【正文】 的情況比較常見。 (1)“假個貸 ”的防控措施 ① 加強(qiáng)一線人員建設(shè)，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)。 二、操作風(fēng)險 操作風(fēng)險是指在個人住房貸款業(yè)務(wù)操作過程中，由于違反操作規(guī)程或操作中存在疏漏等情況而產(chǎn)生的風(fēng)險，是一種發(fā)生在實務(wù)操作中的、內(nèi)部形成的非系統(tǒng)性風(fēng)險。 法律和政策風(fēng)險 對于個人住房貸款業(yè)務(wù)，各種法律、法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)范很復(fù)雜。 (3)擔(dān)保風(fēng)險 銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的擔(dān)保方式主要有抵押、質(zhì)押、保證三種方式。 ③ 抵押品執(zhí)行的政策性限制。 ① 驗證工資收入的真實性。 ) 公積金個人住房貸款其資金來源為單位和個人共同繳存的住房公積金。 (3)貸款期限 公積金個人住房貸款的期限最長為 30 年，如當(dāng)?shù)毓e金管理中心有特殊規(guī)定，按當(dāng)?shù)刈》抗e金信貸政策執(zhí)行。購買集資建造住房 (房改房 )的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的 90%。 (2)操作模式 第一種模式是 “銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作 ”模式。 ③ 核對或登記臺賬。 個人汽車貸款所購車輛按注冊登記情況可以劃分為新車和二 手車。 其次，細(xì)化了借款人類型。 ① “間客式 ”模式。 五、貸款要素 (1)貸款對象 個人汽車貸款的對象應(yīng)該是具有完全民事行為能力的自然人。所購車輛為商用車的，貸款額度不得超過所購汽車價格的 70%。 貸款受理人應(yīng)要求借款申請人填寫個人汽車貸款借款申請書，并按銀行要求提交相關(guān)申請材料。 ③ 擔(dān)保情況的調(diào)查。貸款審批人簽署審批意見后，應(yīng)將審批表連同有關(guān)材料退還業(yè)務(wù)部門。 (1)提前還款 (2)期限調(diào)整 (3)還款方 式變更 個人汽車貸款的還款方式有多種，比較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和到期一次還本付息三種。 (1)檔案的收集整理和歸檔登記 (2)檔案的借 (查 )閱管理 來源： (3)檔案的移交和接管 (4)檔案的退回和銷毀 第三節(jié) 風(fēng)險管理 一、合作機(jī)構(gòu)管理 (1)汽車經(jīng)銷商的欺詐風(fēng)險 汽車經(jīng)銷商的欺詐行為主要包括： ① 一車多貸。 ④ 冒名頂替。銀行在與保險公司的合作過程中可能存在下列風(fēng)險： ，貸款銀行的債權(quán)難以得到保障。這一擔(dān)保方式存在的主要風(fēng)險在于保證人往往缺乏足夠的風(fēng)險承擔(dān)能力，在僅提供少量保證金的情況下提供巨。 (2)合作機(jī)構(gòu)的擔(dān)保風(fēng)險 合作機(jī)構(gòu)的擔(dān)保風(fēng)險主要是保險公司的履約保證保險以及汽車經(jīng)銷商翔專業(yè)擔(dān)保公司的第三方保證擔(dān)保。 ③ 虛報車價。 貸后檔案管理是指個人汽車貸款發(fā)放后有關(guān)貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借 (查 )閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程。借款人可在合同中選定一種還款方式，也可根據(jù)具體情況在貸款期限內(nèi)進(jìn)行變更。對需補(bǔ)充材料后再審批的，應(yīng)詳細(xì)說明需要補(bǔ)充的材料名稱與內(nèi)容 。 (2)調(diào)查內(nèi)容 貸前調(diào)查人在調(diào)查申請人基本情況、貸款用途和貸款擔(dān)保等情況時，應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查以下內(nèi)容： ① 材料一致性的調(diào) 查。 一、貸款的受理和調(diào)查 個人汽車貸款的受理是指從客戶向銀行提交借款申請書、銀行手里到上報審核的全過程。 (5)擔(dān)保方式 申請個人汽車貸款，借款人須提供一定的擔(dān)保后措施，包括質(zhì)押、以貸款所購車輛作抵押、房地產(chǎn)抵押和第三方保證等，還可采取購買個人汽車貸款履約保證保險的方式。與 “間客式 ”的 “先購車，后貸款 ”相反，純粹的 “直客式 ”汽車貸款模式實際上是 “先貸款，后買車 ”。 “特定用途 ”指個人汽車貸款專項用于借款人購買汽車，不允許挪作他用。 2020 年 8 月，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合頒布了《汽車貸款管理辦法》。自用車是指借款人申請汽車貸款購買的、不以營利為目的的汽車 。 ) ① 登記臺賬。 ② 承辦銀行職責(zé)： ：公積金借款合同簽約、發(fā)放、職工貸款賬戶設(shè)立和計結(jié)息以及金融手續(xù)操作。 (6)貸款額度 公積金個人住房貸款的最高額度按當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，單筆貸款額度不能超過當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心規(guī)定的最高貸款額度。 (2)貸款利率 公積金個人住房貸款的利率按人民銀行規(guī)定的公積金 個人住房貸款利率執(zhí)行，中國人民銀行于 2020 年 10 月 27 日宣布下調(diào)公積金個人住房貸款利率。公積金個人住房貸款實行 “存貸結(jié) 合、先存后貸、整借零還和貸款擔(dān)保 ”的原則。在還款能力確定的情況下，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生還款意愿風(fēng)險。比較常見的政策風(fēng)險如下： ① 對境外人士購房的限制。 ③ 格式條款解釋風(fēng)險。 (4)貸后與檔案管理中的風(fēng)險 ① 貸后管理的風(fēng)險。 ④ 有效利用保證金制度。 商業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)，離不開合作機(jī)構(gòu)。開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實施 “假個貸 ”。 考試大論壇 (3)與其他社會中介機(jī)構(gòu)的合作管理 其他社會合作 機(jī)構(gòu)包括：房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等。檔案的借 (查 )閱可以利用計算機(jī)系統(tǒng)或人工進(jìn)行。同時，應(yīng)利用信息技術(shù)對不良貸款催收情況進(jìn)行登記管理，實現(xiàn)不良貸款催收管理的自動化。 次級貸款：借款人的正常收入已不能保證及時、全 額償還貸款本息，需要通過出售、變賣資產(chǎn)、對外借款、保證人、保險人履行保證、保險責(zé)任或處理抵 (質(zhì) )押物才能歸還全部貸款本息。 (4)分期還款額的調(diào)整 (5)還款方式變更 按照個人住房貸款的還款方式劃分為分期還款方式和到期一次還本付息方式兩大類。已計收的利息不再調(diào)整。 合同變更 (1)基本規(guī)定 (2)合同主體變更 考試大論壇 (3)借款期限調(diào)整 期限調(diào)整指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請變更貸款還款期限，包括延長期限、縮短期限等。 (2)貸款劃付 四、貸后與檔案管理 個人住房貸款的貸后與檔案管理是指貸款發(fā)放后到合同終止期間對有關(guān)事宜的管理，包括貸款本息回收、合同變更、貸后檢查、貸款的風(fēng)險分類與不良貸款管理以及貸款檔案管理等工作。 (4)審批意見落實 業(yè)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)貸款審批人的審批意見做好以下工作： ① 對未獲批準(zhǔn)的借款申請，貸前調(diào)查人應(yīng)及時告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時做好信貸拒批記錄存檔 。 一、貸款的受理與調(diào)查 (1)貸前咨詢 來源：考試大 銀行通過現(xiàn)場咨詢、窗環(huán)球 ,網(wǎng)?？谧稍?、電話銀行、網(wǎng)上銀行、業(yè)務(wù)咨詢宣傳手冊等渠道和方式，向擬申請個人住房貸款的個人提供有關(guān)信息咨詢服務(wù) (2)貸款的受理程序 ① 接受申請 考試就到考試大 貸款受理人應(yīng)要求借款申請人填 寫 “個人住房借款申請書 ”，并按銀行要求提交相關(guān)申請材料。 (6)貸款額度 考試就到考試大 個人住房貸款中，對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以下的，貸款的發(fā)放額度一般是按擬購 (建造、大修 )住房價格扣除其不低于價款 20%的首期付款后的數(shù)量來確定 。符合相關(guān)條件的，男性可放寬至 70 歲，女性可放寬至 65 歲。 ④ 有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人 。 三、個人住房貸款的發(fā)展歷程 個人住房貸款在各國個人貸款業(yè)務(wù)中都是最主要的產(chǎn)品，在我國也是最早開 辦、規(guī)模最大的個人貸款產(chǎn)品。 ② 個人 再交易住房貸款。 考試大論壇 (美國 ——邁克爾 進(jìn)行市場調(diào)查，了解市場環(huán)境，為銀行進(jìn)行營銷活動做好準(zhǔn)備工作 。負(fù)責(zé)本區(qū)域的重要行業(yè)、關(guān)鍵客戶的業(yè)務(wù) 。建立對外門戶網(wǎng)站 。 (1)全方位網(wǎng)點(diǎn)機(jī)構(gòu)營銷渠道 (2)專業(yè)性網(wǎng)點(diǎn)機(jī)構(gòu)營銷渠道 (3)高端化網(wǎng)點(diǎn)機(jī)構(gòu)營銷渠道 (4)零售型網(wǎng)點(diǎn)機(jī)構(gòu)營銷渠道 2.“直客式 ”個人貸款營銷模式 所謂 “直客式 ”個人貸款，就是利用銀行網(wǎng)點(diǎn)和理財中心作為銷售和服務(wù)的主渠道，銀行客戶經(jīng)理按照 “了解你的客戶，做熟悉客戶 ”的原則，直接營銷客戶，受理客戶貸款需求。 答案： ABCD 解析：以上四項都屬于銀行市場定位的原則。 來源： 考試大 (1)有利于選擇目標(biāo)市場和制定 營銷策略 (2)有利于發(fā)掘市場機(jī)會，開拓新市場，更好地滿足不同客戶對金融產(chǎn)品的需求 (3)有利于集中人力、物力投入目標(biāo)市場，提高銀行的經(jīng)濟(jì)效益 、標(biāo)準(zhǔn)與戰(zhàn)略 (1)市場細(xì)分的原則 ① 可衡量性原則 ② 可進(jìn)入性原則 ③ 差異性原則 ④ 經(jīng)濟(jì)性原則 (2)市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn) 個人貸款市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)主要有人口因素、地理因素、心里因素、行為因素和利益因素等。 一、市場環(huán)境分析 銀行在進(jìn)行營銷決策之前，應(yīng)首先對客戶需求、競爭對手實力和金融市場變化趨勢等內(nèi)外部市場環(huán)境進(jìn)行充分的調(diào)查和分析。 保證擔(dān)保：保證人和貸款銀行約定，當(dāng)借款人不履行還款義務(wù)時，由保證人按照約定履行或承擔(dān)還款責(zé)任的行為。 該產(chǎn)品提供了四種還款方式，分別為 “隨心還 ”A、 B、 C、 D。 5. 等額累進(jìn)還款法 與等比累進(jìn)還款法類似，區(qū)別在每個時間段約定還款的 “固定比例 ”改為 “固定額度 ”。計算公式： 貸款本金為 10 萬元，期限為 20 年，年利率為 %， 1 月 , 元，每月以 2 元左右的額度遞減， 元，本息合計 元 特點(diǎn)：定期，定額還本，貸款余額以定額逐漸遞減，每月付款及每月的貸款余額也定額減少。 