【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 月租賃價(jià)格 =銷(xiāo)售價(jià)格 R247。 12 =15000 8%247。 12 =100（元） 租售價(jià)格 綜合以上市場(chǎng)的調(diào)研資料統(tǒng)計(jì)分析，通過(guò)敝司對(duì)項(xiàng)目周邊商鋪位置、近期價(jià)格走勢(shì)、開(kāi)發(fā)規(guī)模等市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素，在充分考慮到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，迅速回籠資金等各方面因素的基礎(chǔ)上，建議項(xiàng)目商場(chǎng)定價(jià)如下表： 樓層 商鋪銷(xiāo)售均價(jià) 商鋪?zhàn)赓U均價(jià) 首層 萬(wàn)元 300元 二層 萬(wàn)元 150元 三層 萬(wàn)元 80元 2 項(xiàng)目銷(xiāo)售收益測(cè)算 銷(xiāo)售收入 項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度與收入預(yù)測(cè) 根據(jù)不同銷(xiāo)售階 段預(yù)測(cè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入，詳見(jiàn)各層銷(xiāo)售進(jìn)度與收入預(yù)測(cè)表。 首層銷(xiāo)售進(jìn)度與收入預(yù)測(cè) 序號(hào) 項(xiàng)目 2021年 2021年 總 額 16月 712月 16月 （一） 銷(xiāo)售率 80% 20% 0% 100% （二） 銷(xiāo)售面積 （三） 銷(xiāo)售價(jià)格（元） （四） 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報(bào)告 第 16 頁(yè) 三明國(guó)際 (中國(guó) )商業(yè)策劃顧問(wèn)公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳巴厘島 說(shuō)明：如果首層按 萬(wàn)元 /平方米銷(xiāo)售，則銷(xiāo)售收入為 萬(wàn)元，即首層銷(xiāo)售收入 =+=（萬(wàn)元）。 二層銷(xiāo)售進(jìn)度與收入預(yù)測(cè) 序號(hào) 項(xiàng)目 2021 年 2021 年 2021 年 總 額 16 月 712 月 16 月 712 月 16 月 （一） 銷(xiāo)售率 70% 20% 10% 0% 0% 100% （二） 銷(xiāo)售面積 （三） 銷(xiāo)售價(jià)格（元） （四） 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 說(shuō)明：如果二層按 萬(wàn)元 /平方米銷(xiāo)售，則銷(xiāo)售收入為 萬(wàn)元，即二層銷(xiāo)售收入 =++=（萬(wàn)元）。 三層銷(xiāo)售進(jìn)度與收入預(yù)測(cè) 序號(hào) 項(xiàng)目 2021年 2021年 總 額 16月 712月 16月 （一） 銷(xiāo)售率 50% 35% 15% 100% （二） 銷(xiāo)售面積 （三） 銷(xiāo)售價(jià)格（元） （四） 銷(xiāo)售收入 (萬(wàn)元） 說(shuō)明：如果三層按 萬(wàn)元 /平方米銷(xiāo)售，則銷(xiāo)售收入為 萬(wàn)元，即三層銷(xiāo)售收入 =++=（萬(wàn)元）。 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報(bào)告 第 17 頁(yè) 三明國(guó)際 (中國(guó) )商業(yè)策劃顧問(wèn)公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳巴厘島 項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度與收入預(yù)測(cè)匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目 2021年 2021年 總 額 16月 712月 16月 （一） 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） （二） 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） （三） 銷(xiāo)售收入 (萬(wàn)元） （四） 合計(jì) 說(shuō)明：根據(jù)各銷(xiāo)售階段不同，各層銷(xiāo)售收入總和為：項(xiàng)目銷(xiāo)售總收入=++= 萬(wàn)元。 項(xiàng)目三年期返租銷(xiāo)售收入 由于本項(xiàng)目以返租銷(xiāo)售形式 進(jìn)行，其銷(xiāo)售收入有一部份作為返租成本，在此以不同銷(xiāo)售率來(lái)分析銷(xiāo)售收入情況，進(jìn)而分析剔除返租成本的銷(xiāo)售收入。 