【文章內(nèi)容簡介】 根據(jù)各 項(xiàng)目 的用電負(fù)荷情況，建 設(shè) 變電站 及 配電所 ，以承擔(dān)區(qū)內(nèi)各建筑物及場(chǎng)區(qū)內(nèi)照明等用電需求。各建筑物內(nèi)設(shè)配電室，由配電室電源總進(jìn)線動(dòng)力、照明配電箱，向各層分配電箱以電纜放射式（或樹干式）供電。 各建筑物均按有關(guān)規(guī)范規(guī)定的等級(jí)設(shè)計(jì)防雷系統(tǒng)，本工程配電系 17 統(tǒng)為 TN— C— S接地方式，各變電所變壓器中性點(diǎn)直接接地，各建筑物電源進(jìn)線設(shè)重復(fù)接地。 供配電設(shè)計(jì)遵循經(jīng)濟(jì)合理，技術(shù)先進(jìn)，節(jié)省電能為原則，用電設(shè)備選用自然功率因數(shù)高，損耗低、性能先進(jìn)的電氣產(chǎn)品。 合理規(guī)劃供電范圍、變電所深入負(fù)荷中心，以降低配電線路損耗。 采用靜電電容器進(jìn)行無功補(bǔ)償、降低損耗，滿足供電部門 要求。 根據(jù)各建筑物的功能及用電負(fù)荷性質(zhì)，設(shè)置必要的計(jì)量表，進(jìn)行內(nèi)部考核。 實(shí)施綠色照明，確定科學(xué)的照明控制方式，選用高效節(jié)能照明光源。 通訊系統(tǒng)： 沿規(guī)劃路與現(xiàn)狀電信、有線光纜碰接。城市電信、有線光纜沿規(guī)劃區(qū)主路至規(guī)劃光節(jié)點(diǎn)室。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)的電信、有線光纜從光節(jié)點(diǎn)室引出，并呈枝狀沿規(guī)劃路敷設(shè)至各用戶。 有線電視系統(tǒng)： 小區(qū)有線電視信號(hào)引自市有線電視網(wǎng)，經(jīng)放大分配后送至個(gè)單體建筑物內(nèi)。住宅樓每戶在起居室及主臥室設(shè)電視插座 。 安防系統(tǒng)： 在住宅樓各單元入口設(shè)置防盜門，采用訪客 對(duì)講系統(tǒng)，用戶對(duì)講分機(jī)，并由分機(jī)控制防盜門打開及向安防中心報(bào)警。 消防系統(tǒng) 根據(jù)規(guī)范要求，區(qū)內(nèi)設(shè)消防自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，同時(shí)配置消防廣播通訊系統(tǒng)，按有關(guān)規(guī)范的規(guī)定防護(hù)等級(jí)設(shè)防，一旦有火災(zāi)發(fā)生， 18 火災(zāi)探測(cè)器可迅速將火警信號(hào)傳至消防控制室，報(bào)警控制器經(jīng)分析處理后發(fā)出報(bào)警信號(hào)，同時(shí)啟動(dòng)相應(yīng)的消防聯(lián)動(dòng)設(shè)施，必要時(shí)接通著火層及相鄰上下層的消防廣播，以便及時(shí)組織人員疏散，撲滅火災(zāi)。達(dá)到預(yù)防火災(zāi)，減少火災(zāi)損失的目的。 在規(guī)劃區(qū)地塊內(nèi)綠地內(nèi)規(guī)劃天然氣調(diào)壓站，從城市天然氣管道上引天然氣管道沿規(guī)劃路至調(diào)壓 站，調(diào)壓后由低壓天然氣管道呈枝狀輸送至各用戶。每人每年用天然氣 2303MJ，小區(qū)設(shè)計(jì)住戶 1978人，經(jīng)估算本項(xiàng)目年用氣量 約為 m3。 勞動(dòng)安全衛(wèi)生 勞動(dòng)安全衛(wèi)生 施工期的勞動(dòng)安全防護(hù) 1）項(xiàng)目施工期間，對(duì)各崗位施工人員，按照國家有關(guān)的勞動(dòng)保護(hù)規(guī)定配備必須的工作服、安全帽、手套、口罩等勞動(dòng)保護(hù)用品。 2）在施工現(xiàn)場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)材料、設(shè)備的檢查，杜絕不合格的材料、設(shè)備對(duì)人員的傷害，加大對(duì)安全工作的投人，完善各種安全防護(hù)設(shè)施。 3）項(xiàng)目施工單位要加強(qiáng)對(duì)施工人員的安全法律、法 規(guī)、安全生產(chǎn)知識(shí)，安全操作技能教育并進(jìn)行嚴(yán)格考核，合格后，方可進(jìn)場(chǎng)作業(yè)。 4）在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)固定的安全管理員，對(duì)危險(xiǎn)性大的腳手架，起重機(jī)搭設(shè)和拆除，機(jī)械設(shè)備吊裝，用電設(shè)備工作，基礎(chǔ)土方開挖等進(jìn)行監(jiān)督和控制。 5）施工單位要規(guī)范項(xiàng)目的施工安全行為。 運(yùn)營期的小區(qū)安全衛(wèi)生 1）建筑物間距、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按安全防火規(guī)范有關(guān)規(guī)定進(jìn)行；各建筑物按 7度設(shè)防，以防震災(zāi)；各建筑物設(shè)置避雷針，以防雷擊造成火災(zāi)； 19 合理設(shè)計(jì)住宅內(nèi)廚房結(jié)構(gòu)，使油煙通過豎向管道向屋頂排放。 