【文章內容簡介】 的遺憾，絕大多數(shù)住戶都覺得不用改動的戶型布局才是最好的布局。我們在考察了眾多樓盤之后，綜合分析目前武漢樓市一些比較暢銷的主打戶型，它們共同的特質十分明顯，一梯兩戶的板式結構樓，由于通透性較好，與“蝶式”、“點式”樓相比更適合武漢的氣候特點，其市場接受程度較高，它們都具有如下共性： 1．三房兩廳兩衛(wèi)，建筑面積為 110 平方米 150 平方米，朝南房間（含客廳）有 3個，客廳及主臥必須朝南，力爭達到朝南房間的最大 數(shù)。 2．入大門處有一過渡空間，裝修時可以設計一個玄關，對整套房的私密性有很好的保證。 3．客廳的空間十分獨立，除了一個入口和陽臺推拉門之外，無其他任何房門對著客廳，使客廳的空間幾乎不受任何干擾；客廳開間不小于 米，并且客廳的陽臺向南，有南北穿堂風，通風采光效果要求較高。 4．廚房、飯廳和公共衛(wèi)生間最好集中在一起，確保功能分區(qū)集中，并與其他功能區(qū)明確分開。其中，廚房與飯廳緊密相聯(lián)，方便備餐與用餐，均有明窗，通風、采光好，櫥、衛(wèi)設排煙道，確保住宅的環(huán)保效果好，利于身心健康。 兩個衛(wèi)生間均有明窗通風和采 光，主臥房有獨立衛(wèi)生間，私密性強；陽臺為雙陽臺，一南一北，有利觀景、通風和晾曬衣物等功能。 每個臥室的面積分配都十分合理，方正、平直、寬大、令人心情舒暢。其中主臥室十分寬大，建筑面積為 20 玉米左右，符合二次置業(yè)者提高生活質量的要求，并且置于最里面，充分保證了其私密性；其余兩間小臥室面積次之，為 13 平方米 16 平方米。并且主臥室與北面臥室的門對開，十分有利于南北空氣對流。 公共活動區(qū)（客廳、飯廳、廚房）與分隔過渡區(qū)（公用衛(wèi)生間）功能分區(qū)集中營，動靜分區(qū)、干濕分區(qū)明晰，過渡自然，互不干擾。 房中無狹 窄通道和其他難以利用的空間，公共分攤小，空間實用率極高，達85%以上。 （二）、復式住宅要求質素較高，市場十分理性 復式住宅一般是這樣界定的：內部設計突出歐美風格和現(xiàn)代意識；將起居空間與居房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 住空間分為上下兩層。一數(shù)為公共活動空間，設客房、客廳、餐廳和廚房，層高約 3米；二樓為私人活動空間，設有起居室、臥室和書房，層高 米。樓上、樓下分別有多個衛(wèi)生間，且與浴室分開，有的復式住宅采用中空設計，廳的高度達 米，站在一樓仰視二樓頂，給人一種高堂大殿、氣派非凡的感覺。 復式住宅定位高檔、設計新穎、氣派，價格亦比 一般平面住宅要高 , 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，社會上出現(xiàn)了不少成功人士。據(jù)最新統(tǒng)計，全國資產(chǎn)超過百萬的就有 900 多萬人，這些家纏百萬的人成為復式住宅的主要買家。但是作為一種特殊的大戶型住宅，復式住宅針對的目目標標客戶層面較窄，目前，客戶對復式住宅的購買十分理性，在規(guī)劃設計和公共環(huán)境較好的高檔樓盤，盡管復式住宅價格最高，但其銷售形勢卻看好，而相反，一般中高檔樓盤的復式住宅，卻因體量大、總價高，銷售形勢嚴峻。在目前的形勢下，影響普通復式住宅市場的基本因素為：⑴目前這一客戶群體的積淀量不夠，所以對大戶型復式住宅的需求量不大 ；⑵目前仍有大量大戶型豪宅陸續(xù)上市，且這些樓盤大都具備一定特色，因此復式住宅所面臨的競爭壓力較大；⑶另外一些復式住宅的環(huán)境、設計、建筑質量、位置等因素亦會制約其推廣的順利進行；⑷復式一般為純大戶型住宅，其針對的客戶群體較單一，所以抗風險能力弱。 