【文章內(nèi)容簡介】 抓住呼和浩特市重點向西發(fā)展，提高通道街以西區(qū)域的改造力度，獲得市政府的支持，進一步加快對通道街以西，二環(huán)路以東的改造力度，打通中山西路商業(yè)中心與西二環(huán)專業(yè)市場區(qū)域，融入回民區(qū)的發(fā)展。 以梯次推進的，重點突破的思路加快對重點區(qū)域、難點區(qū)域的改造力度。 ，提高改造標準 多渠道、多方面籌措資金，做好舊城改造的資金配套。引入有資本實力的企業(yè)，引入符合區(qū)域定位的項目，保證改造的速度與質(zhì)量。加大政策支持力度，切實加快棚戶區(qū)改造步伐。在改造過程中，高標準、嚴要求，提高新建住宅及產(chǎn)業(yè)項目的檔次，重點完善道路和地下管網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施，配套建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施。改造建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)，與人民生活需要相適應(yīng)，大力增加公共活動空間，改善人居環(huán)境“老城區(qū)”形象城市發(fā)展是更高層次的經(jīng)濟發(fā)展，城市形象轉(zhuǎn)變不僅僅是一個管理問題，更是城市發(fā)展理念、干部工作作風、關(guān)系群眾切身利益的民生問題。在此基礎(chǔ)上，回民區(qū)將以舊城改造、城中村改造為重點，以交通環(huán)境整治、城區(qū)低洼危舊房改造工程、“節(jié)點”立面改造、店招整治和拆遷還綠等工作為配套，對城區(qū)環(huán)境進行全面治理。其次，通過加強城市建設(shè)力度，圍繞“商貿(mào)服務(wù)示范區(qū)、首府中心商務(wù)圈、青城第一休閑谷、文化生活新天地”的形象定位，集中力量打造中山西路、新華大街、成吉思汗大道、生態(tài)路、通道路等城市主干道，針對重點區(qū)域，規(guī)劃現(xiàn)代時尚的大型項目和產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，在中心四區(qū)中，徹底扭轉(zhuǎn)“老城區(qū)”的形象，成為呼市“中興”強區(qū)，呼市的房價與地價與國內(nèi)同類省會城市相比，還有很大的發(fā)展空間。我們要充分利用這一有利條件，加大招商引資力度，把國內(nèi)有實力的房地產(chǎn)企業(yè)引進來，進行開發(fā)建設(shè)，做大做強首府房地產(chǎn)事業(yè)，同時加大融資力度，為確保各項重點工程順利推進提供資金保證。促進投資適度增長，這對鞏固和增強我市經(jīng)濟回升向好勢頭仍然至關(guān)重要。順應(yīng)今年國家新的宏觀政策形勢，我們把固定資產(chǎn)投資的重點放在已批準項目的實施上，進一步完善項目高效推進機制，促進各類項目加快建設(shè)。同時，按照國家投資導(dǎo)向，在“三農(nóng)”、社會事業(yè)、保障性安居住房、節(jié)能環(huán)保、小城鎮(zhèn)建設(shè)等方面爭取新的項目。大力引導(dǎo)和鼓勵社會投資，支持社會資本投向符合國家產(chǎn)業(yè)政策的領(lǐng)域，鼓勵企業(yè)增加研發(fā)和技改投資，努力促成一批新的社會投資項目。綜上所述，對新華西街東段的環(huán)境進行整治，并引進高端酒店、金融機構(gòu)、大型企事業(yè)單位入駐；推進中山西路拓展工程，對新華廣場南側(cè)進行改造，在建設(shè)商業(yè)步行街的同時，積極發(fā)展高端酒店和商務(wù)寫字樓；加強政策制定與招商引資工作，吸引銀行、貿(mào)易商、代理商、企業(yè)地區(qū)總部、企業(yè)區(qū)域營銷中心、研發(fā)中心入駐回民區(qū)。本項目的實施可以盤活存量土地，積極推進棚戶區(qū)改造，加快建成規(guī)劃區(qū)域，為經(jīng)濟、社會、人口可持續(xù)發(fā)展奠定土地要素基礎(chǔ)，是各級政府的必然選擇，也為土地運營商帶來優(yōu)良投資機會。本項目參與呼和浩特市棚戶區(qū)改造暨土地一級整理和開發(fā)，政策可行，市場可行，操作可行，經(jīng)濟可行。第四章 市場分析房地產(chǎn)需求水平與國民經(jīng)濟發(fā)展水平成正相關(guān)關(guān)系，對房地產(chǎn)需求的影響作用主要來自兩個方面：一是投資規(guī)模，投資規(guī)模大了生產(chǎn)經(jīng)營者勢必增大對廠房、營業(yè)房、辦公樓等需求水平；二是收入水平，國民收入水平是制約個人可支配收入的主要變量，也是反映企業(yè)擴大再生產(chǎn)能力的重要指標，只有發(fā)展經(jīng)濟，提高國民收入水平，才能使一個城市的經(jīng)濟步入良性循環(huán)，從而不斷提高對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性需求和消費性需求。根據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查分析，呼和浩特市國民經(jīng)濟呈現(xiàn)出持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的勢頭，并有增速快、效益好、支撐有力三個明顯特點。到“十一五”期末，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入預(yù)計完成24160元， %；農(nóng)民人均純收入預(yù)計完成10610元, %。