【文章內(nèi)容簡介】 根據(jù)各 項目 的用電負荷情況，建 設 變電站 及 配電所 ，以承擔區(qū)內(nèi)各建筑物及場區(qū)內(nèi)照明等用電需求。各建筑物內(nèi)設配電室，由配電室電源總進線動力、照明配電箱，向各層分配電箱以電纜放射式（或樹干式）供電。 各建筑物均按有關規(guī)范規(guī)定的等級設計防雷系統(tǒng)，本工程配電系 17 統(tǒng)為 TN— C— S接地方式，各變電所變壓器中性點直接接地，各建筑物電源進線設重復接地。 供配電設計遵循經(jīng)濟合理，技術先進，節(jié)省電能為原則，用電設備選用自然功率因數(shù)高，損耗低、性能先進的電氣產(chǎn)品。 合理規(guī)劃供電范圍、變電所深入負荷中心，以降低配電線路損耗。 采用靜電電容器進行無功補償、降低損耗，滿足供電部門 要求。 根據(jù)各建筑物的功能及用電負荷性質，設置必要的計量表，進行內(nèi)部考核。 實施綠色照明，確定科學的照明控制方式，選用高效節(jié)能照明光源。 通訊系統(tǒng)： 沿規(guī)劃路與現(xiàn)狀電信、有線光纜碰接。城市電信、有線光纜沿規(guī)劃區(qū)主路至規(guī)劃光節(jié)點室。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)的電信、有線光纜從光節(jié)點室引出，并呈枝狀沿規(guī)劃路敷設至各用戶。 有線電視系統(tǒng)： 小區(qū)有線電視信號引自市有線電視網(wǎng)，經(jīng)放大分配后送至個單體建筑物內(nèi)。住宅樓每戶在起居室及主臥室設電視插座 。 安防系統(tǒng)： 在住宅樓各單元入口設置防盜門，采用訪客 對講系統(tǒng)，用戶對講分機，并由分機控制防盜門打開及向安防中心報警。 消防系統(tǒng) 根據(jù)規(guī)范要求，區(qū)內(nèi)設消防自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)，同時配置消防廣播通訊系統(tǒng)，按有關規(guī)范的規(guī)定防護等級設防，一旦有火災發(fā)生， 18 火災探測器可迅速將火警信號傳至消防控制室，報警控制器經(jīng)分析處理后發(fā)出報警信號，同時啟動相應的消防聯(lián)動設施，必要時接通著火層及相鄰上下層的消防廣播，以便及時組織人員疏散，撲滅火災。達到預防火災，減少火災損失的目的。 在規(guī)劃區(qū)地塊內(nèi)綠地內(nèi)規(guī)劃天然氣調壓站，從城市天然氣管道上引天然氣管道沿規(guī)劃路至調壓 站，調壓后由低壓天然氣管道呈枝狀輸送至各用戶。每人每年用天然氣 2303MJ，小區(qū)設計住戶 1978人，經(jīng)估算本項目年用氣量 約為 m3。 勞動安全衛(wèi)生 勞動安全衛(wèi)生 施工期的勞動安全防護 1）項目施工期間，對各崗位施工人員，按照國家有關的勞動保護規(guī)定配備必須的工作服、安全帽、手套、口罩等勞動保護用品。 2）在施工現(xiàn)場，加強對材料、設備的檢查，杜絕不合格的材料、設備對人員的傷害，加大對安全工作的投人，完善各種安全防護設施。 3）項目施工單位要加強對施工人員的安全法律、法 規(guī)、安全生產(chǎn)知識，安全操作技能教育并進行嚴格考核，合格后，方可進場作業(yè)。 4）在施工現(xiàn)場設固定的安全管理員，對危險性大的腳手架，起重機搭設和拆除，機械設備吊裝，用電設備工作，基礎土方開挖等進行監(jiān)督和控制。 5）施工單位要規(guī)范項目的施工安全行為。 運營期的小區(qū)安全衛(wèi)生 1）建筑物間距、結構設計按安全防火規(guī)范有關規(guī)定進行；各建筑物按 7度設防，以防震災；各建筑物設置避雷針，以防雷擊造成火災； 19 合理設計住宅內(nèi)廚房結構，使油煙通過豎向管道向屋頂排放。 2）為加強小區(qū)的安全防護，專門設置智能小區(qū)閉路監(jiān)視系統(tǒng)。這種 系統(tǒng)的圖像監(jiān)控具有及時、真實、傳送信息量大等特點，它將周界防盜報警、防火報警、圖像監(jiān)控、出入口通道管理系統(tǒng)、電腦中心管理綜合在一起，形成一個現(xiàn)代化、多功能、全自動的動態(tài)綜合管理。 3）對于易燃、易爆的房間，設備和燈具，均選用防爆型；各種電氣設備安裝必要的保護元件并進行安全接地保護，同時設置明顯的安全標志。 4）小區(qū)內(nèi)每棟樓前設一處垃圾收集點，使垃圾集中處理，既可減少空氣污染又可保證廢品的回收再利用。 本項目將根據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》的規(guī)定，確定建筑物的耐火等級和類別，合理設置防火分 區(qū)和疏散樓梯。同時，按照防火規(guī)范合理設置建筑物的防火、防電、防雷設施。 小區(qū)主干道寬 18m，其它道路寬 6m，消防車可達每棟建筑，沿消防車道間距 80m之間設置室外消防栓。 小區(qū)給水采用生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，給水管道成環(huán)狀布置，設地下式消火栓，消火栓水量 。 