【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最 快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 爾斯百貨店是以女裝、兒童服裝、電器和五金為特色。 商家錯(cuò)位經(jīng)營，各有特色，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，都獲得了自己的生存空間。 五、 商業(yè)街 業(yè)態(tài)的選擇和組合 目前，不論是對(duì)那些成熟的 商業(yè)街 ，還是對(duì)那些正在調(diào)整業(yè)態(tài)的 商業(yè)街 ，業(yè)態(tài)和業(yè)種的組合和設(shè)計(jì)都是非常頭痛的話題，理論界對(duì)此也沒有定論 ，因?yàn)槊恳粋€(gè)國家、城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)能力的差異，決定了業(yè)態(tài)、業(yè)種組合設(shè)計(jì)上不 可能有可以套用的模式。 一些 商業(yè)街 研究的權(quán)威專家認(rèn)為，在 商業(yè)街 上，專業(yè)店和專營店要占 50%，餐飲占 25%，綜合性商場(chǎng)占 15%， 10%是綜合的娛樂業(yè)。 但依據(jù)是什么？事實(shí)上，城市的人口，消費(fèi)能力和消費(fèi)水平，恩格爾系數(shù)，城市的輻射能力，交通的通達(dá)性等各種指標(biāo)，每一項(xiàng)指標(biāo)都會(huì)影響業(yè)態(tài)和業(yè)種的配比比例。 當(dāng)然， 商業(yè)街 業(yè)態(tài)組合還是有規(guī)律可循的，有些業(yè)態(tài)是必不可少的、必備的，如： 。 在大型 商業(yè)街 他是必須存在的業(yè)態(tài)，而且是 商業(yè)街 的主力店， 經(jīng)歷了 90 年代末商場(chǎng)倒閉年洗禮的百貨，目前也在進(jìn)行新一輪的調(diào)整， 賣品牌、賣時(shí)尚、賣服務(wù) 是它們發(fā)展的方向。 和專營店。 在綜合性的 商業(yè)街 ，大型專營店也是業(yè)態(tài)組合中重點(diǎn)引進(jìn)的業(yè)態(tài)，當(dāng)初朝外海藍(lán)云天商業(yè)寶地，變成許多大商場(chǎng)的滑鐵盧，但為什么百腦匯能經(jīng)營成功，就是借助朝外商圈優(yōu)勢(shì)，錯(cuò)位經(jīng)營的結(jié)果。 專賣店 是 商業(yè)街 上永遠(yuǎn)的風(fēng)景，也是渲染商業(yè)氣氛的招牌，但是她們是 商業(yè)街 上永遠(yuǎn)的附屬品，不具備聚客效應(yīng)。 3. 餐飲業(yè)。 你逛了整天的 商業(yè)街 ，可能沒有購物，但是不可能沒有消費(fèi)，如果有消費(fèi)肯定是吃飯， 餐飲在 商業(yè)街 的比例正在呈上升趨勢(shì)。 。娛樂業(yè)目前正以迅猛的勢(shì)頭發(fā)展，特別是網(wǎng)吧、量販?zhǔn)?KTV、夢(mèng)幻電影城等新型娛樂業(yè)種，成為 商業(yè)街 成功的重要砝碼。 選擇和組合業(yè)態(tài)的方法非常重要，除了老 商業(yè)街 的改造主要通過政府的行政手段調(diào)節(jié)外，目前的 商業(yè)街 運(yùn)營基本上是市場(chǎng)化行為，通過經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)，如充分利用城市的級(jí)差地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最 快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 租去調(diào)整經(jīng)營業(yè)態(tài)。目前，財(cái)政部正在以北京為例研究城市地租，把城區(qū)內(nèi)的土地分為 9類，不同的區(qū)域交不同的地皮稅。馬克思的級(jí)差地租理論認(rèn)為，城市的幾何中心應(yīng)該讓給銀行家和商業(yè)家。 三 ． 商業(yè)街設(shè)計(jì)思想 在 2021 年國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上， 商業(yè)地產(chǎn) 儼然一朵璀璨的奇葩。從專為準(zhǔn)備進(jìn)入國內(nèi)著名外資 商業(yè)品牌 開發(fā)的大型商業(yè)物業(yè)，到特色 商業(yè)街 區(qū)，再到散布在各個(gè)新建小區(qū)的社區(qū)超市、店鋪，自 1993 年開始沉寂近十載的房地產(chǎn)市場(chǎng)終于復(fù)蘇了。 伴隨著 商業(yè)地產(chǎn) 的風(fēng)生水起，昨日的沉疴舊病再次突現(xiàn)。傳統(tǒng)的以單一的房地產(chǎn)開發(fā)來改造城市商業(yè)格局的模式，由于發(fā)展商缺乏對(duì) 商業(yè)地產(chǎn) 規(guī)劃、業(yè)態(tài)需求、經(jīng)營模式的專向研究，不易選擇和把握入駐商家，而導(dǎo)致了 93年全國大型商廈的供給過剩，直到 98年市場(chǎng)才勉強(qiáng)消化的尷尬局面。