銷(xiāo)售率為 100%的銷(xiāo)售收入 此為沒(méi)有剔除返租成本的銷(xiāo)售收入，詳見(jiàn) 100%銷(xiāo)售率的銷(xiāo)售收入表。 100%銷(xiāo)售率的銷(xiāo)售收入表 序號(hào) 樓層 面積 市場(chǎng)均價(jià) 總額（萬(wàn)元） 備注 （一） 首層 商鋪全部銷(xiāo)售 （二） 二層 （三） 三層 （四） 合計(jì) 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報(bào)告 第 18 頁(yè) 三明國(guó)際 (中國(guó) )商業(yè)策劃顧問(wèn)公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳巴厘島 不同銷(xiāo)售率的銷(xiāo)售收入 此為未剔除返租成本而按 50%、 60%、 70%、 80%、 90%、 100%的銷(xiāo)售率計(jì)算的銷(xiāo)售收入，詳見(jiàn)不同銷(xiāo)售率的銷(xiāo)售收入表。 不同銷(xiāo)售率的銷(xiāo)售收入表 剔除返租成本后銷(xiāo)售率為 100%的銷(xiāo)售收入 此收入剔除返租回報(bào)率按 8%，返租期為三 年的返租成本計(jì)算的，詳見(jiàn)剔除返租成本銷(xiāo)售率為 100%的銷(xiāo)售收入表。 剔除返租成本銷(xiāo)售率為 100%的銷(xiāo)售收入表 單位：萬(wàn)元 樓層 面積 市場(chǎng) 均價(jià) 總額 回報(bào)率 回報(bào) 成本 單位回報(bào)成本 實(shí)收 單價(jià) 實(shí)收額 備注 首層 商鋪全 部銷(xiāo)售 二層 三層 合計(jì) 樓層 面積 實(shí)收均價(jià) （萬(wàn)元） 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 備注 50% 60% 70% 80% 90% 100% 首層 商鋪全部銷(xiāo)售 二層 三層 合計(jì) 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報(bào)告 第 19 頁(yè) 三明國(guó)際 (中國(guó) )商業(yè)策劃顧問(wèn)公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳巴厘島 剔除返租成本不同銷(xiāo)售率的銷(xiāo)售收入 此為剔除返租回報(bào)率按 8%，返租期為三年的返租成本后按 50%、 60%、 70%、80%、 90%、 100%的銷(xiāo)售率計(jì)算的銷(xiāo)售收入，詳見(jiàn)剔除返租成本不同銷(xiāo)售率的銷(xiāo)售收入表 剔除返租成本不同銷(xiāo)售率的銷(xiāo)售收入表 單位：萬(wàn)元 樓層 面積 實(shí)收 均價(jià) 銷(xiāo)售收入 50% 60% 70% 80% 90% 100% 首層 二層 三層 合計(jì) 銷(xiāo)售預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)及其他費(fèi)用 1. 返租成本，按銷(xiāo)售收入的 8%； 2. 防洪工程維護(hù)費(fèi)，按銷(xiāo)售收入的 %； 3. 營(yíng)業(yè)稅，按銷(xiāo)售收入 5%； 4. 教育費(fèi)附加，按營(yíng)業(yè)稅的 3%； 5. 城市維護(hù)建設(shè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的 7%； 6. 交易管理費(fèi)，按銷(xiāo)售收入的 %； 7. 交易印花稅，按銷(xiāo)售收入的 %； 8. 土地增值稅，按銷(xiāo)售收入的 1%。 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報(bào)告 第 20 頁(yè) 三明國(guó)際 (中國(guó) )商業(yè)策劃顧問(wèn)公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳巴厘島 銷(xiāo)售 稅 金及附加費(fèi)用表 序號(hào) 項(xiàng)目 基數(shù) （萬(wàn)元） 基數(shù) 單位 數(shù)量 數(shù)量 單位 金額 ( 萬(wàn)元） （一） 返租成本 （ 1） 首層返租成本 萬(wàn)元 8% 每年 （ 2） 二層返租成本 萬(wàn)元 8% 每年 （ 3） 三層返租成本 萬(wàn)元 8% 每年 （二） 銷(xiāo)售階段稅費(fèi) （ 1） 營(yíng)業(yè)稅 萬(wàn)元 5% （ 2） 教育費(fèi)附加 萬(wàn)元 3% （ 3） 城市維護(hù)建設(shè)稅 萬(wàn) 元 7% （ 4） 防洪工程維護(hù)費(fèi) 萬(wàn)元 % （三） 交易階段稅費(fèi) （ 1） 交易管理費(fèi) 萬(wàn)元 % （ 2） 交易印花稅 萬(wàn)元 % （四） 銷(xiāo)售所得稅 33% （五） 合計(jì) 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報(bào)告 第 21 頁(yè) 三明國(guó)際 (中國(guó) )商業(yè)策劃顧問(wèn)公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳巴厘島 