【正文】 元 /㎡ 5 公共設(shè)施（公共配套、圍墻、 保衛(wèi)室等） 15 五 開發(fā)期間費(fèi)用 1 管理費(fèi)用 建安費(fèi) 3% 2 工程監(jiān)理費(fèi)用 建安費(fèi) % 3 銷售費(fèi)用 銷售收入 % 4 廣告費(fèi) 銷售收入 2% 5 竣工審計費(fèi) 建安費(fèi) 2‰ 六 啟動資金利息 按 1000 萬 啟動 2 年 % 七 不可預(yù)見費(fèi) （二、三、四） 3% 八 開發(fā)成本 九 稅費(fèi) 1 營業(yè)稅及附加稅費(fèi) 銷售收入 % 2 房屋交易登記費(fèi) 銷售收入 ‰ 3 土地增值稅 銷售收入 1% 4 產(chǎn)權(quán)簽證費(fèi) 建安 % 5 企業(yè)所得稅 執(zhí)行西部大開發(fā)的優(yōu)惠稅率按稅后利潤的 15% 合計 三、項目資金來 源構(gòu)成及融資方案 25 項目總投資 萬元，項目資本金 2500 萬元自籌解決 ,占比例 %，擬向銀行貸款 3000萬元，其余 萬元可通過預(yù)售收入解決。 項目資本金 項目資本金為 2500 萬元，來源于項目開發(fā)單位注冊資金和股東投入的項目開發(fā)資金。 銀行貸款 項目單位擬向銀行貸款 3000 萬（銀行名稱待股東商議后再定），計劃期限為 年，占總投資的 %，貸款的投資根據(jù)工程進(jìn)度發(fā)放。 預(yù)售收入 本項目一期利用資本金進(jìn)行開發(fā)，取得預(yù)售證后進(jìn)行預(yù)售，從目前 XX市其它在售樓盤世紀(jì)新城、廣場 麗園的前期預(yù)售情況（一年內(nèi)預(yù)售均超過了 50%），包括賽格新時代廣場（一期開盤不到兩個月已經(jīng)售出 70%）來看，本項目所處的地理位置，發(fā)展前景較為看好，而本項目評估僅設(shè)定為一期的 %。因此，預(yù)測預(yù)售用于建設(shè)是充足的。 四、項目效益分析 （一）、項目銷售收入 項目一、二期工程總建筑面積 平方米，根據(jù)分行調(diào)查報告和項目計劃書，可售面積： 26 ①商業(yè) 13 層，商業(yè)建筑面積 平方米， ②住宅建筑面積 平方米。 銷售計劃：項目于 2021 年 4— 5 月各項資金到位后開始預(yù)售，分兩期 銷售，按四個階段完成：第一年上半年（一期商鋪銷售 20%，住宅銷售 30%）；第一年下半年（一期商鋪銷售 80%，住宅銷售 70%）；第二年上半年（二期商鋪銷售 60%，住宅銷售 75%）；第二年下半年（二期商鋪銷售 40%，住宅銷售 25%）。 銷售價格：根據(jù)目前項目周邊房地產(chǎn)而定， 商鋪：臨城市主干道XX 南路一層商鋪銷售均價可定為 6800 元 /平方米，二層商鋪銷售均價可定為 2800元 /平方米，三層商鋪銷售均價可定為 1800元 /平方米，則商鋪銷售均價約為 3800 元 /平方米。 住宅：多層住宅銷售均格可定為 1200 元 /平方米 ；小高層銷售均價可定為 1500 元 /平方米。 與市區(qū)繁華地段的其他樓盤相比，本項目的定價相對偏低，但是項目所處地段目前并不是商業(yè)成熟區(qū)，而是政府規(guī)劃發(fā)展較快的、具有極大升值潛力的區(qū)域。因此，本項目根據(jù)市場行情按以上方案確定其平均售價是較為可行的。 銷售收入： ①商鋪銷售收入： 3800 元 /平方米 平方米 = 萬元 ②住宅銷售收入 : 1200 元 /平方米 平方米 = 27 1500 元 /平方米 平方米 = 經(jīng)測算，項目可售面積按兩期銷售 可實現(xiàn)銷售收入 萬元，兩期分別為 萬元和 萬元。其中項目第一期收入的 60％轉(zhuǎn)投入項目建設(shè)。 