【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一步細(xì) 分市場(chǎng)、實(shí)施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略、走板塊聯(lián)合道路等等，已成為 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷工作的熱門話題。 、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)還不完善，局部區(qū)域住房?jī)r(jià)格漲幅較大。房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序還不規(guī)范等 從貴陽(yáng)市商品房中住宅、辦公房、商業(yè)營(yíng)業(yè)房、其他用房等各自所占的比例來(lái)看， 06 年上半年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用房供應(yīng)比例較大；經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例相對(duì)較小。 、各板塊競(jìng)爭(zhēng)側(cè)重點(diǎn)不同：三橋成為近郊樓市中的新亮點(diǎn)；金陽(yáng)政府“新政”扶持建設(shè)開(kāi)發(fā)；小河繼續(xù)推進(jìn)品質(zhì)樓盤的建設(shè)；花溪將環(huán)境賣點(diǎn)進(jìn)行到底 三橋在貴陽(yáng)的城市老版圖上一直處于配角角 色，長(zhǎng)期以來(lái)給人以交通不便、環(huán)境糟糕、缺乏人文氣息的印象，但隨著大貴陽(yáng)戰(zhàn)略的實(shí)施、金陽(yáng)新區(qū)的建設(shè)、云巖區(qū)政府的重點(diǎn)發(fā)展，三橋已經(jīng)今非昔比。憑著連接貴陽(yáng)新老城區(qū)，緊連貴州貴遵、貴黃兩大交通干道，區(qū)域內(nèi)良好的植被和用地條件等多種優(yōu)勢(shì)，吸引了省內(nèi)外多家具備較強(qiáng)實(shí)力的地產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入開(kāi)發(fā)行列，一些新的地產(chǎn)思想與貴陽(yáng)本土較為成功的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)將在這塊土地上演繹出新的貴陽(yáng)地產(chǎn)風(fēng)云錄。去年三橋板塊持續(xù)銷售、開(kāi)盤銷售的項(xiàng)目有：智慧龍城二期推出市場(chǎng)；蓄勢(shì)已久的貝地盧伽諾 05 年 10 月中旬的開(kāi)盤銷售，獲得了“一炮紅”的成功；圣泉流云的 持續(xù)旺銷、獨(dú)特的社區(qū)文化活動(dòng)，更吸引了不少貴陽(yáng)市民的喜愛(ài)，另外，今年還有龍?；▓@、東方欣苑、翠華金都、碧玉園等也都在火爆申購(gòu)之中??金陽(yáng)新區(qū)經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的強(qiáng)力開(kāi)發(fā)，在市政府的全力支持下，從路網(wǎng)、行政中心到市民廣場(chǎng)、城市公園、教育、公交等配套設(shè)施逐步實(shí)現(xiàn)，碧?；▓@的陸續(xù)完工交房，對(duì)貴陽(yáng)市民乃至全省人民來(lái)講金陽(yáng)已經(jīng)不再是海市蜃樓，以金陽(yáng)的行政地位和一流的配套規(guī)劃、優(yōu)秀的自然環(huán)境，不斷推出的招商新招，從吸引眼球到實(shí)現(xiàn)購(gòu)買，相信只是時(shí)間問(wèn)題而已。金陽(yáng)去年的“天下金街”、“麒龍金翠灣”等商業(yè)項(xiàng)目以及今年的金龍國(guó)際花園 、金元國(guó)際新城、金世旗帝景傳說(shuō)、天下金街、金陽(yáng)乾圖中心廣場(chǎng)、景怡苑等都獲得了良好的銷售成績(jī)；金陽(yáng)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目“景怡苑”高層、小高層的推出，將金陽(yáng)的住宅銷售價(jià)格提升到 2021 元 /平方米以上??。烏當(dāng)以多種產(chǎn)品類別紛紛上市，吸引了不同需求的市場(chǎng)購(gòu)買者。別墅以仁恒別墅、泉天下別墅唱主調(diào)；普通住宅中城市山水公園、水錦花都三期等項(xiàng)目唱主角。 、二手房日趨活躍、梯級(jí)消費(fèi)結(jié)構(gòu)初現(xiàn) 經(jīng)過(guò)幾年的培育和發(fā)展，貴陽(yáng)的存量房交易日趨活躍，且發(fā)展勢(shì)頭增速，交易量和交易價(jià)格明顯增加，房地產(chǎn)消費(fèi)形成了一個(gè)基本的梯級(jí)模式：“沒(méi) 房的租房、有房的換房、換房的投資房”。二手房市場(chǎng)初步與商品房市場(chǎng)形成聯(lián)動(dòng)的發(fā)展，在一定程度上推進(jìn)了商品房市場(chǎng)的發(fā)展。 