“十二五”期間面臨的機遇 “十二五”時期（2011年至2015年），是我國全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的攻堅時期。未來五年我國將開啟經(jīng)濟與社會的雙重轉(zhuǎn)型，以轉(zhuǎn)變發(fā)展方式和調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)為主線，逐步實現(xiàn)經(jīng)濟社會從外需向內(nèi)需、從高碳向低碳，從強國向富民的三大轉(zhuǎn)型。在此宏觀形勢下，回民區(qū)的發(fā)展要立足于自身的獨特資源，把回民區(qū)放在更為宏大的視野中，把握國家的經(jīng)濟發(fā)展趨勢、深刻領(lǐng)會呼和浩特市對回民區(qū)的發(fā)展定位，深入挖掘經(jīng)濟社會的各項資源，服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展、服務(wù)人民生活，抓住高鐵時代和區(qū)域經(jīng)濟一體化加速的新機遇、描繪回民區(qū)的新藍圖，努力開創(chuàng)回民區(qū)“十二五”經(jīng)濟社會發(fā)展的新局面?！笆濉逼陂g的發(fā)展目標經(jīng)濟發(fā)展目標?！笆濉逼陂g，GDP年均增幅達到15%；人均生產(chǎn)總值年均增長13 %以上；：：；財政收入年均增長16%以上，達到35億元。固定資產(chǎn)投資年均增長17%，“十二五”期間累計完成490億元。社會消費品零售總額年均增長18%，達到480億元。民生發(fā)展目標。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長13%，達到44513元，；農(nóng)村居民人均純收入年均增長10%，達到17088元，；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)；新農(nóng)合覆蓋率達到98%；城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險覆蓋率達到100%；五年累計新增城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)達到14327人；五年累計轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力達到27746人。人口自然增長率控制在9‰以內(nèi)；勞動和社會保障體系進一步完善。城市發(fā)展目標。積極推進各項城市建設(shè)項目，尤其是各項基礎(chǔ)設(shè)施改造、交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、道路改造、城市亮化美化工程。同時統(tǒng)籌城中村改造工作，“十二五”期末，二環(huán)路以內(nèi)城中村改造基本完成，啟動大青山前坡的新農(nóng)村建設(shè)工作。城市基礎(chǔ)設(shè)施進一步完善。城市建設(shè)真正做到為民著想，為民服務(wù)，通過持續(xù)推進，把回民區(qū)打造成為各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美的宜居新區(qū)，成為呼和浩特城市形象的窗口。公共服務(wù)目標。緊扣呼和浩特市的發(fā)展要求，構(gòu)建立體化的社會服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，形成完備的公共服務(wù)體系。精神文明和政治文明建設(shè)跨上新臺階，科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育等事業(yè)有較大發(fā)展；市民的思想道德、綜合素質(zhì)和民主法制意識有較大提高；社會安全保障有力，突發(fā)性公共事件應(yīng)急機制較為健全。生態(tài)環(huán)保目標。建設(shè)資源節(jié)約型、生態(tài)友好型社會。%；單位生產(chǎn)總值能源消耗比“十一五”期末降低20%；主要污染物排放總量減少10%；垃圾無害化處理率達到100 %；污水處理率達到100%。積極探索環(huán)保新道路，制定與呼市創(chuàng)建生態(tài)城市相應(yīng)的生態(tài)區(qū)保護性建設(shè)的實施規(guī)劃。生態(tài)環(huán)境進一步改善，經(jīng)濟、人口與資源環(huán)境相協(xié)調(diào)的發(fā)展格局初步形成。“十二五”期間要改善公共服務(wù)，提高人民生活質(zhì)量遇堅持富民與強區(qū)并重，著力加強社會建設(shè)，統(tǒng)籌發(fā)展各項社會事業(yè)，不斷改善人民生活。力爭使城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比上年增長13%，達到27059元，農(nóng)民人均純收入比上年增長10%，達到11671元。城市是社會經(jīng)濟發(fā)展，特別是工業(yè)化的必然結(jié)果，城市化水平包括城市規(guī)模的擴大和城市人口的增長兩個互相聯(lián)系的方面，而每一個方面的發(fā)展對房地產(chǎn)的需求都會增加。提升我市城市化水平是推進工業(yè)化進程，加快農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移，從而提高城鄉(xiāng)居民收入水平，是全面建設(shè)小康社會的重要戰(zhàn)略舉措。 