【文章內(nèi)容簡介】 針對中低收入階層的保障性住房政策落實不夠到位，導致經(jīng)濟適用房開發(fā)要么規(guī)模過小、要么價格過高、要么標準偏高、要么購房資格審查不嚴，或者兼而有之，增加了中低收入者買房的難度。房價有虛高成分、上漲過快，超過消費者的承受能力。近兩年，一方面居民消費價格日趨平穩(wěn)，另一方面則是房價節(jié)節(jié)攀升。三年之前***最高房價超過2000 元時，好多人感覺已是天價，而短短三年之后，最高房價已超過3200 元，房價的連續(xù)攀升且上漲過快，加重了普通市民、特別是中低收入者買房負擔。這種脫離市場規(guī)律的房價上漲，造成房屋定位脫離實際，高價房過多，形成了有價無市的局面。當前的市場，一方面高檔住房相對較多，經(jīng)濟實用的微利房偏少并存在社區(qū)服務不配套、建筑質量差等種種問題。另一方面，一部分空置房屋過高的房價被各種力量支撐著不愿降價出售。存在部分開發(fā)商盲目追捧的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)前景看好、加之房價連年不斷上漲，相對于其他行業(yè)的利潤率而言，可以說近幾年來房地產(chǎn)業(yè)的暴利已經(jīng)是公開的秘密，由此導致外來資本“逐利而來”，大量涌入。在房地產(chǎn)市場火熱的同時，由于房地產(chǎn)業(yè)相對于其它產(chǎn)業(yè)更有利可圖，許多企業(yè)積累資金紛紛轉向加盟房地產(chǎn)業(yè)，首先搶占土地這一稀有資源，從而造成土地價格虛高和建筑成本居高難下，致使房屋價格不斷上揚，商品房供應結構不盡合理。突出表現(xiàn)在近年來實施的土地使用公開投標拍賣中，競爭愈演愈烈，價格一再被追高，土地中標價明顯高于底價，這更加大了住宅土地的開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質水平低，經(jīng)營理念低。當前***縣房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖已多達 11家，但是擁有國家資質的只有3家。***縣房地產(chǎn)企業(yè)處于剛剛起步階段，還未形成品牌化、規(guī)?；图瘓F化開發(fā)，大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營理念低下，開發(fā)商尚處于簡單的建樓賣樓階段，低水平的市場運作使得房屋產(chǎn)品結構品質欠缺，開發(fā)缺乏品味，沒有形成自己的品牌特色， 使得一方面大量擁有購買能力的消費者買不到合適的房屋，另一方面已有的商品房銷售不出去。 2011年，全縣竣工房屋面積約為3萬平方米,實際銷售面積 %, ：1。有資料表明，*** 2009年至 2012 年空置商品住宅面積為 萬平方米，“有房無人住，有人無房住”的現(xiàn)象并非少數(shù)。房地產(chǎn)市場的信息不對稱。一是政府把國有土地使用權出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商的過程中存在著明顯的信息不對稱問題。政府掌握著 要出讓國有土地的信息，而房地產(chǎn)開發(fā)商對政府出讓的國有土地的信息了解很不充分，以至于出現(xiàn)了“有錢的找不到合適的地，有地的找不到合適的人”的情況。二是消費者購房時的信息不對稱問題。由于房地產(chǎn)商品本身具有顯著的差別性、復雜性，而購房者往往又不是房地產(chǎn)方面的專家，很難憑自己的個人經(jīng)驗對房地產(chǎn)商品的性能、質量、建筑材料、配套設施等進行客觀準確的判斷。特別是購買期房時，購房者更是難以把握未來所建房產(chǎn)的狀況，加大了購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的信息不對稱。物業(yè)管理不配套、服務質量差、收費難。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)鏈中最后一個項目，是房地產(chǎn)銷售過程的延伸，近幾年房地產(chǎn)升溫使許多投資者一哄而上，樓房平地聳立后，物業(yè)管理卻沒有跟上，有的雖成立了物業(yè)管理委員會，但服務不如人意。***縣物管行業(yè)起步晚，服務管理水平普遍不高，缺少物管方面的專業(yè)人才，許多人認為物業(yè)管理人員只要能掃掃地、站站崗就行。