由于復式住宅的目標客戶層面較窄，其銷售周期一般較長，因此要求其設計應具有一定超前性，以爭取層面更廣闊的客戶群體；在大規(guī)模開發(fā)中小部分復式設計是發(fā)展商為分散面積過于集中所帶來的市場風險而采取的一種規(guī)避手段，但復式設計的面積、樓層、環(huán)境等必須經(jīng)科學的論證，不可盲目追隨市 場。 （三）、錯層結構逐漸被淘汰 在我市曾火爆一時的錯層式住宅，由于其在實用性上存在明顯的缺陷，近 2 年并沒有受到消費者的青睞，而簡單且實用的平層住宅又逐漸回歸主流。 四、 武漢臨湖住宅 現(xiàn)狀分析 武漢市具有極為豐富的湖泊資源，在住宅產(chǎn)業(yè)普遍倡導 以人為本 和 生態(tài)環(huán)境 的今天， 親水 對于住宅項目來講無疑是一個極為有利的自然條件。于是大量的樓盤項房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 目都與 水 緊密地聯(lián)系起來，開發(fā)商們紛紛大打 水 牌。我們在市調過程中，特別對武漢市目前盛行的濱湖 “ 親水住宅 ” 項目進行了調研和分析，本市以 水 為主題的住宅分布及特點如下： 區(qū)域分布 武昌為主 從目前武漢市已建和新建的臨湖的住宅項目的區(qū)域分布上看，我們發(fā)現(xiàn)武漢三鎮(zhèn)中湖泊資源最為豐富的武昌擁有最多的臨湖住宅，具房地產(chǎn)信息部門統(tǒng)計，約占全市臨湖住宅總量的 43%；武昌市區(qū)內的臨湖住宅主要集中在東湖、沙湖、南湖和湯遜湖周邊。其中我市面積最大、風景最為優(yōu)美的 東湖 由于環(huán)境保護的限制，其周邊的房地產(chǎn)項目主要集中在湖的西面，可開發(fā)面積約 500 畝，每畝地價在 100 萬元到 150 萬元之間（ 90年代初大約在每畝 20— 50 萬元之間）， “ 秀水公寓 ” 以 3800 元 /平方米的 價格旺銷后，“ 東胡林語 ” 也得益于東胡之美名而成為武昌地區(qū)名噪一時的高檔樓盤，均價超過4300 元 /平方米，其中 5100 元 /平方米的經(jīng)典房已售罄；南湖附近由于好其水質好、開發(fā)空間大，已經(jīng)成為武昌主要的高檔別墅集中開發(fā)區(qū)域，目前我市具有較大規(guī)模和較高影響力的臨湖高檔住宅項目都在此區(qū)域（如：麗島花園、明澤半島尊邸、水藍郡等）； 經(jīng)濟最 為繁榮的漢口地區(qū)其臨湖住宅占到總量的 36% ，低于武昌，這與漢口地區(qū)湖泊較少而且面積較小的自然條件有關。漢口市區(qū)寸土寸金，市區(qū)內如鯇子湖、西北湖、噴泉公園周邊的住宅項目多以小高層、高層住宅為主（如鯇子湖邊的澎湖公寓、西北湖邊的世紀華庭、噴泉公園周邊的中環(huán)大廈等）。目前漢口新開發(fā)的臨湖住宅多集中在金銀湖周邊，其開發(fā)項目以別墅為主。 漢陽地區(qū)的臨湖住宅雖然只占總量的 21%，但迅速發(fā)展的勢頭使我們有理由對該區(qū)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 域的住宅開發(fā)充滿信心。目前漢陽的臨湖住宅主要集中在墨水湖周邊地區(qū)和沌口附近的如后官湖、三角湖等湖泊 周邊。其中沌口地區(qū)的天然湖泊由于開發(fā)程度不高，水質保持較好，加上武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的影響，具有較高的發(fā)展?jié)摿Α? 多層住宅 最多的建筑類型 目前我市臨湖住宅的開發(fā)類型上看，高層住宅所占比例最小，僅為 15%，主要集中在漢口城區(qū)內和東湖附近等由于條件限制無法進行大規(guī)模開發(fā)的區(qū)域。