【文章內(nèi)容簡介】 東省、泰安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃 《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》指出“要按照以人為本的要求，從解決關(guān)系 人民群眾切身利益的現(xiàn)實問題入手，更加注重經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，千方百計擴大就業(yè)，加快發(fā)展社會事業(yè)，促進人類的全面發(fā)展；更加注重社會公平，使全體人民共享改革發(fā)展成果；更加注重民主法制建設(shè)，正確處理改革發(fā)展穩(wěn)定的關(guān)系，保持社會安定團結(jié)。 ” “ 對在城市已有穩(wěn)定職業(yè)和住所的進城務(wù)工人員，要創(chuàng)造條件使之逐步轉(zhuǎn)為城市居民，依法享有當?shù)鼐用駪?yīng)有的權(quán)利，承擔應(yīng)盡的義務(wù)；對因城市建設(shè)承包地被征用、完全失去土地的農(nóng)村人口，要轉(zhuǎn)為城市居民，城市政府要負責提供就業(yè)援助、技能培訓、失業(yè)保險和最低生活保障等。鼓勵農(nóng)村人口進入中小城市和小城 鎮(zhèn)定居，特大城市要從調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的源頭入手，形成用經(jīng)濟辦法等控制人口過快增長泰安市經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項目管理有限公司 13 的機制。”因此，該項目的建設(shè)符合科學發(fā)展觀的要求，有助于解決城市中低收入家庭生活水平改善，共享改革成果；有助于和諧社會的全面建設(shè)，為城市低收入家庭提供了更好的生活居住條件。 《山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》指出“堅持從最廣大人民群眾的根本利益出發(fā)謀發(fā)展、搞建設(shè)，著力促進充分就業(yè)，增加居民收入，完善社會保障，實現(xiàn)社會公平，不斷提高人民群眾的物質(zhì)和文化生活水平。完善社會管理和協(xié)調(diào)機制，加快建設(shè)文明山東、平安山東，促進社會 主義物質(zhì)文明、政治文明、精神文明建設(shè)與和諧社會建設(shè)全面發(fā)展。 ” 該項目的建設(shè)有助于 改善 城市中低收入家庭生活居住環(huán)境條件的改善，有利于人民群眾物質(zhì)文化生活水平的提高，有利于山東和諧社會的全面建設(shè)。 《泰安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》指出：“加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，著力增加主要面對中低收入家庭的普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房供應(yīng)。加強房地產(chǎn)市場運行監(jiān)測，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場。完善住房產(chǎn)權(quán)制度，激活住房二級市場。理順租售房比價關(guān)系，形成‘梯級消費’的良性循環(huán)。深化物業(yè)體制改革，提高物業(yè)管理服務(wù)水 平。 ”“經(jīng)濟適用住房建設(shè)和完善廉租住房租金補貼制度工作是市委、市政府關(guān)注民生 、 改善民生、構(gòu)建和諧社會的重要舉措。 ” 該項目的實施對解決泰安低收入家庭住房問題，有助于改善和提高他們的生活水平的提高，是政府履行住房保障職能的具體體現(xiàn)。 二、符合泰安城市化發(fā)展方向和規(guī)劃要求 泰安市經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項目管理有限公司 14 一直以來，泰安市委、市政府對經(jīng)濟適用住房建設(shè)和廉租住房制度建設(shè)工作高度重視， 2021 年和 2021 年連續(xù)兩年將此項工作列為為民要辦的實事之一。 2021 年，市政府以政府令的形式頒布了《泰安市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》，確定以貨幣補貼和實物配租相結(jié)合的 方式解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房保障問題。市房產(chǎn)管理部門作為主管部門，負責廉租住房保障管理工作?！掇k法》出臺以來，按照市委、市政府的統(tǒng)一部署，聯(lián)合有關(guān)部門認真組織落實廉租住房政策。為進一步健全和完善住房保障體系，泰安市住房保障中心根據(jù)泰安市低收入住房困難家庭情況， 在 2021 年 已經(jīng)建設(shè) 萬 平方米 經(jīng)濟適用住房、2021 年建設(shè) 萬 平方米 經(jīng)濟適用住房 及 萬平方米廉租房的基礎(chǔ)上 ，擬再建設(shè) 萬平方米的經(jīng)濟適用住房和廉租房 。因此本項目建設(shè)符合泰安市的總體規(guī)劃，有利于改善解決城市低收入家庭住房困難。 三、符合國 家的相關(guān)政策 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 (國發(fā)[2021]24 號 )中明確指出“黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的?！薄耙脏囆∑嚼碚摵腿齻€代表重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，按照全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建社會主義和諧社會的目標要求，把解決城市 （ 包括縣城 ） 低收入住房困難作為維護群眾 利益 的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項重要職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城泰安市經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項目管理有限公司 15 市 (包括縣城 )低收入家庭住房困難的政策體系?！