【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存，但是仍然有一定的前景。 從投資收益上看，賺取租金的長(zhǎng)線投資與整購(gòu)后 銷售的短線投資雖然均有風(fēng)險(xiǎn)，但是長(zhǎng)線收益高于短線。 如不打算進(jìn)行長(zhǎng)線投資，以轉(zhuǎn)讓方的現(xiàn)有條件，我方比較被動(dòng)，建議與之進(jìn) 行折扣談判，爭(zhēng)取降低 10%左右。即 億人民幣左右成交。 由于不清楚項(xiàng)目第三次掛牌的具體價(jià)格與付款要求，對(duì)此項(xiàng)目建議采用保持關(guān)注的態(tài)度。 項(xiàng) 目 綜 合 評(píng) 價(jià) 結(jié)論 (1)從 市 場(chǎng)調(diào)研結(jié) 果分析、本 項(xiàng) 目的整 購(gòu)優(yōu) 劣 勢(shì) 比 較 突出，占用 資 金量大，有一定的投 資風(fēng)險(xiǎn) 。 (2)從 收益角 度 來 看， 長(zhǎng)線 投 資 比 較 適宜，如不打算 進(jìn) 行 長(zhǎng)線 投 資 ，以 轉(zhuǎn)讓 方的現(xiàn) 有 條 件， 收益 過 低 。 存在 問題 及建 議 (1)相 對(duì) 保守的定價(jià)和 較 高的期 望收益率（ 10%） 帶來項(xiàng) 目投 資 收益的相 對(duì) 低迷。而 實(shí)際 上情 況 可能 會(huì) 比 較樂觀 。但出于 嚴(yán)謹(jǐn) 的考 慮 ，仍然以此 來計(jì) 算。 但 總 體而言，就目前的金融街 寫 字 樓 的投 資 回 報(bào) 率接近 810%而言，行程大廈由我方 購(gòu)買 后 進(jìn) 行 銷 售的 獲 利前景一般。 (2)在 調(diào)研 中我 們 了解到，目前， 行程大廈 已 經(jīng)經(jīng)歷 了 兩 次在北京 產(chǎn)權(quán) 交易所的掛牌，第一次掛牌金 額為 人民 幣 17 億 元。付款要求是 簽訂 合同后 5 個(gè) 工作日 內(nèi)付整 購(gòu)費(fèi) 用的 80%。第二次掛牌金 額為 億 人民 幣 。付款要求同上。但 兩 次均未成交。目前 該項(xiàng) 目正在 醞釀 著于 5 月中下旬第三次掛牌。初步了解的情 況是，其掛牌 金 額 不低于 17 億 。付款方式 為 先付一定的保 證 金， 并 在掛牌 20 日內(nèi)簽訂 合同。 并 于 簽訂 合同 10 日 內(nèi) 付 清 全款，如果 真 如此， 則 意味著如我方整購(gòu) 成功 則 需一 個(gè) 月 內(nèi)調(diào)動(dòng) 十幾 億 的 資 金。 第 6 章 項(xiàng) 目未 來 租售價(jià)格 測(cè) 算 市 場(chǎng) 需求量 簡(jiǎn) 要分析。 目前金融街 寫 字 樓 市 場(chǎng)僅 有 40%的存量是有效的租 賃 面 積 ，也就是 說 其余60%的 寫 字 樓 面 積 是自用的。日前西城 區(qū) 宣布，在金融街 預(yù) 留 約 25 萬(wàn)平方米的高 檔辦 公 區(qū) 域， 這 些 樓 宇 將 不出售 產(chǎn)權(quán) ，定向租 給 外 資 商 業(yè)銀 行、投 資銀 行和成長(zhǎng) 中的保 險(xiǎn) 機(jī) 構(gòu) ， 為 外 資 金融機(jī) 構(gòu) 的入 駐 提供 辦 公 場(chǎng) 所。政府部 門對(duì) 金融街 寫 字樓 市 場(chǎng) 的 這 一布局，以及 總 部型 寫 字 樓 在金融街市 場(chǎng) 上的集中， 對(duì) 金融街 寫 字 樓項(xiàng) 目整體品 質(zhì) 的提升都 會(huì) 起到 積極 作用。 產(chǎn) 品定價(jià)及 銷 售收入 預(yù)測(cè) 。 目前金融街 寫 字 樓項(xiàng) 目基本 銷 售 報(bào) 價(jià)均在 20210 元 /平米以上。租價(jià) 區(qū)間在 2430 美金 /月之 間 .商 場(chǎng) 的 銷 售價(jià)格在沿街一 樓 在 4000050000 左右。租金在 300500/平 /月左右。 據(jù)此，按金融街目前的平均 報(bào) 價(jià)及 調(diào)研 分析。 并參 考未 來 的租售價(jià)格走向，并結(jié) 合金融街目前的 發(fā) 展， 我 們 初步 擬 定 行程大廈 未 來 租售價(jià)格的三 個(gè) 方案即，謹(jǐn)慎 、一般、 樂觀 。 謹(jǐn)慎 方案 銷 售方面 價(jià)格 出租方面 價(jià)格 備 注 寫 字 樓銷 售 20210 元/平 寫 字 樓 出租 25 美金 195 人民 幣 租含管理 費(fèi) 商 場(chǎng)銷 售 25000 元/平 商 場(chǎng) 出租 30 美金 234 人民 幣 租含管理 費(fèi) 一般方案 銷 售方面 價(jià)格 出租方面 價(jià)格 備 注 寫 字 樓銷 售 21000 元 寫 字 樓 出租 美金 租含管理 費(fèi) /平 207 人民 幣 商 場(chǎng)銷 售 26000 元/平 商 場(chǎng) 出租 美金 246 人民 幣 租含管理 費(fèi) 樂觀方案 銷 售方面 價(jià)格 出租方面 價(jià)格 備 注 寫 字 樓銷 售 22021 元/平 寫 字 樓 出租 28 美金 218 人民 幣 租含 管理 費(fèi) 商 場(chǎng)銷 售 27000 元/平 商 場(chǎng) 出租 33 美金 257 人民 幣 租含管理 費(fèi) 注：美金 與 人民 幣 的比價(jià) 暫 按 1 美金： 人民 幣計(jì) 算。 管理 費(fèi) 按甲 級(jí)寫字 樓 每月平均 24 元人民 幣計(jì) 取。 空置率加免租期，我 們 按目前北京的通用 標(biāo) 準(zhǔn)計(jì)為 租價(jià)的 15%。另外， 寫 字 樓 的出租 資 金回收期，我 們 按一般的 寫 字 樓 投 資回 報(bào) 年限 設(shè) 定 為 15 年。 測(cè) 算 結(jié) 果 A、 謹(jǐn)慎 方案 銷 售 總 收入 億 租 賃總 收入 億 B、一般方案 銷 售 總 收入 億 租 賃總 收入 26. 40 億 C、 樂觀 方案 銷 售 總 收入 億 租 賃 總 收入 億 項(xiàng) 目 總 成本、 單 位成本 計(jì)算 受 讓 方 項(xiàng) 目 轉(zhuǎn)讓總 金 額為 億 元。目前， 項(xiàng) 目 凈資產(chǎn)為 億 元。沖抵凈資產(chǎn) 后， 實(shí)際凈額為 億 。每平方米可售面 積單 位成本 為 18788 元 /平。若以 總 投 資額來計(jì) 算， 則 每平方米可售面 積單 位成本 為 22518 元 /平。 項(xiàng) 目 實(shí)際總 收入。 