【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 無法滿足城市居民日益提高的居住需求和標(biāo)準(zhǔn)。 總的來說， XX 市區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，作為處女地的 XX 房地產(chǎn)，既沒有歷史包袱 ，又具備良好的發(fā)展前景、市場(chǎng)基礎(chǔ)和空間，市場(chǎng)整體處于快速發(fā)展的起步階段，處于積蓄的能量即將釋放的時(shí)期。其市場(chǎng)發(fā)展有如下特征： 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展薄弱，行 業(yè)規(guī)模相對(duì)于該市經(jīng)濟(jì)總量和發(fā)展而言明顯偏小 ； 目前 XX 市房地產(chǎn)行業(yè)投資量、 供應(yīng)量、空置率、銷售額均處于較低的水平； 需求上未被充分調(diào)動(dòng)，能量尚未充分釋放 。目前 XX 居民的居住形式、環(huán)境、配套、品質(zhì)等方面都處于較低級(jí)和落后的水平，無法滿足城市跨越發(fā)展時(shí)期居民日益提高的居住要求和標(biāo)準(zhǔn)。 13 市場(chǎng)發(fā)育未成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較低的層次 。開發(fā)理念、產(chǎn)品品質(zhì)、價(jià)格、戶型、配套、檔次、社區(qū)文化等方面均處于不充分的地端層面。 尚未形成充分的細(xì)分市場(chǎng) 。各線各類產(chǎn)品供應(yīng)不充分，細(xì)分市場(chǎng)的充分競(jìng)爭(zhēng)尚未形成，尤其缺乏高檔 次、高品質(zhì)的社區(qū)和樓盤。 二、 項(xiàng)目街區(qū)功能分析 交通狀況： 5 路公交車線路經(jīng)過本項(xiàng)目直達(dá)市中心，未來 XX搭橋建成后更是四通八達(dá)。 生活配套： 菜市離項(xiàng)目不到 500 米，只有兩分鐘車程，加上臨街購(gòu)物商店基本滿足居民生活需要。 文化教育： 市第二、第四、第六小學(xué)以及逸夫小學(xué)離項(xiàng)目不到十分鐘車程，且教育條件好；中學(xué)有市第三中學(xué)、新港中學(xué)以及XX 衛(wèi)校，足以住戶子女的文化教育。 醫(yī)療衛(wèi)生： 市第二人民醫(yī)院就在欽城區(qū)政府附近，居民健康生活得到保障。 金融配套： XX 南路上，各銀行儲(chǔ)蓄所、農(nóng)村信用社都有，給居民 帶來了很大的方便。 人文狀況 ? XX 南路是隨著城市的不斷發(fā)展而繁榮起來的，雖然不是傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，但是大量的個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶及大量務(wù)工人員的入駐，活躍了區(qū)域市場(chǎng)，部分收益較高的個(gè)體戶將直接轉(zhuǎn)向商鋪和 14 住宅的消費(fèi) ? 項(xiàng)目周邊街市都是以前農(nóng)貿(mào)村莊發(fā)展而來的，生活在周邊的人群文化水平普遍不高。 ? 由于外來人員居多，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的人員對(duì)物業(yè)管理、生活環(huán)境較好的住宅小區(qū)比較向往。 三、 XX市 在 售樓盤調(diào)查 目前 XX 市住房平均價(jià)格已經(jīng)在 1350 元 /㎡左右，比去年又有所上漲。商鋪均價(jià)集中在 4000～ 6000 元 /㎡居多，大多數(shù)項(xiàng)目開 盤后預(yù)售率超過 30%，銷售前景較好。具體商住樓盤情況如下： 物業(yè)名稱 地段 競(jìng)爭(zhēng)范圍 可售面積 (M2) 銷售 價(jià)格 （ 元 /M2) 開盤 時(shí)間 銷售 狀況 項(xiàng)目特色 新澳二期 XX 南路 住宅 32200 1300 85% 綜合樓 為主，臨街一、二樓為商鋪 商鋪 8800 4200 70% 華信花園 XX 南路 住宅 24080 1320 85% 四層建筑，二 ～ 四層住宅 商鋪 11244 5000 75% 景湖花園 銀河街 住宅 20219. 1350 80% 綜合樓 ，七層建設(shè)，一層為商鋪，二層以上為住宅 商鋪 2398 4200 70% 新世紀(jì) 永福西街 住宅 30360 1450 80% 商場(chǎng)與住宅相結(jié)合，地段認(rèn)可度高 商場(chǎng) 20210 萬國(guó)廣場(chǎng) 三沿市場(chǎng) 住宅 20210 1350 70% 商場(chǎng)與住宅相結(jié)合，地段認(rèn)可度高 商場(chǎng) 40000 5000 50% 協(xié)盛廣場(chǎng) 人民南路 住宅 36600 1300 75% 商業(yè)地段 商鋪 26463 15000 80% 廣場(chǎng)麗園 思園路 住宅 42021 1350 75% 位于賽格廣場(chǎng)北面，一層為商鋪，低層建筑 商鋪 1800 4000 100% 從上表反映情況 分析得出： 15 從去年起， 其 它 項(xiàng)目的商品房?jī)r(jià)位均在 1300 元 /平方米以上、臨街商鋪價(jià)位均在 4000 元 /平方米以上。 