隨著市民住房梯級(jí)消費(fèi)觀念的進(jìn)一步轉(zhuǎn)變和成熟，政府對(duì)房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易條件的放寬、房地產(chǎn)中介行業(yè)的自身規(guī)范與發(fā)展等條件的推動(dòng)，貴陽(yáng)的二手房交易市場(chǎng)將更加活躍，房地產(chǎn)產(chǎn)品的梯級(jí)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的增強(qiáng)，將給貴陽(yáng)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成新的動(dòng)力源。 、宏觀經(jīng)濟(jì)走好，消費(fèi)不斷增強(qiáng) 貴陽(yáng)市“大貴陽(yáng)”戰(zhàn)略的實(shí)施，持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，城市化進(jìn)程的加快給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了持續(xù)的市場(chǎng)空間。 、綜合因素影 響房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升；供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響價(jià)格，均價(jià)出現(xiàn)較大變化 2021 年貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步增強(qiáng)，成本與價(jià)格形勢(shì) 看漲。例如， 2021年 19 月，兩城區(qū)高層住宅價(jià)格為 3600— 4200 元 /㎡，城市次中心區(qū)域價(jià)格 2500元 /㎡，比前一年同期仍有不同的漲幅。 2021 年貴陽(yáng)市商品房銷售均價(jià)為每平方米 2340 元，同比增長(zhǎng) %，其中住宅銷售均價(jià)每平方米 1925 元，同比增長(zhǎng) %。 2021 年 上半年，貴陽(yáng)市商品房銷售均價(jià)為每平方米 2470 元，同比增長(zhǎng) %，其中住宅為每平方米 2070 元，同比增長(zhǎng)了 %。 2021貴陽(yáng)樓市發(fā)展 形 勢(shì) 分析 、新盤、大盤集中上市，樓市急劇放量，去年底開(kāi)盤項(xiàng)目創(chuàng)下歷史新高 自去年下半年起，市區(qū)中心板塊，三橋板塊，大營(yíng)坡板塊，小河板塊，烏當(dāng)板塊有數(shù)十個(gè)樓盤推出，興隆城市花園 2 期、城市山水公園、泉天下、圣泉流云、楓丹白露、貝地盧加諾、智慧龍城 2 期、小石城“緣分天空”、中天花園七 /八 /十組團(tuán)、玉蘭園高層等等一批中高端大盤，以及綠苑、金獅小區(qū)、碧海花園部分項(xiàng)目等大型經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目都集中在 2021 年下半年開(kāi)盤上市，使貴陽(yáng)樓市進(jìn)入一個(gè)急劇放量期。今年上半年，小河、金陽(yáng)、白云都有多個(gè)大盤上 市，競(jìng)爭(zhēng)局面進(jìn)一步加大。 、急劇放量，樓市競(jìng)爭(zhēng)空前激烈。 去年下半年別墅項(xiàng)目供應(yīng)量增加；經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量較去年上半年有所增加；全市高層供應(yīng)量逐漸放大；商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房供應(yīng)比例較大； 去年下半年貴陽(yáng)樓市的急劇放量就使得光市區(qū)和幾個(gè)熱點(diǎn)郊區(qū)板塊的同期可售面積達(dá)到 100 萬(wàn)平方米左右，放量之巨實(shí)屬罕見(jiàn)，競(jìng)爭(zhēng)將是市區(qū)高層面對(duì)眾多郊區(qū)大盤小區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，三橋、烏當(dāng)、小河板塊大盤與大盤之間的競(jìng)爭(zhēng)，各板塊中高端項(xiàng)目與大型經(jīng)濟(jì)適用小區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，面對(duì)如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)，考驗(yàn)樓盤素質(zhì)，考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商魄力，考驗(yàn)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)功力的時(shí)候徹底到來(lái)了 。 、產(chǎn)品供應(yīng)百花齊放，部分產(chǎn)品形態(tài)與品質(zhì)全面提升。別墅、洋房、高層、多層、疊拼等產(chǎn)品多樣化，更向沿海地區(qū)的設(shè)計(jì)水平看齊。 、價(jià)格漲浮速度減緩，銷售速度相對(duì)減慢 受國(guó)家房地產(chǎn)新政的影響，在全國(guó)房地產(chǎn)一片“冬季到來(lái)”的情況下，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)將不可避免受到或多或少的波及，部分消費(fèi)者追隨國(guó)家大政而持幣觀望將會(huì)出現(xiàn)，從而影響到市場(chǎng)整體成交量，減慢樓盤銷售速度，而此次新政中的“各市市長(zhǎng)工作表現(xiàn)”考察將與房地產(chǎn)價(jià)格上漲有效減緩和價(jià)格有效下降直接掛鉤，已經(jīng)使得新政不可避免帶有一些“政治色彩”，在這種背景之下， 地方政府將不得不對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格采取相應(yīng)的措施，從而使得房地產(chǎn)銷售價(jià)格上漲速度減緩。 