【文章內(nèi)容簡介】 一步細 分市場、實施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略、走板塊聯(lián)合道路等等，已成為 2021 年房地產(chǎn)市場開發(fā)營銷工作的熱門話題。 、商品房供應結構還不完善，局部區(qū)域住房價格漲幅較大。房地產(chǎn)市場秩序還不規(guī)范等 從貴陽市商品房中住宅、辦公房、商業(yè)營業(yè)房、其他用房等各自所占的比例來看， 06 年上半年商業(yè)營業(yè)用房和其他用房供應比例較大；經(jīng)濟適用房供應比例相對較小。 、各板塊競爭側重點不同：三橋成為近郊樓市中的新亮點；金陽政府“新政”扶持建設開發(fā)；小河繼續(xù)推進品質(zhì)樓盤的建設；花溪將環(huán)境賣點進行到底 三橋在貴陽的城市老版圖上一直處于配角角 色，長期以來給人以交通不便、環(huán)境糟糕、缺乏人文氣息的印象，但隨著大貴陽戰(zhàn)略的實施、金陽新區(qū)的建設、云巖區(qū)政府的重點發(fā)展，三橋已經(jīng)今非昔比。憑著連接貴陽新老城區(qū)，緊連貴州貴遵、貴黃兩大交通干道，區(qū)域內(nèi)良好的植被和用地條件等多種優(yōu)勢，吸引了省內(nèi)外多家具備較強實力的地產(chǎn)機構進入開發(fā)行列，一些新的地產(chǎn)思想與貴陽本土較為成功的開發(fā)經(jīng)驗將在這塊土地上演繹出新的貴陽地產(chǎn)風云錄。去年三橋板塊持續(xù)銷售、開盤銷售的項目有：智慧龍城二期推出市場；蓄勢已久的貝地盧伽諾 05 年 10 月中旬的開盤銷售，獲得了“一炮紅”的成功；圣泉流云的 持續(xù)旺銷、獨特的社區(qū)文化活動，更吸引了不少貴陽市民的喜愛，另外，今年還有龍?；▓@、東方欣苑、翠華金都、碧玉園等也都在火爆申購之中??金陽新區(qū)經(jīng)過幾年來的強力開發(fā)，在市政府的全力支持下，從路網(wǎng)、行政中心到市民廣場、城市公園、教育、公交等配套設施逐步實現(xiàn)，碧?；▓@的陸續(xù)完工交房，對貴陽市民乃至全省人民來講金陽已經(jīng)不再是海市蜃樓，以金陽的行政地位和一流的配套規(guī)劃、優(yōu)秀的自然環(huán)境，不斷推出的招商新招，從吸引眼球到實現(xiàn)購買，相信只是時間問題而已。金陽去年的“天下金街”、“麒龍金翠灣”等商業(yè)項目以及今年的金龍國際花園 、金元國際新城、金世旗帝景傳說、天下金街、金陽乾圖中心廣場、景怡苑等都獲得了良好的銷售成績；金陽經(jīng)濟適用房項目“景怡苑”高層、小高層的推出，將金陽的住宅銷售價格提升到 2021 元 /平方米以上??。烏當以多種產(chǎn)品類別紛紛上市，吸引了不同需求的市場購買者。別墅以仁恒別墅、泉天下別墅唱主調(diào)；普通住宅中城市山水公園、水錦花都三期等項目唱主角。 、二手房日趨活躍、梯級消費結構初現(xiàn) 經(jīng)過幾年的培育和發(fā)展，貴陽的存量房交易日趨活躍，且發(fā)展勢頭增速，交易量和交易價格明顯增加，房地產(chǎn)消費形成了一個基本的梯級模式：“沒 房的租房、有房的換房、換房的投資房”。二手房市場初步與商品房市場形成聯(lián)動的發(fā)展，在一定程度上推進了商品房市場的發(fā)展。 隨著市民住房梯級消費觀念的進一步轉變和成熟，政府對房改房、經(jīng)濟適用住房上市交易條件的放寬、房地產(chǎn)中介行業(yè)的自身規(guī)范與發(fā)展等條件的推動，貴陽的二手房交易市場將更加活躍，房地產(chǎn)產(chǎn)品的梯級消費結構的增強，將給貴陽的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成新的動力源。 