與本項(xiàng)目相鄰的有新澳花園、新隆市場(chǎng)、 華信花園商城。目前 新澳花園 銷售 均價(jià)已經(jīng)上升到 1300 多元 /平方米，推出住宅銷售率達(dá) 85%以上；位置較好的廣場(chǎng)麗園 2021 年 5 月份推出商品房共 42021平方米，均價(jià) 1350 元 /平方米，預(yù)售率 75%，商鋪 1800 平方米，售價(jià) 4000 元 /平方米，銷售率 100%。 綜合上述房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售定價(jià)及銷售情況來看， XX 市的商品房及商鋪還是有很大的需求，聚集零散商業(yè)統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)，特別是投資開發(fā)大型的品牌商品專業(yè)管理商場(chǎng)，前景十分看好。 本項(xiàng)目多層商品房?jī)r(jià)位均價(jià)在 1200元 /㎡ ，小高層定價(jià)為 1500元 /㎡ ，商鋪價(jià)位定為 6800 元 /㎡（一層）、 2800 元 /㎡（二層） 、 1800元 /㎡， 本項(xiàng)目銷售定價(jià)是適中的，在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)具有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)力。 三、項(xiàng)目區(qū)域投資環(huán)境調(diào)查 地塊地處 XX 市欽城區(qū)北邊， XX 至南寧、北海、防城的高速公路經(jīng)此進(jìn)出，屬于 XX 市重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，而 XX 南路則逐漸形成以建材、電器產(chǎn)品、家居裝飾類為主，集加工、零售、批發(fā)為一體的商貿(mào)一條街。 近兩年來，項(xiàng)目周邊已成功開發(fā)了新隆綜合批發(fā)市場(chǎng)、華信建材市場(chǎng)兩個(gè)大型的商品貿(mào)易市場(chǎng)，使得周邊商業(yè)氣息日漸濃厚，人氣旺 16 盛，多個(gè)現(xiàn)代住宅小區(qū)也在此相繼開發(fā)，新澳花園一、二期已經(jīng)售罄交房，三期銷售一路看好 ，華信商城花園、新隆綜合市場(chǎng)占天占地住宅樓銷售也相當(dāng)不錯(cuò)，目前產(chǎn)品所剩量不是很多。 四、 分析結(jié)論 根據(jù)市場(chǎng)分析可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論： 前 XX 市無論商鋪、多層住宅、小高層住宅均處于發(fā)展階段，由于本項(xiàng)目處于 XX 市欽城區(qū)南邊，與各交通要道相連，交通優(yōu)勢(shì)明顯，有很好的投資優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目與華信建材市場(chǎng)、新隆市場(chǎng)、耐火材料市場(chǎng)同一區(qū)域，易成行成市。 周邊已開發(fā)了眾多住宅小區(qū)，人氣旺盛， 區(qū)域越來越受到投資客及購(gòu)房的關(guān)注。 本 項(xiàng)目定位為 廣西沿海家居裝飾市場(chǎng)中規(guī)模最大、品牌齊全、集批發(fā)與零售為一體的一站式家居 裝飾類產(chǎn)品購(gòu)物城 ，正填補(bǔ) 目前區(qū)域市場(chǎng)的空白， 其發(fā)展 前景 非常 看好。 第四章 項(xiàng)目定位 17 一、項(xiàng)目 SWOT分析 strength(優(yōu)勢(shì) ) ? 項(xiàng)目地處城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，它的規(guī)模及前景已經(jīng)被市場(chǎng)所認(rèn)知。 且在 XX 路與五馬路交匯處， 是 XX 至南寧、北海、防城港高速路的主要入口通道，有著便捷的交通優(yōu)勢(shì)，宜商宜住。 ? 周邊配套成熟，生活無憂。 ? 建筑設(shè)計(jì)時(shí)尚、新穎、超前，為區(qū)域內(nèi)地標(biāo)性建筑。 ? 項(xiàng)目作為家居裝飾市場(chǎng)與幾大建材綜合市場(chǎng)相近， 經(jīng)營(yíng)家居裝飾產(chǎn)品 易成行成市。 ? 相同區(qū)域價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。 weakness(劣勢(shì) ) ? 項(xiàng)目作為商業(yè)與住宅為一體的商住樓，而且臨近物流運(yùn)輸大道，會(huì)受到噪音、空氣的污染，對(duì)于項(xiàng)目的居住環(huán)境來說不是特別理