薄耙猿鞘械褪杖爰彝閷ο螅M一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，力爭到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善”。 四、符合國家樹立和落實科學發(fā)展觀要求 開展解決城市低收入家庭的住房困難問題是樹立和落實發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，改善城市低收入家庭的住房條件，提高城市低收入家庭的居民生活質(zhì)量的需要。解決城市低收入家庭的住房困難問題，根據(jù)國發(fā) [2021]24 號文《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭的住房困難的若干意見》中明確列為各級政府下一步工作和住房制度改 革的重要內(nèi)容，符合國家相關(guān)政策的要求。 目前，泰安市城區(qū)低收入家庭的住房困難現(xiàn)狀，影響了泰安旅游城市的發(fā)展，不利于 泰安 和諧社會的建設(shè)。因此，充分利用泰城優(yōu)美的自然環(huán)境，結(jié)合泰安市泰山區(qū)的開發(fā)，依據(jù)泰安市城市規(guī)劃要求，進行解決城市低收入家庭的住房困難問題，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，并帶動附近地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。 由以上分析可以看出，本項目建成后，可進一步緩解城市低收入群體住房緊張的狀況，特別是滿足 泰城 低收入者對住房的需求，對提高 泰城 低收入家庭生活質(zhì)量將起到積極的推動作用。同時，還將拉動與建筑 業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終為推進泰安市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，拉動經(jīng)濟增長起到良好的帶動作用。 綜上所述，該項目的建設(shè)是可行的、必要的。 泰安市經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項目管理有限公司 16 第三 章 市場分析及建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 泰安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀、趨勢及存在問題 城市化進程加快、房改政策的實施 以及 人民生活水平的提高，促使 泰安 市房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展階段。如今，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，不僅影響著國民經(jīng)濟持續(xù)、健康和穩(wěn)定發(fā)展，而且也關(guān)系著全面建設(shè)小康社會目標的實現(xiàn)。 一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀 房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長。泰安市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷 了低迷、徘徊、成長期 ,近兩年出現(xiàn)高速增長的態(tài)勢。 1992 年至 2021 年，全市房地產(chǎn)綜合開發(fā)完成投資 億元，年均增長 %。特別是近兩年增勢異常迅猛，兩年 內(nèi) 房地產(chǎn)投資總額達 35 億元，是前 10 年投資總額的 倍，其中： 2021 年完成投資額 億元，比上年增長 倍， 2021 年完成投資額 億元，增長 %。目前，房地產(chǎn)開發(fā)已成為固定資產(chǎn)投資中增長最快的部分，是拉動投資增長的重要力量。 房地產(chǎn)隊伍不斷壯大。 1992 年，全市有 9 家房地產(chǎn)開發(fā)公司相繼成立，改變了由政府部門壟斷房地產(chǎn)開發(fā) 、經(jīng)營的局面，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，截止 2021 年底全市房地產(chǎn)企業(yè)已增至 115 家。 商品房需求旺盛 ,銷售價格一路走高。伴隨房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長，商品房銷售市場出現(xiàn)了熱銷局面，房價更是一路攀升。 2021泰安市經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項目管理有限公司 17 年全市在建房屋規(guī)模達 萬平方米，增長 %；商品房銷售面積 萬平方米，增長 %，其中住宅銷售面積 萬平方米，增長 %；商品房屋空置面積 萬平方米 ,比上年下降 %。隨著銷量的增長 ， 泰安房價也持續(xù)增長 , 1992 年全市商品房平均銷售價格只有 460 元 /㎡， 1999 年漲到 930 元 /㎡， 2021 年達到 1608 元 /㎡，目前全市最高房價已超過 5000 元 /㎡。 人均住房面積持續(xù)增加，無房戶逐漸減少。抽樣調(diào)查資料顯示： 1990 年，泰安城區(qū)人均住房面積只有 平方米， 2021 年翻了一翻達 平方米。根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)分類，在房改前 泰安市 居民大多為公有住房，房改后的 1998 年居民自有住房率（含擁有部分產(chǎn)權(quán)的自有房）為 72%， 2021 年底自有住房率達到 93%，六年間無房戶同比縮小了 21 個百分點。 個人購房進入零售時代，居住消費比例逐年提高。國家房改政策的深入、貨 幣分房全面實施及金融住房信貸出臺等一系列措施，使人們徹底告別了實物分房的舊體制，住房觀念由等靠要轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人購房。 