市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品建議報(bào)告(編輯修改稿)
2024-07-25 14:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （一）板塊特征昌吉市新樓盤最集中的板塊是城南區(qū)域，另一個(gè)較為集中的區(qū)域是濱湖河兩岸及新市政府片區(qū)，這兩個(gè)板塊一個(gè)是昌吉城市發(fā)展的主要方向，另一個(gè)是稱之為昌吉市東大門的城東區(qū)域。其他區(qū)域的，比如城北區(qū)樓盤都較為分散，不過北區(qū)東邊，雖說相對(duì)來說比較偏，但也有幾個(gè)大盤。（二）建筑類型2010年以前昌吉市開發(fā)的樓盤，除了市中心區(qū)，其他區(qū)域基本都是以多層建筑為主，這說明當(dāng)時(shí)昌吉市地價(jià)較為便宜，在目前昌吉市民仍然偏愛多層的情況下，開發(fā)多層利潤(rùn)相對(duì)較高。不過這種狀況正在變化，目前昌吉市逐漸由多層向小高層、高層轉(zhuǎn)變。（三）建筑風(fēng)格較多昌吉樓市有一個(gè)特點(diǎn)，就是中式、歐式、現(xiàn)代風(fēng)格等多樣性，比如錦繡江南、上海城、御景花園、華爾茲音樂城等，這可能跟昌吉市城區(qū)跨河有關(guān)，樓盤可以做出來相近的江南傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，一方面規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)歐式風(fēng)格的特殊要求。（四）戶型特征昌吉樓市的戶型基本都是8095平米的2室和120140平米的3室，80平米以下的房子非常少，也就是說1室非常少，4室也很少。很多樓盤基本上都是2室和3室對(duì)半。另外格外注重儲(chǔ)藏室，明衛(wèi)的設(shè)計(jì)。（五）偏愛大客廳昌吉市民偏愛大客廳，主臥可以小一些，但是客廳一定要大。這可能與昌吉市民比較愛面子有關(guān)。（六）投資性產(chǎn)品較受歡迎昌吉市的商鋪產(chǎn)品銷售較好，受到了市民的偏愛。只所以這類產(chǎn)品較受歡迎，可能是因?yàn)椴忻裢顿Y渠道太少，尤其是在目前股市萎靡不振的情況下，除了儲(chǔ)蓄幾乎沒有其他投資渠道；另一方面，昌吉商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況比較好。（七）價(jià)格體系昌吉房地產(chǎn)市場(chǎng)有自己較為獨(dú)特的價(jià)格標(biāo)志體系，多層價(jià)格1—3層樓差不大，高樓層市場(chǎng)接受度不高，消化速度較慢。（八）景觀建設(shè)從全新疆來看昌吉各項(xiàng)目在景觀設(shè)計(jì)、建設(shè)方面理念相對(duì)比較注重，加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，開發(fā)商將從這方面加強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，環(huán)境雖不是主要購買因素，但可增加產(chǎn)品附加價(jià)值。五）、昌吉市房地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)（一）西擴(kuò)南進(jìn)昌吉城市的發(fā)展方向是西擴(kuò)南進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)也將顯現(xiàn)這個(gè)趨勢(shì)。南區(qū)和新市政府板塊樓盤聚集，非常明顯的代表了昌吉房地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢(shì)，當(dāng)然其他區(qū)域也會(huì)逐漸的外擴(kuò)，但是速度和力度則小多了。（二）高層產(chǎn)品將逐漸增多當(dāng)前，昌吉樓盤開始多層為主，但是隨著昌吉市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，土地價(jià)格將越來越高，就算昌吉市民再喜歡多層的房子，開發(fā)商也將被迫開發(fā)小高層、高層產(chǎn)品。目前，城西、城南區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，就很好地說明了這個(gè)問題。城西、城南早期的樓盤青島花園、宏鑫家園、華爾茲音樂城，金城維也納等都是多層，而目前上訴項(xiàng)目后續(xù)工程逐漸轉(zhuǎn)向高層；新建樓盤陽光水岸、富友國際等等都是以多層為主、小高層、高層為輔。預(yù)計(jì)未來高層產(chǎn)品將逐級(jí)增多。（三）開發(fā)商將注重形象包裝目前昌吉市不少開發(fā)商不注重項(xiàng)目形象的包裝和塑造，售樓部簡(jiǎn)陋，售樓員沒有工裝，不做樣板間，海報(bào)設(shè)計(jì)粗糙、紙質(zhì)低劣，等等。而這些都將影響到項(xiàng)目的形象和銷售。隨著昌吉經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，人們消費(fèi)將更加謹(jǐn)慎，各樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)也將逐漸的升級(jí)，注重形象包裝必將成為競(jìng)爭(zhēng)的重要手段之一。（四）需求層次逐漸拉開昌吉市場(chǎng)上各樓盤檔次定位差距不大，相互間的競(jìng)爭(zhēng)是比較強(qiáng)的。大多樓盤的定位都是中檔或中檔略偏上，價(jià)格差距也不大，這與昌吉是生產(chǎn)型城市而工薪階層較多有關(guān)，市民收入差距不大，所以也導(dǎo)致樓盤定位差別小。