30L/S，消防水量由 山海關區(qū) 供水管網(wǎng)保證供給。 組織結構和勞動定員 組織結構 本項目的工作開展實行總經(jīng)理負責制，將主要設置辦公室、人事部、財務部、材料采購部、預算部、工程部、投資發(fā)展部、營銷策劃部、銷售部九個職能部門，各部門之間相 互協(xié)調，相互配合，為完成同一個目標而發(fā)揮作用。企業(yè)組織機構情況見下圖： 20 圖 11 組織機構圖 勞動定員 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，本項目實行總經(jīng)理負責制，設總經(jīng)理 1人，副經(jīng)理 3人，分別負責項目的財務、市場營銷、工程施工、內(nèi)部管理，項目定員擬定總人數(shù)為 53人。詳見表 110 勞動定員表： 總經(jīng)理 副經(jīng)理 副經(jīng)理 副經(jīng)理 投資發(fā)展部 營銷策劃部 材料采購部 工 程 部 銷 售 部 預 算 部 財 務 部 人 事 部 辦 公 室 21 勞動定員表 表 19 序 號 部 門 管理人員 一般人員 備 注 1 總經(jīng)理室 1 2 副總經(jīng)理室 3 3 辦公室 1 3 文秘人員 4 人事部 1 3 招聘培訓 5 投資發(fā)展部 1 4 具體負責項目可行性研究、 規(guī)劃設計和方案設計 6 銷售部 1 4 租售人員 7 營銷策劃部 1 4 負責項目可行性研究、 項目總體思路策劃、 銷售策略制訂和執(zhí)行 8 財務部 1 4 會計出納 9 材料采購部 1 5 負責項目建設所需 建筑材料、設備等的采購 10 工程部 1 9 參與項目前期設計， 制訂項目施工計劃， 現(xiàn)場指揮施工工作等 11 預算部 1 4 負責項目開發(fā)成本控制、 工程合同管理、 預（結）算管理等 合計 13 40 本項目部分經(jīng)營和管理人員從企業(yè)原 有崗位調配，其它人員可從當?shù)貞鶎酶咝．厴I(yè)生和當?shù)貏趧恿κ袌鰮駜?yōu)錄用。新上崗人員應進行崗前培訓，經(jīng)考試合格后方可上崗。 項目實施進度 本項目按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、分步啟動、分步建設。本項目工程建設期擬定為 2年。 自 20xx年 9月至 20xx年 9月。 本項目實施進度計劃詳見表 111：項目實施進度 計劃 表。 22 項目實施進度計劃表 表 110 序號 項目名稱 時 間（月） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 1 前期準備和核準 2 初步設計施工圖設計 3 其它部分 4 竣工驗收 ★ 23 招標方案 本項目將根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、《 河北省實施 中華人民共和國招標投標法 辦法》并結合建設單位意見制定招標投標方案。本項目采用 邀請招標方式 進行，招標范圍包括：工程勘察、設計、建安工程、 監(jiān)理及設備采購 。本項目將委托有相應資質的招標代理機構組織招標。具體內(nèi)容見下表 111。 24 河北省建設項目招標方案和不招標申請表 表 111 項目名稱 石河灣一期工程 建設單位 秦皇島市容大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目單位 聯(lián)系人 及電話 建設內(nèi)容 總建筑面積 89080m2 項目建設地點和時限 秦皇島市山海關區(qū) 2 年。 總投資額 28618 萬元 資金來源及構成 自 籌 合同估算額 （萬元） 招標范圍 招標組織形式 招標方式 不采用 招標方式 全部招標 部分招標 委托招標 自行招標 公開招標 邀請招標 勘察、設計 486 √ √ √ 建筑工程 13634 √ √ √ 安裝工程 47 √ √ √ 監(jiān)理 293 √ √ √ 設備 326 √ √ √ 重要材料 擬選擇的招標公告發(fā)布媒介 情況說明： 建設單位（蓋章） 年 月 日 25 投資估算及資金籌措 本項目總投資 28618萬元，其中建設投資 27255萬元， 建設期利息1280萬元，經(jīng)營資金 83萬元。 詳見附表 11總投資估算表 資金籌措：本項目總投資 28618萬元 ，其中銀行貸款 20xx0萬元，占項目投資的 %，企業(yè)自籌 8618萬元，占總投資的 %。 詳見附表 12 借款還本付息表 財務分析 銷售價格及收入預測 本項目 居住建筑售價估算為 6000元 /m2，商鋪售價估算為 18000元/m2，停車位售價估算為 6萬元 /個。 經(jīng)測算，項目銷售收入可達 44447萬元。詳見附表 12營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表。 經(jīng)營稅金 應繳納經(jīng)營稅金包括營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加。稅率分別為 5%、 7%、 4%。 