2）為加強(qiáng)小區(qū)的安全防護(hù)，專門設(shè)置智能小區(qū)閉路監(jiān)視系統(tǒng)。這種 系統(tǒng)的圖像監(jiān)控具有及時(shí)、真實(shí)、傳送信息量大等特點(diǎn)，它將周界防盜報(bào)警、防火報(bào)警、圖像監(jiān)控、出入口通道管理系統(tǒng)、電腦中心管理綜合在一起，形成一個(gè)現(xiàn)代化、多功能、全自動(dòng)的動(dòng)態(tài)綜合管理。 3）對(duì)于易燃、易爆的房間，設(shè)備和燈具，均選用防爆型；各種電氣設(shè)備安裝必要的保護(hù)元件并進(jìn)行安全接地保護(hù)，同時(shí)設(shè)置明顯的安全標(biāo)志。 4）小區(qū)內(nèi)每棟樓前設(shè)一處垃圾收集點(diǎn)，使垃圾集中處理，既可減少空氣污染又可保證廢品的回收再利用。 本項(xiàng)目將根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的規(guī)定，確定建筑物的耐火等級(jí)和類別，合理設(shè)置防火分 區(qū)和疏散樓梯。同時(shí)，按照防火規(guī)范合理設(shè)置建筑物的防火、防電、防雷設(shè)施。 小區(qū)主干道寬 18m，其它道路寬 6m，消防車可達(dá)每棟建筑，沿消防車道間距 80m之間設(shè)置室外消防栓。 小區(qū)給水采用生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，給水管道成環(huán)狀布置，設(shè)地下式消火栓，消火栓水量 。 30L/S，消防水量由 山海關(guān)區(qū) 供水管網(wǎng)保證供給。 組織結(jié)構(gòu)和勞動(dòng)定員 組織結(jié)構(gòu) 本項(xiàng)目的工作開展實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，將主要設(shè)置辦公室、人事部、財(cái)務(wù)部、材料采購部、預(yù)算部、工程部、投資發(fā)展部、營銷策劃部、銷售部九個(gè)職能部門，各部門之間相 互協(xié)調(diào)，相互配合，為完成同一個(gè)目標(biāo)而發(fā)揮作用。企業(yè)組織機(jī)構(gòu)情況見下圖： 20 圖 11 組織機(jī)構(gòu)圖 勞動(dòng)定員 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)總經(jīng)理 1人，副經(jīng)理 3人，分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)、市場(chǎng)營銷、工程施工、內(nèi)部管理，項(xiàng)目定員擬定總?cè)藬?shù)為 53人。詳見表 110 勞動(dòng)定員表： 總經(jīng)理 副經(jīng)理 副經(jīng)理 副經(jīng)理 投資發(fā)展部 營銷策劃部 材料采購部 工 程 部 銷 售 部 預(yù) 算 部 財(cái) 務(wù) 部 人 事 部 辦 公 室 21 勞動(dòng)定員表 表 19 序 號(hào) 部 門 管理人員 一般人員 備 注 1 總經(jīng)理室 1 2 副總經(jīng)理室 3 3 辦公室 1 3 文秘人員 4 人事部 1 3 招聘培訓(xùn) 5 投資發(fā)展部 1 4 具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性研究、 規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì) 6 銷售部 1 4 租售人員 7 營銷策劃部 1 4 負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性研究、 項(xiàng)目總體思路策劃、 銷售策略制訂和執(zhí)行 8 財(cái)務(wù)部 1 4 會(huì)計(jì)出納 9 材料采購部 1 5 負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)所需 建筑材料、設(shè)備等的采購 10 工程部 1 9 參與項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)， 制訂項(xiàng)目施工計(jì)劃， 現(xiàn)場(chǎng)指揮施工工作等 11 預(yù)算部 1 4 負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)成本控制、 工程合同管理、 預(yù)（結(jié)）算管理等 合計(jì) 13 40 本項(xiàng)目部分經(jīng)營和管理人員從企業(yè)原 有崗位調(diào)配，其它人員可從當(dāng)?shù)貞?yīng)往屆高校畢業(yè)生和當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力市場(chǎng)擇優(yōu)錄用。新上崗人員應(yīng)進(jìn)行崗前培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后方可上崗。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、分步啟動(dòng)、分步建設(shè)。本項(xiàng)目工程建設(shè)期擬定為 2年。 自 20xx年 9月至 20xx年 9月。 