當前，一方面是物業(yè)管理的服務質量跟不上，企業(yè)行為不規(guī)范引起業(yè)主的不滿；另一方面，由于宣傳不到位，居民的物管意識不強，許多業(yè)主仍然把物管作為一個政府福利，或者是開發(fā)商應該提供的服務，不愿交納物業(yè)管理費，從而引起糾紛。居民消費觀念滯后，銀行個人貸款力度欠佳。住房作為大宗消費品，其價格動則幾萬元、十幾萬元、甚至幾十萬元，對于收入水平不高且社會保障制度不完善的我國居民來講，購買一套住房需要傾其一生積蓄，關系到一個家庭的生計問題，國家雖幾次降息，刺激消費需求，但貸款時限短、額度低，條款限制多，加之國家連續(xù)出臺的教育、醫(yī)療、住房保障等改革措施，使個人支出預期增大，從一定程度上減弱了居民貸款消費的信心。另外，部分居民沿襲幾十年的保守消費習慣，接受不了“超前、負債消費觀念”，這也在一定程度上制約了居民購房愿望。 ***縣房地產(chǎn)市場發(fā)展預測 （1）***縣房地產(chǎn)市場具有很大的發(fā)展?jié)摿δ壳?**縣城城區(qū)人均住宅建筑面積為 ，人均擁有居室 間，成套住宅平均建筑面積為 。2015年***縣人均 GDP 突破兩千五百美元。根據(jù)建設部政策研究中心課題組《全面小康社會的居住目標》中的研究分析：“從住宅水平和住宅需求的關系看，世界各國的經(jīng)驗表明，在人均 GDP 超過一千美元、住房面積達到30至35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求”。同時考慮到建設部《全面小康社會的居住目標》中提出的“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設備齊全”的總體目標，“城鎮(zhèn)人均住房建筑面積 35平方米，以及每套住宅平均面積 120 平方米左右”的標準，可以預測***縣今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿θ院艽?。?）中高收入者的住房消費重點將轉變?yōu)楦纳凭幼≠|量和居住環(huán)境 從國際上來看，當人均住房面積大于 25—30 平方米時，住房建設就從高速增長期進入了調(diào)整期，以提高居住舒適度和拆除更新舊有建筑及滿足新增家庭住房需求為主。根據(jù)***縣城區(qū)人均住宅建筑面積已達 ，近年來相繼建成的高檔小區(qū)的情況分析，可以看到：今后中高收入者的住房消費重點將從提高住房面積轉變?yōu)楦纳凭幼≠|量和環(huán)境，住房開始從生存型轉向享受型，從過去的“居者憂其屋”，進到“居者有其屋”，再進到“居者優(yōu)其屋”。即全面提高居住功能質量、居住環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設施 條件等，住房開始變成實現(xiàn)自我價值、豐富居住生活和進行社交活動 的場所，并構成家庭財富的重要組成部分。 項目目標群體定位及價格分析 項目目標群體根據(jù)《***縣城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》的規(guī)定，項目是解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難戶的住房需求，廉租住房以租為主。根據(jù)暫行辦法的規(guī)定，廉租房適用目標群體為： 有城鎮(zhèn)常住戶口（含符合當?shù)匕仓脳l件的復員、轉業(yè)軍人）； 無房或現(xiàn)住房人均建筑面積低于 10 平方米（包括 10 平方米） 的家庭；家庭人均年實際收入低于 5000 元（包括 5000 元，按計算人均 住房面積的人口計算家庭收入）的低保家庭；具體分配方案可由***縣住房保障中心制定具體實施方案，報縣政府批準后組織實施。根據(jù)暫行規(guī)定的要求，在項目的建設成本中扣除免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，廉租房的價格根據(jù)《***縣城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》由***縣物價局根據(jù)國家和省有關文件規(guī)定審核的建安造價成本，并參照外地價格水平進行制定。目前陽光小區(qū)廉租住房租金標準，為每建筑平方米每月 ，最低生活保障家庭免收保障面積內(nèi)的租金。