【正文】 市政污水管網(wǎng)統(tǒng)一排放，實(shí)行雨污分流制，并回收優(yōu)質(zhì)雜排水處理后作為中水回用。 本項(xiàng)目的實(shí)施，符合產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，符合秦皇島山海關(guān)區(qū) 城市定位和城市規(guī)劃的總體要求。 建 筑 設(shè)　備 設(shè)　備 其 他 比 例工程費(fèi) 購置費(fèi) 安裝費(fèi) 費(fèi) 用 （ % ）13634 326 47 14007 1 居住建筑 9653 0 0 96532 商業(yè)建筑 350 3503 地下建筑 2040 20403 公共配套設(shè)備 326 47 3734 綠化 119 1195 室外及其它工程 1472 147212034 12034 1 土地使用權(quán)費(fèi) 10872 108722 建設(shè)單位管理費(fèi) 143 1433 建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi) 49 494 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 486 4865 工程監(jiān)理費(fèi) 293 2936 環(huán)境影響咨詢服務(wù)費(fèi) 19 197 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 36 369 施工圖審查費(fèi) 29 2910 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 107 1071214 1214 1 基本預(yù)備費(fèi) 1214 121413634 326 47 132。本項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)加快推進(jìn)城市發(fā)展進(jìn)程具有重要意義和作用。 通過實(shí)施以上 的環(huán)保措施，項(xiàng)目在施工和運(yùn)營過程中，將切實(shí)保護(hù)環(huán)境，達(dá)到環(huán)保部門制定的各項(xiàng)環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)保效果明顯。產(chǎn)生的建筑垃圾將按照環(huán)衛(wèi)部門的要求運(yùn)至指定的垃圾填埋場(chǎng)予以處理。項(xiàng)目各項(xiàng)土地利用指標(biāo)符合 山海關(guān)區(qū) 土地利用總體規(guī)劃。 43 第五章 建設(shè)用地 選址及合理性分析 項(xiàng)目選址及用地方案 建設(shè)地點(diǎn)：本項(xiàng)目選址在 秦皇島市山海關(guān)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，本項(xiàng)目總占面積地約 （ 畝）。 物業(yè)公司的能源計(jì)量器具實(shí)行定期檢定。k)、抗拉強(qiáng)度 ≥、聚苯板為經(jīng)過阻燃處理的聚苯板 單一 朝 向外窗： 傳熱系數(shù) ≤(m178。到偏南 ≤60176。 建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)還規(guī)定了建筑朝向宜南北 朝向，選用的外門窗（包括陽臺(tái)門）應(yīng)有良好的氣密性，其氣密性等級(jí)不應(yīng)低于國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑外窗氣密性能分級(jí)及檢測(cè)方法》（ GB710720xx）規(guī)定的 6級(jí)水平 [單位縫長空氣滲透量 q1≤ ()；單位面積空氣滲透量 q2≤()]。 所有用水器具都應(yīng)選用節(jié)水型產(chǎn)品，嚴(yán)格控制各用水點(diǎn)的水壓和水量，安裝計(jì)量儀表，以免管網(wǎng)跑、冒、滴、漏和流速過大或靜壓過高而造成水資源浪費(fèi)；對(duì)用水點(diǎn)規(guī)定合理的消耗定額，安裝水表，專人管理，杜絕常流水；加強(qiáng)廢水回收利用。可滿足本項(xiàng)目需要。 （ 7）建筑設(shè)計(jì)減少建筑平面凹凸及在公建門口處設(shè)置門斗，均有利于建筑節(jié)能的要求。 （ 3）落實(shí)《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》，積極采用節(jié)能墻體和外窗，為用戶節(jié)約能耗。 本項(xiàng)目主要能源和含耗能工質(zhì)的品種及需要量見：項(xiàng)目主要能源和含耗能工質(zhì)的品種及年需要量表。特別是近兩年來，在國民經(jīng)濟(jì)快速增長的拉動(dòng)下，我國能源需求增長較快，能源緊張業(yè)已成為制約經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的重要問題。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。 從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)需要具備一定 的資質(zhì)，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立、管理作出了明確的規(guī)定。