【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 寧?kù)o典雅的居住環(huán)境?？傊?，小區(qū)室外環(huán)境設(shè)計(jì)布局要求立意明確，布局緊湊，有完整的設(shè)計(jì)意圖和藝術(shù)構(gòu)思，既能襯托主體建筑的美觀，又相得益彰，同時(shí)又豐富和美化了城市街區(qū)的面貌。 ，樓間僅設(shè)置行人道路，機(jī)動(dòng)車流和人流的組織及疏散要能很好地反映出流動(dòng)活動(dòng)的順序規(guī)律，除必須滿足正常狀態(tài)下的要求外，尚應(yīng)適當(dāng)考慮緊急情況下的疏散特征。 e.《 兗州華浩花園棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 》居住小區(qū)工程是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因此在工程設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮工程落成后，該工程既可整棟、整層、 整個(gè)功能分區(qū)出售或租賃，又可將同一功能區(qū)分割出售和租賃。 ：上水（生活用自來(lái)水、生活用熱水和直接飲用水）、雨水、污水、熱力、燃?xì)狻㈦娏?、電訊（市話網(wǎng)電訊、寬帶網(wǎng)絡(luò)電訊、小區(qū)閉路監(jiān)控電訊及住戶與物管中心間的雙向直通呼叫電訊）、電視、道路、綠化、路燈、郵政、物管服務(wù)中心及商業(yè)配套設(shè)施。 將市話網(wǎng)電訊及市話寬帶網(wǎng)絡(luò)電訊系統(tǒng)引入小區(qū)住戶及公建內(nèi)；保安服務(wù)采用系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講門禁系統(tǒng)、保安人員定崗、巡更報(bào)警及社區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和周界防越報(bào)警系統(tǒng)相結(jié)合的管理方案。 閉路監(jiān)控控制室 、與客戶的雙向直通呼叫控制室均設(shè)在物管中心內(nèi)，并執(zhí)行 24 小區(qū)服務(wù)制。在住宅樓道的管道井內(nèi)，設(shè)置遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。 、生活用熱水及自來(lái)水凈化消毒后管道輸送到戶的直接飲用水。 集中供熱站在小區(qū)內(nèi)興建，區(qū)內(nèi)室外綜合配套管網(wǎng)均在地下敷設(shè)。 、庭院燈、園林燈、草坪燈等設(shè)備的選型要與整個(gè)園林綠化設(shè)計(jì)融為一體。在大型景觀綠地及組團(tuán)中心綠地設(shè)置社區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)。 ，并盡量使其成為體現(xiàn)既定建筑風(fēng)格的單體裝飾構(gòu)配件。 、服 務(wù)業(yè)及非營(yíng)業(yè)性公共建筑的配置要完善，商業(yè)建筑及服務(wù)性建筑主要設(shè)置在區(qū)內(nèi)中心綠地及人行道附近。 ，單體建筑以南北朝向?yàn)橹?，可適當(dāng)安排一些東西朝向的建筑，以豐富組團(tuán)的總體造型，建筑形象要富有創(chuàng)造性，形式要新、造型要美、充滿生 機(jī)、經(jīng)久不衰。住宅采用平層、錯(cuò)層、大落差錯(cuò)層（底層設(shè)車庫(kù)） 等多種形式設(shè)計(jì)，以適應(yīng)不同的客戶需求。 、一梯三戶 、 一梯 四 戶、 。 ：高層為 17～ 25 層， 米。 、租的不同出讓方式，設(shè)計(jì)時(shí)要考慮到住宅與公寓使用功能的 有機(jī)結(jié)合。 ： 二室戶占總戶數(shù)的 40%，建筑面積為 80～ 100 平方米 三室戶占總戶數(shù)的 60%，建筑面積為 100～ 150 平方米 。單元住宅的南向陽(yáng)臺(tái)為封閉的觀景陽(yáng)臺(tái)，北向陽(yáng)臺(tái)為封閉的生活服務(wù)陽(yáng)臺(tái)。 ，戶內(nèi)設(shè)可視對(duì)講話機(jī)，并設(shè)置與物管中心相通的雙向直呼通訊系統(tǒng)，市話電訊網(wǎng)系統(tǒng)，在住戶的廳、臥、廚、衛(wèi)均設(shè)終端插頭，市話寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)在廳、書房設(shè)終端插頭，在廳、臥設(shè)電視同軸電纜終端插頭。 