【文章內容簡介】 隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展而興起和發(fā)展開來的。由于房地產(chǎn)具有價值量大、使用期長和辦理交易復雜等特點，相關當事人在房地產(chǎn)交易活動過程中需要專門的知識和可靠的信息相助，所以自 1998年首家房產(chǎn)中介公司 —— 深圳國際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司成立起，我國的房地產(chǎn)中介伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的欣欣向榮迅速發(fā)展起來。十多年來我國房地產(chǎn)中介發(fā)展快速。在活躍房地產(chǎn)市場、促進房改深化、滿足城市居民購房需求等方面都起著不可替代的 作用。 從總體上看，在 2021年之前，房地產(chǎn)中介行業(yè)數(shù)量和規(guī)模逐年遞增，北京、上海、深圳、廣州等經(jīng)濟發(fā)達城市發(fā)展勢頭尤為迅猛，并在殘酷的市場競爭中產(chǎn)公共事業(yè) 管理專業(yè) 2021屆本科畢業(yè)論文 （設計） 4 生了中原地產(chǎn)、 21世紀不動產(chǎn)、美聯(lián)、深圳世聯(lián)等一大批知名品牌企業(yè)，與此同時房地產(chǎn)中介行業(yè)基本制度也逐步建立。但從 2021年底開始，北京、深圳等大城市分別出現(xiàn)二手房交 易量大幅萎縮的現(xiàn)象，導致房地產(chǎn)中介不堪重負出現(xiàn)退市風潮。而隨著“未滿五年經(jīng)適房不能上市交易” 等宏觀調控政策的出臺以及高房價的沖擊，退市風逐漸向全國范圍蔓延。 2021年初，北京最大的中介公司 —— 中大恒基 宣布關閉旗下 100家門店，拉開了北京中介公司 “ 閉店 ” 的序幕。此后不久，北京又一家大型中介公司 —— 信一天宣布關閉旗下所有門店正式退出中介行業(yè)。僅一年的時間，北京關閉的中介門店數(shù)量就達到 1500家，占行業(yè)總數(shù)的 40％。深圳包括創(chuàng)輝、世華、星彥、 景河田、順馳、金地、天健、通泰、美聯(lián)、滿堂紅等在內的 16家中介收縮數(shù)百家門店。幾乎是在同一時期，號稱“中國最大規(guī)模、網(wǎng)點最多、實力最強”的房地產(chǎn)中介 —— 創(chuàng)輝租售旗下近 200多家上海門店幾乎全部關閉，其分布在珠三角 7個主要城市的門店也紛紛關閉。而在廣州市國土房管局 2021年 初公布的 2021年房地產(chǎn)中介年度檢查結果中顯示，有 309家房地產(chǎn)中介服務機構以及 375家分支機構逾期未參加政府組織的年度檢查，選擇退出市場，其中不乏知名中介企業(yè)的分支機構。即便是仍留在市場上的房地產(chǎn)中介很多也是勉強支撐，并出現(xiàn)數(shù)月虧損的現(xiàn)象。 2021年可以稱得上是我國房地產(chǎn)中介的一次全面清理整頓。 在歷經(jīng)了近一年房地產(chǎn)市場的大波動后， 2021年底國家出臺了一系列救市政策推動了房地產(chǎn)市場整體復蘇，而調整“基準房價”、營業(yè)稅減負等一系列專門針對二手房市場利好的政策的推出進一步刺激了二手房市場，全國各大城市二手房 市場成交勢頭逐漸旺盛，伴隨而來的是房地產(chǎn)中介的大肆擴張。