19982021 年五年全市銷售商品房總面積為 萬平方米，其中售給個人 萬平方米，個人購房比例占到 76%，而 2021 年個人購房比例達到創(chuàng)紀錄的 %。據(jù)調(diào)查，當前全市有 90%的房改房已被居民擁有，泰安市住房消費已由集團消費投資轉(zhuǎn)為完全個人消費、投資。由此帶動城鎮(zhèn)居民居住消費逐年提高， 1998 年泰安人均居住消費 333 元， 2021 年增加到 512 元， 2021 年達到 551 元。 二手房市場成交活躍，價格逐年上漲。住房私有率的提高，泰安市經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項目管理有限公司 18 帶動二手房市場日漸活躍，近年來成交額和成交價格均有較大程度的提高。據(jù)調(diào)查， 2021 年，全市二手房成交額為 億元，平均銷售價格為 1049 元 /㎡， 2021 年成交額增到 億元，增長了近一倍，平均價格漲到 1272 元 /㎡，上漲 %。 住房消費信貸逐步擴大。銀行按揭服務(wù)的開展，有力地推動了房地產(chǎn)消費。當前各商業(yè)銀行都加大了消費信貸力度，隨著貸款手續(xù)不斷簡化和完善，泰安個人住房消費貸款呈逐年遞增之勢。據(jù)對部分房產(chǎn)公司的調(diào)查，當前購房者有 60%80%是通過銀行按揭買房，居民攢錢買房的陳舊觀念有所轉(zhuǎn)變。 居住環(huán)境不斷改善。隨著 “ 藍天、青山、碧水、綠色家園 ”生態(tài)化城市建設(shè)的實施，居民居住環(huán)境不斷改善，居住質(zhì)量逐年提高。近兩年泰城加大了公園綠地建設(shè)，建成了以東湖公園、南湖公園為代表的公共休閑場所 ,居民居住環(huán)境有很大的改善，特別是隨著一些外地房地產(chǎn)商的進駐 ,提升了泰安房產(chǎn)的開發(fā)理念 ,如新建的龍澤花苑已成為泰城對外宣傳的標志性建筑 ,此外 ,近幾年建成的嘉德現(xiàn)代城、奧泰山莊、新元花園、擂鼓石小區(qū)等住宅，由于設(shè)計新穎合理、建筑美觀以及良好的居住環(huán)境受到泰城居民 的青睞。 二、泰安市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 目前泰安房地產(chǎn)業(yè)已進入上升時期，突出表現(xiàn)為需求增長加快，供求基本平衡，房價升勢確立。隨著住房供應(yīng)的進一步改善 、銷售環(huán)節(jié)的規(guī)范、住房金融的支持，居民收入的穩(wěn)步提高，今后幾年 泰安 市房地產(chǎn)仍將持續(xù)發(fā)展。 泰安市經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項目管理有限公司 19 泰安 市房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。一個國家和地方的經(jīng)濟處于起飛階段時，必須要有房地產(chǎn)業(yè)來帶動，這也是全面建設(shè)小康社會提高居民生活質(zhì)量的必由之路。按照國際通行的算法，人均建筑面積 30 平方米之前，人均 GDP 在 8001500 美元之間是住宅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高速時期。泰安 2021 年 底人均住房建筑面積 平方米，人均 GDP 為 1615 美元，還處于住宅和房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的階段，而由現(xiàn)在發(fā)展到全面建成小康社會，并達到中等發(fā)達國家水平，按現(xiàn)在的經(jīng)濟發(fā)展速度，還將有一段較長的時間，因此， 泰安市 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展?jié)摿ο喈敶蟆? 房地產(chǎn)消費市場需求增大。一是居住條件改善的要求增大了市場需求。國家提出全面建設(shè)小康社會的目標，單從居住條件講就是要基本做到戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全，居民住房將從生存需要向舒適型轉(zhuǎn)變。根據(jù)調(diào)查資料顯示， 2021 年泰安城區(qū)有 43%的城市家庭有 3 間或 3 間 以上的住房，大部分居民有換購住房的需要。二是城鎮(zhèn)化水平的提高，帶來房地產(chǎn)的巨大需求。國際經(jīng)驗表明，城市化程度在 30%60%之間，房產(chǎn)市場將進入高速發(fā)展期。 2021 年 泰安市 的城市化水平為 44%，按照市委、市政府提出的“ 加速推進泰安市工業(yè)化和城 鎮(zhèn) 化進程 ” 的規(guī)劃，必將使城鎮(zhèn)人口迅速增加，如果 2021 年泰安城市化水平達到 48%，那么三年間將新增城鎮(zhèn)人口 22 萬人，按屆時人均建筑面積 30 平方米計算，需要新增住房面積 660 萬平方米，相當于 2021 年竣工住宅面積的 3 倍， 泰安市房產(chǎn)市場仍有很大的潛力。三是投資型買房漸成時尚 。我們對 1992泰安市經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項目管理有限公司 20 年到 2021 年間的股票市場、銀行儲蓄和房地產(chǎn)市場的運行行情進行了統(tǒng)計， 10 年來我國的股票指數(shù)由 700 點增長到 1200 點，增長不到1 倍，居民儲蓄利率不斷降低，而 泰安市 商品房價格則由 1992 年的460 元 /㎡增長到 1478 元 /㎡，上漲 倍，其投資價值開始顯現(xiàn)，近年來投資型購房者越來越多。隨著 泰安市 城市建設(shè)步伐的不斷加快，一些投資購房者對泰安市房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景也充滿了信心，來泰投資置業(yè)者增多，投資型買房已初露端倪。 房地產(chǎn)市場進一步規(guī)范，房價將平穩(wěn)上升。今年國家針對局部市場過熱的情況出臺 了調(diào)整房貸利率等調(diào)控政策，泰安房地產(chǎn)市場未受到大的影響 ， 經(jīng)過短期觀望之后，已步入正常的發(fā)展軌道。當前泰安市 房地產(chǎn)市場基本上還處于中低消費水平，正常的市場消費多，投資性、投機性購房比重很小 , 未出現(xiàn)真正意義上的炒房行為。統(tǒng)計資料顯