、營(yíng)銷手法、推廣水平再上層樓 、新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式出現(xiàn)，商業(yè)發(fā)展格局呈現(xiàn)新趨勢(shì) 隨著浙江商城項(xiàng)目的推出，“ SHOPPINGMALL”的商業(yè)形態(tài)逐漸深入人心。政府政策影響投資客的投資方向，消費(fèi)者購(gòu)買商鋪更愿意購(gòu)買“政府立項(xiàng)的商圈”；金陽(yáng)版塊商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)旺銷。 三、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤概況 項(xiàng)目名稱 物業(yè)形態(tài) 開(kāi)發(fā)商 均價(jià) （元 /平米） 開(kāi)盤時(shí)間 交房時(shí)間 賣點(diǎn) 山水黔城 高層、小高層、別墅 貴州宏立城房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)公司 3500 2021年底 品質(zhì)高檔、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)獨(dú)特、有山有水、規(guī)模宏大 興隆珠江灣畔 多層 LOFT公寓、小高層寬景HOUSE、低層花園洋房、別墅 貴陽(yáng)鐵五建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 多層 2600 花園洋房3300 高尚生態(tài)智能化小區(qū)、建筑形式多樣化 興隆城市花園 多層、小高層、別墅 貴陽(yáng)鐵五建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2300 健康、運(yùn)動(dòng)、文化演繹成項(xiàng)目的賣點(diǎn) 十里江南心所在 花園洋房為主、部分電梯小高層 貴州省城鄉(xiāng)建材建筑開(kāi)發(fā)公司 2700 江南建筑特點(diǎn)、藥物植物園、環(huán)城林帶 德盛園 多層 貴陽(yáng)通力房地產(chǎn)卡發(fā)公司 2300 華田親水灣 多層 華田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2400 親水社區(qū)、河濱走廊、環(huán)城林帶 大興星城 洋房、高層 貴陽(yáng)大興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2300 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 時(shí)期 氣、韻、生、動(dòng)演繹項(xiàng)目的賣點(diǎn) 江南苑 多層 貴州省城鄉(xiāng)建材建筑開(kāi)發(fā)公司 2380 楠竹花園 三期為多層商住樓 凱宏房開(kāi) 公司 2100 2021年底 竹、梅、蘭、菊塑造傳統(tǒng)文化 林城花都 小高層 貴州武岳實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 4300 2021年底 2021年 領(lǐng)地風(fēng)尚、環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃卓越、設(shè)計(jì)匠心、設(shè)置超前、設(shè)施便利 祥和家園 多層 6+1 貴州昶宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 1900 建筑密度低，升值潛力巨大 經(jīng)典時(shí)代花園廣場(chǎng) 小高層電梯房 貴州卓信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 5000 2021年 大正雨曦城 多層、小高層 貴州大正房地產(chǎn)公司 未定 未開(kāi)盤 2021年底 交通便利，風(fēng)雨、陽(yáng)光、生活塑造賣點(diǎn) 王府峰景 高層 貴州萬(wàn)邦地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 4800 2021年底 成熟地段、硬件到位、投資升值、智能配套 錦繡星城 高層 貴州錦星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 4000 2021年底 盛世花城 高層 韋順達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 6000 南明河畔、甲秀樓旁、風(fēng)光日麗 富華松竹苑 多層 6+1 貴州富華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2600 有山有水、 青竹園 亨特國(guó)際 高層 貴州亨特房地產(chǎn)公司 5500 綠苑小區(qū) 高層 貴州省經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展中心 1800 