【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 買(mǎi)住房的貸款。 ② 個(gè)人 再交易住房貸款。俗稱個(gè)人二手房住房貸款，是指銀行向個(gè)人發(fā)放的、用于購(gòu)買(mǎi)在住房二級(jí)市場(chǎng)上合法交易的各類(lèi)型個(gè)人住房的貸款。 ③ 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款。是指當(dāng)尚未結(jié)清個(gè)人住房貸款的客戶出售用該貸款購(gòu)買(mǎi)的住房時(shí)，銀行用信貸資金向購(gòu)買(mǎi)該住房的個(gè)人發(fā)放的個(gè)人住房貸款。 (3)按照貸款利率的確定方式劃分，個(gè)人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款。 二、個(gè)人住房貸款的特征 本文來(lái)源 :考試大網(wǎng) 個(gè)人住房貸款與其他個(gè)人貸款相比，具有以下特 點(diǎn)： (1)貸款金額大、期限長(zhǎng) 個(gè)人住房貸款相對(duì)其他個(gè)人貸款而言金額較大，期限也較長(zhǎng)，通常為 1020 年，最長(zhǎng)可達(dá) 30 年，絕大多數(shù)采取分期付款的方式。 (2)以抵押為前提建立的借貸關(guān)系 在抵押的情形下借款人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的占有。 (3)風(fēng)險(xiǎn)因素類(lèi)似，風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn) 除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定性和規(guī)范性對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響也較大。 三、個(gè)人住房貸款的發(fā)展歷程 個(gè)人住房貸款在各國(guó)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中都是最主要的產(chǎn)品，在我國(guó)也是最早開(kāi) 辦、規(guī)模最大的個(gè)人貸款產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款最早萌芽于改革開(kāi)放初期，源于城市住宅制度的改革。 20 世紀(jì) 80 年代中期，作為首批住房體制改革的試點(diǎn)城市，煙臺(tái)、蚌埠兩市分別成立了住房?jī)?chǔ)蓄銀行，開(kāi)始發(fā)放住房貸款。截至 2020 年 11 月，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額已達(dá)到 萬(wàn)億元，比 1997 年年底增長(zhǎng) 155 倍，占全部商業(yè)銀行人民幣貸款余額的 10%。 四、個(gè)人住房貸款的要素 (1)貸款對(duì)象 個(gè)人住房貸款的對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。申請(qǐng)人還須滿足貸款銀行的其他要求，例如： ① 合法有效的身份或居留證明 。 ② 有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，良好的信用，償還貸款本息的能力 。 ③ 有合法有效的購(gòu)買(mǎi) (建造、大修 )住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件 。 ④ 有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人 。 ⑤ 貸款銀行規(guī)定的其他條件。 (2)貸款利率 個(gè)人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開(kāi)，實(shí)行下限管理。中國(guó)人民銀行 2020 年 10 月 27 日公布新的個(gè)人住房貸款利率，個(gè)人住房貸款的下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 倍，商業(yè)銀行可根據(jù)具 體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。 實(shí)踐中，銀行多是于次年 1 月 1 日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。 (3)貸款期限 個(gè)人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實(shí)際情況合理確定，最長(zhǎng)期限都為 30 年。個(gè)人二手房貸款的期限不能超過(guò)所購(gòu)住房的剩余使用年限。對(duì)于借款人已離退休或即將離退休的 (目前法定退休年齡為男 60 歲，女 55 歲 )，貸款期限不宜過(guò)長(zhǎng)，一般男性自然人的還款期限不超過(guò) 65 歲，女性自然人的還款年限不超過(guò) 60 歲。符合相關(guān)條件的，男性可放寬至 70 歲，女性可放寬至 65 歲。 (4)還款方式 個(gè)人住房貸款可采取多種還款方式進(jìn)行還款。例如：一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進(jìn)還款法、等額累進(jìn)還款法及減按還款法、組合還款法等多種方法。其中，以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用。 (5)擔(dān)保方式 考試就到考試大 個(gè)人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式。貸款銀行可根據(jù)借款人的具體情況，采用一種或同時(shí)采用幾種貸款擔(dān)保方式。 在貸款期間，經(jīng)貸款銀行同意，借款人 可根據(jù)實(shí)際情況變更貸款擔(dān)保方式。抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人發(fā)生變更的，應(yīng)與貸款銀行重新簽訂相應(yīng)的擔(dān)保合同。 (6)貸款額度 考試就到考試大 個(gè)人住房貸款中，對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以下的，貸款的發(fā)放額度一般是按擬購(gòu) (建造、大修 )住房?jī)r(jià)格扣除其不低于價(jià)款 20%的首期付款后的數(shù)量來(lái)確定 。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30%。對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房 又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套 (含 )以上住房的，貸款首付比例不得低于 40%。從控制風(fēng)險(xiǎn)的角度，個(gè)人 住房貸款的首付比例應(yīng)隨購(gòu)買(mǎi)住房套數(shù)的增加而提高。 中國(guó)人民銀行決定自 2020 年 10 月 27 日起，將最低首付款比例調(diào)整為 20%。金融機(jī)構(gòu)對(duì)客戶的貸款利率、首付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購(gòu)房或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否是普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在下限以上區(qū)別確定。對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。 第二節(jié) 貸款流程 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作包括貸款的受理和調(diào)查、審查和審批、簽約和發(fā)放以及貸后與檔案管理四個(gè)環(huán)節(jié)。 一、貸款的受理與調(diào)查 (1)貸前咨詢 來(lái)源：考試大 銀行通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)咨詢、窗環(huán)球 ,網(wǎng)?？谧稍?、電話銀行、網(wǎng)上銀行、業(yè)務(wù)咨詢宣傳手冊(cè)等渠道和方式，向擬申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的個(gè)人提供有關(guān)信息咨詢服務(wù) (2)貸款的受理程序 ① 接受申請(qǐng) 考試就到考試大 貸款受理人應(yīng)要求借款申請(qǐng)人填 寫(xiě) “個(gè)人住房借款申請(qǐng)書(shū) ”，并按銀行要求提交相關(guān)申請(qǐng)材料。對(duì)于有共同申請(qǐng)人，應(yīng)同時(shí)要求共同申請(qǐng)人提交有關(guān)申請(qǐng)材料。 ② 初審。 貸款受理人應(yīng)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的借款申請(qǐng)書(shū)及申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，主要審查借款申請(qǐng)人的主體資格及借款申請(qǐng)人所提交材料的完整性與規(guī)范性。 貸前調(diào)查是對(duì)住房樓盤(pán)項(xiàng)目和借款人提供的全部文件、材料的真實(shí)性、合法性、完整性、可行性以及對(duì)借款人的品行、信譽(yù)、償債能力、擔(dān)保手環(huán)球 ,網(wǎng)校段落實(shí)情況等進(jìn)行的調(diào)查和評(píng)估。 (1)對(duì)開(kāi)發(fā)商及樓盤(pán)項(xiàng)目的調(diào)查 (2)對(duì)借款人的調(diào)查 本文來(lái)源 :考試大網(wǎng) 二、貸款的審查和審批 貸款審查人負(fù)責(zé)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性審查，對(duì)貸前調(diào)查人提交的“個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表 ”、面談?dòng)涗浺约百J前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查。 貸款審查人審查完畢后，應(yīng)對(duì)貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見(jiàn)和貸款建議是否合理、合規(guī)等在 “個(gè)人住房貸款調(diào)查審查表 ”上簽署審查意見(jiàn)，連同環(huán)球 ,網(wǎng)校申請(qǐng)材料、面談?dòng)涗浀纫徊⑺徒毁J款審批人進(jìn)行審批。 (1)組織報(bào)批材料 (2)審批 (3)提出審批意見(jiàn) ① 同意 ② 否決表示不同意按申報(bào)的方案辦理該筆業(yè)務(wù)。 (4)審批意見(jiàn)落實(shí) 業(yè)務(wù)部門(mén)應(yīng)根據(jù)貸款審批人的審批意見(jiàn)做好以下工作： ① 對(duì)未獲批準(zhǔn)的借款申請(qǐng)，貸前調(diào)查人應(yīng)及時(shí)告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時(shí)做好信貸拒批記錄存檔 。 ② 對(duì)需補(bǔ)充材料的，貸前調(diào)查人應(yīng)按要求及時(shí)補(bǔ)充材料后重新履行審查、審批程序 。 ③ 對(duì)經(jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)及時(shí)通知借款申請(qǐng)人并按要求落實(shí)有關(guān)條件、辦理合同簽約和發(fā)放貸款 等。 三、貸款的簽約和發(fā)放 貸款的簽約 經(jīng)審批同意的，貸款銀行與借款人環(huán)球 ,網(wǎng)校、開(kāi)發(fā)商簽訂個(gè)人住房貸款合同，明確各方權(quán)利和義務(wù)。貸款的簽約流程如下： (1)填寫(xiě)合同 (2)審核合同 合同填寫(xiě)完畢后，填寫(xiě)人員應(yīng)及時(shí)將有關(guān)合同文本交合同復(fù)核人員進(jìn)行復(fù)核。同筆貸款的合同填寫(xiě)人與合同復(fù)核人不得為同一人。 (3)簽訂合同 合同填寫(xiě)并復(fù)核無(wú)誤后，貸款發(fā)放環(huán)球 ,網(wǎng)校人應(yīng)負(fù)責(zé)與借款人 (包括共同借款人 )、擔(dān)保人 (抵押人、出質(zhì)人、保證人 )簽訂合同。 貸款的發(fā)放 (1)落實(shí)貸款發(fā) 放條件 貸款發(fā)放前，貸款發(fā)放人應(yīng)落實(shí)有關(guān)貸款發(fā)放條件。 (2)貸款劃付 四、貸后與檔案管理 個(gè)人住房貸款的貸后與檔案管理是指貸款發(fā)放后到合同終止期間對(duì)有關(guān)事宜的管理，包括貸款本息回收、合同變更、貸后檢查、貸款的風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)與不良貸款管理以及貸款檔案管理等工作。它關(guān)系到信貸資產(chǎn)能否安全收回，是個(gè)人住房貸款工作的重要環(huán)節(jié)之一。 來(lái)源：考試大 銀行根據(jù)借款合同的約定進(jìn)行貸款的回收。借款人與銀行應(yīng)在借款合同中約定借款人歸還借款采取的支付方式、還款方式和還款計(jì)劃等。借款人按借款合同約 定償還貸款本息，銀行則將還款情況定期告知借款人。 (1)貸款支付方式 來(lái)源： 貸款的支付方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。 (2)還款方式 本文來(lái)源 :考試大網(wǎng) 借款人要按照借款合同中規(guī)定的還款方式進(jìn)行還款。常用的個(gè)人住房貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種。 合同變更 (1)基本規(guī)定 (2)合同主體變更 考試大論壇 (3)借款期限調(diào)整 期限調(diào)整指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請(qǐng)變更貸款還款期限，包括延長(zhǎng)期限、縮短期限等。借款人需要調(diào)整借款期限，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請(qǐng)書(shū)，并必須具備以下前提條件：貸款未到期 。無(wú)欠息 。無(wú)拖欠本金，本期本金已歸還。期限調(diào)整后，銀行將重新為借款人計(jì)算分期還款額。 延長(zhǎng)期限是指借款人申請(qǐng)?jiān)谠瓉?lái)借款期限的基礎(chǔ)上延長(zhǎng)一定的期限，借款合同到期日則相應(yīng)延長(zhǎng)。原借款期限與延長(zhǎng)期限之和 不得超過(guò)有關(guān)期限規(guī)定的要求 。原借款期限加上延長(zhǎng)期限達(dá)到新的利率期限檔次時(shí)，從延長(zhǎng)之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計(jì)收的利息不再調(diào)整。如遇法定利率調(diào)整，從延長(zhǎng)之日起，貸款利率按新的法定利率同期限檔次利率執(zhí)行。 來(lái)源： 縮短期限是指借款人申請(qǐng)?jiān)谠瓉?lái)借款的基礎(chǔ)上縮短一定的借款期限，借款合同到期日則相應(yīng)提前。對(duì)分期還款類(lèi)個(gè)人貸款賬戶，縮短期限后，貸款到期日期至少在下個(gè)結(jié)息期內(nèi)，即剩余有效還款期數(shù)不能為 零。對(duì)到期一次還本付息類(lèi)個(gè)人貸款賬戶，不允許縮短借款期限。縮短借款期限后新的借款期限達(dá)到新的利率期限檔次時(shí)，從縮短之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計(jì)收的利息不再調(diào)整。如遇法定利率調(diào)整，從縮短之日起，貸款利率將按照合同約定的利率執(zhí)行或按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 (4)分期還款額的調(diào)整 (5)還款方式變更 按照個(gè)人住房貸款的還款方式劃分為分期還款方式和到期一次還本付息方式兩大類(lèi)。 (6)擔(dān)保變更 貸后檢查 貸后檢查是以借款人、抵 (質(zhì) )押物、擔(dān)保人、擔(dān)保物、合作開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目為對(duì)象，通過(guò)客戶提供、訪談、實(shí)地檢查、行內(nèi)資源查詢等途徑獲取信息，對(duì)影響個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素進(jìn)行持續(xù)跟蹤調(diào)查、分析，并采取相應(yīng)補(bǔ)救措施的過(guò)程，判斷借款人的風(fēng)險(xiǎn)狀況，提出相應(yīng)的預(yù)防或補(bǔ)救措施。 (1)對(duì)借款人的檢查 (2)對(duì)保證人的檢查 (3)對(duì)抵押物的檢查 (4)對(duì)質(zhì)押權(quán)利的檢查 (5)對(duì)開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目以及合作機(jī)構(gòu)檢查的要點(diǎn) 貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)和不良貸款的管理 (1)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi) 貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)指按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序?qū)J款資產(chǎn)進(jìn)行分類(lèi)。貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)一般先進(jìn)行定量分類(lèi)，即先根據(jù)借款人連續(xù) 違約次 (期 )數(shù)進(jìn)行分類(lèi)，再進(jìn)行定性分類(lèi)，即根據(jù)借款人違約性質(zhì)和貸款風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)定量分類(lèi)結(jié)果進(jìn)行必要的修正和調(diào)整。 貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)應(yīng)遵循不可拆分原則，即一筆貸款只能處于一種貸款形態(tài)，而不能同時(shí)處于多種貸款形態(tài)。貸款形態(tài)分正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑和損失五類(lèi)。 正常貸款：借款人一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素，或借款人未正常還款屬偶然性因素造成的。 關(guān)注貸款：借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素。 次級(jí)貸款：借款人的正常收入已不能保證及時(shí)、全 額償還貸款本息，需要通過(guò)出售、變賣(mài)資產(chǎn)、對(duì)外借款、保證人、保險(xiǎn)人履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任或處理抵 (質(zhì) )押物才能歸還全部貸款本息。 可疑貸款：貸款銀行已要求借款人及有關(guān)責(zé)任人履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任、處理抵 (質(zhì) )押物，預(yù)計(jì)貸款可能發(fā)生一定損失，但損失金額尚不能確定。 損失貸款：借款人無(wú)力償還貸款 。履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任和處理抵 (質(zhì) )押物后仍未能清償?shù)馁J款及借款人死亡，或依照《中華人民共和國(guó)民法通則》的規(guī)定，宣告失蹤或死亡，以其財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍未能還清的貸款。 (2)不良貸款的認(rèn)定 按照五級(jí)分類(lèi)方式，不良個(gè) 人住房貸款包括五級(jí)分類(lèi)中的后三類(lèi)貸款，即次級(jí)、可疑和損失類(lèi)貸款。銀行應(yīng)按照銀行監(jiān)管部門(mén)的規(guī)定定期對(duì)不良個(gè)人住房貸款進(jìn)行認(rèn)定。 銀行要適時(shí)對(duì)不良貸款進(jìn)行分析，建立不良個(gè)人住房貸款臺(tái)賬，落實(shí)不良貸款清收責(zé)任人，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)不良貸款回收情況。 (3)不良貸款的催收 對(duì)不同拖欠期限的不良個(gè)人住房貸款的催收可采取不同的方式，如電話催收、信函催收、上門(mén)催收、通過(guò)中介機(jī)構(gòu)催收，以及采取法律手段催收等方式。同時(shí)，應(yīng)利用信息技術(shù)對(duì)不良貸款催收情況進(jìn)行登記管理，實(shí)現(xiàn)不良貸款催收管理的自動(dòng)化。個(gè)人住房貸款出現(xiàn)違約后，銀行 的經(jīng)辦人員或相關(guān)管理人員應(yīng)該按照規(guī)定程序，對(duì)未按期還款的借款人發(fā)出催收提示和催收通知，督促借款人清償違約貸款。 (4)不良貸款的處置 貸后檔案管理 個(gè)人住房貸款檔案是指銀行在經(jīng)辦和管理個(gè)人住房貸款工作中形成的具有史料價(jià)值及參考利用價(jià)值的貸款管理專業(yè)技術(shù)材料的總稱。