僅以深圳為例，在 2021年上半年深圳眾多知名中介公司就競相擴張：美聯(lián)物業(yè)新開 10多家店鋪，7月份更是出現(xiàn) 6鋪齊開的現(xiàn)象，世華地產(chǎn)新增店 鋪 30多家；中原地產(chǎn)新開 8家店鋪，另有多家店鋪正在籌備中等等。而除了這些老牌中介公司新增店鋪外，很多中小房地產(chǎn)中介企業(yè)死灰復燃，更有眾多行業(yè)外資本積極入市搶占市場。 （四 ） 國內外房地產(chǎn)中介市場 比較 以美國房地產(chǎn)中介市場為例與我國進行比較，不難發(fā)現(xiàn)主要有以下幾個不同點： 公共事業(yè) 管理專業(yè) 2021屆本科畢業(yè)論文 （設計） 5 經(jīng)紀形式不同。美國房地產(chǎn)中介無論售房或是購房都實 行全權委托經(jīng)紀人制度，然后，所有的運作程序包括介紹貸款、物業(yè)公證、房產(chǎn)保險、咨詢律師、提交登記等等都由委托經(jīng)紀人全權辦理，所有費用也都在最后列出清單，由甲乙雙方支付。而我國房地產(chǎn)中介實行的是雙方簽約制度，中介機構收取中介費后，免費幫助雙方辦理過戶手續(xù)，由有關管理機構直接向甲乙雙方收取費用 。 產(chǎn)權管理不同。美國實行的是契約登記制度，買賣雙方完全以市場化的程序進行操作。所有運作通過售樓律師中介經(jīng)紀，從物業(yè)公證到房產(chǎn)保險，構成一個完整的市場保證體系。只有當這個過程全部完成后，政府才通過登記的手段來加以確認，并 把相關的資料進行保存，以備查詢。而我國目前實行的是產(chǎn)權產(chǎn)籍登記制度。相比之下，美國的登記制度比我們現(xiàn)行的產(chǎn)權產(chǎn)籍制，更能適應房地產(chǎn)市場的變化，體現(xiàn)政府的職能 。 地產(chǎn)性質不同。美國一般房屋是建筑在地產(chǎn)基礎上的，最大的區(qū)別是地產(chǎn)也屬個人財產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)概念極為完整，私人購房后，以地契為準，連地帶房都屬私人財產(chǎn)，但房主必須每年向國家繳稅，而且政府有許多法律條文來限制私人在其土地上進行的各種活動，如不準私建亂搭，不準破壞綠地等等。而我國地產(chǎn)屬于國家，個人只擁有國家土地使用證，因而房地產(chǎn)買賣一般注重于房產(chǎn)證的交 涉。個人財產(chǎn)的法律體現(xiàn)是以產(chǎn)權證為標志，這樣就使中美兩國房地產(chǎn)買賣在概念上、程序上以及管理上都存在一定的差異 。 三 、 嘉興房地產(chǎn)中介 市場 存在的主要問題 受我國房地產(chǎn)中介市場發(fā)展的影響，嘉興市的房地產(chǎn)中介市場也是從上個世紀 90 年代中期開始起步發(fā)展的，隨之進入到了一個飛速發(fā)展的時期，尤其是在金融危機過后的這幾年中，隨著房地產(chǎn)市場的越來越火熱，全市掀起了房地產(chǎn)中介熱。大大小小從事房地產(chǎn)中介服務的門店隨處可見，房地產(chǎn)中介市場可謂異?；钴S。 中介服務門店多，房地產(chǎn)的信息就多，給消費者買賣和租賃房屋帶來了便利。特別是那些經(jīng)過管理部門注冊、登記備案的房地產(chǎn)中介服務機構，從業(yè)人員素質較好，消費者信得過，這些都有利于中介市場的繁榮，但在房地產(chǎn)中介市場蓬勃發(fā)展的同時， 以嘉興市區(qū)房地產(chǎn)中介市場為例， 發(fā)現(xiàn) 當前 嘉興市房地產(chǎn) 中 介 行業(yè)主要 存在 著以下幾方面的 問題： 公共事業(yè) 管理專業(yè) 2021屆本科畢業(yè)論文 （設計） 6 （一） 從業(yè)人員素質低、專業(yè)化水平低 房地產(chǎn) 中介組織需要具備高水平的信息收集和信息處理能力，因此， 成熟的市場經(jīng)濟條件下的 房地產(chǎn) 中介組織 ， 應是由高學歷、高智力的專業(yè)人才組成 的 。