五、主要財務(wù)分析： 靜態(tài)分析 ① 投資成本 萬 元 ② 稅費(fèi) 萬 元 ③ 總銷售收入 萬 元 ④ 利稅總額＝ 萬元－ 萬元 = ⑤ 利潤總額＝ 萬元一 萬元 = 財務(wù)盈利能力分析 (1)開發(fā)成本利潤率 = 100%=31% (2)利稅率 = 100%=% 項目開發(fā)成本利潤率實際是開發(fā)商對開發(fā)項目所承擔(dān)風(fēng)險的回報。一般情況下，相對于一個開發(fā)周期為 2 年的項目來說，其開發(fā)成本利潤率大體為 30%50%之間。本項目的成本利潤率在 31%（稅后），具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。 風(fēng)險分析 28 （ 1） 盈虧平衡分析 固定成本 =＋ = 變動成本 =－ － = 萬 單位變動成本 =247。 = /㎡ 平均銷售單價 =247。 = 元 /㎡ 盈虧平衡點(diǎn) =247。（ － ） = ㎡ 當(dāng)項目開發(fā)銷售量達(dá) 萬㎡時，本項目開始盈利，每超過 1 ㎡，項目即可獲利 元。 （ 2） 、敏感性分析 現(xiàn)主要從開發(fā)成本、 物業(yè)售價 兩 種因素分別對項目進(jìn)行敏感性分析，變動幅度取 10%、 5%、 0、 +5%、 +10% 1） 開發(fā)成本敏感性分析 開發(fā)成本變動幅度 利潤（萬元） 利潤增減額 連任率變動幅度 10% + +10% 5% + +5% 0 0 0 +5% － － 5% +10% － － 10% 2） 物業(yè)售價敏感性分析 29 物業(yè)售價變動幅度 利潤（萬元） 利潤增減額 利潤變動幅度 10% － % 5% － － % 0 0 0 +5% + ＋ % +10% + ＋ % 第六章 結(jié)論及建議 30 一、結(jié)論 作為大西南最便捷的出海通道和廣西沿海的交通樞紐， XX 市已成為海內(nèi)外客商投資、經(jīng)商、旅游的熱點(diǎn)地區(qū)。項目的建成，將對建設(shè)大港口、大工業(yè)、大旅游具有積極的促進(jìn)作用，同時又能實現(xiàn)安居樂業(yè)、增加財稅收入，具有很好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 從市場角度看，項目定位準(zhǔn)確，符合城市發(fā)展功能建設(shè)，以及滿足沿海一帶對家居裝飾市場發(fā)展的需求。未來升值潛力大，目標(biāo)客戶群體清晰，市場前景看好，可操作性強(qiáng)。 項目資本金率達(dá)到 30%以上，符合國家有關(guān)要求。 本項目總投資 萬元（含建設(shè)期利息） ，項目資本金 2500萬元，資本金率為 %，符合有關(guān)要求，隨著項目的啟動，項目資本金將逐步到位。 從靜態(tài)分析，本項目的凈收益高達(dá) 萬元，賬面財務(wù)利潤可觀。 綜合市場及財務(wù)分析，本項目的可操作性強(qiáng)，具備較高抗風(fēng)險性能，贏利面大，項目是可行的。 二、建議 項目的建設(shè)會有一個較長的開發(fā)周期，建議在施工、策劃、銷售整個運(yùn)作過程中都需要有經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員把控。 項目符合 XX 市及沿海一帶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，具備建設(shè)所需的 31 各種條件，是可行的、必需的。因此，建議各有關(guān)部門對該項目給予大力支 持 ,使該項目順利建成投入使用，早日為 XX 的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展作出貢獻(xiàn)。 XXXX家居裝飾城項目小組 2021年 3月 20日