銷 售方面的 項(xiàng) 目 實(shí)際總 收入等于， 總 收入 在 銷 售中 發(fā) 生的土地增 值稅與 按每建筑平方米 800 元 計(jì) 提的 營(yíng)銷與 管理 費(fèi) 用。 謹(jǐn)慎 方案： 億 一般方案： 億 樂觀 方案： 億 租 賃 方面的 項(xiàng) 目 實(shí)際總 收入等于， 總 收入 按 15%計(jì) 提的未 來 租 賃 空置率 +未來 租 賃 返租期的 費(fèi) 用。 謹(jǐn)慎 方案： 億 一般方案： 22. 44 億 樂觀 方案： 億 按自有 資 金 億為 投 資總額 ， 減 去 CC 集 團(tuán) 置 業(yè)凈資產(chǎn)總額 。以 寫 字樓 20210 元 /平，商 場(chǎng) 25000 元 /平 進(jìn) 行 測(cè) 算后。得出如下 結(jié) 果： 謹(jǐn)慎 方案 銷 售： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 基本方案 計(jì)量單位 稅前 全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 814 萬(wàn)元 全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動(dòng)態(tài)回收期 0 年 全投資投資利潤(rùn)率 % 稅后 全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 3239 萬(wàn)元 全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動(dòng)態(tài)回收期 0 年 全投資投資利潤(rùn)率 % 稅前 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 24018 萬(wàn)元 資本金靜態(tài)回收期 0 年 資本金動(dòng)態(tài)回收期 0 年 資本金投資利潤(rùn)率 % 稅后 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 26443 萬(wàn)元 資本金靜態(tài)回收期 0 年 資本金動(dòng)態(tài)回收期 0 年 資本金投資利潤(rùn)率 % 租 賃 ： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 基本方案 計(jì)量單位 稅前 全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 54 % 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 31392 萬(wàn)元 全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動(dòng)態(tài)回收期 年 全投資投資利潤(rùn)率 % 稅后 全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 18995 萬(wàn)元 全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動(dòng)態(tài)回收期 年 全投資投資利潤(rùn)率 % 稅前 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 92088 萬(wàn)元 資本金靜態(tài)回收期 年 資本金動(dòng)態(tài)回收期 年 資本金投資利潤(rùn)率 % 稅后 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 79692 萬(wàn)元 資本金靜態(tài)回收期 年 資本金動(dòng)態(tài)回收期 年 資本金投資利潤(rùn)率 % 一般方案 銷 售： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 基本方案 計(jì)量單位 稅前 全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 3330 萬(wàn)元 全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動(dòng)態(tài)回收期 年 全投資投資利潤(rùn)率 % 稅后 全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 462 萬(wàn)元 全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動(dòng)態(tài)回收期 0 年 全投資投資利潤(rùn)率 % 稅前 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 106203 萬(wàn)元 資本金靜態(tài)回收期 年 資本金動(dòng)態(tài)回收期 年 資本金投資利潤(rùn)率 % 稅后 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 102410 萬(wàn)元 資本金靜態(tài)回收期 年 資本金動(dòng)態(tài)回收期 年 資本金投資利潤(rùn)率 % 租 賃 ： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)量單位 基本方案 稅前 全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬(wàn)元 37262 全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動(dòng)態(tài)回收期 年 全投資投資利潤(rùn)率 % 稅后 全 投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬(wàn)元 22885 全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動(dòng)態(tài)回收期 年 全投資投資利潤(rùn)率 % 稅前 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬(wàn)元 97959 資本金靜態(tài)回收期 年 資本金動(dòng)態(tài)回收期 年 資本金投資利潤(rùn)率 % 稅后 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬(wàn)元 83581 資本金靜態(tài)回收期 年 資本金動(dòng)態(tài)回收期 年 資本金投資利潤(rùn)率 %