【文章內(nèi)容簡介】 ? 高檔寫字樓， 客戶構(gòu)成方面涵蓋了貿(mào)易實業(yè)、金融、咨詢、能源、生物醫(yī)藥、地產(chǎn)、文化機(jī)構(gòu)、電子等外資和較有實力的內(nèi)資企業(yè)，主要為城鄉(xiāng)華懋、翠微大廈等項目面對的客群。 ? 中、低檔寫字樓 資置業(yè)升級客群：從租賃轉(zhuǎn)向購買，從投資住宅轉(zhuǎn)向投資寫字樓、商業(yè)。 外省市公司駐京辦事處，部分成長型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。 租賃該區(qū)域舊物業(yè)項目 的部分企業(yè) 社區(qū)服務(wù)性質(zhì)的律師、保險、咨詢、廣告、旅行社、教育等行業(yè)。 善目前辦公環(huán)境的潛在需求，對寫字樓的綜合素質(zhì)要求越來越高。 目前仍以租用寫字樓物業(yè)為主，具有一定的潛在購買需求。 企業(yè)的規(guī)模適中或正在處于成長壯大階段，有一定的利潤和實力的積累。 大面積（ 1200㎡以上）整層購買與小面積（ 100300㎡）的購買與租賃客戶都有，相對大面積購買客戶份額比例有所下降。 由于租金水平相對較低，部分外資企業(yè)仍傾向于選擇租賃，所以購買的客戶主要以中資企業(yè)為主。 對于投資本區(qū)域的寫字樓、商鋪較為關(guān)注 ，但受周邊區(qū)域影 響，屬于待挖掘客戶。 對價格較為敏感，關(guān)注區(qū)位、交通、產(chǎn)品形象以及未來的升值潛力。 區(qū)域市場價格分析 區(qū)域 售價情況分析圖（單位：元 /㎡） 租金情況分析圖（單位：元 /㎡ /日） 價格分析 西客站商圈 1450013500120209300 8000 9200148009300860076000202040006000800010000120201400016000西客站調(diào)研項目售價分析 圖寫字樓 商住公寓寫字樓 14500 13500 12020 9300 8000 14800 / /商住公寓 / / / / 9200 9300 8600 7600西金大廈 海天中心 天蓮大廈 華寶大廈 華天大廈 京門大廈 中雅大廈 白云時代 3 401234金融街調(diào)研項目租金分析圖寫字樓 寫字樓 3 4 天蓮大 華寶大 華天大 北恒大 中裕酒 肇麟大 西客站區(qū)域?qū)懽謽琼椖夸N售價格在 800014800 元 /㎡左右，目前市場價格已經(jīng)超過 10000 元 /㎡。 商住公寓項目平均售價在 8000 元 /㎡左右，市場價格競爭優(yōu)勢明顯，市場消化速度較快。 區(qū)域內(nèi)寫字樓總體租賃價格水平維持在 元 /㎡左右，受寫字樓總體放量增多等多方面因素的影響，租賃價格仍舊有下滑的可能。 金融街區(qū)域 1380021700150001920014300136009200 9300 950022020202000500010000150002020025000金融街調(diào)研項目售價分析 圖寫字樓 商住公寓寫字樓 13800 21700 19200 14300 13600商住公寓 未定 15000 9200 9300 9500 22020 20200豐匯時代長安興融中心置地星座國潤大廈楓藍(lán)國際中心國英一號融城通程國際華榮公寓 圖表說明： 按美金計算租金的項目，人民幣按 1： 602468金融街調(diào)研項目租金分析圖寫字樓 商住公寓寫字樓 6 商住公寓 富凱大 華實大 通泰大 皇冠大 金宸公 1. 金融街區(qū)域調(diào)研項目寫字樓市場平均售價 17880 元 /㎡，商住公寓平均售價 13200元 /㎡。 2. 