呼和浩特市城市化水平一直高于全國平均水平，2009年，呼和浩特市城市化水平為47％，高于全國平均水平。大力提高城市化水平，將呼市發(fā)展成為一個國民經(jīng)濟走進全國前列的大城市是一個重要的戰(zhàn)略。預(yù)計2010年呼市城市化水平將加快上升， 2010年可達到50％以上右；通過城市的聚集力，吸引資金、人才，發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)、服務(wù)業(yè)，使經(jīng)濟獲得超常規(guī)、快速發(fā)展，改善當?shù)剞r(nóng)村人居環(huán)境，提高農(nóng)民生活水平，促進城鎮(zhèn)化建設(shè)進程，加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)。商品住宅發(fā)展已經(jīng)進入了新的時期。我國人口的增長和國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展是我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的強勁的推動力。加之人們消費觀念的轉(zhuǎn)變和國家對住房實行貨幣化分配等因素，把商品住宅的發(fā)展推向了新時期。人們消費意識和消費商品的提高，已促使開發(fā)商在房屋的設(shè)計和施工中更加關(guān)注房屋的質(zhì)量、適用性、環(huán)境和外觀等等。住房制度改革仍是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要推動力。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和繁榮一直有賴于住房制度的改革，從1998年開始的停止住房實物分配，集團購買退出市場和實行貨幣化分配的改革已在全國逐步推開，經(jīng)濟適用房的建設(shè)計劃等等，都將在21世紀初期為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供廣闊的市場。近幾年來，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市居民人均可支配收入的增加，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大以及城市綠化美化工程的實施等多種因素的促進，呼和浩特市房地產(chǎn)市場成為越來越多區(qū)外資本投資的熱土。呼和浩特市房地產(chǎn)業(yè)從20世紀九十年代中期起步，2000年后進入高潮，2003年開始吸引區(qū)外資本。2003年初，溫州某公司斥巨資買下呼市四毛廠區(qū)，興建首府廣場；隨后，上海某公司購置了舊城西河?xùn)|岸土地，推出濱江花園。2004年，四川某公司，搶灘賽罕區(qū)雙樹鎮(zhèn)，打造新希望住宅小區(qū)。2005年，天津的一家投資公司在回民區(qū)府興營村劃出66公頃的區(qū)域進行“城中村”改造。 外地資本的注入，不僅推動了呼和浩特市樓盤檔次上的大幅度提升，也帶來了先進的營銷理念。目前，呼和浩特市的很多樓盤聘請了京、津、滬等地的專業(yè)策劃機構(gòu)進行銷售代理，使許多新開發(fā)的房地產(chǎn)項目在產(chǎn)品檔次、規(guī)劃設(shè)計、設(shè)施配套和營銷模式等方面得以大大提升，房地產(chǎn)開發(fā)更趨理性，樓盤銷售更趨成熟。房地產(chǎn)開發(fā)投資情況分析：2010年1—6月份全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資400220萬元，%，%。其中住宅完成投資247245萬元，㎡，%。房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)走高，㎡。（一般規(guī)律下半年銷售情況比上半年好），據(jù)統(tǒng)計，㎡，還有擬開工項目陸續(xù)投入市場，市場供給容量很大。當前呼和浩特房地產(chǎn)價格受政府土地、金融等政策影響不斷攀升，市區(qū)商品住宅均價由2006年的2729元／㎡上漲到2010年的4100元／m2，商業(yè)樓平均售價由2006年3541元／m2上漲到2010年的10000元／m2，可以看出，呼和浩特市房地產(chǎn)市場基本保持了供需平衡的良好狀態(tài)，目前還處在理性發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場仍然有著一定的發(fā)展空間和后勁。在新的宏觀經(jīng)濟環(huán)境和政策環(huán)境下，呼和浩特市的土地市場呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢。從供地方式看，由于《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》下發(fā)后，為加強對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的限制，國家實行了土地用途管制制度，開征了新增建設(shè)用地土地有償使用費，嚴格控制了土地供應(yīng)總量，加大了對閑置土地處置的力度，推行了國有土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌交易。