖表 項目工程啟動計劃 2021 2021 2021 2021 合計 145187 258634 262078 232524 獨立別墅 1200 1200 1800 1800 聯排別墅 15553 15553 15553 15553 花園洋房 39824 29868 29868 0 高層 45797 137392 137392 137392 配套商業(yè) 5700 7125 7125 8550 社區(qū)配套及會所 3100 0 0 0 學校、幼兒園 0 0 2760 11040 社區(qū)配套及公建 0 0 0 0 地面以下建筑面積 34013 67497 67580 58189 三、 項目銷售計劃 (一 ) 銷售進度計劃原則 ? 由于 當期開發(fā)量計劃本身是按市場容量制定，當期開發(fā)量達到預售條件后 1 年內實現完全銷售； ? 配套商業(yè)運營 1 年后開始銷售，即 2021 年，按同期建設量平均銷售； ? 地下車庫銷售按地下車庫的 60%計，開始銷售時間為 2021 年； ? 商業(yè)與車庫不考慮價格上漲； (二 ) 整體銷售進度計劃 根據以上進度原則，預計 2021年可實現 31790平方米，可取得銷售回籠資金 萬元， 2021 年可實現 平方米，可取得銷售回籠資金 萬元，而進入 2021年之后，項目開始逐步實現自主滾動開發(fā)。 具體銷售進度計劃表見下表 （住宅部分） 圖表 項目住宅部分銷售計劃表 年度 銷售面積 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 20 第五部分：項目資金計劃預測 一、 項目技術經濟指標 本項目總用地 619840平方米，折合 930畝。其中，商品房建設用地 291367 平方米，折合 437畝。項目整體容積率為 ，總體可建建筑面積 897423 平方米（含地下建筑面積）。 根據 初步擬定的方案，項目建設分為 6 種形態(tài)建設。其中，獨立別墅 6000 平方米，占地上建筑面積的 1%；聯排別墅 62212平方米，占地上建筑面積的 9％；洋房 99560平方米，占地上總建筑面積的 15%，高層 457972 平方米，占地上總建筑面積的 68%。項目配套商業(yè) 28500 平方米，占地上總建筑面積的 4%，配套及公建 16900 平方米，占地上總建筑面積的 3%。 根據初步方案，項目地下建筑面積 227279 平米，約合 5760 個車位。 圖表 項目評價技術經濟指標 序號 指標 單位 數量 畝 備注 1 總用地面積 ㎡ 619840 930 建設用地 ㎡ 291367 437 市政用地 ㎡ 328473 493 建筑密度 25% 綠地率 35% 序號 指標 單位 擬建 規(guī)定 備注 2 容積率 序號 指標 單位 數量