由于金融街區(qū)域項目租售價格差異比例較高，測算市場平均價格的樣本空間較小，因此，該測算價格同區(qū)域?qū)嶋H市場 價格存在一定誤差，僅作為一個參照系。 3. 調(diào)研項目寫字樓市場租賃均價 /㎡ /天，商住公寓樣本單一，暫未列。 4. 租賃價格的測算基本上能夠反映區(qū)域租賃市場的實際水平，標(biāo)準(zhǔn)誤差空間范圍小。 公主墳區(qū)域 12020120201350015000120200202040006000800010000120201400016000公主墳調(diào)研項目售價分析 圖寫字樓商住公寓寫字樓 12020 12020 13500商住公寓 15000 12020海銀大廈 道樂蒙恩 西B D 西貿(mào)D N A 天行建 1441269913596135050100150公主墳項目租金走勢圖寫字樓寫字樓 144 126 99 135 96 135翠微大 天行建 四維大 城鄉(xiāng)華 榮華大 康贏大 1. 公主墳區(qū)域調(diào)研項目寫字樓市場平均售價 13125元 /㎡ 。 2. 調(diào)研項目寫字樓市場租賃均價 元 /㎡ /天 。租賃價格的測算基本上能夠反映區(qū)域租賃市場的實際水平，標(biāo)準(zhǔn)誤差空間范圍小。 3. 該區(qū)域內(nèi)由 于寫字樓供應(yīng)量相對較少，價格應(yīng)有一定上升空間。 附表二：西客站區(qū)域調(diào)研項目市場價格一覽表 項目名稱 出售價格 出租價格 寫字樓 寫字樓 在售項目 西金大廈 14500元 /㎡ 只出售 海天中心 13500元 /㎡ 只出售 天蓮大廈 12020元 /㎡ /㎡ /天 華寶大廈 9300元 /㎡ 34元 /㎡ /天（未定） 華天大廈 8000元 /㎡ /㎡ /天 中雅大廈 8600元 /㎡ / 京門大廈 14800元 /㎡ 白云時代 7600元 /㎡ 只出售 出租項目 北 恒大廈 只租賃 /㎡ /天 中裕酒店 只租賃 4元 /㎡ /天（套內(nèi)面積） 肇麟大廈 只租賃 /㎡ /天 市場平均價格水平 10971元 /㎡ 左右 /㎡ /天 公主墳區(qū)域調(diào)研項目市場價格一覽表 項目名稱 出售價格 出租價格 寫字樓 寫字樓 在售項目 道樂蒙恩商務(wù)街 12020元 /㎡ 只出售 西貿(mào) DNA 15000元 /㎡ 只出售 西 BD（二期） 13500元 /㎡ 只出售 海銀大廈 12020元 /㎡ 只出售 出租項目 翠微大廈 只租賃 /㎡ /天 天行建國際大廈 租賃 /㎡ /天 四維大廈 只租賃 /㎡ /天 城鄉(xiāng)華懋寫字樓 只租賃 /㎡ /天 榮華大廈 只租賃 /㎡ /天 市場平均價格水平 13125元 /㎡ 4元 /㎡ /天 金融街區(qū)域調(diào)研項目市場價格一覽表 項目名稱 出售價格 出租價格 寫字樓 商住公寓 寫字樓 商鋪公寓 在售項目 豐匯時代 13800元 /㎡ 未定 只出售 只出售 長安興融中心 21700元 /㎡ 15000元 /㎡ 只出售 只出售 置地星座 2300美元 /㎡ 無 只出售 無 國潤大廈 14300元 /㎡ 無 只出售 無 楓藍(lán)國際中心 13600元 /㎡ 9200元 /㎡ 只出售 只出售 國英一號 無 9300元 /㎡ 無 只出售 融城 無 9500元 /㎡ 無 只出售 通程國際 無 22020元 /㎡ 無 只出售 華榮公寓 無 20200元 /㎡ 無 只出售 出租項目 富凱大廈 現(xiàn)只出租 無 23美元 /㎡ *月 無 華實大廈 現(xiàn)只出租 無 6元 /㎡ *日 無 通泰大廈 現(xiàn)只出租 無 20美元 /㎡ *月 無 皇冠大廈 14800元 /㎡ 無 /㎡ *日 無 金宸公寓 無 19000元 /㎡ 無 /㎡ *日 市場平均價格水平 17880元 /㎡ 13200元 /㎡ /㎡ *日 / 三、區(qū)域市場調(diào)研總結(jié) 本項目所處區(qū)域?qū)儆诒本┦袇^(qū)核心范圍內(nèi)，區(qū)位、交通優(yōu)勢明顯，項目周邊以及相關(guān)的金融街等區(qū)域的發(fā)展前景良好。 