銷(xiāo)售凈收入 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 (萬(wàn)元 ) （一 ） 銷(xiāo)售收入 （ 1） 首層銷(xiāo)售收入 （ 2） 二層銷(xiāo)售收入 （ 3） 三層銷(xiāo)售收入 （二） 返租成本 （ 1） 首層返租成本 （ 2） 二層返租成本 （ 3） 三層返租成本 （三） 銷(xiāo)售稅金及附加 （ 1） 銷(xiāo)售階段稅費(fèi) （ 2） 交易階段稅費(fèi) （四） 銷(xiāo)售所得稅 （五） 銷(xiāo)售凈 收入 說(shuō)明：此銷(xiāo)售收入為剔除返租成本的收入，返租成本分三年期在租賃收入中扣除。 3 商鋪?zhàn)赓U收入測(cè)算 租賃進(jìn)度及收入測(cè)算 根據(jù)不同租賃期預(yù)測(cè)項(xiàng)目的租賃收入，詳見(jiàn)各層租賃進(jìn)度與收入預(yù)測(cè)表。 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報(bào)告 第 22 頁(yè) 三明國(guó)際 (中國(guó) )商業(yè)策劃顧問(wèn)公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳巴厘島 首層租賃進(jìn)度及收入測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 2021年 2021年 2021年 2021年 總額 (萬(wàn)元） 16 月 712月 16 月 712月 16 月 712月 16 月 （一） 出租率 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% （二） 租賃面積 0 （三） 租賃價(jià)格 （元） 240 240 300 300 300 300 300 0 （四） 租賃收入 （萬(wàn)元） 說(shuō)明： 1. 第一年租金按 8 折形式優(yōu)惠，第二年恢復(fù)原價(jià)； 2. 2021 年 6 月開(kāi)始營(yíng)業(yè)，因此 2021 年只計(jì)算 7 個(gè)月， 2021 年計(jì)算 5個(gè)月； 3. 三 年 期 首 層 租 賃 收 入 為 萬(wàn) 元 ， 即 租 賃 收 入=++ 4+=（萬(wàn)元）。 二層租賃進(jìn)度及收入測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 2021年 2021年 2021年 2021年 總額 (萬(wàn)元） 16 月 712月 16 月 712月 16 月 712月 16 月 （一） 出租率 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% （二） 租賃面積 （三） 租賃價(jià)格 （元） 120 120 150 150 150 150 150 0 （四） 租賃收入（萬(wàn)元） 說(shuō)明： 1. 第一年租金按 8 折形式優(yōu)惠，第二年恢復(fù)原價(jià)； 2. 2021 年 6 月開(kāi)始營(yíng)業(yè)，因此 2021 年只計(jì)算 7 個(gè)月 ,2021 年計(jì)算 5個(gè)月； 3. 三 年 期 二 層 租 賃 收 入 為 萬(wàn) 元 ， 即 租 賃 收 入=++ 4+=（萬(wàn)元）。 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報(bào)告 第 23 頁(yè) 三明國(guó)際 (中國(guó) )商業(yè)策劃顧問(wèn)公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳巴厘島 三層租賃進(jìn)度及收測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 2021年 2021年 2021年 2021年 總額 (萬(wàn)元） 16月 712月 16月 712月 16月 712月 16月 （一） 出租率 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% （二） 租賃面積 （三） 租賃價(jià)格 （元） 64 64 80 80 80 80 80 0 （四） 租賃收入（萬(wàn)元） 說(shuō)明： 1. 第一年租金按 8 折形式優(yōu)惠，第二年恢復(fù)原價(jià)； 2. 2021 年 6月開(kāi)始營(yíng)業(yè)，因此 2021 年只計(jì)算 7 個(gè)月 , 2021 年計(jì)算 5個(gè)月； 3. 三 年 期 三 層 租 賃 收 入 為 萬(wàn) 元 ， 即 租 賃 收 入=++ 4+=（萬(wàn)元）。 商場(chǎng)租賃收入?yún)R總表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 2021年 2021年 2021年 2021年 總額 (萬(wàn)元 ) 16 月 712月 16 月 712月 16 月 712月 16 月 （一） 首層租賃 收入 （二） 二層租賃 收入 （三） 三層租賃 收入 （四） 合計(jì) 說(shuō)明