因而，對(duì)于發(fā)展商而 言，從 商業(yè)地產(chǎn) 特點(diǎn)看，不能局限在簡(jiǎn)單的商鋪開發(fā)上，隨著商業(yè)環(huán)境的日趨成熟和漸進(jìn)發(fā)展，對(duì) 商業(yè)地產(chǎn) 前瞻性的整體經(jīng)營才是最終勝出的關(guān)鍵?，F(xiàn)行的 “點(diǎn)式 ”開發(fā)商 鋪的市場(chǎng)行為，盡管在目前仍擁有較好的 市場(chǎng)前景 ，但是這種做法極易形成項(xiàng)目后期 銷售管理 等 諸多方面的困難。不容易將商鋪?zhàn)龊?，好鋪?zhàn)鐾?，?duì)于 開發(fā)商 、投資者而言都存在著潛在的危機(jī)。 從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，把商鋪開發(fā)從獨(dú)立商鋪上升到整體經(jīng)營，是市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)。其不僅規(guī)避了發(fā)展商、投資者潛在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，也為發(fā)展商營造了一個(gè)非?？捎^的 利潤 空間。 但于發(fā)展商而言， 商業(yè)地產(chǎn) 與普通地產(chǎn)的開發(fā)是不能同日而語的。 一個(gè) 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目從立項(xiàng)建設(shè)到開始經(jīng)營，涉及到 建筑 規(guī)劃、市場(chǎng)定位、主題定位、裝飾裝潢、商品布局、商鋪間隔、宣傳推廣、招商銷售以至商場(chǎng)的 經(jīng)營管理 等諸多方面的內(nèi)容， 其操作難度明顯高于普通住宅地產(chǎn)。然而，就一個(gè)成功的 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目來說， 準(zhǔn)確合理的市場(chǎng)定位又是諸多因素中的重中之重 。市場(chǎng)定位是項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)，準(zhǔn)確的定位可以賦予項(xiàng)目獨(dú)特鮮明的個(gè)性。如北京王府井、國貿(mào)為國際商品特區(qū)，定位于高檔購物消費(fèi)中心；廣州天河廣場(chǎng)定位為大型一站式購物中心，集購物、休閑、娛樂、旅游等于一體，吸引的則是大眾 消費(fèi)者 。項(xiàng)目的定位傳達(dá)的是項(xiàng)目的精髓，項(xiàng)目的中旨，定位不準(zhǔn)甚或不當(dāng)，項(xiàng)目就很難適應(yīng)市場(chǎng)，甚至難以生存。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最 快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商業(yè)街 ，作為 城市化 進(jìn)程的產(chǎn)物，就好象名片一樣，是市容市貌中最繁華最絢麗的景觀，是一個(gè)城市最引人注目的寫真。但就在這樣一個(gè)花團(tuán)景簇之地，殘紅敗綠卻隨處可見。即便是聞名全國的南京路和王府井，也很難稱得上是成功。定位，已成為了各大 商業(yè)街 晉升發(fā)展的桎梏，也成為了眾多 商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展商和 零售商 爭(zhēng)相矚目的焦點(diǎn)。 根據(jù)美國著名學(xué)者艾 里斯（ AIRIES）和杰 特勞特（ JACK TROUT）在風(fēng)靡全球的《定位》一書中的詮釋，所謂定位既是指明確和顯化企業(yè)、 品牌形象 及產(chǎn)品價(jià)值，以幫助目標(biāo)顧客群正確認(rèn)識(shí)并理解企業(yè)區(qū)別于 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 形象的行為過程。但在 商業(yè)街 實(shí)際的運(yùn)行操作過程中，定位的盲區(qū)無處不現(xiàn)。 明確和顯化：兩大運(yùn)作缺位 有時(shí)侯，企業(yè)營銷組合的運(yùn)用由于某些方面的不協(xié)調(diào)可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)定位的失真。這種傳導(dǎo)失真在 商業(yè)街 定位運(yùn)作中可以說是屢見不鮮。 首先表現(xiàn)在消費(fèi)需求滿足的功能組合上。 據(jù)王府井和南京路最新的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，消費(fèi)者 進(jìn) 商業(yè)街 60%以上是為了娛樂、旅游和 休閑，而只有不到 40%的人是專為購物而來。有跡象顯示，這個(gè)數(shù)字還在進(jìn)一步向前者傾斜。因而，如何將商業(yè)與娛樂融為一體，讓人們?cè)谛蓍e娛樂中產(chǎn)生購買和消費(fèi)，已成為了發(fā)展商和投資經(jīng)營者一大挑戰(zhàn) ， 這一問題如果處理的不好，多數(shù) 商業(yè)街 將很有可能陷入 “逛多買少 ”的窘境 。 如武漢江漢路改造成為步行 商業(yè)街后，雖然人流量較之以前激增 30%到 40%，但很多商店的銷售甚至比改造前還差，當(dāng)初武