雖然如此，但是社會(huì)兩端的人群仍需要與他們收入相對(duì)應(yīng)的住宅，所以昌吉市未來的需求層次將會(huì)拉開分析結(jié)論（一）樓市供應(yīng)量和需求量從供應(yīng)量來看：昌吉市房地產(chǎn)行業(yè)隨著本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在不斷成長(zhǎng)與壯大。新盤大盤遍布全市，并且將與下半年6—7月份集中放量，由此預(yù)計(jì)2011年下半年由于市場(chǎng)供應(yīng)量的增加，銷售壓力會(huì)逐步上升，甚至出現(xiàn)“滯銷”狀況。（二）價(jià)格下降空間有限 市場(chǎng)形成僵持局面昌吉房?jī)r(jià)上漲速度不快，比較理性，而且2009年上半年房?jī)r(jià)基本處于“停滯”狀態(tài)，2010年房?jī)r(jià)上漲的幅度較大，2011走跌的空間更是非常有限。預(yù)計(jì)今年下半年至2012形勢(shì)不好的情況下，為了維持正常的資金回籠，開發(fā)商會(huì)加大折扣促銷力度。表現(xiàn)在整體城市房?jī)r(jià)上，變化很小。（三）樓盤檔次沒有拉開昌吉房地產(chǎn)開發(fā)隨著城市發(fā)展的方向，西擴(kuò)南進(jìn)的現(xiàn)象比較明顯。另外，市場(chǎng)上基本都是中檔樓盤，檔次沒有拉開，對(duì)樓盤形象的注重程度也不夠。昌吉市場(chǎng)上各樓盤檔次定位差距不大，相互間的競(jìng)爭(zhēng)是比較強(qiáng)的。大多樓盤的定位都是中檔或中檔略偏上，價(jià)格差距也不大，這與昌吉是生產(chǎn)型城市而工薪階層較多有關(guān)，市民收入差距不大，所以也導(dǎo)致樓盤定位差別小。雖然如此，但是社會(huì)兩端的人群仍需要與他們收入相對(duì)應(yīng)的住宅，所以昌吉市未來的需求層次將會(huì)拉開。（四）形象包裝將會(huì)受重視目前昌吉市不少開發(fā)商不注重項(xiàng)目形象的包裝和塑造，售樓部簡(jiǎn)陋，售樓員沒有工裝，不做樣板間，海報(bào)設(shè)計(jì)粗糙、紙質(zhì)低劣。而這些都將影響到項(xiàng)目的形象和銷售。隨著“烏昌一體化步伐的加快，將直接帶動(dòng)昌吉經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，作為烏市后花園的昌吉將揭開房地產(chǎn)行業(yè)新篇章，大量的開發(fā)建設(shè)會(huì)在各樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)也將逐漸的升級(jí)，注重形象包裝必將成為競(jìng)爭(zhēng)的重要手段之一。第三部分 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及分析近幾年開發(fā)的項(xiàng)目，基本遵循昌吉的居住區(qū)規(guī)劃，就是說昌吉的住宅發(fā)展向“西、南、北”三個(gè)方向發(fā)展。由于市政府的西遷，城市西南方向的開發(fā)最為火爆，2011年開發(fā)項(xiàng)目在15個(gè)以上，總開發(fā)量超過80萬平米，開發(fā)風(fēng)格各異，中式、現(xiàn)代風(fēng)格的產(chǎn)品為開發(fā)主基調(diào)。一、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析一)、城東城東開發(fā)圍繞烏伊路和規(guī)劃中的頭屯河景觀帶，整體開發(fā)品質(zhì)較高，銷售截止2011年5月底，區(qū)域整體價(jià)格高于市場(chǎng)平均價(jià)格，現(xiàn)在區(qū)域平均單價(jià)在4300元/平米以上，區(qū)域各項(xiàng)目銷售較好。通過“君悅海棠”的高品質(zhì)開發(fā)，帶動(dòng)了城東市場(chǎng)。顯示了作為昌吉東大門的獨(dú)特地理優(yōu)勢(shì)和城市景觀旁的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。2011年目前區(qū)域商品房投放量在13萬平米，目前平均單價(jià)實(shí)現(xiàn)4500元/平方米。名稱產(chǎn)品類型供給量已銷面積均價(jià)/元/平銷售率%君悅海棠洋房、高層480040麒麟郡高層430075翰林世家高層4萬余平方430030石油花園高層3萬余平1萬余平398030二)、城南城南是2011年昌吉樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)，北京路、延安南路為昌吉主干道，配套完善、商業(yè)發(fā)達(dá)，成為昌吉房地產(chǎn)開發(fā)的熱土。整體商品房供應(yīng)面積在55萬平米，供應(yīng)項(xiàng)目超過11個(gè)，占全市開發(fā)量的40％。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)豐富，多層、高層、別墅、洋房一應(yīng)俱全，由于各項(xiàng)目的位置不同，價(jià)格差距較大，首尾平均價(jià)格差距近千元。2011年區(qū)域商品房投放量在50萬平米，目前平均單價(jià)實(shí)現(xiàn)4100元/平方米。項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型供給量已銷面積均價(jià)/元/平銷售率%天潤(rùn)國際高層2萬平1萬平420050富友國際多層、小高390060華爾茲音
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