詳見附表 13營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表。 總成本費用 本項目營業(yè)期年總成本為 9928萬元。 見附表 14總成本費用估算表。 4 、 利潤總額 項目營業(yè)期年利潤總額為 1437萬元。 見附表 15利潤與利潤分配表 5 、 所得 稅 所得稅按 25%計算。 本項目 營業(yè)期年所 得稅為 359萬元。 26 稅后利潤 項目營業(yè)期年稅后利潤為 1078萬元。 項目總投資收益率為 %。 詳見附表 16主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)和指標表 。 盈利能力分析 項目稅 前 全部現(xiàn)金財務內(nèi)部收益率為 %。 項目稅 前 全部投資回收期為 項目稅 前 全部現(xiàn)金凈現(xiàn)值為 2711萬元 項目稅后全部現(xiàn)金財務內(nèi)部收益率為 %。 項目稅后全部投資回收期為 項目稅后全部現(xiàn)金凈現(xiàn) 值為 1946萬元 詳見附表 15主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)和指標表 。 27 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入分析 發(fā)展規(guī)劃分析 《秦皇島市住房建設規(guī)劃》指出：要緊緊圍繞合力打造 “ 宜居、宜業(yè)、宜游 ” 秦皇島這個主題，通過編制住房建設規(guī)劃，進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調控，加快普通商品住房和經(jīng)濟適用房建設，保持適度拆遷、投資和建設規(guī)模，切實調整住房供應結構，穩(wěn)定住房價格，整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，不斷完善居民的居住條件和居住環(huán)境。 項目建設符合秦皇島市發(fā)展規(guī)劃和旅游立市的長遠戰(zhàn)略目標。 產(chǎn)業(yè)政策分析 近年來，國家、省、市各級政府高度重視住房工作，就貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調控政策、調整住房供應結構、穩(wěn)定住房價格等重大問題做出一系列部署。今年以來，特別是把針對房價上漲過快、解決城市低收入家庭住房困難問題擺上了重要議事日程，加大了房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調控力度。房地產(chǎn)調控政策在平抑房價的同時，將引導房地產(chǎn)市場向有序、健康、集約化方向發(fā)展。 《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》指出：各地要根據(jù)總量與項目相結合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對交通等設施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布 局，統(tǒng)籌落實新建住房結構比例要求。自 20xx年 6月 1日起，各城市（包括縣城，下同）年度（從 6月 1日起計算，下同）新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到 70%以上。 為了要進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調控，保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健 28 康發(fā)展。河北省政府做出如下規(guī)定：一要增加普通商品住房供應。加大住房供應結構調整力度，重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房。采取更加有力的措施，積極調整用地結構，增加普通商品住房開發(fā)用地，增加政策性住房的供應，滿足城市當?shù)鼐用?改善住房困難的需求。二要整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。嚴厲打擊擾亂市場秩序的各種違法違規(guī)行為，落實項目手冊、項目資本金管理等制度，建立銷售現(xiàn)場公示制度。完善市場準入制度，對嚴重違法違規(guī)企業(yè)一律清出市場。三要積極發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅。建立和完善利用存量土地激勵機制，促進存量土地的集約利用和高效利用。提高規(guī)劃設計水平，在較小的戶型內(nèi)實現(xiàn)較好的使用功能。加快發(fā)展節(jié)能建筑，推進現(xiàn)有住宅節(jié)能改造，積極推廣新材料、新技術、新工藝。 因此，項目實施是非常必要的。 從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)需