、宏觀經(jīng)濟走好，消費不斷增強 貴陽市“大貴陽”戰(zhàn)略的實施，持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟形勢，城市化進程的加快給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了持續(xù)的市場空間。 、綜合因素影 響房價穩(wěn)中有升；供應結構影響價格，均價出現(xiàn)較大變化 2021 年貴陽房地產(chǎn)市場競爭進一步增強，成本與價格形勢 看漲。例如， 2021年 19 月，兩城區(qū)高層住宅價格為 3600— 4200 元 /㎡，城市次中心區(qū)域價格 2500元 /㎡，比前一年同期仍有不同的漲幅。 2021 年貴陽市商品房銷售均價為每平方米 2340 元，同比增長 %，其中住宅銷售均價每平方米 1925 元，同比增長 %。 2021 年 上半年，貴陽市商品房銷售均價為每平方米 2470 元，同比增長 %，其中住宅為每平方米 2070 元，同比增長了 %。 2021貴陽樓市發(fā)展 形 勢 分析 、新盤、大盤集中上市，樓市急劇放量，去年底開盤項目創(chuàng)下歷史新高 自去年下半年起，市區(qū)中心板塊，三橋板塊，大營坡板塊，小河板塊，烏當板塊有數(shù)十個樓盤推出，興隆城市花園 2 期、城市山水公園、泉天下、圣泉流云、楓丹白露、貝地盧加諾、智慧龍城 2 期、小石城“緣分天空”、中天花園七 /八 /十組團、玉蘭園高層等等一批中高端大盤，以及綠苑、金獅小區(qū)、碧?；▓@部分項目等大型經(jīng)濟適用住房項目都集中在 2021 年下半年開盤上市，使貴陽樓市進入一個急劇放量期。今年上半年，小河、金陽、白云都有多個大盤上 市，競爭局面進一步加大。 、急劇放量，樓市競爭空前激烈。 去年下半年別墅項目供應量增加；經(jīng)濟適用房供應量較去年上半年有所增加；全市高層供應量逐漸放大；商業(yè)經(jīng)營用房供應比例較大； 去年下半年貴陽樓市的急劇放量就使得光市區(qū)和幾個熱點郊區(qū)板塊的同期可售面積達到 100 萬平方米左右，放量之巨實屬罕見，競爭將是市區(qū)高層面對眾多郊區(qū)大盤小區(qū)的競爭，三橋、烏當、小河板塊大盤與大盤之間的競爭，各板塊中高端項目與大型經(jīng)濟適用小區(qū)的競爭，面對如此激烈的競爭，考驗樓盤素質(zhì)，考驗開發(fā)商魄力，考驗營銷策劃機構功力的時候徹底到來了 。 、產(chǎn)品供應百花齊放，部分產(chǎn)品形態(tài)與品質(zhì)全面提升。別墅、洋房、高層、多層、疊拼等產(chǎn)品多樣化，更向沿海地區(qū)的設計水平看齊。 、價格漲浮速度減緩，銷售速度相對減慢 受國家房地產(chǎn)新政的影響，在全國房地產(chǎn)一片“冬季到來”的情況下，貴陽房地產(chǎn)市場將不可避免受到或多或少的波及，部分消費者追隨國家大政而持幣觀望將會出現(xiàn)，從而影響到市場整體成交量，減慢樓盤銷售速度，而此次新政中的“各市市長工作表現(xiàn)”考察將與房地產(chǎn)價格上漲有效減緩和價格有效下降直接掛鉤，已經(jīng)使得新政不可避免帶有一些“政治色彩”，在這種背景之下， 地方政府將不得不對房地產(chǎn)價格采取相應的措施，從而使得房地產(chǎn)銷售價格上漲速度減緩。 、營銷手法、推廣水平再上層樓 、新的商業(yè)經(jīng)營模式出現(xiàn)，商業(yè)發(fā)展格局呈現(xiàn)新趨勢 隨著浙江商城項目的推出，“ SHOPPINGMALL”的商業(yè)形態(tài)逐漸深入人心。政府政策影響投資客的投資方向，消費者購買商鋪更愿意購買“政府立項的商圈”；金陽版塊商業(yè)項目實現(xiàn)旺銷。 