要求做足夠的配置。 ?？刹捎玫匕宀膳墓┡绞剑O(shè)置設(shè)備管道豎井，各專業(yè)的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的計(jì)量顯示在單元住戶外設(shè)置。 u.《 兗州華浩花園棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 》居住小區(qū)工程的詳細(xì)規(guī)劃見(jiàn)附圖 。 ⑵相關(guān)的面積參數(shù) ①征地面積塊的 34039平方米地塊及相鄰的 43157平方米 地塊，征地總面積為 77196 平方米（ 畝） ②紅線內(nèi)面積（見(jiàn)附圖二）。 路寬及相應(yīng)的規(guī)劃退線要求 表二 道路名稱 規(guī)劃路寬 規(guī)劃要求退線寬度 退線面 積 北外環(huán)路 43 米 15 米 平方米 金谷大道 50 20 按表二所列數(shù)據(jù)，紅線內(nèi)面積為 34039 平方米（ 畝） ③規(guī)劃區(qū)用地面積 77196 平方米（ 畝） ④規(guī)劃總建筑面積 按“ 城北 居住區(qū)”詳規(guī)參數(shù)要求，容積率≯ ，按容積率為 計(jì)算，規(guī)劃總建筑面積為 萬(wàn)平方米。 ⑤其它的相關(guān)數(shù)據(jù)，摘引于“詳細(xì)規(guī)劃“的說(shuō)明書（初稿），列于表二、表三。 用地平衡表 表二 項(xiàng)目 平方米 平方米 /人 % 規(guī)劃總用地面積 34039 居住區(qū)用地面積 100 住宅用地 公建用地 道路用地 綠化用地 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 表三 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 1 規(guī)劃總建筑面積 m2 2 住宅總建筑面積 m2 3 公建總建筑面積 m2 (其中公益性公共設(shè)施建筑面積 ) m2 4 住宅 層數(shù) 層 1 25 5 住宅面積毛密度 萬(wàn) m2/ha 6 居住總戶數(shù) 戶 678 7 居住總?cè)藬?shù) 人 8 戶均人口 人 /戶 9 戶均面積 m2/戶 75 10 人口毛密度 人 /ha 11 容積率 12 建筑密度 % 16 13 綠地率 % 31 14 日照間距 1: 15 機(jī)動(dòng)停車位 輛 109(地上 ) 359(地下 ) ⑶室外地面高程 和雨水經(jīng)流方向 根據(jù) 濟(jì)寧市兗州區(qū) 城市總體規(guī)劃修編成果，《 兗州華浩花園棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 》四鄰市政道路的規(guī)劃高程（見(jiàn)附圖二和表一）在~ 米的范圍內(nèi)變化，市政道路路邊面的規(guī)劃高程在~ 米的范圍內(nèi)變化。由上述數(shù)據(jù)看出，《 兗州華浩花園棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 》居住小區(qū)四鄰路邊面高程為由西北方向向東南方向逐漸降低的走勢(shì)。 據(jù) 山東省魯南地質(zhì)工程 勘察院 2021 年 6 月測(cè)繪的工 程編 號(hào)為19— 1032021 的測(cè)圖，《 兗州華浩花園棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 》居住小區(qū)工程紅線邊界在四界方向的自然地面現(xiàn)狀高程見(jiàn)表四所列各項(xiàng)數(shù)據(jù) 。 《 兗州華浩花園棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 》紅線邊界自然地面現(xiàn)狀高程 表四 方位 自然地面高程 北外環(huán)路 西側(cè)沿線 金谷大道 北側(cè)沿線 《 兗州華浩花園棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 》居住小區(qū)工程現(xiàn)場(chǎng) ，土方平整后的地面高程為： 挖運(yùn)土方地點(diǎn)，平整后的大沽高程為 米 墊填土方地點(diǎn)，平整后的大沽高程為 米 清運(yùn)垃圾地點(diǎn)，平整后的大沽高程為 米 《 兗州華浩花園棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 》居住小區(qū)各單體棟號(hào)177。 