多層住宅占總量的 38%，是目前我市臨湖住宅的主要開發(fā)類型。小高層住宅占總量的 21%；而別墅占臨湖住宅總量的 26%。 值得指出的是，目前武漢市大型的臨湖住宅項目大多同時開發(fā)別墅、多層住宅和小高層住宅；為使業(yè)主能夠充分享受湖景，臨湖多為別墅，其后為多層住宅，再往后為小高層，這樣即可以保證大多數(shù)業(yè)主能夠觀賞湖景，同時也能夠形成一個由湖面和建筑共同組成的小型氣候循環(huán)圈，起到自動調節(jié)空氣的生態(tài)作用。由于多層住宅目前市場接受程度較高，因此為緩解銷售壓力，同一個項目中多層住宅的供應量一般來講是最大的。 湖岸線 設計各具特色 優(yōu)美的湖景是臨湖住宅最大的優(yōu)勢，而與湖面相連的湖岸線，是人與水最為接近的地方，自然成為開發(fā)商最為重視的 場所。從我們對臨湖住宅的調查發(fā)現(xiàn)，湖岸線的設房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 計已經(jīng)成為臨湖住宅項目中最為匠心獨具之處。據(jù)統(tǒng)計，目前我市臨湖住宅項目對湖岸的處理主要有同下幾種方式： ① 人工沙灘，一般臨湖設置，可以打沙灘排球； ② 游泳池，設在湖邊即賞水又玩水。 ③ 設置木制棧橋，用于垂釣休閑和作為游艇碼頭。 ④ 臨湖棧道，一般選用木頭作為棧道材料臨湖鋪設，盡顯自然?；蜓睾对O臨湖跑步道既可觀景又能健身。 ⑤ 湖景會所，臨湖而設，風格各異，即滿足會所的功能，又成為一道景觀。 從湖岸線上不同的設計上我們可以看到 現(xiàn)在的臨湖住宅雖然同樣以 景 為主題，但設計思路上已經(jīng)發(fā)生了顯著的變化，從原先的 “ 觀水 ” 發(fā)展到 “ 親水 ” 再到目前流行的“ 玩水 ” 。設計思路的 變 化反映了人們在居住上與自然相融合的要求，體現(xiàn)了人們居住條件的改善和居住品味的提高 。 第二章 西北湖片區(qū)房地產(chǎn)市場分析 一、地理位置與交通配套 漢口曾是中國內地最大的貨物集散中心和中國進出口貿易的重要口岸，伴隨武漢邁向國際大都市步伐的加快，武漢作為口岸城市的地位逐漸形成并且不但強化?？诎段飿I(yè)是現(xiàn)代城市區(qū)域經(jīng)濟的最權威代表，伴隨著海、陸、空交通工具的發(fā)展，口岸物業(yè)不再 被局限于港口，而是泛指所有交通匯集之處、港口、地鐵、車站等周邊物業(yè)。武漢作為一個日益國際化的中心城市，更是熱切需要口岸物業(yè)，以充分展示現(xiàn)代化大都市的無窮魅力。西北湖版塊成為漢口地區(qū)標志性 CLD、 CBD 及 CFD，是目前漢口口岸物業(yè)的扎堆區(qū)域，而本項目在時間上和空間上與西北湖版塊的區(qū)域發(fā)展成熟度高度吻合，在西北湖版塊片區(qū)平面坐標體系中處于旗艦物業(yè)地位，傲視其余。 西北湖項目北望機場高速出口、漢口火車站、武漢市公路客運總站、地鐵一號線二號站出口，南眺以武商武廣世貿、漢商、 SOGO、萬松園國際街為核心的 CBD，西臨 王家墩 CBD 橋頭堡，東靠本市金融一條街，尊處建設大道與青年路交匯處。憑借西北湖版塊便利的交通網(wǎng)絡，強大的經(jīng)濟輻射能力，充足的消費群體和消費能力，完善的辦公、居住、金融與市政服務體委，巨大的增值潛力，西北湖項目作為漢口標志性口岸房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 物業(yè)之一，就是漢口城市中心的繁華所在。 