【文章內(nèi)容簡介】 、望江、復(fù)興、近江等。 四個公共中心；市級中心一湖濱休閑旅游服務(wù)中心 (RBO)，市級副中心一城站廣城商貿(mào)旅游中心，區(qū)級中心一江濱體育文化休閑中心和南星橋鳳凰城商業(yè)中心。 四個歷史文化保護區(qū)；吳山文化保護區(qū)，南宋文化保護區(qū)，五代吳城文化保護區(qū)、中山中路 利茲水印康庭項目研究報告 16 傳統(tǒng)商業(yè)保護區(qū)。 三條商業(yè)軸：慶春路商貿(mào)街、解放路商業(yè)街、延安路商業(yè)街。 三條綠廊：南山路一玉皇山隧道一玉皇山路、萬松嶺路一姚江路、望江路綠色聯(lián)系廊。 二條濱水景觀帶：西湖南線濱水景觀帶和錢江北岸景觀帶。 一條旅游觀光環(huán)線：中山中路、中山南路、八卦路、虎跑路、環(huán)西湖南線，解放路形成歷史文化景觀旅游環(huán)線。 ◇ 道路交通規(guī)則 城市道路交通 城市快速路：“二縱”通過分區(qū)，即中河路一復(fù)興大橋、秋濤路一西興大橋，主要聯(lián)系主城與江南城。 主干路：慶春路、解放路、西湖大道、望大路、延安路、秋濤路、錢江路等； 次干路：平海路、清泰街、婺江 路、南山路、浣紗路、建國路、富春江路、之江路等。 軌道交通：有三路軌道交通線路 (1號線、 3號線、 4號線 )經(jīng)過該區(qū)。 Ⅱ、供應(yīng)及價格狀況 由于市中心板塊內(nèi)的樓盤無論是配套還是交通等都比較成熟，生活具有相當?shù)谋憷裕蚨摪鍓K受到了許多購房者的心儀，全年供應(yīng)量約 110萬平方米。 由于市中心板塊內(nèi)，土地的稀缺性，該板塊內(nèi)上市的樓盤均以高層、小高層為主，相比于其他板塊來說，容積率較高，綠化率較低，且樓盤規(guī)模也較小，一般均在 10 萬方以內(nèi)。但也正是因為其稀缺性，該板塊是房價最高的板塊，是杭州 1萬元 /平方米樓盤的集中區(qū) 域。今年下半年可供選擇的樓盤也幾乎都在 1萬元 /平方米以上。從去年開始就一直受到普遍關(guān)注的世貿(mào)麗晶城，今年 5月份推出的二期價格也達到 /平方米 — /平方米左右，預(yù)計下半年將推出的 3 期價格不會低于二期，甚至更高； 5 月 26 日開盤的河濱公寓，均價也將在 13000元 /平方米左右；而城中目前價格已經(jīng)算低了的野風現(xiàn)代領(lǐng)地一期均價也達到了 9100元 /平方米，現(xiàn)已賣完，二期將在七八月份推出。 Ⅲ、需求狀況 老城城中一帶一直是購房的熱點地段，其周邊的配套設(shè)施非常完善，居住氣氛很濃厚，在購房者心中占有重要的位 置。 利茲水印康庭項目研究報告 17 a、購房面積分析－－首選和備選購房面積均增大 與 03 年 10 月相比較，首選城中一帶的購房者的首選購房面積有小幅增大，增加了約 2個平米，但是備選購房面積則大幅度的增加，從 平米增長到 平米。 9095100105110115120125130首選購房面積 備選購房面積2 0 0 4 年5 月 2 0 0 3 年1 0 月 b、總價變化情況分析－加速上漲 縱觀這三個時間段的數(shù)據(jù)，可以明顯的發(fā)現(xiàn)首選城中一帶的購房者的心理預(yù)算價格一直在上升，而且是以加速度的方式上升，從 2021年 5月到 2021年 10月，購房者的心理預(yù)算總價上漲了 ，但從 2021年 10 月到 2021 年 5 月，購房者的心理預(yù)算上升了 萬。 再從橫向比較來看，在 2021年 5月的時候，購房者的“有點貴但能承受的總價”比其心理預(yù)算總價高約 ，到了 2021年 10月，相差達 ，但是在 2021年 5月，這一差距拉大到了 。最后再來看看“太貴而放棄購買的總價”，其數(shù)值從 03年 5月的 ，最后到了 ，漲幅異常明顯。 405060708090100110心理預(yù)算總價 有點貴但能承受的總價 太貴放棄購買的總價2 0 0 4 年5 月 2 0 0 3 年1 0 月 2 0 0 3 年5 月 c、單價變化情況 應(yīng)該說去年 5月、 10月和今年 5月購房者的心理預(yù)算單價變化是很有規(guī)律 的，基本上 利茲水印康庭項目研究報告 18 是以 7001000元的幅度在增加，單價的上升方式相對溫和，而非總價的加速式上漲。 那么，再來看看“有點貴但能承受單價”，從去年 5月的 5325元到 10月的 6286元，再到今年 10月的 7682元。