三、競爭樓盤分析 競爭樓盤概況 項目名稱 物業(yè)形態(tài) 開發(fā)商 均價 （元 /平米） 開盤時間 交房時間 賣點 山水黔城 高層、小高層、別墅 貴州宏立城房地產(chǎn)開 發(fā)公司 3500 2021年底 品質(zhì)高檔、環(huán)境優(yōu)美、設計獨特、有山有水、規(guī)模宏大 興隆珠江灣畔 多層 LOFT公寓、小高層寬景HOUSE、低層花園洋房、別墅 貴陽鐵五建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 多層 2600 花園洋房3300 高尚生態(tài)智能化小區(qū)、建筑形式多樣化 興隆城市花園 多層、小高層、別墅 貴陽鐵五建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2300 健康、運動、文化演繹成項目的賣點 十里江南心所在 花園洋房為主、部分電梯小高層 貴州省城鄉(xiāng)建材建筑開發(fā)公司 2700 江南建筑特點、藥物植物園、環(huán)城林帶 德盛園 多層 貴陽通力房地產(chǎn)卡發(fā)公司 2300 華田親水灣 多層 華田房地產(chǎn)開發(fā)公司 2400 親水社區(qū)、河濱走廊、環(huán)城林帶 大興星城 洋房、高層 貴陽大興房地產(chǎn)開發(fā)公司 2300 內(nèi)部認購 時期 氣、韻、生、動演繹項目的賣點 江南苑 多層 貴州省城鄉(xiāng)建材建筑開發(fā)公司 2380 楠竹花園 三期為多層商住樓 凱宏房開 公司 2100 2021年底 竹、梅、蘭、菊塑造傳統(tǒng)文化 林城花都 小高層 貴州武岳實業(yè)集團房地產(chǎn)開發(fā)公司 4300 2021年底 2021年 領地風尚、環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃卓越、設計匠心、設置超前、設施便利 祥和家園 多層 6+1 貴州昶宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 1900 建筑密度低，升值潛力巨大 經(jīng)典時代花園廣場 小高層電梯房 貴州卓信房地產(chǎn)開發(fā)公司 5000 2021年 大正雨曦城 多層、小高層 貴州大正房地產(chǎn)公司 未定 未開盤 2021年底 交通便利，風雨、陽光、生活塑造賣點 王府峰景 高層 貴州萬邦地產(chǎn)開發(fā)公司 4800 2021年底 成熟地段、硬件到位、投資升值、智能配套 錦繡星城 高層 貴州錦星房地產(chǎn)開發(fā)公司 4000 2021年底 盛世花城 高層 韋順達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 6000 南明河畔、甲秀樓旁、風光日麗 富華松竹苑 多層 6+1 貴州富華房地產(chǎn)開發(fā)公司 2600 有山有水、 青竹園 亨特國際 高層 貴州亨特房地產(chǎn)公司 5500 綠苑小區(qū) 高層 貴州省經(jīng)濟適用房發(fā)展中心 1800 金岸玉都 高層 貴州通達房地產(chǎn)開發(fā)公司 4700 紐約紐約 高層 貴州鴻靈房地產(chǎn)開發(fā)公司 4450 核心商圈，集購物、餐飲、娛樂、教育、休閑為一體 福樓旺邸 高層 貴陽鴻飛房地產(chǎn)開發(fā)公司 約 4000 零距離都是生活，交通便利 美佳假日花園 小高層、多層 貴州富安房地產(chǎn)開發(fā)公司 4000 環(huán)境、休閑運動、配套、戶型 中天商務港 高層 世紀中天中天廣場項目公司 5000起價 