【文章內(nèi)容簡介】 億平方米，同比下降 %；完成土地開發(fā)面積 億平方米，同比下降 %； 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為 ，比去年同期回落 。 最壞的階段出現(xiàn)在 2021年 1月到 8月間，北京、上海等重要城市紛紛報告房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)負增長。而嘉興市 2021 年土地市場 的整體形勢，不論從成交宗數(shù)、成交金額還是土地面積上來看，降幅都超過了 70%，出現(xiàn) 土地流拍 的情況，用“萎縮”一詞來形容市場的大縮水毫不為過。 2021 年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積達到 13644 萬平方米，仍然保持著下降的趨勢，同比減少 %，但是降幅在逐步縮小。土地市場開始出現(xiàn)微弱的回暖信號，開發(fā)企業(yè)拿地信心恢復(fù)似乎值得期待。 （一）政府態(tài)度： 拯救、扶持、控制 以豬肉價格的飆升為導(dǎo)火索，居民消費價格出現(xiàn)了始料未及的大幅度上漲， 2021 年經(jīng)濟運行的超高速開始讓世人感受到了過熱的壓力。為了防止經(jīng)濟 發(fā)展 過快過熱， “ 兩防 ” 成為 2021年年初政府工作的重點。 當火熱的中國經(jīng)濟遭遇來自華爾街的冷風， 前期宏觀調(diào)控成效與內(nèi)需縮減的夾擊 ， 2021 年初， 中國房地產(chǎn)市場和土地市場 開始進入調(diào)整期。房產(chǎn)行業(yè)已 經(jīng)習慣于 傳統(tǒng)的供大于求的市場狀況不得不陡然逆轉(zhuǎn)，而很多樓盤又因為資金回收的壓力不得不倉促開工。 07 年的瘋狂所帶來的擴大版開工面積、大量土地儲備以及開發(fā)成本激增的歷史問題，面臨 2021 年年初企業(yè)盈利縮減、銀行信貸緊縮以及民間拆借成本上漲等因素，房產(chǎn)開發(fā)商資金鏈的緊張開始蔓延開來，讓所有與之牽連的人都惶惶不可終日。 這種情況延續(xù)到下半年，伴隨國內(nèi)經(jīng)濟的明顯下滑和促進內(nèi)需的急切需要， 中央救市政策 開始出臺 。 10月 22日，國務(wù)院下發(fā)了五大類十四項房地產(chǎn) “ 救市 ” 政策，其中包括相關(guān)住房稅費方面的減免，個人首次購買普通住 房的金融支持等，并提出地方政府可以制定鼓勵住房消費的收費減免政策。在中央政策出臺前后，各地方政府紛紛出臺相關(guān)政策。 杭州市政府的 房地產(chǎn) “ 二十四條《杭州市人民政府出臺若干意見促進杭州房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展》與 2021年 10月 13日 正式出臺。 與周邊城市相比，嘉興市房地產(chǎn)市場是傳統(tǒng)的價格 “ 盆地 ” ，處于一個較低的價位段。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計， 2021 年一季度，嘉興市的商品住宅銷售平均價格為 3815 元 /平方米，比杭州市場同期商品住宅銷售平均價格 10193 元 /平方米足足低了 6378 元 /平方米，即嘉興房價僅是杭州房價的 ％。來自市統(tǒng)計局城調(diào)隊的房地產(chǎn)價格調(diào)查也顯示， 2021年 1至 3 季度，嘉興市房屋銷售價格累計上漲 %，漲幅較上年同期提高僅 個百分點。同時，據(jù)銷售總額計算， 2021年嘉興房屋均價每平方米上漲僅 200 多元。 07年底的一系列國家調(diào)控政策實施后，嘉興也沒有如其他城市般出現(xiàn) “ 量減價降 ” 的狀況，房價永遠四平八穩(wěn)。似乎不管這個世界有多瘋狂，在這一個角落，永遠保持著平靜而沉穩(wěn)的狀態(tài)。 然而，房產(chǎn)市場和土地市場在 08 年還是出現(xiàn)了 “ 齊跌 ” 狀況，盡管沒有能讓人跌破了眼鏡，觀望的態(tài)度和情緒卻充斥了整個市場，讓房產(chǎn)行業(yè)和土 地市場一度萎靡不振。 2021年 8月，無法抵擋的全球危機加上傳統(tǒng)淡季和奧運月影響，嘉興市房產(chǎn)市場銷量銳減；而 9月份，正應(yīng)是樓市銷售的傳統(tǒng)旺季，嘉興市房產(chǎn)價格卻出現(xiàn)了 %的微降，這也是 2021年初以來房價月環(huán)比首次出現(xiàn)下降。