小于 0 時，不合理 。三是債券、國債等有價證券的發(fā)行利率 。貸款條件一般都比較高 (首付，收入證明，抵押和質(zhì)押等 ) 第一章 個人貸款概述 個人貸款產(chǎn)品的要素 重點(diǎn)：貸款對象，貸款利率，貸款期限，貸款額度，擔(dān)保方式，還款方式， 掌握記憶方法 貸款對象 18 歲 一個是自然人，不包括法人和機(jī)器人 二是合格的自然人，包括年滿十八周歲至六十周歲的具有完全民事行為能力的中國公民，當(dāng)然貸款情況不同，也可能有不同的要求。 (5)個人旅游消費(fèi)貸款 是指銀行向個人發(fā)放的用于該個人及其家庭成員 (包括借款人申請人的配偶、子女及其父母 )參加銀行認(rèn)可的各類旅行社 (公司 )組織的國內(nèi)、外旅游所需費(fèi)用的貸款。風(fēng)險補(bǔ)償專項資金由各級國家助學(xué)貸款管理中心負(fù)責(zé)管理。一般作為一種補(bǔ)充形式 2. 個人消費(fèi)貸款 定義：銀行向個人發(fā)放的用于消費(fèi)的貸款。 第一章 個人貸款概述 學(xué)習(xí)重點(diǎn)：個人貸款的概念及其意義、個人貸款的特征 第一節(jié) 個人貸款的性質(zhì)和發(fā)展 一、個人貸款的概念和意義 。 例如，北京住房公積金管理中心委托中國建設(shè)銀行北京分行做提取業(yè)務(wù)，利用銀行網(wǎng)點(diǎn)的優(yōu)勢 不以營利為目的，實行 “低進(jìn)低出 ”的利率 政策，在額度和對象上都有限制，屬于政策性貸款， 1～ 5 年期限貸款年利率為 %,6～ 30 年期限貸款年利率為 %，單筆貸款最高額度為 80 萬元，正常連續(xù)繳納一年以上即可申請 個人住房組合貸款，是指按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造或大修住房時，可以同時申請公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款，從而形成特定的個人住房貸款組合。每所普通高校承擔(dān)的部分與該校畢業(yè)學(xué)生的還款情況掛鉤。 先申請有效額度，必要時使用，不用不收取利息。 程序：一般由貸款銀行和保險公司聯(lián)合當(dāng)?shù)靥丶s合作醫(yī)院辦理，由借款人到特約醫(yī)院領(lǐng)取并填寫經(jīng)特約醫(yī)院簽章認(rèn)可的貸款申請書，持醫(yī)院出具的診斷證明及住院證明到開展此業(yè)務(wù)的銀行申辦貸款，獲批準(zhǔn)后持個 人持有的銀行卡和銀行蓋章的貸款申請書及個人身份證到特約醫(yī)院就醫(yī)、結(jié)賬。二是商業(yè)銀行存款、貸款的利率。 合理確定貸款期限： 比較分期后單位時間 (年，月等 )減少的還款額與增加的利息 。 3. 等額本金還款法 貸款期限內(nèi)每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。從計算中可見，選擇 等比累進(jìn)還款法 的付息要比選擇 等額本息還款法 多 5000 余元，這是因為購 房者借用銀行貸款的時間要更長一些，因此在利率相同的情況下也就要多支付一些利息。同時還可享受寬限期內(nèi)還款免收寬限期利息且視同正常還款的服務(wù)。 質(zhì)押擔(dān)保：借款人或第三人轉(zhuǎn)移對法定財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保，又可細(xì)分為動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。(70%) 對已利用貸款購買住房 ，又申請購買第二套以上住房的，首付比例不低于 40%(60%) 第 2 講：第二章 個人貸款營銷 第一節(jié) 個人貸款目標(biāo)市場分析 隨著市場競爭的日益激烈，銀行如何適應(yīng)社會和市場發(fā)展的需要，增強(qiáng)市場營銷能力，強(qiáng)化市場優(yōu)勢地位，提升品牌形象，已成為未來銀行個人貸款業(yè)務(wù)持續(xù)、健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。 市場細(xì)分是一個