標(biāo)高和室外地坪標(biāo)高宜按區(qū)內(nèi)由西北方向向東南方向逐步降低的走勢(shì)為宜；室外地坪高程可定為西北方向向東南方向找坡，高程為 米～ 米（比相鄰的路邊石高程約高出 米），區(qū)內(nèi)道路的泛水坡度約為 ‰。 ⑷單體工程的結(jié)構(gòu)形式及相應(yīng)的地基處理方案 《 兗州華浩花園棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 》居住小區(qū)工程的單體建筑分為二 類： 17 層住宅、 25 高層住宅及不同使用功能的公共建筑。 住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面體系，基礎(chǔ)按其座落位置的地基情況（見(jiàn)山東省魯南 地質(zhì)工程勘察院工號(hào)為 19— 1032021 的“ 兗州華浩花園棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 巖土工程勘察報(bào)告”）可分別采用石屑回填鋼筋混凝土浮筏基礎(chǔ)及復(fù)合地基基礎(chǔ)的形式。 高層住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用鋼筋混凝土異型柱框輕結(jié)構(gòu)體系，保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜層面體系，基礎(chǔ)為沉管灌注樁基礎(chǔ)。 綜合服務(wù)樓類型的公建可采用鋼框架結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土樓面、保溫復(fù)合墻、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面、沉管灌注樁獨(dú)立基礎(chǔ)。 托兒所類型的公建可采用保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面體系，基礎(chǔ)視座落地塊采用鋼筋混 凝土浮筏基礎(chǔ)或復(fù)合地基基礎(chǔ)的形式。 四．工程成本估算 1．土地出讓金、土方平衡費(fèi)用及相關(guān)配套增容費(fèi)用 ⑴土地出讓金 ① 環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)土地補(bǔ)償費(fèi) 畝 20 萬(wàn)元 /畝 = ② 大安鎮(zhèn)政府 地塊征地補(bǔ)償費(fèi) 畝 萬(wàn)元 /畝 =315 萬(wàn)元（包括上交區(qū)土地局的稅金） 土地復(fù)墾費(fèi) 畝 萬(wàn)元 /畝 = ③北辰區(qū)天穆鎮(zhèn)政府地塊征地補(bǔ)償費(fèi) /畝 =4016萬(wàn)元（包括上交區(qū)土地局的稅金） 土地復(fù)墾費(fèi) 萬(wàn)元 /畝 = 土地出讓金總額為 萬(wàn)元 土地復(fù)墾費(fèi)總額為 萬(wàn)元 ⑵土方平衡費(fèi) ① 環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)現(xiàn)存垃圾清運(yùn)費(fèi) 100 萬(wàn)元 ② 環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)現(xiàn)存雜土清運(yùn)費(fèi) 畝 2 萬(wàn)元 /畝 ③清運(yùn)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)以外的垃圾清運(yùn)費(fèi) 45 萬(wàn)元。 ④施工的土方平衡費(fèi) 55 萬(wàn)元。 垃圾清除及土方平衡費(fèi)總額為 萬(wàn)元。 據(jù)土方平衡施工合同的技術(shù)數(shù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)填墊平整后的平均高程為 米，擬定的設(shè)計(jì)室外地坪平均高程為 米。 紅線內(nèi)道路基本上不需再對(duì)自然地坪進(jìn)行填、挖，而在平均高程 的基礎(chǔ)上施工，完成后的路面高程即可達(dá)到大沽 ～ 米的設(shè)計(jì)高程。 紅線內(nèi)綠化面積（紅線內(nèi)面積減掉單體建筑的占地面積和道路面積）需在現(xiàn)自然地坪上平均填墊 米后，再鋪墊 米耕植土即可達(dá)到平均 米的設(shè)計(jì)室外地坪標(biāo)高。 