【正文】 元 /㎡ 5 公共設(shè)施（公共配套、圍墻、 保衛(wèi)室等） 15 五 開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用 1 管理費(fèi)用 建安費(fèi) 3% 2 工程監(jiān)理費(fèi)用 建安費(fèi) % 3 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售收入 % 4 廣告費(fèi) 銷(xiāo)售收入 2% 5 竣工審計(jì)費(fèi) 建安費(fèi) 2‰ 六 啟動(dòng)資金利息 按 1000 萬(wàn) 啟動(dòng) 2 年 % 七 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （二、三、四） 3% 八 開(kāi)發(fā)成本 九 稅費(fèi) 1 營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi) 銷(xiāo)售收入 % 2 房屋交易登記費(fèi) 銷(xiāo)售收入 ‰ 3 土地增值稅 銷(xiāo)售收入 1% 4 產(chǎn)權(quán)簽證費(fèi) 建安 % 5 企業(yè)所得稅 執(zhí)行西部大開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠稅率按稅后利潤(rùn)的 15% 合計(jì) 三、項(xiàng)目資金來(lái) 源構(gòu)成及融資方案 25 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，項(xiàng)目資本金 2500 萬(wàn)元自籌解決 ,占比例 %，擬向銀行貸款 3000萬(wàn)元，其余 萬(wàn)元可通過(guò)預(yù)售收入解決。 項(xiàng)目資本金 項(xiàng)目資本金為 2500 萬(wàn)元，來(lái)源于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位注冊(cè)資金和股東投入的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金。 銀行貸款 項(xiàng)目單位擬向銀行貸款 3000 萬(wàn)（銀行名稱(chēng)待股東商議后再定），計(jì)劃期限為 年，占總投資的 %，貸款的投資根據(jù)工程進(jìn)度發(fā)放。 預(yù)售收入 本項(xiàng)目一期利用資本金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，取得預(yù)售證后進(jìn)行預(yù)售，從目前 XX市其它在售樓盤(pán)世紀(jì)新城、廣場(chǎng) 麗園的前期預(yù)售情況（一年內(nèi)預(yù)售均超過(guò)了 50%），包括賽格新時(shí)代廣場(chǎng)（一期開(kāi)盤(pán)不到兩個(gè)月已經(jīng)售出 70%）來(lái)看，本項(xiàng)目所處的地理位置，發(fā)展前景較為看好，而本項(xiàng)目評(píng)估僅設(shè)定為一期的 %。因此，預(yù)測(cè)預(yù)售用于建設(shè)是充足的。 四、項(xiàng)目效益分析 （一）、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 項(xiàng)目一、二期工程總建筑面積 平方米，根據(jù)分行調(diào)查報(bào)告和項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)，可售面積： 26 ①商業(yè) 13 層，商業(yè)建筑面積 平方米， ②住宅建筑面積 平方米。 銷(xiāo)售計(jì)劃：項(xiàng)目于 2021 年 4— 5 月各項(xiàng)資金到位后開(kāi)始預(yù)售，分兩期 銷(xiāo)售，按四個(gè)階段完成：第一年上半年（一期商鋪銷(xiāo)售 20%，住宅銷(xiāo)售 30%）；第一年下半年（一期商鋪銷(xiāo)售 80%，住宅銷(xiāo)售 70%）；第二年上半年（二期商鋪銷(xiāo)售 60%，住宅銷(xiāo)售 75%）；第二年下半年（二期商鋪銷(xiāo)售 40%，住宅銷(xiāo)售 25%）。 銷(xiāo)售價(jià)格：根據(jù)目前項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)而定， 商鋪：臨城市主干道XX 南路一層商鋪銷(xiāo)售均價(jià)可定為 6800 元 /平方米，二層商鋪銷(xiāo)售均價(jià)可定為 2800元 /平方米，三層商鋪銷(xiāo)售均價(jià)可定為 1800元 /平方米，則商鋪銷(xiāo)售均價(jià)約為 3800 元 /平方米。 住宅：多層住宅銷(xiāo)售均格可定為 1200 元 /平方米 ；小高層銷(xiāo)售均價(jià)可定為 1500 元 /平方米。 與市區(qū)繁華地段的其他樓盤(pán)相比，本項(xiàng)目的定價(jià)相對(duì)偏低，但是項(xiàng)目所處地段目前并不是商業(yè)成熟區(qū)，而是政府規(guī)劃發(fā)展較快的、具有極大升值潛力的區(qū)域。因此，本項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)行情按以上方案確定其平均售價(jià)是較為可行的。 銷(xiāo)售收入： ①商鋪銷(xiāo)售收入： 3800 元 /平方米 平方米 = 萬(wàn)元 ②住宅銷(xiāo)售收入 : 1200 元 /平方米 平方米 = 27 1500 元 /平方米 平方米 = 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目可售面積按兩期銷(xiāo)售 可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元，兩期分別為 萬(wàn)元和 萬(wàn)元。