富豪花園、新都市花園、澎湖公寓、添地公寓、德富花園等；以西北湖項目為中心的中央金融區(qū)，包括建銀大廈、信合大廈、農(nóng)業(yè)銀行大廈、人民銀行大廈、光大銀行大廈（在建）、招銀大廈等；以西北湖項目中心的中央商貿區(qū)包括新世界貿易中心、SOGO、武商、武廣、世貿 等，可以斷定，以為西北湖項目中心的 1000 米半徑范圍內，CLD、 CFD、 CBD 構成該板塊的絕大部分面積，完全有理由相信西北湖項目的王者風范。 二、西北湖綜合圈層的教育、醫(yī)療、體育、文化等配套 1．教育資源配置狀況 ： 第 68 中學（萬松園精品國際精品街）， 第 12 中學（市重點航空路附近沿線）， 11 中學（航空路附近）， 萬松園小學，北湖小學，武漢市外國語學校（萬松園路）， 第 69 中學（青年路沿線），天門墩中學（建設大道三眼橋附近）， 解放中學（解放大道市委解放公園附近）， 先鋒中學（唐家墩馬場路 68 號），鄔家墩 小學（馬場路 204 號），市藝術學校（北湖正街 12 號）， 市體委中心學校（新華路體育場），武漢一中（規(guī)劃中）， 空軍少年軍校（建設大道 575 號），北湖幼兒園（漢口北湖南街）等 2。醫(yī)療資源配置狀況 同濟醫(yī)院（解放大道亞酒附近），協(xié)和醫(yī)院（解放大道中山公園附近）， 兒童醫(yī)院（臺北路附近），武漢中醫(yī)院臺北分院（臺北路鯇子湖）， 聯(lián)合醫(yī)院（香港路萬科俊園附近），六醫(yī)院（香港路）， 省財貿醫(yī)院（武漢圖書大世界旁）， 武漢市婦幼保健院（香港路 2182 號）等。 3．體育及文化資源配置狀況： 新華路體育館（新華路長途客運 站）， 西北湖公園廣場，武漢雜技廳（建設大道臺北路附近）， 噴泉公園體育場（建設大道與新華路交匯處）， 武漢圖書館（建設大道房地交易大廈對面）， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 武漢圖書大世界（新華下路北湖路）， 中山公園（解放大道武廣對面）， 解放公園（建設大道武漢三眼橋市委附近）， 武漢青少年宮（臺北路附近）， 江漢區(qū)圖書館（新華下路 91 號）等 通過以上分類分析可知 ：西北湖板塊的體育及文化資源配置狀況較好，可以構成西北湖項目所能整合的外圍資源的優(yōu)質部分，主要體現(xiàn)在對高素質潛在客戶及其子女家庭恩格爾系數(shù)的降低，在衛(wèi)生醫(yī)療方面的支出必 然相應提高，他們在此方面的需求能夠得到市場的有力供給。在基礎教育資源配置狀況方面而言，西北湖板塊不是很理想，具體表現(xiàn)在無一定數(shù)量的知名中、小學尤其是西北湖板塊附近濱湖小區(qū)，而萬松園小區(qū)、蔡家田及臺北路小區(qū)較好，但是服務半徑有限（由武漢市的實際情況決定），對西北湖板塊西北湖項目的高素質潛在客戶在子女高素質需求方面近期不能提供有效支撐，須在后期物業(yè)服務上加強此方面功能，以彌補先天不足。 三、周邊住宅物業(yè) 1． 中高檔住宅物業(yè)： 市場存量包括： （ 1） 萬松園路沿線項目包括： 萬景花園（ 28003000 起價，多層） 中奇歐洲花園（ 28003000 起價，多層） （ 2） 西北湖板塊沿線項目包括： 同城廣場一期（尾盤特價 3300 元 /平方米，正常價 38004000 元 /平方米，）， 同城廣場二期（起價突破 3800 元 /平方米，高層）； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 統(tǒng)建千禧園（起價 3300 元 /平方米，均價 4000 元/平方米，高價達到 5000 元 /平方米）； 世紀華庭（起價 3800 元 /平方米，均價 4300 元 /平方米，高價達到 6688 元 /平方米）； 澎湖高級公寓（起價 3500 元 /平方米， 24504400元）；