根據(jù)規(guī)定，最低生活保障家庭 2 人以下(含 2 人)家庭的保障面積標準為建筑面積 30 平方米， 3人以上(含 3 人)家庭的保障面積標準為建筑面積 50 平方米。第3章 建設地址及建設條件***縣保障性住房小區(qū)項目確定建在***縣城東區(qū)的崔家河村耕地內(nèi)。保障性住房小區(qū)總占地面積300畝（20萬平方米），測量確定用地范圍東西寬385米。經(jīng)***縣國土資源部門初審，并報經(jīng)省、市國土資源部門預審同意項目用地意見，目前已經(jīng)省政府批準了2012年用地指標。小區(qū)南臨旬東大道、西接育才路，緊鄰規(guī)劃建設的***縣公安局、職教中心，南隔路與崔家河村居民區(qū)、中達工業(yè)園區(qū)相望。本次規(guī)劃的2013年廉租房項目占地4000平方米（6畝）。項目選址符合住宅建筑建設選址原則，地理位置優(yōu)越，環(huán)境適宜。 項目建設條件 氣候條件***縣屬暖溫帶半干旱大陸性季風氣候，具有雨熱同季、寒暑極端、四季分明的特點。冬季降水稀少，寒冷干燥且較漫長，春季氣溫回升快，降水增多。由于冷空氣活動頻繁，天氣變化多端，易出現(xiàn)倒春寒，曾出現(xiàn)過2001年4月份降雪的現(xiàn)象。夏季氣候較熱多雷陣雨，并伴有大風或冰雹，夏末常有伏旱。秋季多連陰雨，氣候涼爽濕潤，但有霜凍為害。℃。一年中最冷月為1月，℃，℃。最熱月為7月，℃，極端最高氣溫為40℃?！妫跛谑加?0月中旬，終霜期在4月下旬。，川道無霜期177天，年日照充足。 川道多年平均降水量558mm。年最大降水量797毫米（1983），（1979）。%。多年平均蒸發(fā)量為2007mm，遠大于年降水量。一年之中的風向，冬季盛行西北風，夏季多為東南風。，往下則為由礫石及堅硬礫石組成，地基承載力在 1525 噸/平方米之間，適合工程建筑要求。項目建設地所在地區(qū)抗震設防烈度小于7度，按建設部《建筑抗震設計規(guī)范》（GBJ1189），建筑需按6級抗震設計。 自然環(huán)境***縣地處黃土高原，地勢東北高西南低，山塬各半，高差明顯。石門山峰海拔1885米，是全縣最高點，三水河出境處是全縣最低處，為850米。主要河流三水河自東北向西南斜穿全境。東北部的馬欄、石門山地，是子午嶺伸向西南的余脈，海拔1300~1855米，占全縣總面積的54%。山體起伏雖大，山勢卻平緩，大部分還備薄層黃土覆蓋。這里是三水河及其支流姜家河的發(fā)源地。***縣位于暖溫帶大陸性季風氣候,溫度適中，雨熱同期。由于受地形的影響，境內(nèi)熱量差異明顯，為干旱半干旱地區(qū)。地貌類型主要為土石山地地貌區(qū)和黃土溝壑地貌區(qū)。選址區(qū)位于***縣城東段，用地范圍基本平坦，海拔在1010米左右，地形南高北低，東高西低。項目區(qū)電力供應充裕，線路布局合理。項目建設用電由***縣110變電站供電線路解決。 給排水條件（1）排水系統(tǒng)采用生活、雨水合流排水系統(tǒng)，枝狀布置，埋地敷設，排水管道選用鋼筋砼管，水泥砂漿接口。（2）生活污水主要為糞便污水和洗浴廢水，對生活污水采用化糞池處理達標后統(tǒng)一排出。（3）排出污水必須經(jīng)過處理達標后統(tǒng)一排出。（4）雨水經(jīng)道路流入雨水口，匯入雨污合流排水管道后，統(tǒng)一排入排水管網(wǎng)。 區(qū)位交通：該項目選址在縣城東區(qū)，交通四通八達?？h城東段的陽光大道和育才路兩條城區(qū)主干道從選址南北兩側而過，接通了過境的旬耀公路、211國道和城區(qū)其他街道，到縣城中心、到汽車站步行只需20分鐘左右，交通十分便捷。該區(qū)“五通”條件具備。 道路、排水、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、有線電視、路燈等形成比較完善。建設場地土地較平整。 材料供應條件本項目建設所需三材可由當?shù)丶爸苓吺锌h采購供應，建筑所需石灰、磚塊、碎石等輔助材料屬項目區(qū)優(yōu)勢資源，供應充足，可滿足項目建設需要。 用地條件省人民政府下發(fā)的《省保障性住房管理辦法》規(guī)定：“保障性住房建設用地應當納入年度土地供應計劃，指標單列，應保盡保。市、縣（市、區(qū)）人民政府應當進一步提高審批效率，對于急需建設的保障性住房項目應當優(yōu)先使用政府儲備土地，采取即報快批方式，縮短審批時限，加快供地速度。