瑞露嘉都項(xiàng)目貳期市場(chǎng)報(bào)告與策劃建議書(shū)(編輯修改稿)
2025-04-04 22:13 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ： （一）客戶(hù)群定位過(guò)于狹窄。金字塔尖的人群數(shù)量畢竟有限，放棄主流人群等于放棄了一大片市場(chǎng)。 （二）地塊核心競(jìng)爭(zhēng)力沒(méi)有體現(xiàn)。 瑞露嘉都內(nèi)外環(huán)境可以說(shuō)是南充獨(dú)一無(wú)二的，天然資源，人文景觀一應(yīng)俱全，客戶(hù)群的偏狹與產(chǎn)品的單一， 13 浪費(fèi)了地塊的優(yōu)勢(shì)。 （三）規(guī)劃設(shè)計(jì)的體現(xiàn) 瑞露嘉都的規(guī)劃設(shè)計(jì)雖然體現(xiàn)了人性性和均好性，但由于定位的偏狹，設(shè)計(jì)的多樣性和產(chǎn)品形態(tài)的和諧沒(méi)有得到發(fā)揮和 提升。 建議篇 項(xiàng)目二期市場(chǎng)策劃與規(guī)劃建議 一、立地條件再梳理 位置：濱江大道與玉帶路交匯處 地形地貌：地塊平整、規(guī)則，項(xiàng)目周邊具有山、水、園林等可資利用的天然自然；新區(qū)開(kāi)發(fā)，配套物業(yè)不夠成熟，也是該區(qū)域的“軟脅”和“硬傷”。 政府規(guī)劃定位：中高檔商住物業(yè) 開(kāi)發(fā)形勢(shì)：南充市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)新區(qū)、未來(lái) 3 年內(nèi)主城區(qū)住宅開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域；項(xiàng)目周邊在建樓盤(pán)較多，市場(chǎng)競(jìng) 14 爭(zhēng)激烈，針對(duì)本項(xiàng)目立地條件需要著力提升產(chǎn)品品質(zhì)，區(qū)隔差異化，提高項(xiàng)目綜合質(zhì)素。 二、項(xiàng)目所處宏觀背景分析 （一）宏觀概要：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，與國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 和城市化進(jìn)程是密切相關(guān)的。中國(guó)目前城市化水平僅在 30%左右，正逐步步入快速發(fā)展的階段。進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)，每年國(guó)家 GDP 增長(zhǎng)均在 9%以上，穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)配合進(jìn)入快車(chē)道的城市化進(jìn)程，使得經(jīng)歷了 24 年發(fā)展歷史的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)更加引人注目。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)家 GDP 中占了近四成，房地產(chǎn)將成為消費(fèi)領(lǐng)域的黃金產(chǎn)業(yè)。 短期看，在 2021 年房產(chǎn)新政影響下，不少購(gòu)房者開(kāi)始恢復(fù)理性心理，開(kāi)始真正根據(jù)自己的需要來(lái)進(jìn)行住房選擇與購(gòu)買(mǎi)。在這種情況下，有著更好品牌與品質(zhì)的樓盤(pán)將具有更明顯的競(jìng)爭(zhēng)力，受到購(gòu)房者的青睞。 （二）區(qū)域市場(chǎng) 分析 —— 南充經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r研究 南充作為四川的人口大市，川東北區(qū)域中心城市，出現(xiàn)了人民生活水平不斷提高，消費(fèi)能力增強(qiáng)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 南充城市化水平比 22%，低于全國(guó) 個(gè)百分點(diǎn)，低于四川省 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年南充市 GDP 為 億元，比上年增長(zhǎng) 12%，增長(zhǎng)速度比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，超過(guò)全省 個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù) 5 年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。 （三）南充房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì) 房?jī)r(jià)普遍增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明顯，其中順慶區(qū)房?jī)r(jià)漲幅較快。 