呼和浩特市人民政府為加強政府對土地一級市場的管理，相繼出臺了《中共呼和浩特市委、呼和浩特市人民政府關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國土資源和規(guī)劃管理的通知》、《呼和浩特市人民政府關(guān)于加強一級市場管理實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一管理的決定》、《呼和浩特市土地儲備實施辦法(試行)》等一系列政策規(guī)定，有力的規(guī)范了呼和浩特市的土地市場。土地的供應(yīng)實行“五統(tǒng)一”和土地收購儲備制度，大大減少了協(xié)議出讓用地范圍，增強了政府對土地市場的調(diào)控能力，使市區(qū)的用地需求逐步加大。從用地需求看，由于國務(wù)院決定從1998年下半年起，在全國停止住房實物分配，并提出了建立對不同收入家庭實行不同住房供應(yīng)體系的政策，決定重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房建設(shè)，所以，普通民用住宅的需求將出現(xiàn)增長勢頭，普通民用住宅開發(fā)仍將成為今后幾十年呼和浩特市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大熱點。其次從地域分布上看，為加快現(xiàn)代化首府城市建設(shè)的發(fā)展，在呼和浩特市中心區(qū)繼續(xù)加快危陋平房改造，逐步完善現(xiàn)有居住區(qū)，形成具有一定規(guī)模、設(shè)施配套齊全的居住區(qū)。我市將繼續(xù)把老城區(qū)改造作為一項改善民生的和諧工程、補足城市短板的核心工程、增強城市承載力的基礎(chǔ)工程和提升城市形象的民心工程，下大力氣加以推進，不斷提高老城區(qū)改造成效，不斷促進城鄉(xiāng)一體化進程，不斷推動首府城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展，提升首府城市的首位度。我市加大了控制性詳細規(guī)劃編制力度，特別是加大了新擴展城區(qū)“城中村”的編制力度。在城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的指導(dǎo)下，打破原行政村建制，按功能分區(qū)制定控制性詳細規(guī)劃。合理安排基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)開發(fā)、生態(tài)環(huán)境、社會公共配套設(shè)施等建設(shè)。根據(jù)《呼和浩特市土地儲備實施辦法（試行）》第十九條規(guī)定，市收儲中心可與開發(fā)企業(yè)聯(lián)合進行土地前期開發(fā)。市政府引進實力開發(fā)商聯(lián)合進行土地一級開發(fā)，不乏成功案例。經(jīng)前期初步溝通，市、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)對合作整理土地、推進城中村改造態(tài)度積極，爭取政策支持的空間較大?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，對土地供應(yīng)和土地出讓金分配管理方式進行了明確規(guī)范，但并未涉及聯(lián)合開發(fā)土地問題。吸引多方主體積極參與、加快城市化改造工作步伐的政策仍在延續(xù)。綜合分析，開發(fā)商參與土地一級開發(fā)承受政策風險較低。土地做為不可再生之要素資源，具有資產(chǎn)保值功能。經(jīng)數(shù)據(jù)分析可知，土地價格長期保持穩(wěn)定上漲趨勢。隨著經(jīng)濟、社會發(fā)展和人口增加，供地壓力日益加劇，土地市場供需矛盾從趨勢上看不可逆轉(zhuǎn)，土地的稀缺性為地價上漲提供了足夠的支撐。在糧食安全壓力下，中央確定了力保18億畝耕地的政策紅線，增量建設(shè)用地供應(yīng)將逐步萎縮，以節(jié)約、集約利用土地為原則的城市存量土地資源整合將成為必然選擇。積極參與土地一級開發(fā)，確立土地市場競爭的先入優(yōu)勢，為后續(xù)開發(fā)奠定土地資源基礎(chǔ)，不失為一種兩全策略。應(yīng)當預(yù)見在政策調(diào)控下土地市場受房地產(chǎn)市場影響可能發(fā)生短期波動的風險，繼續(xù)囤積土地可能承受政策、市場和資金等多重壓力。參與土地整理，獲得未來競買土地的優(yōu)先選擇權(quán)，相對于土地二級開發(fā)風險更低。呼和浩特市政府與實力開發(fā)商合作，進行城市建設(shè)與改造，已經(jīng)積累了一定經(jīng)驗和操作技巧，機構(gòu)齊全，流程暢通。項目公司近年積極參與呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)項目施工，積累了一定的公關(guān)渠道和人脈資源，熟悉當?shù)厥袌?，融合當?shù)匚幕?，具有參與本區(qū)域土地整理開發(fā)的比較優(yōu)勢，項目操作風險較低。經(jīng)初步測算，參與城市土地整理開發(fā)項目投資回報樂觀?？赡苊媾R的最大的財務(wù)風險是成本控制風險、市政府的支付風險。經(jīng)前期調(diào)研，呼和浩特市回民區(qū)棚戶區(qū)改造成本相對固定，政府對舊村改造的行政能力較強。據(jù)悉，國家可能修訂拆遷補償條例，但目前政策修訂僅指向城市房地產(chǎn)拆遷補償，尚未涉及集體土地拆遷補償標準，短期內(nèi)拆遷成本大幅增加的可能性較低。近年，呼和浩特市財政收入增幅較大，政府財政支付能力較強。土地出讓金已經(jīng)納入預(yù)算資金管理，為土地整理專項支付提供了保障。受短期市場波動影響，政府為保護土地價格，可能延長土地出讓變現(xiàn)周期，增加開發(fā)商財務(wù)壓力