金岸玉都 高層 貴州通達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 4700 紐約紐約 高層 貴州鴻靈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 4450 核心商圈，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、教育、休閑為一體 福樓旺邸 高層 貴陽(yáng)鴻飛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 約 4000 零距離都是生活，交通便利 美佳假日花園 小高層、多層 貴州富安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 4000 環(huán)境、休閑運(yùn)動(dòng)、配套、戶型 中天商務(wù)港 高層 世紀(jì)中天中天廣場(chǎng)項(xiàng)目公司 5000起價(jià) 現(xiàn)代智能化商務(wù)配套，核心地段、商機(jī)無(wú)限 帝豪名都 小高層 貴州魯?shù)芊康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 3200 都市花園 高層 貴州中錦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 3633 水 錦花都 多層、小高層 貴州全林集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2100 未開(kāi)盤 2021年底 周邊教育設(shè)施完善，交通便利，位處烏當(dāng)區(qū)核心地帶 圣泉流云花園 高檔多層住宅 貴州集成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2600 配套設(shè)施齊全，交通便利，景觀優(yōu)美 碧海乾圖 多層 貴州乾圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2500 周邊教育設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美 中天南湖托斯卡小鎮(zhèn) 別墅、電梯洋房、高層 世 紀(jì) 中天中 天 星園項(xiàng)目公司 未定 未定 未定 金世旗楠苑 小高層 貴州金 世旗 房 地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 有限公司 1640 生活環(huán)境好 競(jìng)爭(zhēng)樓盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) ）典型大盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目名稱 占地面積（萬(wàn)平 方米） 形態(tài) 備注 ）低密度樓盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) ）主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤推廣主題 山水黔城 99 高層、小高層、別墅 南明區(qū)，項(xiàng)目對(duì)面 興隆珠江灣畔 42 多層 LOFT公寓、小高層寬景 HOUSE、低層花園洋房、別墅 小河區(qū) 興隆城市花園 19 多層、小高層、別墅 小河區(qū) 綠苑小區(qū) 25 多層 南明區(qū) 項(xiàng)目名稱 容積率 項(xiàng)目名稱 容積率 興隆珠江灣畔 山水黔城 興隆 城市花園 林城花都 十里江南心所在 祥和家園 華田親水灣 美佳假日花園 江南苑 中天商務(wù)港 楠竹花園 綠苑小區(qū) 水錦花都 圣泉流云花園 樓盤名 推廣主題 興隆珠江灣畔 山光水色 ,一生一宅 興隆城市花園 親情人居典范 十里江南心所在 新江南住宅，純中國(guó)生活 華田親水灣 家與心情之間，一道水岸風(fēng)景線 大興星城 大型新城 ，北美小鎮(zhèn) 天海青城 城市魅力精品，綠色生活特區(qū) 楠竹花園 竹文化，親情社區(qū) 山水黔城 國(guó)際品質(zhì)，貴州驕傲 林城花都 空中花園，獨(dú)秀林城 祥和家園 新院落低密度純住區(qū) 大正雨曦城 BOBO小鎮(zhèn)（風(fēng)雨 /陽(yáng)光 /生活） 王府峰景 春天國(guó)際王府峰景 盛世花城 南明河畔，創(chuàng)富精英的上層建筑 樓盤調(diào)查結(jié)果分析 、南明區(qū)行情 1）、提要 核心區(qū)域均值：約 4300 元／平方米 本項(xiàng)目周邊區(qū)域 均值（南明區(qū)與小河區(qū)） :2648 元 /平方米 東山、水口寺區(qū)域均值：約 2021 元／平方米 油榨街區(qū)域均值：約 3850 元／平方米 太慈橋區(qū)域均值：約 2200 元／平方米 花果園區(qū)域均值：約 3100 元 /平方米 2）、板塊樓市概述 南明區(qū)是貴陽(yáng)的傳統(tǒng)核心區(qū)域， 都市繁華，擁有很好的區(qū)位資源及景觀資源。經(jīng)過(guò)多年的改造開(kāi)發(fā)，區(qū)域中心內(nèi)已經(jīng)基本無(wú)地可用，少量高層項(xiàng)目持續(xù)供應(yīng)。伴隨城市發(fā)展，區(qū)域內(nèi)樓市已經(jīng)向城郊結(jié)合部尋求發(fā)展，發(fā)展方向主要集中在 太慈橋、朝陽(yáng)洞，油榨街、龍洞堡和東山、水口寺區(qū)域三