其絕對數(shù)值變化還是驚人的，僅僅相隔了一年，“有點貴但能承受單價”單價就上升了 2357元，不僅如此，去年 10月還是“太貴而放棄購買的單價”（ 7303元），今年還不到“有點貴但能承受單價”（ 7682 元），可見，購房者對于單價預(yù)算上升是多么大。 649076828876540562867303470053256250300050007000900011000心理預(yù)算單價 有點貴但能承受的單價 太貴放棄購買的單價2 0 0 4 年5 月 2 0 0 3 年1 0 月 2 0 0 3 年5 月 d、主流 單價點分析 從圖上可以發(fā)現(xiàn)，在 03 年 5 月和 10 月的“有點貴但能承受”的單價均以 6000 元人群比例最高，分別為 ％和 ％，今年則以選擇 8000 元的人群比例最高，為 ％，而選擇6000 元的人群比例下降到了 ％，下降的幅度很大。 0%5%10%15%20%25%30% 03\5 03\10 04\503\5 % % % % % % %03\10 % % % % % % %04\5 % % % % % % %4000 5000 5500 6000 6500 7000 8000 e、客廳、主臥和廚房面積的變化情況 購房者對廚房面積和客廳面積的需求有增大的趨勢，廚房面積從 平米到 平米，上升幅度為 ％，再到 平米，上漲的幅度為 9％。而客廳面積的增幅則更為明顯，時隔 一年，客廳面積的需求增長了 ％。與廚房和客廳面積變化相反的是，主臥面積則在減小。 利茲水印康庭項目研究報告 19 051015202530352021\5 2021\10 2021\5客廳面積 主臥面積 廚房面積 f、總價的妥協(xié)能力 —— 降低的趨勢 前面的分析提到，購房者的單價和總價的心理預(yù)算都比以前有了提高，反映到妥協(xié)系數(shù)上面，他們的妥協(xié)能力在降低。這也說明他們對于預(yù)算價格的提高完全出于被動與無奈。 先看正常的妥協(xié)系數(shù)，在 03 年 10 月的時候相對比較低，我們認為當時購房者對房價的這種變化在短時間內(nèi)不能適應(yīng)，但是一旦適應(yīng)了當前的房產(chǎn)市場狀況，他們的妥協(xié)能力又恢復(fù)正常了。 02021\5 2021\10 2021\5總價正常妥協(xié)系數(shù)總價極限妥協(xié)系數(shù) g、單價的妥協(xié)能力 —— 有一定增強 與總價的妥協(xié)能力降低的趨勢相反，購房者對單價的妥協(xié)能力在增強，正常的單價妥協(xié)系數(shù)從 03年 5月的 5月的 ，之所以出現(xiàn)這種情況是由于，首選城中地段的購房者漸漸為高端群體所壟斷，在城中一帶新房供給量有限的情況下，由供給的不足導致需求的競爭激烈，因此，購房對單價的承受能力有所加強。 利茲水印康庭項目研究報告 20 2021\5 2021\10 2021\5單價正常妥協(xié)系數(shù)單價極限妥協(xié)系數(shù) （ 3）城東片 Ⅰ、總體規(guī)劃及配套 ◇ 規(guī)劃結(jié)構(gòu)：形成三個中心、 三大組團、一個風景區(qū)、一個森林公園、兩縱三橫的交通軸線。 三個中心：錢江新城公共中心、鐵路東站城市副中心、江干區(qū)公建中心。 三大組團：主城東組團、筧橋 — 彭埠組團、丁橋組團。 一個風景區(qū)：皋亭風景區(qū)。 一個森林公園：筧橋森林公園。 兩縱三橫交通軸線：石橋路 — 秋濤路、同協(xié)路（兩縱）；艮山路、慶春路、德勝路（三橫）。 ◇ 功能定位： 以錢江新城為核心的高度現(xiàn)代化城區(qū)，具有中央商務(wù)、交通樞紐、生活居住三大職能。 空間規(guī)劃目標： 營建“開放、現(xiàn)代、生態(tài)”的城市新中心。 提供舒適、便利、環(huán)境優(yōu)美的城市 棲居空間。 創(chuàng)造以錢塘江、運河等水體景觀為主軸線的城市生態(tài)空間和景觀空間。 ◇ 人口規(guī)模：至 2020年，為 52萬。 ◇ 布局結(jié)構(gòu)：三個中心、四個公建區(qū)塊、三條特色街 三個中心：錢江新城公共中心、鐵路東站城市副中心、江干區(qū)公建中心 四個公建區(qū)塊：夏衍文化旅游區(qū)、彭埠商貿(mào)流通區(qū)、華家池科研發(fā)展區(qū)、四堡商務(wù)辦公區(qū) 四條特色街：四季青服裝特色街、天城路娛樂休閑街、鳳起路商業(yè)街、艮山路名車街 ◇ 居住區(qū)規(guī)劃：結(jié)合規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，將居住用地劃分為十一個居住片區(qū)：長睦片區(qū)、丁橋 利茲水印康庭項目研究報告 21 東片區(qū)、丁橋鎮(zhèn)片區(qū)、筧橋鎮(zhèn)片區(qū)、 彭埠片區(qū)、三里亭片區(qū)、天成片區(qū)、南肖埠 ——— 景芳片區(qū)、運河以西片區(qū)、采荷片區(qū)、四堡片區(qū)。 ◇ 對外交通規(guī)劃 高速公路：規(guī)劃期內(nèi)將滬杭甬高速公路城區(qū)段置換為城市快速路。 鐵路：在滬杭鐵路的兩側(cè)，預(yù)留滬杭高速鐵路控制用地。 水運：保留現(xiàn)有碼頭，規(guī)劃建設(shè)運河碼頭。 機場：現(xiàn)狀保留筧橋軍用機場。 對外交通設(shè)施：近期保留汽車東站，遠景搬遷汽車東站。 ◇ 道路網(wǎng)規(guī)劃 規(guī)劃道路系統(tǒng)分四級設(shè)置，即快速路、主干路、次干路、支路，路網(wǎng)系統(tǒng)形成“五橫四縱”的道路網(wǎng)格局。 “五橫”：臨丁路、石大路、德勝路、艮山路、 之江路； “四縱”：石橋路 — 秋濤路、同協(xié)路、丁橋東路 — 機場路、滬杭高速公路城區(qū)段。 快速路：石大路、秋濤路 — 石橋路、（清江路）、滬杭高速公路城區(qū)段、德勝路、艮山西路、艮山東路為城市快速路。 Ⅱ、樓盤供應(yīng)及價格狀況 目前城區(qū)內(nèi)環(huán)城東路以東的在售樓盤較少，主要銷售價格是： “宋都 采荷人家 ”的住宅售到 9000元 /平方米左右， “三華 天運 ”的住宅價格在 8200元 /平方米左右， “錢塘 沁園 ”售價在 7500元 /平方米左右，此外整個城東板塊，主要是下沙區(qū)域。 “城市東擴”的規(guī)劃、發(fā)展、建設(shè)，下沙區(qū)域目前 已經(jīng)成為杭州城東板塊的重要組成部分。去年開始至今已推出 1606畝土地，今年下半年還有 2021畝左右的土地在東部沿江區(qū)域推出。杭州市政府的 “副城 ”策略，在有條不紊的進行著，同時加上媒體的宣傳和炒作，下沙的房價目前已經(jīng)在 5000元 /平方米左右，甚至少量裝修房已賣到 6000元 /平方米，如 “大北 四季風景 ”裝修單身公寓售價 6000 元 /平方米， “大都 文苑風情 ”單身公寓售價為 5500 元 /平方米。 Ⅲ、需求狀況 a、預(yù)算總價對比分析 首選城東的購房人群在 40 萬總價預(yù)算點 的比例比 03年有所增加，而在 50 萬、 60萬的價格上人群比例要降低一些，這從側(cè)面反映了城東地塊吸引了一些低端人群。 利茲水印康庭項目研究報告 22 同時我們也發(fā)現(xiàn)，在 70萬 80萬的點上選擇比例卻有大幅上升，而 100萬上的比例在降低，這說明城東地塊除了吸引了一批低端人群外還吸引了一些較高端的購房群體，而最高端的人群被分流。 %%%%%%%%%% %%%%%%%%0%5%10%15%20%25%30%40 50 60 70 80 1002021\052021\102021\05 b、總價妥協(xié)系數(shù)對比 03年 5月的時候人們的極限妥協(xié)系數(shù)非常高，為正常妥協(xié)系數(shù)的三倍多，但是隨著房價上漲、人們預(yù)算的提高，使得購房人群妥協(xié)讓步的空間越來越小，極限 妥協(xié)系數(shù)逐年下降，而正常妥協(xié)系數(shù)則沒有太大變動。 2021\05 2021\10 2021\05正常妥協(xié) 極限妥協(xié)c、主流單價點分析 在 03 年 5 月的時候，其“有點貴但能承受的單價”以 4000 元和 5000 元比例最高，分別為 ％和 ％，能夠承受 7000元及以上單價的人群比例為 ％。 在 03年 10月，“有點貴但能承受的單價”以選擇 6000元的人群比例最高，為 ％，選擇 4000 元的人群比例僅為 ％，能夠承受 7000 元及以上單價的人群比例為 ％，比 03年 5月有所上升。 到了 04年 5月，“有點 貴但能承受的單價”則以選擇 6000元和 7000元的人群比例最 利茲水印康庭項目研究報告 23 高，均為 ％，能夠承受 7000元及以上的人群比例為 ％，其比例已經(jīng)大幅上升。 %%% %%%%%%%%%%%%%% %%%%0%5%10%15%20%25%4000 5000 5500 6000 6500 7000 800003\5 03\10 04\5 d、單價妥協(xié)系數(shù) 03年 5月的時候人們單價妥協(xié)系數(shù)與總價妥協(xié)系數(shù)很相似，極限妥協(xié)系數(shù)將近正常妥協(xié)系數(shù)的三倍。到了 10月人們提高了正常妥協(xié)系數(shù)以能