區(qū)域內(nèi)市場供給量相對集中，同時根據(jù)調(diào)研在售項目的銷售情況顯示，區(qū)域商用物業(yè)的銷售狀況良好，說明潛在的市場需求客觀不僅存在，而且具有相當(dāng)?shù)娜萘俊? 區(qū)域市場平均銷售價格為 10000 元 /㎡左右，純寫字樓平均價 格 11850 元 /㎡，商住公寓平均價格為 8466 元 /㎡。在北京市區(qū)商用物業(yè)整體價格體系中屬于中高端。 區(qū)域市場中商住公寓和寫字樓項目均有一定的市場空間。在以下內(nèi)容中將進(jìn)一步結(jié)合項目本身的各種基本情況和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，結(jié)合市場趨勢，做初步的可行性分析及定位建議。 第三章 項目認(rèn)識 一、項目概述 本項目位于蓮花池東路，南側(cè)鄰鐵路總醫(yī)院，北側(cè)為西客站北廣場，西側(cè)為中裕世紀(jì)酒店。 位于復(fù)興路南側(cè)，背靠“北京西客站”，落座于金融街商圈和西客站商圈的交匯處，主要公交線路有 4 4 20 93 845等。 ◆ 項目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 用地面積： ㎡ 總建筑面積： ㎡ 地上建筑面積： ㎡ 地下建筑面積： ㎡ 容積率： 地下停車位： 512輛 項目地上部分 14層，地下 4層。地下 1層為超市，地下 3層為車庫，地下 4層為設(shè)備、人防，地上 3層為商業(yè)用房， 4至 14層為寫字樓。 二、項目開發(fā)商 住公寓的可行性 市場可行性 ? 市場供應(yīng)量相對于寫字樓少，中小型商務(wù)市場需求有一定的成長空間。 ? 區(qū)域市場發(fā)展的角度考慮，作為北京最重要的交通樞紐，商務(wù)市場的成長潛力大。 ? 區(qū)域內(nèi)客戶群檔位分布較大，相較寫字樓市場能更多的贏得中小型公司的青睞。 ? 在金融政策上有更大的優(yōu)勢，有更低的首付和更長的貸款時間。 ? 由于商住公寓中小戶型擁有廣泛客群，市場銷售速度快，項目市場風(fēng)險較低。 市場威脅 ? 政策的不確定性，如在香港等地區(qū)，商住兩用樓是不允許出現(xiàn)的。 ? 成本低、價位低、居住辦公環(huán)境較差、物業(yè)功能模糊，辦公、居住混合 ，環(huán)境雜亂。通訊、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理、消防、安全、停車等難以讓商、住的客戶滿意。 ? 如果住宅立項的是商務(wù)公寓，買房人只能住而不能經(jīng)商，即不能注冊公司。 ? 商住兩用項目市場銷售價格較低，降低項目利潤。 三、項目開發(fā)寫字樓的可行性 市場可行性 ? 區(qū)域發(fā)展帶動產(chǎn)業(yè)升級，擴(kuò)大對商業(yè)寫字樓的需求量。 ? 周邊大型國企、機(jī)關(guān)部委較多，可有效構(gòu)成中高檔寫字樓的大面積購買客群。 ? 區(qū)域交通便利，區(qū)位優(yōu)勢相對明顯。 ? 本項目前期運作周期較長，項目的成本累積較高，因此，區(qū)域的寫字樓市場銷售價格較高，能夠保證項目利潤。 ? 隨著市場成長性特 征，處于成長壯大過程中的中小企業(yè)在選擇同等面積、較小差價的寫字樓和商務(wù)公寓時，處于對企業(yè)形象的考