填墊土方量為 公頃 米 =24640立方米 基礎(chǔ)處理后，剩余的挖方余土即可滿足現(xiàn)場(chǎng)土方平衡所需的24640 立方米用土，而不需再?gòu)膱?chǎng)外購(gòu)?fù)痢? ⑶相關(guān)配套增容費(fèi)用 按 濟(jì)寧市兗州區(qū) 的相關(guān)規(guī)定，將相關(guān)配套增容費(fèi)用估算額列于表五。 表五 相關(guān)配套增容費(fèi)用名稱 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)元 /平方米 計(jì)費(fèi)面積 金額 通信基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6 萬(wàn)平方米 燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 28 供熱設(shè)施建設(shè)費(fèi) 40+17+10+25+28 非營(yíng)業(yè)性公建配套費(fèi) 70 市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi) 165 住宅電力配套工程費(fèi) (600+21)元 /千伏安 50W 電纜區(qū)供電工程貼費(fèi) 900 元 /千伏安 50W 自來(lái)水、燃?xì)庠鋈葙M(fèi)和燃?xì)饷裼米≌l(fā)展基金 600 元 /立方米日 3000 戶 1500元 /立方米日 3000 戶 20 元 /平方米 9 元 /平方米 2．區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)估算 紅線內(nèi)各專業(yè)配套工程費(fèi)用估算額，列于表六 表六 專業(yè)名稱 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元 /平方米） 估算金額（萬(wàn)元） 給水工程 萬(wàn)平方米 排水工程（雨水、污水） 熱力工程 燃?xì)夤こ? 電力工程 電訊工程（電視、 電話、保安） 道路工程 萬(wàn)平方米 綠化工程 萬(wàn)平方米 路燈工程 通郵工程 3．建安工程費(fèi)估算 《 兗州華浩花園棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 》居住小區(qū)單體工程建安工程費(fèi)估算分為 兩 個(gè)類型，即 高 層（ 17 層） 框剪結(jié)構(gòu)住宅、 高層（ 25 層） 框剪 結(jié)構(gòu)住宅和公建。各類型建筑的建安工程費(fèi)估算額見(jiàn)表七。 表七 17層 框剪 結(jié)構(gòu)住宅 25層框剪 結(jié)構(gòu)住宅 公建 投資成本 費(fèi)用總額 投資成本 費(fèi)用 總額 投資成本 費(fèi)用總額 施工前期費(fèi) 25 元 /m2 29 元/m2 30元/m2 建安工程費(fèi) 690 843 844 小區(qū)配套和增容費(fèi) 391 391 410 其它費(fèi)用 205 216 216 萬(wàn)平方米地下泊車車庫(kù)建安工程費(fèi)估算額為： 土建工程結(jié)構(gòu)費(fèi)用 1950 萬(wàn)元 設(shè)備工程配套費(fèi)用 460 萬(wàn)元 總 計(jì) 2410 萬(wàn)元 4．售樓費(fèi)及管理費(fèi)估算 ⑴銷售預(yù)算的擬定： ①銷售現(xiàn)場(chǎng)計(jì)劃 現(xiàn)場(chǎng)售樓中心 300萬(wàn) 售樓 中心內(nèi)外裝飾 50 萬(wàn) 路牌廣告、圍墻、小區(qū)指示標(biāo)志 100 萬(wàn) ②廣告計(jì)劃 報(bào)紙廣告 500 萬(wàn) 電視廣告 300 萬(wàn) 網(wǎng)上廣告 30 萬(wàn) 載體廣告 150 萬(wàn) 雜志廣告 30 萬(wàn) 電視影片 20 萬(wàn) ③宣傳促銷計(jì)劃 樓書 20 萬(wàn) 海報(bào) 元 /本 10 萬(wàn) 5 萬(wàn) DM 元 /本 10 萬(wàn) 15 萬(wàn) 消息稿發(fā)布 5 萬(wàn) 人際關(guān)系費(fèi)用 10萬(wàn) 多媒體制作 50 萬(wàn) 膠片 2 萬(wàn) 各種圖表制作 1萬(wàn) 模型沙盤 5 萬(wàn) 各種促銷活動(dòng)費(fèi)用 100 萬(wàn) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 10萬(wàn) ④其他項(xiàng)目 和約書（合同） 20 萬(wàn) 價(jià)目表 10 萬(wàn) 1 萬(wàn) 銷售訓(xùn)練（培訓(xùn)費(fèi)用） 2 萬(wàn)