本項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃詳見表 111：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 計(jì)劃 表。 22 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 表 110 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 時(shí) 間（月） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 1 前期準(zhǔn)備和核準(zhǔn) 2 初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì) 3 其它部分 4 竣工驗(yàn)收 ★ 23 招標(biāo)方案 本項(xiàng)目將根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《 河北省實(shí)施 中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法 辦法》并結(jié)合建設(shè)單位意見制定招標(biāo)投標(biāo)方案。本項(xiàng)目采用 邀請(qǐng)招標(biāo)方式 進(jìn)行，招標(biāo)范圍包括：工程勘察、設(shè)計(jì)、建安工程、 監(jiān)理及設(shè)備采購 。本項(xiàng)目將委托有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)。具體內(nèi)容見下表 111。 24 河北省建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案和不招標(biāo)申請(qǐng)表 表 111 項(xiàng)目名稱 石河灣一期工程 建設(shè)單位 秦皇島市容大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目單位 聯(lián)系人 及電話 建設(shè)內(nèi)容 總建筑面積 89080m2 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)和時(shí)限 秦皇島市山海關(guān)區(qū) 2 年。 總投資額 28618 萬元 資金來源及構(gòu)成 自 籌 合同估算額 （萬元） 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo)方式 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 委托招標(biāo) 自行招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 勘察、設(shè)計(jì) 486 √ √ √ 建筑工程 13634 √ √ √ 安裝工程 47 √ √ √ 監(jiān)理 293 √ √ √ 設(shè)備 326 √ √ √ 重要材料 擬選擇的招標(biāo)公告發(fā)布媒介 情況說明： 建設(shè)單位（蓋章） 年 月 日 25 投資估算及資金籌措 本項(xiàng)目總投資 28618萬元，其中建設(shè)投資 27255萬元， 建設(shè)期利息1280萬元，經(jīng)營資金 83萬元。 詳見附表 11總投資估算表 資金籌措：本項(xiàng)目總投資 28618萬元 ，其中銀行貸款 20xx0萬元，占項(xiàng)目投資的 %，企業(yè)自籌 8618萬元，占總投資的 %。 詳見附表 12 借款還本付息表 財(cái)務(wù)分析 銷售價(jià)格及收入預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目 居住建筑售價(jià)估算為 6000元 /m2，商鋪售價(jià)估算為 18000元/m2，停車位售價(jià)估算為 6萬元 /個(gè)。 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目銷售收入可達(dá) 44447萬元。詳見附表 12營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表。 經(jīng)營稅金 應(yīng)繳納經(jīng)營稅金包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。稅率分別為 5%、 7%、 4%。 詳見附表 13營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表。 總成本費(fèi)用 本項(xiàng)目營業(yè)期年總成本為 9928萬元。 見附表 14總成本費(fèi)用估算表。 4 、 利潤總額 項(xiàng)目營業(yè)期年利潤總額為 1437萬元。 見附表 15利潤與利潤分配表 5 、 所得 稅 所得稅按 25%計(jì)算。 本項(xiàng)目 營業(yè)期年所 得稅為 359萬元。 26 稅后利潤 項(xiàng)目營業(yè)期年稅后利潤為 1078萬元。 項(xiàng)目總投資收益率為 %。 詳見附表 16主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和指標(biāo)表 。 