二要整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。今年以來，特別是把針對(duì)房價(jià)上漲過快、解決城市低收入家庭住房困難問題擺上了重要議事日程，加大了房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度。 項(xiàng)目總投資收益率為 %。稅率分別為 5%、 7%、 4%。具體內(nèi)容見下表 111。新上崗人員應(yīng)進(jìn)行崗前培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后方可上崗。 本項(xiàng)目將根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的規(guī)定，確定建筑物的耐火等級(jí)和類別，合理設(shè)置防火分 區(qū)和疏散樓梯。 3）項(xiàng)目施工單位要加強(qiáng)對(duì)施工人員的安全法律、法 規(guī)、安全生產(chǎn)知識(shí)，安全操作技能教育并進(jìn)行嚴(yán)格考核，合格后，方可進(jìn)場(chǎng)作業(yè)。住宅樓每戶在起居室及主臥室設(shè)電視插座 。 合理規(guī)劃供電范圍、變電所深入負(fù)荷中心，以降低配電線路損耗。經(jīng)估算本項(xiàng)目年用電量約為 。 采暖部分 規(guī)劃熱源采用城市集中供熱。d 12 綠化道路澆灑 L/m2 e、提供場(chǎng)地的卓越周期。 基礎(chǔ)選型 根據(jù)上部結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及地基土承載力高低，選擇與之適應(yīng)的基礎(chǔ)型式，如果承載力不能滿足要求亦可考慮對(duì)地基土處理，以提高承載力及改善抗 震性能。在戶型設(shè)計(jì)上，以“經(jīng)濟(jì)適用”為原則，房間布局緊湊、使用效率高。 小區(qū)配套 在小區(qū)配套設(shè)施方面，充分考慮了社區(qū)的居住要求，盡量結(jié)合小區(qū)出入口周邊沿街外側(cè)設(shè)置超市、便利店、 銀行儲(chǔ)蓄所和郵政所等。 2）步行道系統(tǒng)： 步行道路系統(tǒng)主要由宅間道路以及景觀步行道形成，步行道路系統(tǒng)聯(lián)系著小區(qū)中心綠地、景觀節(jié)點(diǎn)、休閑小廣場(chǎng)及各住宅單元的入口，使得居民在小區(qū)內(nèi)行走 時(shí)，能充分的領(lǐng)略小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境。遠(yuǎn)觀有壯麗的整體輪廓，近觀又有經(jīng)典耐看的細(xì)部。以住宅、基礎(chǔ)設(shè)施、教育設(shè)施、綠化、環(huán)境管理、服務(wù)的全方位設(shè)計(jì)為出發(fā)點(diǎn)，做到意識(shí)超前、布局有序、設(shè)施配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美。 （ 4） 在提高土地經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，因勢(shì)利導(dǎo)地提高社區(qū)內(nèi)的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)造出具有現(xiàn)代特色與個(gè)性的景觀環(huán)境 。山海關(guān)港續(xù)建工程已開工建設(shè)，續(xù)建完成后山海關(guān)港將能?？?級(jí)大型船舶，成為環(huán)渤海地區(qū)重要港口。因受季風(fēng)影響，年內(nèi)雨量分布不均勻，降雨多集中于六至八月份，降雨量占全年的 70%以上。秦皇島市容大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 20xx 年 12 月獲得位于山海關(guān)石河?xùn)|路以東、規(guī)劃山廣大街以北、正興街南側(cè)土地的使用權(quán)。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 石河灣一期工程 項(xiàng) 目背景 作為全國優(yōu)秀旅游城市，秦皇島市的旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)過 30 年的發(fā)展，已經(jīng)擺脫了最初景點(diǎn)旅游、門票經(jīng)濟(jì)的狹隘羈絆，從城市整體功能和形象、旅游接待設(shè)施、旅游產(chǎn)品檔次 、 直至客源結(jié)構(gòu)，都有了大幅度調(diào)整、改善和提升。 20xx 年 12 月 26 日，容大房地產(chǎn)通過招拍掛方式獲得位于山海關(guān)石河?xùn)|路以東、規(guī)劃山廣大街以北、正興街南側(cè)，國土編號(hào)為 0901 的土地使用權(quán)，用于“石河灣”住宅小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)。但依舊未能形成更加便于觀景、休閑、舒適的居民小區(qū)。多年平均降 雨量為 （ 1980~20xx）。 港口： 山海關(guān)港年吞吐量 1000萬噸以上，專用鐵路線 20xx米，日 4 裝船能力 20xx多噸，貨場(chǎng)儲(chǔ)存能力 20多萬噸，碼頭年吞吐量 60多萬噸。 （ 3） 積極采用新技術(shù)、新工藝、新材料，最大限度的滿足功能要求。 人本主義、功能齊全 以 “ 人 ” 為主體，構(gòu)筑和諧的生活環(huán)境。建筑造型從整體到細(xì)部都體現(xiàn)出建筑所獨(dú)具的特點(diǎn)，使它輝煌的輪廓線成為所在地區(qū)的地標(biāo)。宅間道路與小區(qū)主干道相連形成環(huán)路，保證了交通的暢順，同時(shí)滿足消防要求。規(guī)劃上強(qiáng)調(diào)體現(xiàn)時(shí)尚和一定的前瞻性， 在開發(fā)上充分考慮其商業(yè)價(jià)值最大化和居住環(huán)境最優(yōu)化，從多角度去打造一個(gè)有個(gè)性和特色的大型社區(qū)，定會(huì)成為本區(qū)域的開發(fā)新亮點(diǎn)。從生態(tài)建筑學(xué)的角度出發(fā)，充分利用自然采光通風(fēng)，降低能耗，每家每戶都盡可能有 良好的視野感受。 c、抗震設(shè)施方案的選擇原則及要求 12 建筑的平、立面布置宜規(guī)劃對(duì)稱、建筑的質(zhì)量分布和剛度變化均勻，樓層不宜錯(cuò)層，建筑的抗震縫按建筑結(jié)構(gòu)的實(shí)際需要設(shè)置，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中根據(jù)地基土質(zhì)和結(jié)構(gòu)特點(diǎn)采取抗震措施，增加上部結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的整體剛度，改善其抗震性能，提高整個(gè)結(jié)構(gòu)的抗震性。 d、對(duì)巖層不均勻地基應(yīng)詳細(xì)查明地質(zhì)、地形、地貌情況，并提供評(píng)價(jià)和建議。d 24 公建用水 6 L/m2 、通風(fēng)及空調(diào)工程 室外設(shè) 計(jì)參數(shù) 冬季采暖室外計(jì)算溫度 8℃ 冬季空氣調(diào)節(jié)室外計(jì)算溫度 11℃ 冬季通風(fēng)室外計(jì)算溫度 3℃ 夏季空氣調(diào)節(jié)室外計(jì)算溫度 ℃ 夏季通風(fēng)室外計(jì)算溫度 31℃ 夏季空氣調(diào)節(jié)室外計(jì)算濕球溫度 ℃ 夏季通風(fēng)室外計(jì)算相對(duì)濕度 54﹪ 冬季空氣調(diào)節(jié)室外計(jì)算相對(duì)濕度 52﹪ 空調(diào)夏季溫度控制在 2627℃ ，冬季溫度控制在 1618℃ 。規(guī)劃區(qū)電纜全部埋地敷設(shè)。 供配電設(shè)計(jì)遵循經(jīng)濟(jì)合理，技術(shù)先進(jìn)，節(jié)省電能為原則，用電設(shè)備選用自然功率因數(shù)高，損耗低、性能先進(jìn)的電氣產(chǎn)品。 有線電視系統(tǒng)： 小區(qū)有線電視信號(hào)引自市有線電視網(wǎng)，經(jīng)放大分配后送至個(gè)單體建筑物內(nèi)。 2）在施工現(xiàn)場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)材料、設(shè)備的檢查，杜絕不合格的材料、設(shè)備對(duì)人員的傷害，加大對(duì)安全工作的投人，完善各種安全防護(hù)設(shè)施。 4）小區(qū)內(nèi)每棟樓前設(shè)一處垃圾收集點(diǎn)，使垃圾集中處理，既可減少空氣污染又可保證廢品的回收再利用。詳見表 110 勞動(dòng)定員表： 總經(jīng)理 副經(jīng)理 副經(jīng)理 副經(jīng)理 投資發(fā)展部 營銷策劃部 材料采購部 工 程 部 銷 售 部 預(yù) 算 部 財(cái) 務(wù) 部 人 事 部 辦 公 室 21 勞動(dòng)定員表 表 19 序 號(hào) 部 門 管理人員 一般人員 備 注 1 總經(jīng)理室 1 2 副總經(jīng)理室 3 3 辦公室 1 3 文秘人員 4 人事部 1 3 招聘培訓(xùn) 5 投資發(fā)展部 1 4 具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性研究、 規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì) 6 銷售部 1 4 租售人員 7 營銷策劃部 1 4 負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性研究、 項(xiàng)目總體思路策劃、 銷售策略制訂和執(zhí)行 8 財(cái)務(wù)部 1 4 會(huì)計(jì)出納 9 材料采購部 1 5 負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)所需 建筑材料、設(shè)備等的采購 10 工程部 1 9 參與項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)， 制訂項(xiàng)目施工計(jì)劃， 現(xiàn)場(chǎng)指揮施工工作等 11 預(yù)算部 1 4 負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)成本控制、 工程合同管理、 預(yù)（結(jié)）算管理等 合計(jì) 13 40 本項(xiàng)目部分經(jīng)營和管理人員從企業(yè)原 有崗位調(diào)配，其它人員可從當(dāng)?shù)貞?yīng)往屆高校畢業(yè)生和當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力市場(chǎng)擇優(yōu)錄用。