廉租住房、政府投資的公共租賃住房和經(jīng)濟適用住房建設用地采用劃撥方式供地?！表椖拷ㄔO符合***縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃以及城市建設規(guī)劃的總體要求；項目用地符合有關土地管理的政策法規(guī)要求，符合土地利用總體規(guī)劃要求，占地規(guī)模和土地利用率合理；符合因地制宜、節(jié)約用地、保護耕地、減少拆遷移民等原則要求。該項目建設，將通過面向社會公開招標的途徑，選擇優(yōu)秀的施工隊伍，進行項目工程建設，確保施工質量。第4章 項目建設規(guī)模、內(nèi)容依據(jù)《住宅設計規(guī)范》、《城市用地分類與規(guī)劃建筑用地標準》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》、《民用設計通則》，針對地域氣候特征和文化傳統(tǒng)，以及不同的服務對象和消費群體，創(chuàng)造出市場能夠接受的舒適居住環(huán)境，體現(xiàn)“以人為本”的原則。注重住宅的套型結構，合理的空間尺度，明確的功能分區(qū)，使人們既有一個活動、散步、休閑的地方，又有一個好的居住環(huán)境，精心的立面設計，使住宅充分體現(xiàn)美感。經(jīng)濟適用房住宅小區(qū)從設計上營造出與居住生活相吻合的空間層次結構，貫徹以人為本的原則，注重強調(diào)其文化內(nèi)涵和品性，增強空間層次感。（1） 根據(jù)***縣城區(qū)規(guī)劃，該保障性住房安居小區(qū)總占地面積20萬平方米，其中廉租房項目區(qū)占地面積約2萬平方米（合30畝），本期規(guī)劃的2013年廉租房項目區(qū)占地面積4000平方米（合6畝）。（2） 本期規(guī)劃的2013年廉租房項目，為單幢樓房，一個單元，按一梯六戶25層框架剪力墻結構樓房規(guī)劃建設，建房套數(shù)150套，總建筑面積7500平方米。（3） 功能標準：按照廉租房建設規(guī)模要求，本住宅家庭小型化，戶規(guī)模以3 口戶為主，套型面積50 平方米，套型均為兩室一廳一廚一衛(wèi)。 （4） 主要建設內(nèi)容：本工程建設內(nèi)容包括建設用地的征用；住宅樓的土建安裝裝飾工程，給排水工程、電器工程、采暖工程；室外總體工程包括院落、道路硬化工程、綠化工程、室外給排水工程、電照工程、采暖管網(wǎng)工程、圍墻、大門等工程的施工。第五章 工程建設規(guī)劃設計方案 建設模式與設計理念***縣2013年廉租房建設項目將委托建筑專業(yè)設計院精心設計，達到建筑用地合理，區(qū)域規(guī)劃精良，景觀豐富多彩，樓房式樣新穎，房屋布局合理，室內(nèi)外所有設施均符合《住宅樓建筑設計標準》。（1）可持續(xù)發(fā)展理念：其主導思想就是建筑本身對自然環(huán)境的影響做到最小，對資源的利用做到合理規(guī)劃，達到建筑物與生態(tài)環(huán)境的和諧相處。（2）以人為本理念：一切設計在符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》要求的前提下，盡可能在質量、戶型、綠化、環(huán)境、配套設施、居住氛圍等方面增加新的理念，使人居生活環(huán)境更加優(yōu)美舒適。（3）服務定位：本項目以城鎮(zhèn)低收入者為安置對象，主要解決城鎮(zhèn)貧困無房家庭的居住問題。 建筑設計規(guī)范***縣2013年廉租房建設項目的建筑設計規(guī)范，應滿足功能合理、設施完善，安全衛(wèi)生，適度超前的要求。既要考慮遠期規(guī)劃，又要保證本期建設規(guī)模，合理確定建設水平。不能一次到位的，應留有改、擴建和發(fā)展的余地。 設計依據(jù)1)《住宅設計規(guī)范》GB 500961999；2)《民用建筑設計通則 》(JGJ37)；3)《民用建筑熱工設計規(guī)范》(GB50176) ；4)《民用建筑節(jié)能設計標準》 (JGJ26)；5)《建筑設計防火規(guī)范 》(GBJ1687)； 6）建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》GB500682001； 7）建筑結構荷載規(guī)范》GB500092001； 8）《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB5000