盈利能力分析 項(xiàng)目稅 前 全部現(xiàn)金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %。 項(xiàng)目稅 前 全部投資回收期為 項(xiàng)目稅 前 全部現(xiàn)金凈現(xiàn)值為 2711萬元 項(xiàng)目稅后全部現(xiàn)金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %。 項(xiàng)目稅后全部投資回收期為 項(xiàng)目稅后全部現(xiàn)金凈現(xiàn) 值為 1946萬元 詳見附表 15主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和指標(biāo)表 。 27 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入分析 發(fā)展規(guī)劃分析 《秦皇島市住房建設(shè)規(guī)劃》指出：要緊緊圍繞合力打造 “ 宜居、宜業(yè)、宜游 ” 秦皇島這個(gè)主題，通過編制住房建設(shè)規(guī)劃，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，加快普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，保持適度拆遷、投資和建設(shè)規(guī)模，切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價(jià)格，整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，不斷完善居民的居住條件和居住環(huán)境。 項(xiàng)目建設(shè)符合秦皇島市發(fā)展規(guī)劃和旅游立市的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)。 產(chǎn)業(yè)政策分析 近年來，國家、省、市各級(jí)政府高度重視住房工作，就貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價(jià)格等重大問題做出一系列部署。今年以來，特別是把針對(duì)房價(jià)上漲過快、解決城市低收入家庭住房困難問題擺上了重要議事日程，加大了房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房價(jià)的同時(shí)，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向有序、健康、集約化方向發(fā)展。 《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》指出：各地要根據(jù)總量與項(xiàng)目相結(jié)合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對(duì)交通等設(shè)施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布 局，統(tǒng)籌落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求。自 20xx年 6月 1日起，各城市（包括縣城，下同）年度（從 6月 1日起計(jì)算，下同）新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到 70%以上。 為了要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健 28 康發(fā)展。河北省政府做出如下規(guī)定：一要增加普通商品住房供應(yīng)。加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。采取更加有力的措施，積極調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房開發(fā)用地，增加政策性住房的供應(yīng)，滿足城市當(dāng)?shù)鼐用?改善住房困難的需求。二要整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。嚴(yán)厲打擊擾亂市場(chǎng)秩序的各種違法違規(guī)行為，落實(shí)項(xiàng)目手冊(cè)、項(xiàng)目資本金管理等制度，建立銷售現(xiàn)場(chǎng)公示制度。完善市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，對(duì)嚴(yán)重違法違規(guī)企業(yè)一律清出市場(chǎng)。三要積極發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅。建立和完善利用存量土地激勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)存量土地的集約利用和高效利用。提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，在較小的戶型內(nèi)實(shí)現(xiàn)較好的使用功能。加快發(fā)展節(jié)能建筑，推進(jìn)現(xiàn)有住宅節(jié)能改造，積極推廣新材料、新技術(shù)、新工藝。 因此，項(xiàng)目實(shí)施是非常必要的。 從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)需