但從 調查結果發(fā)現(xiàn) 市 區(qū)許多 房地產(chǎn) 中 介 機構 ，專業(yè)人才缺乏，文化水平 偏低， 法律意識 淡薄 ，整體素質不高 。 由于 從業(yè)人員 素質較低，不能通過國家 和省 統(tǒng)一的從業(yè) 資格考試，市房地產(chǎn)管理部門的房地產(chǎn)經(jīng)紀 人 員培訓工作 也剛起步 ，致使 一些 房地產(chǎn)中介機構 的從業(yè)人員 “半路出家”，不熟悉房地產(chǎn)知識，缺乏專門訓練，導致 這些房地產(chǎn)中介機構法律意識薄弱、服務質量差、業(yè)務水平低，不少房地產(chǎn)中介機構不關心整個 市場 的規(guī)范發(fā)展，不顧長遠的社會利益，為了片面追求眼前的經(jīng)濟利益，不講信譽、 暗箱操作、短期行為嚴重。 導致房地產(chǎn) 中介市場屢屢出現(xiàn)違規(guī)行為 。 比如有些中介人員先讓自己的親屬或熟人出面 將房子買下，然后，再以第三者的身份加價將房屋賣給買家。 （二 ） 誠信不足、缺乏必要的職業(yè)道德 現(xiàn)在嘉興 不少 房地產(chǎn)中介機構都以 追 求利潤最大化為目標 ，由于這個目標 導致中介 機構 具有 了 “不誠信”的內在動力 ，從而違背自己的職業(yè)道德來獲取利潤最大化。 如 今 房地產(chǎn)中介機構損害消費者合法權益已成為當前 嘉興市 消費者投訴的熱點 。 如 嘉興市民王某購買了市區(qū)城北路上一套近 80平方米的二手房，因為需要辦理三證，他向東升路上一家信息職業(yè)介紹所繳納了 1000元中介費， 但遲遲未有回音。經(jīng)過多次催促，該所卻把他領到了另一家中介服務機構。后來手續(xù) 是辦了，但一次二手房交易卻交了兩次中介服務費。 另外， 嘉興市房地產(chǎn)中介服務的委托合同均由各公司自行擬定，一些不法房地產(chǎn)中介機構針對一般消費者不熟悉中介業(yè)務的具體情況，故意在合同條款中增加對自己有利的內容，然后利用這些合同陷阱欺詐消費者。 （三 ） 進入門檻低，市場競爭無序 嘉興市 區(qū) 房地產(chǎn)中介 機構 數(shù)量眾多，但 主要 以中小型中介 機構 居多 。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因除了 巨大的經(jīng)濟效益的驅使，另一個原因就是入行門檻 太 低 。 由于公共事業(yè) 管理專業(yè) 2021屆本科畢業(yè)論文 （設計） 7 房地產(chǎn)中介不需太多資金投入且當前資質認證制度不全，因此產(chǎn)生了相當一部分“夫妻店”或是“一臺電腦 、 一 個人 ” 的房 地產(chǎn)中介，這些小規(guī)模的中介大多存在管理不得 當、機制不完善、專業(yè)性較差、服務項目單一、整體從業(yè)素質低等問題。 而 退出成本低 又 導致 了 房地產(chǎn)中介企業(yè)進出市場頻繁，競爭無序，影響 市場發(fā)展。 雖然有關部門出臺了一些規(guī)定，要求開設中介分支機構至少要 一 張房地產(chǎn)經(jīng)紀人從業(yè)資格證，總部則需要 3張或者 5張從業(yè)資格證，