本項(xiàng)目將委托有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)。 經(jīng)營稅金 應(yīng)繳納經(jīng)營稅金包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。 26 稅后利潤 項(xiàng)目營業(yè)期年稅后利潤為 1078萬元。 產(chǎn)業(yè)政策分析 近年來，國家、省、市各級(jí)政府高度重視住房工作，就貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價(jià)格等重大問題做出一系列部署。采取更加有力的措施，積極調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房開發(fā)用地，增加政策性住房的供應(yīng)，滿足城市當(dāng)?shù)鼐用?改善住房困難的需求。 因此，項(xiàng)目實(shí)施是非常必要的。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿 1年未動(dòng)工開發(fā)的， 可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20％以下的土地閑置費(fèi)；滿 2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。目前，我國已成為世界第二大能源生產(chǎn)國和第二能源消費(fèi)國。 天然氣：年用量約 Nm3。 34 （ 2）滿足住戶對(duì)居住質(zhì)量的全面要求，在日照和朝向、溫度和濕度、通風(fēng)和空氣質(zhì)量、噪聲控制、景觀視野、建筑風(fēng)格、裝修品位等多方面，挖掘住宅的潛在需求，增加住宅的附加值。保證房間日照充足。建成 了儲(chǔ)送能力為 90萬立方米的液化天然氣儲(chǔ)氣站， 本項(xiàng)目由市天然氣公司提供氣源，自老龍頭路天然氣干線引入送至本項(xiàng)目用氣單位。 在各主要用電場(chǎng)所安裝電表計(jì)量用電，責(zé)任落實(shí)到人，并制定先進(jìn)合理的用電指標(biāo)，認(rèn)真考核；采用節(jié)能燈，亮度要適宜。 根據(jù)國家建設(shè)部發(fā)布的《全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施 節(jié)能專篇》（建質(zhì) [20xx]277號(hào)）、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB5018920xx（建設(shè)部公告第 319號(hào)）及《居住建筑節(jié)能 37 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 DB13(J)6320xx，本項(xiàng)目 建設(shè)地的建筑氣候分區(qū)為寒冷地區(qū)，則公共建筑 圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能應(yīng)符合 寒冷地區(qū) 所屬氣候分區(qū)的規(guī)定見表 4 居住建筑的體形系數(shù)限值見表 4不同朝向的窗墻面積比不應(yīng)超過表 4外圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)限值見表 45。K） 遮陽系數(shù) SC（東、南、西向 /北向） 傳熱系數(shù) KW/（ m178。范圍） 西（偏北＜ 30176。、導(dǎo)熱系數(shù) ≤(m178。 能源計(jì)量器具 用能設(shè)備的設(shè)計(jì)、安裝和使用滿足 GB/T642 GB/T15316 中關(guān)于用能設(shè)備的能源監(jiān)測(cè)要求； 42 物業(yè)公司建立能源計(jì)量器具的檔案，主要內(nèi)容包括：計(jì)量器具使用說明；計(jì)量器具出廠合格證；計(jì)量器具最近兩個(gè)連續(xù)周期的檢定證書；計(jì)量器具維修記錄等。項(xiàng)目使用的主要能源種類合理，能源供應(yīng)有保障，從能源利用和節(jié)能角度考慮，項(xiàng)目是可以接受的。本項(xiàng)目中總占地面積 ，總建筑面積 89080m2，其中 地上 建筑面積 63580m2， 包括住宅建筑面積 60330m2， 住宅 618 戶，配套公建面積 750 m2，商鋪面積 2500m2，設(shè)地面停車位 625 個(gè)，建筑密度 20%，容積率為 ，綠地率為 35%。 項(xiàng)目施工過程中，產(chǎn)生的棄土將首先用于小區(qū)綠化，其余外運(yùn)。 46 運(yùn)營中產(chǎn)生的生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門及時(shí)、集中處理。對(duì)當(dāng)?shù)氐姆睒s和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了促進(jìn)作用，提高并改善了當(dāng)?shù)鼐用裆钯|(zhì)量，產(chǎn)生了一定的經(jīng)濟(jì)