現(xiàn)代智能化商務配套，核心地段、商機無限 帝豪名都 小高層 貴州魯?shù)芊康禺a(chǎn)開發(fā)公司 3200 都市花園 高層 貴州中錦房地產(chǎn)開發(fā)公司 3633 水 錦花都 多層、小高層 貴州全林集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2100 未開盤 2021年底 周邊教育設施完善，交通便利，位處烏當區(qū)核心地帶 圣泉流云花園 高檔多層住宅 貴州集成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2600 配套設施齊全，交通便利，景觀優(yōu)美 碧海乾圖 多層 貴州乾圖房地產(chǎn)開發(fā)公司 2500 周邊教育設施齊全，環(huán)境優(yōu)美 中天南湖托斯卡小鎮(zhèn) 別墅、電梯洋房、高層 世 紀 中天中 天 星園項目公司 未定 未定 未定 金世旗楠苑 小高層 貴州金 世旗 房 地產(chǎn)開 發(fā) 有限公司 1640 生活環(huán)境好 競爭樓盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計 ）典型大盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計 項目名稱 占地面積（萬平 方米） 形態(tài) 備注 ）低密度樓盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計 ）主要競爭樓盤推廣主題 山水黔城 99 高層、小高層、別墅 南明區(qū)，項目對面 興隆珠江灣畔 42 多層 LOFT公寓、小高層寬景 HOUSE、低層花園洋房、別墅 小河區(qū) 興隆城市花園 19 多層、小高層、別墅 小河區(qū) 綠苑小區(qū) 25 多層 南明區(qū) 項目名稱 容積率 項目名稱 容積率 興隆珠江灣畔 山水黔城 興隆 城市花園 林城花都 十里江南心所在 祥和家園 華田親水灣 美佳假日花園 江南苑 中天商務港 楠竹花園 綠苑小區(qū) 水錦花都 圣泉流云花園 樓盤名 推廣主題 興隆珠江灣畔 山光水色 ,一生一宅 興隆城市花園 親情人居典范 十里江南心所在 新江南住宅，純中國生活 華田親水灣 家與心情之間，一道水岸風景線 大興星城 大型新城 ，北美小鎮(zhèn) 天海青城 城市魅力精品，綠色生活特區(qū) 楠竹花園 竹文化，親情社區(qū) 山水黔城 國際品質(zhì)，貴州驕傲 林城花都 空中花園，獨秀林城 祥和家園 新院落低密度純住區(qū) 大正雨曦城 BOBO小鎮(zhèn)（風雨 /陽光 /生活） 王府峰景 春天國際王府峰景 盛世花城 南明河畔，創(chuàng)富精英的上層建筑 樓盤調(diào)查結果分析 、南明區(qū)行情 1）、提要 核心區(qū)域均值：約 4300 元／平方米 本項目周邊區(qū)域 均值（南明區(qū)與小河區(qū)） :2648 元 /平方米 東山、水口寺區(qū)域均值：約 2021 元／平方米 油榨街區(qū)域均值：約 3850 元／平方米 太慈橋區(qū)域均值：約 2200 元／平方米 花果園區(qū)域均值：約 3100 元 /平方米 2）、板塊樓市概述 南明區(qū)是貴陽的傳統(tǒng)核心區(qū)域， 都市繁華，擁有很好的區(qū)位資源及景觀資源。經(jīng)過多年的改造開發(fā)，區(qū)域中心內(nèi)已經(jīng)基本無地可用，少量高層項目持續(xù)供應。伴隨城市發(fā)展，區(qū)域內(nèi)樓市已經(jīng)向城郊結合部尋求發(fā)展，發(fā)展方向主要集中在 太慈橋、朝陽洞，油榨街、龍洞堡和東山、水口寺區(qū)域三