其中項(xiàng)目第一期收入的 60％轉(zhuǎn)投入項(xiàng)目建設(shè)。 五、主要財(cái)務(wù)分析： 靜態(tài)分析 ① 投資成本 萬(wàn) 元 ② 稅費(fèi) 萬(wàn) 元 ③ 總銷(xiāo)售收入 萬(wàn) 元 ④ 利稅總額＝ 萬(wàn)元－ 萬(wàn)元 = ⑤ 利潤(rùn)總額＝ 萬(wàn)元一 萬(wàn)元 = 財(cái)務(wù)盈利能力分析 (1)開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率 = 100%=31% (2)利稅率 = 100%=% 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率實(shí)際是開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)。一般情況下，相對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)周期為 2 年的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率大體為 30%50%之間。本項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率在 31%（稅后），具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。 風(fēng)險(xiǎn)分析 28 （ 1） 盈虧平衡分析 固定成本 =＋ = 變動(dòng)成本 =－ － = 萬(wàn) 單位變動(dòng)成本 =247。 = /㎡ 平均銷(xiāo)售單價(jià) =247。 = 元 /㎡ 盈虧平衡點(diǎn) =247。（ － ） = ㎡ 當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售量達(dá) 萬(wàn)㎡時(shí)，本項(xiàng)目開(kāi)始盈利，每超過(guò) 1 ㎡，項(xiàng)目即可獲利 元。 （ 2） 、敏感性分析 現(xiàn)主要從開(kāi)發(fā)成本、 物業(yè)售價(jià) 兩 種因素分別對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，變動(dòng)幅度取 10%、 5%、 0、 +5%、 +10% 1） 開(kāi)發(fā)成本敏感性分析 開(kāi)發(fā)成本變動(dòng)幅度 利潤(rùn)（萬(wàn)元） 利潤(rùn)增減額 連任率變動(dòng)幅度 10% + +10% 5% + +5% 0 0 0 +5% － － 5% +10% － － 10% 2） 物業(yè)售價(jià)敏感性分析 29 物業(yè)售價(jià)變動(dòng)幅度 利潤(rùn)（萬(wàn)元） 利潤(rùn)增減額 利潤(rùn)變動(dòng)幅度 10% － % 5% － － % 0 0 0 +5% + ＋ % +10% + ＋ % 第六章 結(jié)論及建議 30 一、結(jié)論 作為大西南最便捷的出海通道和廣西沿海的交通樞紐， XX 市已成為海內(nèi)外客商投資、經(jīng)商、旅游的熱點(diǎn)地區(qū)。項(xiàng)目的建成，將對(duì)建設(shè)大港口、大工業(yè)、大旅游具有積極的促進(jìn)作用，同時(shí)又能實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)、增加財(cái)稅收入，具有很好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 從市場(chǎng)角度看，項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，符合城市發(fā)展功能建設(shè)，以及滿(mǎn)足沿海一帶對(duì)家居裝飾市場(chǎng)發(fā)展的需求。未來(lái)升值潛力大，目標(biāo)客戶(hù)群體清晰，市場(chǎng)前景看好，可操作性強(qiáng)。 項(xiàng)目資本金率達(dá)到 30%以上，符合國(guó)家有關(guān)要求。 本項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元（含建設(shè)期利息） ，項(xiàng)目資本金 2500萬(wàn)元，資本金率為 %，符合有關(guān)要求，隨著項(xiàng)目的啟動(dòng)，項(xiàng)目資本金將逐步到位。 從靜態(tài)分析，本項(xiàng)目的凈收益高達(dá) 萬(wàn)元，賬面財(cái)務(wù)利潤(rùn)可觀(guān)。 綜合市場(chǎng)及財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目的可操作性強(qiáng)，具備較高抗風(fēng)險(xiǎn)性能，贏利面大，項(xiàng)目是可行的。 二、建議 項(xiàng)目的建設(shè)會(huì)有一個(gè)較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，建議在施工、策劃、銷(xiāo)售整個(gè)運(yùn)作過(guò)程中都需要有經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)人員把控。 項(xiàng)目符合 XX 市及沿海一帶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，具備建設(shè)所需的 31 各種條件，是可行的、必需的。因此，建議各有關(guān)部門(mén)對(duì)該項(xiàng)目給予大力支 持 ,使該項(xiàng)目順利建成投入使用，早日為 XX 的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。 XXXX家居裝飾城項(xiàng)目小組 2021年 3月 20日