2021 年，市轄三區(qū)商品房漲幅 %；順慶房?jī)r(jià)漲幅名列 9 縣（市）區(qū)之首，漲 幅達(dá) %，比 2021 年增長(zhǎng) %， 2021 年一季度房?jī)r(jià)漲幅 %，套內(nèi)單價(jià)突破 15 1600 元的高檔房占到總量的 %。 住房?jī)r(jià)格漲幅與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持基本同步，低于全國(guó)全省平均水平，還有進(jìn)一步上漲的空間。 從全國(guó)來(lái)看， 2021 年，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格上漲 %，城市居民人均可支配收入增加 %，房?jī)r(jià)上漲是居民收入增幅的近 2 倍；全省看 2021 年全省商品房平均漲幅為 %，城市居民人均可支配收入增長(zhǎng) %，房?jī)r(jià)漲幅略高于城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)；而南充增幅僅為 %， 南充商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于全國(guó)全省平均水平。 2021 年，南充市 GDP 增速為 %，城市居民平均可支配收入增長(zhǎng) %，但商品房漲幅僅為 %，人均可支配收入增幅高于房?jī)r(jià)漲幅，國(guó)際公認(rèn)的房?jī)r(jià)比是 5:1，租售比是 1:20，我市房?jī)r(jià)比和租售比分別為 :1 和1:。由此可見(jiàn)，區(qū)域房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本同步，房?jī)r(jià)漲幅與居民收入增長(zhǎng)基本同步，房?jī)r(jià)仍有一定上漲空間。 南充商品住房交易形勢(shì)運(yùn)行良好 2021 年一季度，三區(qū)商品住房銷(xiāo)售成交登記 2199 套，面積 291073 平方米，金額 億元，面積成交金額 ，同比分別增長(zhǎng) 4%和 28%。其中商品住房成交套數(shù)，建筑面積分別為商品房銷(xiāo)售總量的 87%和 91%，住宅消費(fèi)套數(shù)，面積同比分別提高 8%和 7%，住宅消費(fèi)已成為房地產(chǎn)消費(fèi)的主流。在人民幣存款利率不高，股市低迷，經(jīng)商風(fēng)險(xiǎn)較大的背景下，市民對(duì)住宅有較高的預(yù)期，由于商品房屬不動(dòng)產(chǎn)，保值增值潛力大，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資性需求增加，市區(qū)逐漸形成無(wú)房戶(hù)換舊房，小面積住宅換大面積住房，舊房換新房，低檔換高檔的梯級(jí)消費(fèi)局面。 三、 項(xiàng)目周邊典型競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)剖析 16 明宇帝壹家： 優(yōu)勢(shì)： 由具有成熟操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)的營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)全程策劃和代理銷(xiāo)售，避免了大 盤(pán)運(yùn)作易患的失誤，運(yùn)作之初，先造環(huán)境，先修樣板房、客戶(hù)服務(wù)中心等形象工程，使之起到了“先入為主”的宣傳效果，同時(shí)成功借助了瑞露嘉都的前期營(yíng)造“新南門(mén)壩”的聲勢(shì)；其產(chǎn)品設(shè)計(jì)適應(yīng)南充主流消費(fèi)，戶(hù)型設(shè)計(jì)具有一定創(chuàng)新性和領(lǐng)先性；營(yíng)銷(xiāo)推廣也體現(xiàn)了大盤(pán)運(yùn)作的風(fēng)格和氣質(zhì)。 劣勢(shì)： 產(chǎn)品形態(tài)趨同化傾向明顯，建筑密度大，景觀品質(zhì)低，如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)整策略，發(fā)力攻擊，劣勢(shì)將會(huì)更加明顯。 地中海藍(lán)： 優(yōu)勢(shì)： 開(kāi)發(fā)商具有成熟且能引導(dǎo)南充市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)理念，開(kāi)發(fā)商的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)作能力較強(qiáng)；規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)適應(yīng)市場(chǎng)，且概念推廣具有一定的創(chuàng)新性 ；推盤(pán)技巧嫻熟，巧妙地利用購(gòu)房者“從眾”、“崇洋”心理，制造“熱銷(xiāo)”態(tài)勢(shì)。 劣勢(shì) ： 地處嘉陵區(qū)的現(xiàn)實(shí)、光彩大市場(chǎng)的尷尬，居住品質(zhì)將會(huì)逐步降低。 17 宏
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