事實上，受房產(chǎn)市場濃重的觀望氛圍影響，各大開發(fā)商搞的變相促銷活動比比皆是。正如有說法 說 ，開發(fā)商不會因為賣不出房子而降價，只會因為沒有錢而降價。然而，促銷和降價也未能拉動銷量的回升，截至 08 年 9月底，嘉興市市區(qū)商品房銷售 ，同比下降了 11%。 08年 10月，商業(yè)性個人住房貸款利率下限擴大、最低首付比例調(diào)整、公積金貸款利率下調(diào)、住房交易稅費減免等 “ 組合拳 ” 的出臺，大大減緩了嘉興市民購房尤其是首次購房的資金壓力。 “ 救市 ” 政策在一定程度上刺激了市場剛性需求的釋放，然而整個樓市的回暖依然依靠于宏觀經(jīng)濟和市場前景態(tài)勢的回升。據(jù)統(tǒng)計， 11 月份，嘉興市區(qū)房價較上月又下跌%，同比上漲 %，漲幅較上月回落 個百分點。這是嘉興市房價連續(xù) 3 個月的環(huán)比下跌。 “ 救市 ” 未能控制住從 2021年 9月起開始加速的價格回落。 2021年年底， “ 第二套房 ” 信貸放寬、營業(yè)稅減免等政策 的出臺，房產(chǎn)新規(guī)的再次放松，具有更強可操作性的政策更是顯示了政府的扶持態(tài)度。 剛性需求集中釋放、寬松信貸政策、大量對經(jīng)濟提前復(fù)蘇和通脹到來抱有預(yù)期的市民為資產(chǎn)保值購房等因素的結(jié)合，終于讓嘉興市的房產(chǎn)行業(yè)同樣遞交了一份讓人頗為滿意的 小陽春“答卷”。 2021年 上半年，嘉興市共成交各類商品房 11197套， 6月成交量突破 3000套，達 3177 套，同比增長 238%；普通住宅成交均價達每平方米 元，同比上漲 元，漲幅約 7%。從 2021 年下半年的 “ 急剎車 ” 到 09 年上半年的 “ 量價齊升 ” ，政府政策的拯救 和扶持是促使樓市短期 “ 暴暖 ” 的重要因素。 不過，顯然，房產(chǎn)市場的政策利好刺激的剛需、改善性需求抑或是投資性需求的爆發(fā)，并沒有迅速傳遞至土地市場。從嘉興市 2021年上半年土地市場的交易來看，顯然，土地市場并沒有跟隨房產(chǎn)市場驟然升溫，更沒有出現(xiàn)某些媒體所預(yù)言的“搶購潮”。除了表明目前土地市場仍然保持著較為保守的心態(tài)，以及房產(chǎn)商手中的充分存量土地的事實，更為重要的是，房產(chǎn)市場的震蕩和調(diào)整并未結(jié)束，政府加大土地供應(yīng)，控制囤地等投機行為，防止房產(chǎn)市場的泡沫再度積累真是這個階段所必須履行的基本宗旨。 （二）宏觀調(diào)控： 保 增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu) 房產(chǎn)與金融信貸千絲萬縷的關(guān)系，讓整個行業(yè)與目前的 貨幣政策和信貸政策 緊密關(guān)聯(lián)。國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境 的下行，以及以次帶來的貨幣、信貸調(diào)整 ， 正是造成 2021 年 房產(chǎn)市場、土地市場整體轉(zhuǎn)淡 、動蕩不安 的根本原因 。 美國華爾街金融風暴的波及 讓 2021年 下半年中國出口貿(mào)易 形勢急轉(zhuǎn)直下 ，經(jīng)濟從過熱走向平穩(wěn)，繼而發(fā)生下滑， CPI增幅在 11 月只有 %，回到了兩年前的水平。面對不可避免的經(jīng)濟衰退， “ 保增長 ” 被提上中央行動議程。 2021 年 8 月 7 日，央行放松商業(yè)銀行信貸規(guī)模。 9月下調(diào) 1年期人民幣貸款基準利率 ； 10月 17日國務(wù)院常務(wù)會議指出，將采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟政策，盡快出臺有針對性的財稅、信貸、外貿(mào)等政策措施，繼續(xù)保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長 (即 “ 保增長 ”) ； 11 月出臺 4 萬億元投資計劃、擴大內(nèi)需四項實施措施，把保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展作為明年經(jīng)濟工作的首要任務(wù)。然而，從